Evergrande Performans Konferansı: A hisse listesine geri dönme fırsatını bekliyor. Vanke PE tarafından hesaplanan Evergrandenin piyasa değeri bir trilyonu aşacak
Kar, temettüler, A'ya dönüşle ilgili güzel ara sonuçları açıkladıktan sonra, Xia Haijun'un ne dediğini görelim mi?
Emlak sektörünün "kâr kralı" China Evergrande, 28 Ağustos Salı günü, Hong Kong'da ara dönem sonuçlarını açıkladı ve 2018 ara sonuç konferansı düzenledi. Basın toplantısında, Evergrande Başkan Yardımcısı ve Başkan Xia Haijun, kar, temettüler, A hisselerine geri dönmedeki ilerleme ve arazi rezervleri gibi bir dizi soruna yanıt verdi.
Aşağıda Wall Street'in QA hakkında öğrendiklerinin bir özeti bulunmaktadır.
Bugün yayınlanan mali rapor, Hengda'nın önde gelen emlak şirketine benzediğini, ancak karının çok ileride olduğunu gösteriyor. Xia Haijun, kâr sorununa yanıt olarak, bunun şirketin 2017'de önerilen geliştirme modelindeki iki değişikliğinden kaynaklandığını söyledi: Ölçek modeli ölçek + fayda olarak değişti ve iş modeli üç yüksek ve bir düşükten üç düşük ve bir yükseke değişti.
2009'da piyasaya sürüldüğünden beri Evergrande, uzun yıllar boyunca temettü ödemeye devam etti ve her zaman Hong Kong hisse senetlerinde en yüksek temettü oranına sahip, yaklaşık% 50'lik bir temettü ödeme oranını koruyan ana kara emlak şirketi oldu. Temettü konusu ile ilgili olarak Xia Hai, Şirketin gelecekteki temettü politikası sabit kalacak ve değişmeyecektir.
Yılın başında Evergrande'nin satış hedefi 550 milyar idi ve bugünün mali raporu, yılın ilk yarısında 300 milyarı aştığını gösteriyor. Xia Haijun dedi ki, 550 milyar yuan olan yıllık satış hedefinin aşılacağına ve bu hedefin ayarlanmayacağına eminim. Xia Haijun, Evergrande'nin aşırı büyümeyi değil, kaliteli büyümeyi sürdürdüğünü vurguladı.Satış miktarı 500 milyar yuan olduktan sonra,% 10 ila% 20'lik bir artış yeterli.
A hisselerine geri dönmenin ilerleyişi sorulduğunda Xia Haijun, Yeniden organize olmak ve halka açılmak için doğru zamanı bekliyorum . Xia Haijun dedi ki, Evergrande, her yıl% 50 temettü ile yüksek kaliteli bir emlak şirketidir ve A-hisse pazarına geri dönerse, A-hisse pazarının tanıtımına fayda sağlayacaktır.
Mali rapor, Evergrande'nin emlak bankası açısından, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki arazilerin% 68, üçüncü kademe şehirlerin ise% 32 olduğunu gösteriyor. Xia Haijun, gelecekteki arazi rezervlerine ilişkin planlarla ilgili olarak şunları söyledi: Birinci kademe ve ikinci kademe alanlar, gelecekte gayrimenkul geliştirme için en iyi alanlardır ve aynı zamanda ekonomik olarak gelişmiş üçüncü kademe şehirleri de kapsayacak, ancak dördüncü kademe şehirlere gitmeyecekler.
Şu anda Evergrande, hisselerin% 30'undan fazlasını oluşturan stratejik yatırımcıları tanıtmak için üç tur gerçekleştirdi. Xia Haijun performans toplantısında yeni stratejik yatırımcıları tanıtmaya devam etme planlarının olup olmadığı ile ilgili olarak şunları söyledi: Savaş yatırımı artık gelecekte tanıtılmayacak.
Evergrande hisselerinin değerine ilişkin görüşle ilgili olarak Xia Haijun, Evergrande'yi elinde tutanların Evergrande hisselerini satacağına inanmıyorum. Xia Haijun, Evergrande'nin mevcut piyasa değerinin 370 milyar Hong Kong dolarının üzerinde olduğunu ve büyüme alanının serbest bırakılmanın çok ötesinde olduğunu söyledi.Emlak sektörünün ortalama PE'sine göre Evergrande'nin piyasa değerinin 560 milyarı aşacağını söyledi. ve Vanke'nin 13 katı PE'ye göre hesaplanırsa, Evergrande'nin piyasa değeri 1 trilyona ulaşacak.
Aşağıda, performans toplantısının QA kısmının ayrıntılı bir kaydı yer almaktadır.
S: Yılın ilk yarısındaki kar 53 milyar yuan, bu da önde gelen emlak şirketleriyle hemen hemen aynı ölçekte, ancak kar oldukça farklı. Bunu nasıl yaptı?
Xia Haijun:
Şirket tarafından 2017 yılında önerilen iki değişiklikten, geliştirme modelinin dönüştürülmesinden kaynaklandı: ölçeğin ölçek + faydaya dönüşümü ve iş modelinin üç yüksek ve bir düşükten üç düşük ve bir yükseke dönüştürülmesi. Geçmişte, Evergrande göreceli olarak düşük olan ılımlı kar artışı ile esas olarak ölçek bazında kazandı. 2017'den bu yana büyüme hızı yavaşladı.
En önemli şey şirketin gelişmiş stratejik rezervleridir.Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, Evergrande her zaman yüksek kaliteli arazileri geliştirme temeli olarak ayırmıştır. Arazimiz Çin'in birinci ve ikinci kademe şehirlerinde yoğunlaşmıştır,% 68 ve üçüncü kademe şehirler% 32'dir. Ortalama birim fiyatı 1,623 yuan. İlk on emlak şirketini kontrol edebilirsiniz. En ucuzu 3000'den fazla. Evergrande emlak bankasının birim fiyatı çok ucuz, bir ya da iki yıldan fazla birikmemiş bu arazi çok kaliteli. Ölçek de çok büyük.Sadece 822 proje var.Her projenin ortalama inşaat alanı 370.000 metrekare Hepsi büyük projeler. Taban fiyatı kilitli, satış fiyatı yükseltilmiş, kar yükseliyor.
İkincisi, üç yüksek ve bir düşükten üç düşük ve bir yükseke dönüşüm, borç oranını 2016'da% 432'den% 127.3'e düşürmektir. Raporumuzda kalıcı bir tahvil var. 2016'da 110 milyardan fazla vardı. Vergi sonrası karımızı yiyor. İlk iki yılda 20 milyardan fazla maliyet kaldırıldı, bu nedenle bu yılki kar daha iyi.
Üçüncüsü halka açıldığımızda standartlaştırılmış gayrimenkulde lider olduğumuzu söylemiştik.Tüm hammaddelerimiz uluslararası ve yerli markalardır.Yoğun tedarik, maliyetleri büyük ölçüde düşürmüş ve etkin kar marjları yaratmıştır.
Bu yönlerin birleşimi güçlü bir rekabet gücü oluşturmuştur. Ancak kâr, sıradan gayrimenkul geliştiricilerin isterlerse öğrenebilecekleri bir şey değil, uzun vadeli işletme ve yönetim modelleriyle biriktirilmeleri ve gelişmiş arazi rezervlerine ihtiyaçları var.
S: Temettü dağıtımında bir ilerleme var Şirketin gelecekteki temettü politikası nedir?
Xia Haijun:
Evergrandenin temettü çok istikrarlı oldu. A-hissesinin yeniden yapılandırılması ve Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu, kote edilmeden önceki kârın borsaya kote şirketin hissedarlarına gitmesi gerektiğine dair bir düzenlemeye sahip olacak, çünkü bu koşul temettü dağıtmamızı kısıtlıyor. Bu yıl değerlendirme süremiz doldu, değerlendirme temel tarihi 2017'den 2018'e taşındı ve 2016-2017 karı dağıtılabilir. 2018'deki kar daha sonra yeniden dağıtılacaktır. Şirketin temettü politikası gelecekte sabit kalacaktır.
S: Yılın başında Evergrande'nin satış hedefi 550 milyar idi ve şu anda 300 milyarı aşıyor. Hedef ayarlanacak mı? Cilt nasıl hazırlanır?
Xia Haijun:
Başkan Xu, birkaç yıl önce, piyasa ne kadar kötü olursa, Evergrande'nin kuruluşunu o kadar çok gösterebileceğini söyledi. Satış hedefimiz ile ilgili olarak bu yıl için hedefimizi değiştirmeyi planlamıyoruz.Yılın ilk yarısında 304,2 milyar değerimiz var, ikinci yarısında şu anda 330 milyar değerimiz var. 370 milyar değerinde henüz açılmamış 35 milyon metrekare var. Yılın ikinci yarısında satılabilir kaynak 700 milyar Hedef% 50 satılarak elde edilebilir. Hedeflere ulaşmanın bir sorun olmadığı söylenmelidir. Başkan Xu'nun dediği gibi, yine de ölçekteki ılımlı büyümede ısrar edeceğiz ve verimliliğe odaklanacağız.
S: Evergrandenin Aya dönme konusundaki ilerlemesi?
Xia Haijun:
Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu ile yakın iletişim halindeyiz. A hisseli gayrimenkul halka arzları temelde durdu, ancak Evergrandenin A hisselerine dönüşü, emlak şirketlerinin halka arzlarından tamamen farklı. Deneyimli Shenzhen Shenshen Emlak şirketini (iyi yönetilmeyen bir şirket) devlete ait girişimlerle karıştırdık. Reform, devlete ait işletme reformunun genel yönü ile uyumludur. İlk fark bu, ikincisi, yeni hisseler çıkarmak ve piyasa finansmanı yapmak zorunda olan halka arz şirketlerinden farklı olarak, sermaye piyasası kaynak yaratmaya ihtiyaç duymadan varlıkların transferini ve ardından arka kapıdan listelemeyi tamamlıyoruz. Evergrande, her yıl% 50 temettü ile yüksek kaliteli bir emlak şirketidir ve A-hisse pazarına geri dönerse, A-hisse pazarının tanıtımına fayda sağlayacaktır. Şu anda, A-hisse pazarının görece değişken olduğunu söylemek kolay değil ve yeniden organize etmek ve listelemek için doğru zamanı bekliyor.
S: Evergrande emlak bankasının gelecekteki hedefi nedir?
Xia Haijun:
Arazi rezervleri için, Çinli emlak şirketleri en iyi pazarın birinci kademe şehirlerde olması gerektiğini anlıyorlar Bu şehirlerdeki büyük geliştiriciler neden daha az arazi rezervine sahip? Kaynak kıtlığına neden olan bu şehirlerdeki yetersiz arazi arzı nedeniyledir.İkinci sebep ise hükümetin alımları ve kredileri kısıtlaması ve talebin çok fazla olması nedeniyle idari kısıtlamalar getirilmiş olmasıdır. İkinci kademe ve taşra başkentleri de nispeten iyidir Birinci kademe ve ikinci kademe şehirlerin gelecekte gayrimenkul geliştirme için en iyi alanlar olduğuna inanıyoruz. Ekonomik olarak gelişmiş üçüncü sınıf şehirler, yüksek hızlı tren ve otoyollar etrafında dönüyor. Bu yerler de iyi ... Kentleşme oranının artmasıyla şu anda% 58 civarında, gelişmiş ülkelerin yaklaşık% 20 gerisinde. Birinci kademe ve ikinci kademe şehirleri ve ekonomik olarak gelişmiş üçüncü kademe ve vilayet düzeyindeki şehirleri kapsayan, dördüncü kademe şehirlere gitmiyoruz. Makro kontrolün kademeli olarak uygulanmasıyla, piyasa kademeli olarak geri dönecektir.
Şirketin emlak bankası gelecekte yaklaşık 300 milyon metrekare aralığında kalacak ve her yıl yaklaşık% 5 oranında azalacak, böylece borç oranımız belirli bir azalmaya ulaşacak.
S: Gelir Vanke ve Country Garden'dan daha yüksek, bunu nasıl başardınız?
Pan Darong:
Ürünlerimizin katma değerini artıran, 5 ila 6 bin standart arasında butik bir strateji uyguluyoruz. Satışlardaki önemli artış, gelirin büyümesini sağlamaya da elverişlidir.Grup, sıkı ve grup bazlı yönetime bağlıdır.Proje arazi edinimi, ihale vb. Açısından, grup genel bir kavrayışa ve bölgesel uygulamaya sahiptir ve etkin kalite kontrol elde etmiştir.
S: Borç oranı düşmesine rağmen sektörde görece yüksek, kısa vadeli ve orta ila uzun vadeli hedefler nelerdir?
Xia Haijun:
Üç yüksek, bir düşük ve bir yüksek seviyeye çıktık. En önemli şey borcu azaltmaktır. Bu hedef 2016'da belirlendi. 2018'de% 140'a, 2019'un ortalarında% 100'e, 2020'de% 70'e düşürülecek ve Yaklaşık% 70, endüstri için makul bir seviyedir. Bu yılın ortasında hedef aslında aşıldı ve% 127,3'e düştü. Nasıl başarılır? Birincisi stratejik yatırımcıları devreye soktuk, diğeri ise yüksek faizli sürekli borcun geri ödemesi ve üçüncüsü de bu yönlerden belli bir miktar emlak bankası indirdik ve toplam borçlarda bir azalma sağladık.
S: Şirketin borçlanmasının yıllık ortalama faiz oranı% 8'e yakın Gelecekte biraz düşürülebilir mi?
Xia Haijun:
Son iki yıldır sermaye maliyeti düşüyor ve son iki yıldır yurtiçi mali durum pek iyi değil, çok hızlı değil, kademeli olarak azalmasını bekliyoruz.
S: Stratejik yatırımcıları tanıtma planı ne olacak?
Xia Haijun:
Üç tur savaş yatırımı başlatıldıktan sonra, hisselerin% 30'undan fazlasını şimdiden oluşturdu.Gelecekte yeni savaşlar yapmayacağız.
S: Çin emlak piyasasının gelecekteki eğilimini nasıl görüyorsunuz?
Xia Haijun:
Devlet, son iki yılda emlak fiyatlarını bir miktar düşürmek için alımları ve kredileri kısıtlamak için bir takım önlemler aldı, bu bir geçiş önlemidir. Gayrimenkulün mevcut istikrarlı gelişimi için konut fiyatlarını kontrol etmenin faydalı olduğunu düşünüyoruz. Gelecekte, gayrimenkul rekabeti piyasayı ana araç olarak kullanmaya devam edecektir. Emlak piyasası artık kontrol altında, ne olacak? Gayrimenkulün geleceği küçük balık yiyen büyük balıklar olmalı Geçen yılın sonunda en iyi 10 emlak geliştiricisi ülke satışlarının% 24'ünü oluştururken, bu yılın ilk yarısında% 30'a ulaştı ve ilk üç% 15'i oluşturdu. Önümüzdeki 3-5 yıl içinde konsantrasyonun yaklaşık% 40'a ulaşacağına inanıyoruz. Bu, çoğu küçük işletmenin piyasadan çekileceğini ve Çin'in gayrimenkul gelişiminin temelde olgun bir aşamaya ulaştığını gösteriyor. 12-13 trilyonluk toplam ölçekte değişim, yoğunlaşma.En iyi 10 gayrimenkul geliştiricisi, küçük gayrimenkul geliştiricilerin payını sürekli olarak aşındırıyor. . Evergrande, Vanke ve Country Garden'ın iyi gelişmesinin nedeni, birçok küçük ve orta ölçekli işletmeyi satın almış olmaları ve yoğunlaşmadaki artışın büyük işletmelere büyüme alanı sağlamasıdır.
S: China Land'den Liu Luanxiong, Evergrande hisselerini satmayı düşünecek mi?
Xia Haijun:
Evergrande'nin performansına bağlıdır. Şimdi Evergrande'nin piyasa değeri 370 milyar Hong Kong dolarının üzerinde ve büyüme alanı serbest bırakılmanın çok uzağında. Gayrimenkul sektörünün ortalama PE'si yaklaşık 8 kat. Evergrande'nin PE'si yılın ilk yarısında sadece 5 kat, bu da sektörle büyük bir boşluk. 8 kat PE'ye göre, Evergrande'nin piyasa değeri 560 milyarı aşmak için. Country Gardenın PE'si 7, Evergrande'nin toplam piyasa değeri 520 milyar ve Vankenin PE'si 13 kat. Evergrande'nin ölçeğine, karına ve arazi rezervlerine göre, piyasa değerimiz 1 trilyona ulaşacak. Evergrandenin büyümesi yansıtılmaktan çok uzak. Evergrande'ye sahip olanların Evergrande hisselerini satacağına inanmıyorum.
Bu makale, yazarlar Guo Xinyu ve Shu Hong'un Wall Street bilgilerinden alınmıştır ve orijinal başlığı "Hengda Performans Toplantısı: A-Share Listesine Dönmek İçin Doğru Zamanı Bekliyor, Evergrande'nin Piyasa Değerini Vanke PE ile Hesaplamak bir trilyonu aşacak."
