Zengin kadın Wu Yajun'un uzun vadeli ve kısa vadeli endişeleri: mükemmeliyetçinin emlak tel denge hattı
Longfor Group Başkanı Wu Yajun, Photo / Visual China
Metin | Yidiancaijing (yidiancaijing), yazar | Wang Xin, editör | Liu Yu
126.9 milyar yuan, 60.75 milyar yuan ...
Bu, Country Garden'ın eş başkanı Yang Huiyan'ın ve Longfor Group'un başkanı Wu Yajun'un son serveti. Forbes China tarafından 21 Ocak'ta yayınlanan 2019'un en zengin kadınları listesinde Wu Yajun yine listeye girdi ve Yang Huiyan'ın ardından ikinci sırada yer aldı.
2018 yılında küresel borsadaki düşüşle birlikte Şangay Bileşik Endeksi% 25, Hang Seng Endeksi% 15 düştü. Bu nedenle Çinli zengin kadınların servetinin küçülmesini hızlandırdı.
Listedeki 25 zengin kadının toplam serveti geçen yılki 670.34 milyar yuan'dan% 22 düşüşle 520.13 milyar yuan. Bu yılki giriş eşiği 7.43 milyar yuan, bu da geçen yılki 9.37 milyar yuan'dan düşük.
Genel ortam tatmin edici olmasa da, Wu Yajun'un net değeri düşmek yerine arttı ve 2018'de 55.04 milyar yuan'ı geçerek 60.75 milyar yuan'a ulaştı ve bu da varlıklı kadınların refah içinde iyi durumda olduklarını gösteriyor.
Bununla birlikte, servet yönetimi, satış, arazi yatırımı ve ticari holdinglerin yanı sıra, ölçek, kar ve borç oranı arasındaki seçim ve denge ve işletmelerin oluşumuyla ilgili iş geliştirme sorunları da her zaman en zengin kadını test ediyor. bilgelik.
01 Holding azaltma ve tutmalar arasında yüksek seviye testere
Zaman ekseni 17 Ocak'a geri döndü. Bu gün, Hong Kong borsası için tarih kitaplarına kaydedilebilecek bir gündür.
Aynı günün öğleden sonra, Hong Kong ve Çin emlak hisseleri Jiayuan International ve Sunshine 100 gün içi ticarette keskin bir düşüş yaşadı.
Jiayuan International yaklaşık% 90 ve Sunshine 100% 80 oranında düştü. 17 Ocak'ta piyasanın kapanışıyla birlikte, Jiayuan Internationalın hisse fiyatı seans sırasında maksimum% 89,23 düşüşle% 80,62 düşüşle 2,52 HK $ 'a geriledi ve piyasa değeri doğrudan 30 milyar HK $' dan 6 milyar HK $ üzerine düştü. Sunshine 100 hisseleri% 64.59 düşüşle 1.31 Hong Kong dolarına, gün içinde% 79.73'e kadar kapandı ve piyasa değeri doğrudan 9.7 milyar Hong Kong dolarından 3.4 milyar Hong Kong dolarına düştü.
Sermaye piyasasındaki kanlı fırtına aniden geldi ve birçok insanı şaşırttı, ama aynı zamanda en çok dikkatleri üzerine çekti. Birkaç kişi aynı gün, iki adamın Longfor'un hisselerindeki hisselerini sessizce azalttığını fark etti.
Hong Kong Borsası tarafından açıklanan bilgilere göre, 17 Ocak'ta Longfor, ana hissedarı Cai Kui tarafından kurulan Jiachen Development International Co., Ltd.'nin 150 milyon hissesini düşürdü ve 3.4 milyar HK $ tutarında nakde çevirdi. Aynı zamanda, Longfor genel müdürü ve CEO'su Shao Mingxiao, şirketin 1 milyon hissesini, hisse başına ortalama 23.75 Hong Kong doları fiyatla düşürdü ve yaklaşık 23.75 milyon Hong Kong doları nakde çevirdi.
Longfor'un ana hissedarı Charm Talent (Wu Yajun'a ait bir tröst) derhal şirkette 8,8 milyon hissenin arttığını açıklasa ve Cai Kui'nin satışının yarısından fazlasını devralmasına rağmen, Longfor'un hisse fiyatı, büyük hissedarların ve yöneticilerin eşzamanlı satışının olumsuz etkisi nedeniyle daha düşüktü. Yükseliş eğiliminde hala durdurulamaz bir düşüş eğilimi vardı, o gün hisse başına 22.45 Hong Kong dolarından kapandı,% 9.11 düşüş ve Longfor'un piyasa değeri de yaklaşık 13.4 milyar Hong Kong doları buharlaştı.
Biraz Finans, bu ayın başlarında, Shao Mingxiao'nun Longfor'daki hisselerini azalttığını ve 45,16 milyon Hong Kong doları nakde çevirdiğini öğrendi. 1 milyon hissenin bu azalmasına ek olarak, Shao Mingxiao kısa süre önce sahip olduğu toplam 3 milyon hisseyi azaltarak 68.91 milyon Hong Kong dolarından fazlasını gerçekleştirdi. Nakit indiriminin ardından, Shao Mingxiao, Longfor'un ihraç edilen oy hakkına sahip hisselerinin% 0.78'ini oluşturan yaklaşık 46.47 milyon hisseye sahip oldu.
Tesadüfen, Longfor'un genel müdürü ve finans müdürü Zhao Yi, Longfor'un 7-9 Ocak tarihleri arasında 750.000 hissesini düşürdü ve 17.42 milyon Hong Kong doları nakde çevirdi. İndirgemenin ardından, Zhao Yi'nin sahip olduğu hisselerin sayısı, çıkarılan oy hakkına sahip hisselerin% 0.08'ini oluşturarak yaklaşık 4.8 milyon hisseye düştü.
Hisse senedi alım satımının, sahiplerin kendi koşullarına göre yaptığı farklı seçimler olduğu söylenebilir, ancak sermaye piyasası bunu gelecekteki piyasada düşüş gösteren yüksek düzeyli bir arbitraj davranışı olarak yorumlamaya daha isteklidir.
Yidian Finance (17 Ocak'ta hisse başına 22.45 Hong Kong doları kapanış fiyatına dayanarak, Longfor'un fiyat-kazanç oranının (hareket) yaklaşık 10.53 kat olduğunu öğrendi. Aynı dönemde Country Garden, Evergrande ve Vanke gibi Hong Kong hisse senetlerinin hisse senedi fiyatları, daha yüksek fiyat-kazanç oranları ile keskin bir şekilde düştü. 5-7 kat arası.
Shenwan Hongyuan tarafından 18 Ocak'ta yayınlanan bir araştırma raporu, Longfor'un hisse fiyatının geçen yılın Ekim ayının sonundan bu yana% 50'den fazla toparlandığını ve yönetim ve ikinci hissedarların yakın gelecekte art arda sahipliklerini azalttığını belirtti. Şirketin mevcut değeri, emsallerinin çoğunu önemli ölçüde aştı ve temel avantajlarının çoğu yansıdı ve notu fazla kilodan nötr duruma indirildi.
Tesadüfen, HSBC ayrıca Longfor holding azaltma olayından sonra yayınlanan bir raporda Longfor'daki yatırım notunun "satın al" dan "beklet" e indirildiğini öne sürdü. Banka, not indiriminin esas olarak Longfor'un değerlemesi ve Cai Kui'nin Longfor'un son hisse fiyatı üzerinde olumsuz bir etkisi olacağına inandığı hisse satışından kaynaklandığını söyledi.
02 Satış ve holding arasındaki çelik tel dengesi
Wall Street'te meşhur bir söz vardır: "Sadece trendler sizin gerçek dostlarınızdır." İster ikinci hissedarlar ve yönetim tarafından elde edilen art arda azalmalar, ister araştırma kurumları tarafından Longfor'un indirimi olsun, piyasa Longfor'un gelecekteki eğiliminde düşüş gösteriyor.
Sermaye piyasasının özüne dönersek, yatırım gurusu Peter Lynch'in dediği gibi, hisse senedinin durumu şirketin durumu ile% 100 ilgilidir. Longfor hisselerinin tüm taraflarca azaltılması aslında Longfor'un çalışma koşullarıyla yakından ilgilidir.
Longfor tarafından yayınlanan en son veriler, 2018 yılında şirketin sözleşmeli satışlarda toplam 20,64 milyar yuan, yıllık% 28,5 artış ve 12,363 milyon metrekarelik sözleşmeli satış alanı elde ettiğini ve yıllık% 22 artış olduğunu gösteriyor.
Biraz finans, Longfor'un yıllık hedefini başarıyla tamamlamasına rağmen sürecin kolay olmadığını fark etti.
Longfor, 2018'in ilk Ekim ayında yalnızca 164,1 milyar yuan satış gerçekleştirerek yıllık satış hedefi olan 200 milyar yuan'ın% 82.06'sını tamamladı. Kasım ve Aralık aylarında, Longfor New Year's Pass sırasıyla% 125 ve% 142'lik satış büyümesi elde etmek için hızla ilerledi ve nihayet yıllık hedefi tamamlamak için çizgiye adım attı.
Aynı zamanda, Longfor'un 2016 ve 2017 yıllarında% 61,61 ve% 77,08 olan satış büyüme hızına kıyasla% 28,5 olan yıllık satış büyüme oranı da önemli bir düşüş yaşadı. Şirketin satış sıralaması da 2017'de 8. sıradan 10. sıraya düşerek Xincheng ve China Resources'ın önüne geçti.
Satış büyümesi yavaşlamaya başlamış olsa da, Longfor'un başka bir alan-arazi yatırımına merhameti yok.
Longfor mali raporu 2016 ve 2017 yıllarında Longfor'un 43 ve 76 parsel kazanmak için 79,4 milyar yuan ve 130,4 milyar yuan harcadığını ve 12,55 milyon metrekare ve 20,23 milyon metrekare arazi rezervi eklediğini gösteriyor. Vinç verileri, Longfor'un 2018'de toplam 112,15 milyar yuan harcadığını ve 18.778 milyon metrekare arazi rezervi eklediğini gösteriyor.
Longfor, 30 Haziran 2018 itibarıyla 63,63 milyon metrekare toplam arazi rezervine ve 45,52 milyon metrekare öz sermaye arsa rezervine sahipti. Ancak, yalnızca Yantai ve Chongqing'in iki yeri, arazi rezervlerinin% 36,5'ini oluşturuyordu.
Longhu'nun son iki yılda yeni eklenen arazilerindeki ticari parsellerin oranının arttığını belirtmekte fayda var. Longfor, 2017 yılında düzenlenen toplam 17 ticari projeye sahip olarak ilk kez 4 şehre giriş yaptı. Eksik istatistiklere göre, ticari kompleksler 2018'de Longfor'un yeni arazi rezervlerinin% 37'sini oluşturdu ve Tianjie dahil toplam 9 yeni kompleks projesi satın alındı.
Longfor, 30 Haziran 2018 itibarıyla inşaatı devam eden 18 büyük alışveriş merkezine sahiptir ve toplam alanı 1.91 milyon metrekare inşaat halindedir. Aynı dönemde Longfor, 19 tek durak deneyimsel alışveriş merkezi Tianjie, 6 topluluk alışveriş merkezi, Xingyuehui ve 1 orta-üst düzey ev hayatı alışveriş merkezi Jiayuehui dahil olmak üzere 2,58 milyon metrekarelik bir alışveriş merkezi açtı.
Longfor, 2011 gibi erken bir tarihte, 12 karakterli stratejik politikasını "derinliği genişletmek, kentsel alanlara yakın olmak, ölçeği kontrol etmek ve ticareti sürdürmek" şeklinde açıkça tanımladı. Pek çok emlak şirketinin kral olarak ölçek peşinde koştuğu ve satış için mücadele gücünü artırdığı çağda, Longfor aynı anda ölçeğin büyümesini sürdürdü ve yıllık satış getirisinin% 10'unu yatırımın üst limiti olarak elinde tutmakta ısrar etti ve emlak şirketleri arasında bunu bir alternatif haline getirdi. Varlık.
Ancak satışlar ve holdingler arasındaki bu denge, özellikle emlak piyasası durumunun köklü değişikliklere uğradığı anda, kademeli olarak bozulduğunda, bir ölçüde kriz potansiyeli anlamına da gelir.
03 Zengin kadınların öngörü ve acil endişeleri
Emlak sektöründe, Longfor herkesin bildiği gibi istikrarlı.
İş performansı istikrarlı bir şekilde arttı, finansal verileri iyi performans gösterdi ve sektör ürünleri, markaları ve itibarı da iyi performans gösterdi.Emlak çemberindeki "mükemmel" in temsilcisi olduğu neredeyse söylenebilir. İkizler Wu Yajun'un tam bir mükemmeliyetçi olduğu söylenebilir ve mükemmellik arayışıyla ilgili sayısız vaka var.
Ancak İngiltere Başbakanı Churchill'in de şu meşhur demişti: Mükemmeliyetçilik felçtir. Longhu ve Wu Yajun'un aralıksız mükemmellik arayışı, bir dereceye kadar, şirketin daha sonraki gelişimi için bazı gizli tehlikeler de yerleştirdi.
Hızlı satan ve hızlı hareket eden konut projeleriyle karşılaştırıldığında, ticari projeler büyük yatırımlara, uzun döngülere, daha büyük zorluklara ve yavaş toparlanmaya sahiptir. Hızlı gayrimenkul geliştirmenin altın çağında, ticari projeler bir zamanlar yalnızca Hong Kong tarafından finanse edilen ve son derece düşük sermaye maliyetlerine sahip, rahatsız etmeye istekli işletmelerdi İşe adım atmak isteyen çok az yerli emlak şirketi var, tek istisna Wanda.
Wanda modeline geri dönerek, Wanda Plaza'nın inşasına yoğun bir şekilde yatırım yapmak ve ardından alışveriş merkezi çevresindeki mülklerin satışından elde edilen fonların geri dönüşüne güvenmek ve ardından bir sonraki Wanda Plaza'nın inşasına yatırım yapmak Bu tür bir kartopu gelişimi, gayrimenkulün altın on yılında ünlü bir hareket yaratmadı. Ülkenin eski en zengin adamı da Wanda'nın eski ihtişamına katkıda bulundu.
Ancak daha sonra herkes, Wanda Plaza'nın varlık ağırlıklı modelinin sürdürülemez olduğunu ve Wang Jianlin'in dönüşmeye zorlandığını bilir. Ancak satın alma ve satın alma konusunda takıntılı olan Wanda'nın, varlıklarını satması, hisse satması ve silahları kırarak en zengin adam için tek seçenek haline gelmesi için uzun zamandır geri dönmesi zor.
Longhu'nun hikayesi Wanda ile aynı değil ama aynı şekilde benzerlikler var.
Gayrimenkul sektöründe tanınmış bir üst düzey öğrenci olarak, bir zamanlar Longfor'un mükemmel bir dengeyi korumasına izin veren yatırım holding mülklerinin üst limiti olarak yıllık satış getirisinin% 10'unu elinde tutmakta ısrar etti.
Konut sektörünün istikrarlı büyümesi,% 90'dan fazla satış getirisi ve uzun yıllar boyunca düşük finansman seviyesi gibi çeşitli koşullar altında, satış getirisinin% 10'luk ticari yatırımı Longfor'un genel operasyonlarını etkilemeyecektir. Şirketin borç-varlık oranı, uzun yıllar boyunca yaklaşık% 70 gibi düşük bir seviyede tutuldu.Yüksek ticari brüt kar marjı sayesinde, Longfor'un brüt kar marjı ve net kar marjı da sektörde nispeten yüksek bir seviyede tutuldu.
Ama mükemmel dengenin arkasında sorun da var.
Yidian Finance, Longforun iş tutma stratejisinin 2011 yılına kadar gerçek anlamda yerleşmemiş olduğunun farkındadır. Geç başlaması nedeniyle, ana şehrin çekirdek alanı uzun zamandır benzerleri tarafından işgal edilmiştir.
Arazi edinim ve geliştirme fırsatlarının maliyetini göz önünde bulunduran Longfor, farklı bir yaklaşım benimsemiştir.Ana ticari gayrimenkul markası "Tianjie", orta gelirli yükselen aileler için bölgesel bir alışveriş merkezi olarak konumlandırılmıştır.Şehrin gelecekteki gelişimini hedefler ve gelecekteki fırsatları yakalar.
Bu, bir dereceye kadar Wanda Plaza'nın konumlandırılmasına benzer, ancak Wanda'nın üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere daha fazla batması, Longhu ise istikrarlı ve merkezi şehir kümelerinde ve şehir kuşağının çevresinde yoğunlaşmaya çabalar.
Aynı zamanda, bu aynı zamanda, bu alanların şu anda henüz çok olgun olmadığı, daha uzun bir "iş geliştirme" süreci ve son derece yüksek sermaye maliyetleri ve fırsat maliyetleri gerektirdiği anlamına gelir.
Yeni açılan Chongqing U City Tianjie Phase II, 2017'de Chongqing Yuanzhu Tianjie, Hangzhou Binjiang Tianjie Phase I, Suzhou Shishan Tianjie ve Shanghai Baoshan Tianjie'yi örnek olarak alın. 2017'de bu 5 alışveriş merkezinin her biri Metrekare başına yıllık kira geliri sadece 320 RMB'dir ve bu sadece şehir merkezindeki Joy City alışveriş merkezinin metrekare başına aylık kira geliridir.
Daha uzun "iş geliştirme" süreci ve daha düşük kira geliri, Longfor'un daha uzun yatırım geri dönüş süresini belirler. Düşük finansman maliyetleri ve yüksek satış getirisi gibi avantajlar olsa bile, konut satış ölçeğinin istikrarlı bir şekilde büyümesi ve arazi yatırımının hızlı bir şekilde genişlemesinin yanı sıra, mükemmel ve istikrarlı finansal veriler ile holding projelerinin sürekli yatırımını sağlamak gerekir. Sermaye transferi ve dağıtım arasında Longfor kolay değil.
Longfor, finansal baskıyı daha da azaltmak için 2015 ve 2016'da Suzhou ve Chongqing'deki iki Tianjiye'ye stratejik olarak yatırım yapmak için Kanada emeklilik fonlarını iki kez tanıttı. Aynı zamanda, satış ölçeği ve gelir seviyesi istikrarlı bir şekilde artmış olmasına rağmen, Longfor'un nakit seviyesi, ağır varlık projelerine sürekli yatırım sağlama ihtiyacı nedeniyle yıllar içinde önemli bir büyüme görmedi.
En son finansal veriler gösteriyor ki, Longfor'un kapsamlı kredi tutarı 30 Haziran 2018 itibarıyla 107,93 milyar yuan'a ulaştı, 2017 sonuna göre yaklaşık% 40 arttı ve borç / varlık oranı da biraz artarak% 73,27'ye yükseldi.
Longfor'un ticari varlık tutma projelerine yatırım oranındaki sürekli artışıyla, özellikle araziye yatırılan büyük sermaye maliyetleri ve inşaat halindeki 18 alışveriş merkezinin inşaatı ile Longfor'un işletme baskısı daha da artacak.
Daha heyecan verici içerik için Titanium Media WeChat ID'yi (ID: taimeiti) takip edin veya Titanium Media Uygulamasını indirin
