Arazi pazarında büyük olay! Arazi katma değer vergisi kanunu kamuoyundan talep edilmiş, emlak şirketlerinin vergi ödemeleri ve tasfiyesi büyük değişikliklere uğramış ve toplu gayrimenkuller tahsilat
Bu yılki arazi piyasası devam ediyor! 16 Temmuz'dan itibaren "Arazi Katma Değer Vergisi Kanunu" kamuoyunun görüşlerini almaya başladı ve bitiş tarihi 15 Ağustos oldu. Aynı zamanda, "Çin Halk Cumhuriyeti Arazi İdaresi Yasası" nda (taslağın ikinci taslağı) yapılan değişiklikler de yorum arıyordu.
Arazi katma değer vergisi mükellefleri, devlete ait arazi kullanım haklarını, binaları ve bunların eklerini yerde devrederek (bundan böyle gayrimenkul devri olarak anılacaktır) ve gelir elde eden birimleri ve bireyleri ifade eder. Şu anda, kişisel konutların devri (ticari ve konut evleri hariç) geçici olarak arazi katma değer vergisinden muaftır, ancak işletmelerin, özellikle de gayrimenkul geliştirme işletmelerinin, gayrimenkul devri için vergi ödemeleri gerekmektedir.
Taslaktaki dört büyük değişiklik değerli Dikkat , Sırasıyla:
1. Toplu taşınmazın arsa katma değer vergisi tahsilatı kapsamına alınması artırıldı;
2. Devlet Konseyi, gelir ve kesinti kalemlerinin kapsam ve standartlarını belirler;
3. Taşra halkına yetki verin hükümet Yerel gayrimenkulün fiili durumuna göre, belirli durumlarda arsa katma değer vergisinin azaltılmasına veya muaf tutulmasına karar verilir;
4. Gayrimenkul işletmelerinin vergi ödeme ve takas yöntemi "tasfiye edilebilir" den "tasfiye edilebilir" e değiştirilmiştir.
Geçtiğimiz 20 yıl boyunca, Çin'in arazi katma değer vergisi geliri artmaya devam etti ve emlak geliştirme şirketleri ana vergi gelirine katkıda bulundu. Maliye Bakanlığı verilerine göre 2018 yılı arsa katma değer vergisi geliri 5'e ulaştı 64 Yıllık% 14.9 artışla 200 milyon yuan. Bu yılın ilk yarısında, arazi katma değer vergisi, yıllık% 10,3 artışla 356,5 milyar yuan oldu. Bunlar arasında, China Evergrandenin 2018de ödenmesi gereken arazi değer kazancı vergisi yaklaşık 52,1 milyar yuan; Country Gardenın 2018 yıllık raporu, mevcut arazi değer artış vergisinin yaklaşık olarak 139 100 milyon yuan; Vanke'nin 2018'deki arazi değerleme vergisi yaklaşık 19.6 milyar yuan idi.
Yeni yasanın orijinal tasfiye koşullarını tasfiye şartlarına dönüştürmesiyle birlikte gayrimenkul şirketlerinin faizsiz vergi ve harç kullanma süresinin büyük ölçüde kısaldığını ve emlak şirketleri üzerindeki satış baskısının daha da artacağını belirtmek gerekir. Bireyler için, kişisel konutların mevcut transferi (ticari ve konut evleri hariç) geçici olarak arazi katma değer vergisinden muaftır.Gelecekte, sıradan konutların vergilendirilmesi kişisel mülkiyet bağlantısında olacaktır.
22 Madde Üzerine Yorum İçin "Arazi Katma Değer Vergisi" Taslağı
İstişare için hazırlanan taslakta, vergi ödeme kapsamı, vergi oranı, muafiyet kapsamı ve kesinti kapsamı hakkında net düzenlemeler bulunan 22 madde yer alıyor.
Görüş taslağı, taşınmazın devredilmesinin, arazi kullanım haklarının, binaların ve bunların zemin üzerindeki eklentilerinin devrine, toplu arazi kullanım haklarının, yerdeki ve eklentilerinin veya toplu arazi kullanım haklarının ve yerdeki binaların devrine ilişkin olduğunu ortaya koymaktadır. Ve sermaye katkıları ve hisse olarak ekleri.
"Yorum İsteme Taslağı", katma değer tutarı hesaplanırken düşülmesine izin verilen kalemlerin şunlar olduğunu açıklığa kavuşturur:
(1) Arazi kullanım hakkının elde edilmesi için ödenen tutar; (2) Arazinin geliştirilmesinin maliyeti ve gideri; (3) Yeni konutların ve destek tesislerinin maliyeti ve gideri veya eski ev ve binaların hesaplanan fiyatı; (4) Gayrimenkul devri İlgili vergiler; (5) Danıştay tarafından belirlenen diğer kesinti kalemleri.
Eski ve yeni vergi kanunları ve yönetmelikleri arasındaki temel farklar şu şekilde sıralanmıştır:
Güçlü! Arazi değerleme vergisinin aşırı oranlı artan oranlı vergi oranına bir göz atalım.
Vergi oranları açısından, "Görüş Taslağı", arazi katma değer vergisinin hala dört kademeli aşırı oranlı artan oranlı vergi oranı uyguladığını ve verginin gayrimenkul devrinden elde edilen katma değer tutarına dayandığını açıkladı.
Tarihsel olarak, arazi katma değer vergisinin fermantasyonu 199 3 yıl. O sırada Hainan, Beihai, Huizhou ve diğer yerlerde emlak balonu çok şiddetliydi ve merkezi hükümete neden oldu hükümet Dikkatli olmak. 199 Aralık 2003'te "Halk Cumhuriyeti'nin Geçici Düzenlemeleri 199 1 Ocak 2004 tarihinde uygulanacaktır.
Arazi katma değer vergisi, dört kademeli artan oran üstü vergi oranı uygular:
Arazi katma değer vergisi kanunundaki kesinti kalemleri "satın alma maliyetleri" olarak anlaşılabilir ve katma değer "kar satmak" olarak anlaşılabilir:
Kârın% 50'den az olan kısmı için% 30;
Kârın% 50-% 100'ü aşan kısmı için% 40 ödenir;
Kârın% 100 -% 200'ü aşması halinde% 50 vergi ödenir;
Kârın% 200'ü aşan kısmı% 60 vergilendirilir.
Gayrimenkul arazi ve inşaat olmak üzere iki kısımdan oluştuğundan, gayrimenkul değerlemesi sonrası elde edilen karın bir kısmı "binalara" atfedilmelidir ve arazi değeri olarak sayılamaz. Peki, inşaat katma değeri karın yüzde kaçı katmalıdır? 199 4 yıllık Ara Yönetmelik Uygulama Kurallarında verilen "hızlı hesap kesinti katsayısı" aşağıdaki gibidir:
Kâr (katma değer)% 50'nin altında olduğunda% 30 vergi ödenir.
Kar (katma değer)% 50 -% 100 arasında olduğunda, kârın% 40 eksi maliyetin (düşülen madde tutarı)% 5'i vergidir.
Kârın% 100 ile% 200 arasında olması durumunda, kârın% 50'si (katma değer) eksi maliyetin (düşülen madde tutarı)% 15'i vergidir.
Kar% 200'ü aştığında, kârın% 50'si eksi maliyetin% 35'i (düşülen madde tutarı) vergidir.
Görülebileceği gibi, bu düzenlemenin kârın (katma değerin) çoğunu arazi takdiri olarak kabul ettiği ve gayrimenkul maliyetlerinin değerinin (düşülen kalemler) küçük bir oranı oluşturduğu görülmektedir.
Açıktır ki, çıkarım açıktır: Gayrimenkulün kârı esas olarak devlete ait arazinin değer kazanmasından kaynaklanırken, evin kendisinin değeri pek takdir edilmemektedir.
Maliye Bakanlığı tarafından Ocak-Haziran 2019 tarihleri arasında açıklanan mali gelir verilerine göre arsa ve gayrimenkul ile ilgili vergilerden tapu vergisi 3 184 Milyar yuan, bir önceki yıla göre% 7.1 artış; arazi değer kazancı vergisi, yıllık% 10.3 artışla 356.5 milyar yuan oldu; emlak vergisi 147 700 milyon yuan, bir önceki yıla göre% 0,5 düşüş; tarım arazisi işgal vergisi, yıllık% 2,8 artışla 82,4 milyar yuan; kentsel arazi kullanım vergisi 1 133 Milyar yuan, yıllık bazda% 13.4 düşüş.
Pazara girerken toplu araziler vergilendirilmelidir ve arazi tedarik kanalları artar
Tasarıdaki en büyük değişiklik toplu taşınmazın vergilendirme kapsamına alınmasıdır. Aynı zamanda toplu gayrimenkul arsa değerleme kazançları için düzenleme fonu yasa öncesi ve sonrasında kolektif gayrimenkul yükünün dengelenmesi için kaldırılacaktır. Vergi oranları açısından, arazi katma değer vergisi, dört kademeli yüksek oranlı artan oranlı vergi oranı uygulamaya devam edecektir.
Vergilendirme kapsamının ayarlanmasının ana nedeni ile ilgili olarak, Maliye Bakanlığı, vergi sistemini birleşik bir kentsel ve kırsal inşaat arazi piyasası oluşturan arazi sistemi reformuyla ilişkilendirmek için bir arazi katma değerli gelir dağıtım mekanizması kurmak olduğunu belirtti. Basitçe söylemek gerekirse, toplu olarak faaliyet gösteren arazi pazara giriyor ve vergiler gelecekte ödenecek! Toplu gayrimenkul transferini ve katma değer vergisi transferini artırarak, doğrudan pazara giren toplu araziler için ulusal vergilendirmeyi artırın.
Ancak, asıl etki arazi kamulaştırma sisteminin reformundan sonra olacaktır. Şu anda, Çin Halk Cumhuriyeti Arazi İdaresi Yasası'nda yapılan değişiklik (taslağın ikinci taslağı) da kamuoyundan yorumlar için talep ediliyor. Tasarıda, toplu işletilen inşaat arazileri için pazara giriş şartları ve prosedürleri ile pazara giriş yöntemlerinin formülasyonu belirtilmiştir.
Açıkçası, tam bir toplu arazi yönetimi vergi sistemi olarak şekilleniyor. Ancak, ister devlete ait isterse toplu olarak sahip olunan arazi pazara girsin, Hong Kong'daki mevcut arazi tedarik sistemine benzer şekilde birleşik yerel arazi tedarik planına girer. Pazara giren toplu inşaat arazilerinin taşkın kapakları serbest bırakılsa, ancak yerel birleşik arazi tedarik planı düzenlemeler yapmasa bile, toplam arazi arzı muhtemelen keskin bir şekilde artmayacak ve piyasa üzerinde fazla bir etkisi olmayacaktır.
Emlak şirketleri için vergi kaçırma alanı Çok Sıkıştırılmış, tasfiye yöntemi "tasfiye edilebilir" den "tasfiye edilmelidir" olarak değiştirildi
Arazi katma değer vergisi, gayrimenkul devralan ve gelir elde eden birim ve şahıslara uygulandığından, emlak şirketleri arsa katma değer vergilerini ödemede ana güçtür, bu nedenle arsa katma değer vergisi mevzuatı emlak şirketleri üzerinde büyük bir etkiye sahiptir. Dikkat .
Arazi katma değer vergisinin vergi yükü, tüm emlak vergisi yükleri sıralamasında ilk sırada yer almaktadır. Arazi katma değer vergisi uzun zamandır en çarpıtılmış vergi, en gecikmiş vergi ödemesi ve en yoğun vergi kaçınma şekli olarak kabul edildi. 2013 yılında, CCTV geliştiricileri "arazi katma değer vergisinde 3,8 trilyon yuan borçlu oldukları" için ciddi şekilde eleştirdi, bu da emlak geliştiricileri ve vergi makamlarından toplu memnuniyetsizlikle sonuçlandı.
Bu, esasen, ihtilafın nedeni olan arazi katma değer vergilerinin toplanması ve yönetiminde daha fazla esneklik olduğunu göstermektedir. Gerçek yıllık katma değer vergisi toplama ölçeği teorik tahsilat ölçeğinden uzaktır. Arazi katma değer vergisinin yerleşiminde emlak işletmelerinin çeşitli oyunları, kaçırılması ve hatta kaçırılması da açık sırlardır.
Genel olarak, arazi katma değer vergisinin ölçeği yıldan yıla artmaktadır ve emlak geliştirme şirketleri ana vergi gelirine katkıda bulunmuştur. Maliye Bakanlığı'nın verilerine göre, bu yılın ilk yarısında, arazi katma değer vergisi, yıllık% 10,3 artışla 356,5 milyar yuan oldu. Geçen yılın arazi katma değer vergisi geliri 5'e ulaştı 64 Yıllık% 14.9 artışla 200 milyon yuan. China Evergrandenin 2018 yılında ödenmesi gereken arazi değer kazancı vergisi yaklaşık 52,1 milyar yuan idi; Country Gardenın 2018 yıllık raporu, mevcut arazi değer artış vergisinin yaklaşık olarak 139 100 milyon yuan; Vanke'nin 2018'deki arazi değerleme vergisi yaklaşık 19.6 milyar yuan idi.
Birçok mali ve vergilendirme uzmanı, genel olarak, arazi katma değer vergisi mevzuatının emlak şirketlerinin vergi oranını değiştirmediğine inanmaktadır. Ancak, "İstişare Taslağı" nın orijinal tasfiye şartlarını tasfiye şartlarına dönüştürmesinden sonra, gayrimenkul şirketlerinin ödenecek faizsiz vergi ve harçları kullanma süresinin büyük ölçüde kısalması ve işletme baskısının daha da artması özellikle dikkat çekicidir.
Ön tahsilat oranı genellikle tasfiye sonrası gerçek vergi oranından daha düşük olduğundan, gayrimenkul şirketleri genellikle 'likidite edilebilir' ve 'likidite edilebilir' arasında vergi tahsilatı yapmak için sürekli geliştirme gibi çeşitli önlemleri benimseyerek ödenmemiş arazi katma değeri vergisini gayrimenkul haline getirir. Sektörde hakim olan bir fenomen. Tasfiyeden kaçınmak için, geliştiriciler oteller, süpermarketler, sinemalar ve diğer karmaşık projeler inşa etmeyi seçecekler ve hacim toplam inşaat alanının yaklaşık% 20'sini oluşturmalıdır.Bu vergiden kaçınma yöntemi sayesinde evler satılsa bile, bu ticari mülkler hala Satılmaması durumunda arsa katma değer vergisi tasfiye edilemez.
İlk tasfiye şartlarının tasfiye şartlarına dönüştürülmesiyle birlikte, gayrimenkul şirketlerinin faizsiz vergi ve harç kullanma süreleri büyük ölçüde kısaldı ve emlak şirketleri üzerindeki satış baskısı daha da artacak. Vanke ve Country Garden gibi gayrimenkul geliştiricileri, arazi katma değer vergisinin arkasındaki "hızlı ciro" nun da önemli bir neden olduğunu vurguluyorlar.
Aynı zamanda, "Teminat Taslağı", vergi makamlarının mevcut uygulamalarını, vergi mükellefleri tarafından sağlanan bilgilere dayanarak tasfiye incelemesi yapacak şekilde düzenler ve gayrimenkul geliştirme ile uğraşan mükelleflerin tasfiyeyi kendileri tamamlamaları, ödenecek vergiyi ödemeleri veya vergi dairesine vergi iadesi için başvurmaları gerektiğini ayarlar. .
Belli ki vergi makamlarınca tasfiye incelemesi uygulaması iptal edilmiş ve gayrimenkul geliştirme ile uğraşan mükellefler tasfiyeyi tamamlayarak kendilerini beyan etmişlerdir. Bu durum vergi otoritesini karmaşık işlerden kurtardı.Artık vergi memurlarına getirilebilecek riskleri ve sosyal argümanları taşımıyor. Sonuçta medya tarafından vergi denetimi ve incelemesinin yapılmadığı ve ülkenin vergi kayıplarının kaybolduğu bildirildi. Vergi makamları sorumluluğu üstlenmek istemiyor.
Ev satın alan ve satan bireyler, arazi değerleme vergisinden halen geçici olarak muaftır
Birçok vergi mükellefi Dikkat Soru, bireysel konutların mevcut transferinin arazi katma değer vergisinden muaf tutulmaya devam edip etmeyeceğidir.
Bireysel konutların devri, "Maliye Bakanlığı ve Devlet Vergilendirme İdaresi'nin Emlak İşlemlerinde Vergi Politikalarının Ayarlanması Hakkında Tebliği" uyarınca artık arazi katma değer vergisinden muaftır (Finans ve Vergilendirme [2008]) 137 No.) şart koşar: 3. Konutların bireysel satışlarında arsa katma değer vergisi geçici olarak muaftır. Sadece şahıs tarafından satın alınan daire, işyeri binası ve dükkan devredildiğinde arsa katma değer vergisi vardır. hükümet Ayrıca, "Geçici Yönetmelikler" deki hükümden çok daha uygun olan, tercihli bir "onaylanmış vergi oranı" da verildi.
Sektör genel olarak gelecekte sıradan konutların vergilendirilmesinin kişisel koruma ile bağlantılı olacağına inanmaktadır.Eğer emlak vergisi dayanak ise, kişisel arazi vergisi artışı bununla örtüşecektir.Kişisel gayrimenkul transferinin arazi vergisi artışını getirmesi olası değildir. Kaynak hala emlak şirketleri.
Arazi katma değer vergisinin vergi faydaları dört ana hususa yansır
"Yorum İsteme Taslağı", vergi tercihleriyle ilgili bireysel politikalarda uygun ayarlamalar yaptı.
Birincisi, katma değer oranı% 20'nin altında olan uygun fiyatlı konut inşasına ilişkin mevcut vergi tercihli politikaların vergi muafiyeti hükümlerinin benimsenmesidir.
İkincisi, Devlet Konseyi'nin arazi katma değer vergisinin azaltılmasına veya muafiyetine izin verebileceği diğer koşulları artırmaktır. Dikkate alınması gereken temel husus, Devlet Konseyi'nin, işletmelerin yeniden yapılandırılması ve yeniden yapılandırılmasına yönelik arazi katma değer vergisi politikası ve gayrimenkul piyasası düzenlemesine ilişkin arazi katma değer vergisi politikası gibi ekonomik ve sosyal kalkınma durumuna göre bazı aşamalı ve geçişli tercihli politikalara karar vermesidir.
Üçüncüsü, katma değer oranı% 20'den az olan sıradan konutlar için vergi muafiyeti düzenlemelerinin yetkili il düzeyinde ayarlanmasıdır. hükümet Gayrimenkul piyasası düzenlemelerinin yönünü yansıtmak ve yerel koşullara ve şehirlere dayalı kontrol politikalarını yansıtmak için yerel koşullara dayalı olarak verginin düşürülmesine veya muaf tutulmasına karar verin ve yerel hükümet Konu sorumluluğu.
Dördüncüsü, taşra halkının yetkisini artırmak hükümet Daha az gelişmiş emlak piyasalarına ve daha düşük arazi fiyatlarına sahip bölgelerde toplu gayrimenkul üzerindeki arsa katma değer vergisinin azaltılması veya muaf tutulmasına ilişkin hükümler. Bunun temel nedeni, arazi bazlı gelirin toplu inşaattan transferinde büyük bölgesel farklılıklar olmasıdır.Devlet, toplu ve münferit araziyi dikkate alan bir arazi geliri dağıtım mekanizmasının kurulması ve uygun şekilde vergi idaresi yetkisinin devredilmesi için il düzeyinde yetkilendirilmesi gerekir. hükümet Toplu gayrimenkulle ilgili tercihli vergi politikalarını yerel koşullara uygun olarak formüle edin.
Komisyonculuk Çin, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Komisyonculukta Çin WeChat Bireysel hisse senetlerini ve en son duyuruları görmek için numara sayfasına menkul kıymet kodunu ve kısaltmasını girin; fonun net değerini görmek için fon kodunu ve kısaltmasını girin.
