Yeni ipotek düzenlemeleri burada! Bankalar acı çeken "dürüst insanlar" haline geldi? Ev sahiplerinin% 90'ı 1 seçim yapıyor
Her zaman emlak piyasasının katı ihtiyaçlarına dikkat ediyorsanız, ipoteklerdeki değişiklikleri anlamalısınız.
Geçen yılın Ekim ayından bu yana, yeni ev alıcıları için ticari krediler sözde "LPR sözleşmeleri" haline geldi. Mortgage faiz oranı artık orijinal gösterge faiz oranını ifade etmiyor, her ayın 20'sinde ilan edilen LPR kotasyonuna dayanıyor. .
LPR kotasyonu 1 yıl ve 5 yıla bölünmüştür.Şubat ayında açıklanan LPR kotasyonuna göre 5 yıllık LPR bir önceki aya göre 5BP düşüşle% 4,75'tir.Bankayla ipotek sözleşmesi imzaladığımızda referans faiz oranı bu 5'ti Yıllık LPR'nin kotasyonu.
Ancak, yüzeyde% 4.75. Emlak piyasasının sıkı regülasyonu nedeniyle, çoğu şehir hem birinci hem de ikinci evler için% 4.75 bazında "biraz daha katacak", geçmişte "dalgalı" dedik, ancak algoritma değişti. Yukarı.
Örneğin Xiao Ming'in bulunduğu şehirdeki ilk konut faiz oranı% 5,5 yani% 4,75'e 75 baz puan ve% 0,01 olan 1 baz puan 1 baz puan.
Bu önermeyi bilerek, ev sahiplerinin çoğunu ilgilendiren bir şeyden, yani bu ay getirilen yeni ipotek düzenlemelerinden bahsedelim.
Merkez bankası, 1 Mart'tan itibaren ülke çapındaki tüm bankaların tüm bireysel ipotek müşterileri ile sözleşmelerini yeniden imzalamalarını ve mevcut değişken faizli kredi sözleşmelerini LPR faizli kredi sözleşmelerine dönüştürmelerini şart koştu.
Diğer bir deyişle, geçen yıl Ekim ayından önce ticari kredi sözleşmeniz olduğu sürece, bu yıl Mart-Ağustos aylarında LPR sözleşmesine geçmeniz gerekiyor.
Son birkaç gündeki büyük bankaların hareketlerine bakıldığında, çoğu banka ilgili dönüşüm kanallarını açtı.
Örneğin, Çin İnşaat Endüstrisi ve Tarım da dahil olmak üzere dört büyük ticari banka resmi olarak çalışma kurallarını açıkladı. Bazıları çevrimiçi cep telefonu ve PC terminal girişlerinin kendi kendine dönüştürülmesidir ve banka bildirimleri almak için tek tip olarak çalışır; bazıları banka şubesi vezne makineleri veya hizmet şubesi sayaçları aracılığıyla çevrimdışı dönüşümdür ve diğerleri sadece banka yöneticisinin aramasını bekler.
Financial Times'ın 6 Mart tarihli haberine göre, Bank of China Beijing Şubesinden sorumlu ilgili kişi, "3 Mart saat 17:00 itibariyle müşterilerimiz, mobil bankacılık, online bankacılık ve akıllı sayaç kanallarımız aracılığıyla mevcut bireysel kredilerin 871 LPR dönüşümünü gerçekleştirdi. Bunlar arasında, mobil bankacılık ve çevrimiçi bankacılık kanalları% 98'den fazlasını oluşturdu. "
Açıkçası, geçtiğimiz iki ayda yaşadığımız kısa vadeli olaylar LPR sözleşmelerinin dönüşümünü etkilemedi.Hangi dönüşüm kanallarının mevcut olduğunu görmek için önceden banka ile iletişime geçebilirsiniz.
Mevcut düzenlemelere göre, ipotekleri değiştirirken "dalgalı" ve "sabit" olmak üzere iki yol vardır.
"Değişken" seçeneğini seçerseniz, bu, gelecekteki ipotek faiz oranının 5 yıllık LPR'ye bağlı olduğu anlamına gelir. Örneğin, Xiao Ming'in 2018'de satın aldığı ev için gösterge faiz oranı 1,1 kat arttı,% 10 ve gerçek uygulama% 5,39 oldu .
LPR hesaplama yöntemine geçildikten sonra Aralık ayındaki% 4.8 kotasyonundan hareketle% 0.59% 4.8 bazına eklenmeli ve% 5.39 faiz oranı değişmeden kalmalıdır. .
Geçişten sonra,% 0,59 sonsuza kadar sabitlenecek ve değişiklik yalnızca 5 yıllık LPR'dir.
"Sabit" seçeneğini seçerseniz, bu Xiao Ming'in% 5,39 faiz oranının uygulanmaya devam edeceği ve bunun 5 yıllık LPR dalgalanmasıyla hiçbir ilgisi olmadığı anlamına gelir.
Önemli olan şu: konut kredileri LPR sözleşmelerine geçtiğinde, "dalgalı" mı yoksa "sabit" mi seçmeliyim?
Kontrat değiştiren ev sahiplerinin bu konuyu nasıl değerlendirdiklerine bir göz atalım.
Financial Times'ın son raporuna göre, İletişim Bankası'ndan sorumlu ilgili kişi bir röportajda, "Mevcut durumda, müşterilerin coşkusu nispeten yüksek ve her gün dönüştürülen bireysel konut kredisi sayısı 10.000'den fazla" dedi. "Şu an itibariyle yaklaşık 90 Dönüşüm yüzdesi müşterileri LPR değişken oranlı fiyatlandırma yöntemini seçti. "
Bankadan sorumlu kişi tarafından açıklanan verilere dikkat edin: Mülk sahiplerinin% 90'ı bir seçim yaptı: dalgalı.
Neden bu kadar çok insan "değişken" geri ödeme yöntemini tercih ediyor?
Bunun iki sebebi var.
1. Küresel faiz indirimleri atmosferinde, LPR düşüşü uzun vadede genel eğilimdir.
Son yıllardaki küresel faiz eğilimleri açısından bakıldığında, Avrupa ve Japonya, düşük faiz oranları ve hatta negatif faiz oranları aşamasına girmişlerdir.Federal Rezerv, federal fonların standart aralığını 2008'den bu yana en büyük faiz indirimi olan 50 baz puan indireceğini bu hafta açıkladı. .
Aynı zamanda, Avustralya Merkez Bankası beklenmedik bir şekilde faiz oranlarını 25 baz puan düşürerek% 0,5'e düşürdü ve ardından Malezya Merkez Bankası faiz oranlarını 25 baz puan düşürerek% 2,5'e indirdi.Fed'in eyleminin ardından, piyasa genel olarak Kanada'nın faiz indirimi yapmasını bekliyordu.
Böyle bir "faiz indirimi döngüsü" altında, ipotek faiz oranlarının referans aldığı 5 yıllık LPR, uzun vadede kademeli bir düşüşe sahiptir.Geçen yıl Kasım ve bu yıl Şubat aylarındaki iki LPR düşüşüne atıfta bulunabilirsiniz.
Bu nedenle, ipoteğin 10 yıldan fazla geri ödenmesi gerektiği ve ipotek uygulama faiz oranının% 4,5'in üzerinde olduğu sürece, "dalgalı" görece daha iyi bir seçim olduğunu düşünüyorum.İleride TÜFE gibi faktörler nedeniyle faiz artırılsa bile, kredinin peşin ödenmesi yeterlidir. .
2. Banka bu kez "eti kesti" ve dezavantajlı olarak "dürüst kişi" oldu.
Bu çok ilginç: LPR düştü, ancak gösterge mevduat faiz oranı düşmedi .. Bir ev ailesi ipotekleri değiştirdikten sonra, banka aslında "kaybediyordu".
Bunun nedeni, mevduatın bankanın "borcuna", kredilerin bankanın "gelirine" denk olmasıdır. Artık kredi faiz oranı düştüğü için banka geliri azaldı, ancak mevduat faiz oranı değişmedi, bu da bankanın "faiz marjı" nın azaldığı ve karlarının azaldığı anlamına geliyor. Oran eskisi kadar yüksek değil, tıpkı "et kesmek" gibi.
Ulusal Finans ve Geliştirme Laboratuvarı'nın seçkin bir araştırmacısı Dong Ximiao'nun dediği gibi, "Borç maliyetinde herhangi bir değişiklik olmazsa, LPR orta ve uzun vadede düşmeye devam ederse, hisse senedi kredisi fiyatlandırma kıyaslamasının dönüştürülmesinden sonra, bankanın faiz marjı daralacak ve dahası Banka faiz gelirini azaltın.Ek olarak, iki tür LPR asimetrik olarak düşerse (1 yıllık düşüş 5 yıllık süreden daha uzunsa), 5 yıldan daha uzun vadeli bazı krediler peşin olarak geri ödenebilir ve kısa vadeli kredilere dönüştürülebilir, bu da banka faiz gelirini etkiler . "
Sonunda kısa bir özet yapıyoruz.
Mart ayında hisse senedi ticari kredi sözleşmesi dönüştürülecek.Çok sayıda dönüştürme kanalı var.Lütfen önce banka ile iletişime geçin.
2. İnsanların% 90'ı "dalgalanmayı" seçti Uzun vadede LPR düşmeye devam edecek.
3. LPR düşer, hisse senedi gösterge faiz oranı düşmez ve faiz marjı düşer, bu da bankanın "kaybettiği" anlamına gelir.
