Boşluk oranı% 16,2'ye kadar yükseldi ve kira% 50 düştü! Gökdelen inşa edilemez
Yazar: Fenglaiyi Kaynak: Kung Fu Finance
01
Gökdelen laneti
Amerikalı iktisatçı Mark Thornton, ekonomi üzerine şu kitabı yazdı: "Gökdelen Laneti" Bu kitap basit ve kaba. Tek bir cümleyle özetlenebilir: Dünyanın en yüksek gökdeleni her inşa edildiğinde, ekonomik bir balon patlayacak. , Mali kriz çok uzakta değil - bu sözde "gökdelen laneti".
Gökdelenler genellikle konut değildir, sonuçta konutlar bu kadar yüksek bakım maliyetlerini karşılayamazlar.
Örnek olarak Şangay'ı ele alırsak, 30 katlı A seviyesi bir ofis binasının aylık mülk yönetim ücreti metrekare başına 30 yuan, yani bir şirket yaklaşık 200 metrekarelik bir ofis kiralıyor ve aylık mülk yönetim ücreti 6,000 yuan'a ihtiyaç duyuyor.
Bu, birinci kademe şehirlerdeki A Sınıfı ofis binalarının bakım maliyetiyle ilgili. Bu bir süper gökdelen değil. 50 kattan fazla varsa, bakım maliyeti yükselecek.
Suudi Krallık Kulesi
Neden çok fazla bina yapmanın depresyona neden olacağı söyleniyor? Mantıksal çizgi basit: düşük faiz oranları ekonomik büyümeyi teşvik ediyor - sıcak para sular altında ve büyük şehirlerde yoğunlaşıyor - sınırlı arazi ve büyük miktarlarda para binaları doğuruyor - artan maliyetler çeşitli endüstrilerde karlılıkta bir düşüşe yol açtı - boş bina kiralama fikrini terk et .
Başka bir deyişle, başka hiçbir şey olmasa bile, Thornton, giderek daha fazla bina inşa edileceğine ve bunun da depresyona neden olacağına inanıyor. 2018'de 2020'de bir ekonomik kriz öngördü çünkü bu yılın Suudi Arabistan olması bekleniyor. Gökdelen tamamlandığında.
02
İyimser olmayan boşluk oranı
Son haberler Thornton'un görüşlerini destekliyor gibi görünüyor.
İlki, Pekin Doğu Üçüncü Çevre Yolu'nun kenarındaki MİA çekirdek alanı ... Yaklaşık 10 yıldır inşa edilen Samsung Binası nihayet tamamlandı. Bu Samsung merkez binası yaklaşık 100.000 metrekare ofis alanına sahip, harika!
Özellikle bu bina hakkında bilgi aradım, gerçekten süper modern ve akıllı bir ofis binası, ofis, otel ve ticareti bütünleştiriyor.
Ancak, Samsung Group'un Çin'de ne kadar işi var? Bu binayı tek başıma kullanabilir miyim? Kullanmazsanız, kiralamak zorundasınız, ancak Pekin'deki mevcut ofis boşluk oranı nedir?
DTZ verilerine göre, Pekin'deki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yılın ilk yarısında% 16,2'ye ulaştı ve 2019'a göre 7,3 puan artışla geçtiğimiz 10 yılın yeni bir rekoru; CBRE'nin raporunda da Pekin'in ikinci çeyrekteki boşluk oranı belirtildi Yüksek kaliteli ofis binalarının net absorpsiyonu, art arda iki çeyrek için negatif bir değer olan -38.700 metrekare idi.
Resim Kaynağı: Big Cat Finance
Beijing Financial Street de dahil olmak üzere kiracılardan çok daha fazla kiracı var ve boşluk oranı da artıyor.
Financial Street'in finans kurumları için çekiciliğinin kabul edilebilir olmasının bir nedeni var. Sonuçta, Çin'deki en önemli finansal yönetim departmanları burada yoğunlaşmıştır - Çin Halk Bankası, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu, Çin Sigorta Düzenleme Komisyonu ve diğer Çin'in en önemli finansal karar alma ve düzenleme kurumları. Benzer şekilde, Çin'in finansmanı ile ilgili hemen hemen tüm önemli kararlar burada demlenir, tartışılır ve sonunda oluşturulur.
Bununla birlikte, mevcut durum, buradaki ofis binalarının bile fiyatları düşürmesidir. 18-20 yuan / / gün teklif veren evler şu anda 10 yuan / / gün seviyesinden teklif ediliyor ve kira% 45-50 düştü.
Pekin gibi, Şanghay'a ne dersiniz?
Geçen yıl birisi Şangay'ın ofis boşluk oranının 2020'de% 27'ye ulaşacağını tahmin etmişti. Salgının etkisi henüz tahmin edilmedi ve mevcut gerçek boşluk oranı geçen yılın beklentilerini aşmış olabilir.
Makro veriler hala çok soyut, son zamanlarda ofis binalarıyla uğraştığım birkaç küçük şeyi okuyucularla paylaşmak istiyorum.
Bir arkadaşımın stüdyosu Şangay Tren İstasyonu yakınlarındaki eski bir ofis binasında açıldı. Geçen yıl oldukça hareketli olan binanın bu yıl 2 / 3'ü zaten boş olduğunu ve aynı katta sadece bir şirket olduğunu söyledi. Ve bu ailede ondan fazla çalışan vardı, ama şimdi sadece iki veya üç kişi var.
Başka bir yabancı arkadaş, Şangay'da bir bina kiralamak için bir şirket açmak istiyor. Yazar onunla birçok binayı devretmiş. Şimdi Jing'an Tapınağı yakınlarındaki tam donanımlı ve tam donanımlı ofis binası 6 yuan / / gün artı mülk yönetim ücretleri artı. , 200 metrekarelik bir ofisin aylık maliyeti yalnızca 40.000 civarındadır. Üstelik ziyaret ettiğimiz her binanın kiralık odası var ve boşluk oranı önemli ölçüde arttı.
Bir zamanlar sermaye tarafından aranan ortak ofis, bu yıl mağazaların kapatılması ve geri çekilmesi konusunda da ortaya çıktı.
Bir "Ekonomik Gözlemci" raporu, bu yılın Temmuz ayında Lujiazui'deki Taiping Finans Binasının iki katında yaklaşık 5.500 metrekarelik ofis alanını yutan bir ortak ofis markası olan Miyu'nun aşırı kira baskısı nedeniyle kiralandığını belirtti. Oran düşmeye devam etti ve kira kontratını geri çekip dükkanı kapatmayı seçti.
Birinci kademe şehir olarak Shenzhen'in durumu nedir? Aynı şey iyimser değil.
Son yıllarda Shenzhen'in boşluk oranı konusu artık yeni bir konu değil ve% 20'den fazla boşluk oranı son iki yıl meselesi değil.Yüksek umutlar besleyen finans merkezi Qianhai'nin boşluk oranı% 65,7'ye ulaştı ve ofis binalarının çoğu Boş.
03
Her yerde Daizo MİA dönemi geçti mi?
Eski lüks ofis binasında, imparatorun kızı evlenme konusunda endişelenmedi, binayı seçen siz değildiniz, binayı seçtiniz. Ofis binalarındaki durum neden bu kadar kasvetli?
Sanırım birkaç faktör olmalı:
Bunlardan biri, salgının neden olduğu şirket kapatma ve evden çalışma dalgası. Salgın sırasında birçok şirket doğrudan ortadan kayboldu. Bazı şirketler, evden çalışmanın çoğu iş gereksinimini karşılayabildiğini görünce şaşırıyor. Salgın bittikten sonra daha küçük bir ofise geçmek daha iyidir;
İkincisi, genel ortamın iyi olmadığı ... Ayrılık dalgalarının ortasında, pek çok benzer haber var:
Samsung, 2018'den Ekim 2019'a kadar Shenzhen, Tianjin ve kalan tek Huizhou'daki fabrikaları arka arkaya kapattı;
Google, Ağustos 2019'da Çin'deki yüksek üretim maliyetleri nedeniyle piksel akıllı telefonların üretim hattını gelecekte Vietnam'a aktaracağını kamuoyuna açıkladı;
Microsoft ayrıca Çin'in üretim hatlarını Vietnam'a devretmeyi planlıyor Microsoft, bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren Vietnam'da, Go tabağı dahil Surface ürünleri de dahil olmak üzere Surface Pro ve Surface Go'yu üretmeyi planlıyor.
Üretim azaldığı için hizmet ticaretine olan talep doğal olarak azalmış, buna bağlı olarak ofis binalarına olan talep de azalmıştır.
Üçüncüsü, ofis binalarının arz fazlasıdır.Uzun vadeli düşük faiz oranları ve yüksek M2 büyümesi nedeniyle, birinci kademe şehirlere büyük miktarda sıcak para aktı. Konut arazisi kontrol edildiğinde, ofis binaları inşa etmek iyi bir fikirdi.
CB Richard Ellis tarafından yayınlanan "Çin Emlak Piyasası Görünümü 2020" ye göre, 2019 yılında ülke genelinde yeni teslim edilen ofis binaları yaklaşık 7,4 milyon metrekare olup tarihin en yüksek alanıdır. 2020 yılında, ülke çapında yeni ofis binaları arzı, yaklaşık 7,5 milyon metrekareye ulaşarak yeni bir zirveye ulaşacak.
Peki ya yeni emilim? 2019'da sadece 3 milyon metrekareden fazla var, bu da talebin arzın yarısından az olduğu anlamına geliyor. Şiddetli arz fazlası durumunda, ofis binalarının boşluk oranının artması şaşırtıcı değil.
Thornton tarafından önerilen "Gökdelen Endeksi", en önemli şeyin birinci kademe şehirlerin CBD'sinin aktif olarak gökdelenler inşa edip etmediğini gözlemlemek olduğuna inanan başka bir ekonomist Lucas Engelhard'ın teorisini içeriyor.
Çünkü düşük faiz oranları durumunda, yüksek gelirliler ve sıcak para, çeşitli nedenlerle birinci kademe şehirlerin MİA'larında toplanacak ve bu da arazi fiyatlarının hızla artmasına ve daha yüksek katlara yol açacaktır. Paranın ödünç alınması kolay olduğundan, birinci kademe bir şehirde olmasa da uzak bir bölgede olsa bile, umutsuzca inşa edilmelidir:
Düşük ve orta gelirli insanlar için, bu açıdan etki tam tersi, yani "Cantillon etkisi" denilen - yüksek enflasyon altında, yeni çıkarılan para birimini ilk kim kaparsa, yüksek enflasyon altında "ilk gelen ilk hizmet" Birinciliği kazandılar ve daha sonra içeri girenler pırasa kesilmenin kaderiyle yüzleşmek zorunda kaldılar, son pırasa kesimi bitti ve kriz geldi.
Peki, büyük ölçekli CBD üretimi dönemi geçti mi? Bu sorunun cevaplanması için zaman kaldı.
