Salgından yararlanan kira% 38 arttı ve kiracılar hareket edemedi ve sözleşmelerini yenilemek zorunda kaldı. Yumurta kabuğu rutinleri her iki uçta da yenildi
Metin | AI Finance and Economics Li Dou
Editör | Li Meiyi
Yeniden çalışma dalgası geldiğinde, şehirdeki büyük kiracılar biletleri kaptı, maskeler taktı ve dezenfektan alkol satın aldı ve sonunda dönüş yolculuğuna çıktı. Onları en çok endişelendiren şeyin, insanların bahsettiği koronavirüs değil, salgının patlattığı uzun süreli kiralık daire skandalı olduğunu düşünmezler.
Son zamanlarda Ziru'nun kiralarındaki ani artış kiracıları ikileme soktu. Bir yandan salgından etkilenen tatil sonrası kiralama "Xiaoyangchun" artık önceki yıllarda devam etmedi ve leasing piyasası likiditesi donma noktasına düştü. Öte yandan, kira indirimlerinin ülkenin birçok yerinde başlamasıyla birlikte, kira bedelindeki keskin artış kiracıları kabul edilemez kılıyor.
Uzun süreli kiralık apartmanlarla güreşen kiracılar, ücretsiz kiracılar gibi gruplarla sınırlı değildir. Bahar Şenliği tatili sırasında, Eggshell'in bir aylık kira indirimi veya muafiyeti nedeniyle, ülke çapındaki Eggshell apartmanlarının ev sahipleri hak korumasını başlattı. Hakların korunması başarısız olduktan sonra, ev sahipleri sosyal yardımlar için kiracılara yöneldi ve su ve elektrik kesintileri ve zorunlu kontroller yapılmaya devam etti.
Ardışık uzun vadeli kiralık daire skandallarının arkasında, bu yetersiz kâr endüstrisinin zaten sıkı fonları var. Salgın altında, gerçeklik daha da kötü görünüyor ve salgının tetiklediği kriz mayalanmaya başladı. Salgından etkilenen çok sayıda kiracı planlandığı gibi şehre dönemiyor.Kirasız ve kirasız ortak bir talep haline geldi ve buna bağlı olarak boşlukların artması ve kiraları geri çekme baskısı, nakit parası daha sıkı olan uzun vadeli kiralık apartman şirketlerini ağır bir darbe ile karşı karşıya bıraktı.
Salgın öncesinde, uzun süreli kiralık apartman işadamları şu soruyu düşündüler: Ne kadar yaşanmalı. Ve şimdi, başka bir yeni sorun hakkında düşünmek zorundalar: yaşamak.
Salgından para kazanmak mı?
Pekin'in Chaoyang Bölgesi'nde kiralama yapan Zhang Ming, kıdemli bir serbest misafir. Bei Diao'nun uzun yıllar boyunca Ziru'da üç yıldan fazla bir süre bir ev kiraladı. Zhang Ming, Özgürlüğü ilk tercihinin önemli sebebinin Özgürlüğe değer vermesi ve endişesiz olması olduğunu söyledi. Ancak, salgın sırasında kiralardaki ani artış, Zhang Ming'in yeniden kiralamayı düşünmesine neden oldu.
1 Mart, Zhang Ming'in kiraladığı odasının son kullanma tarihidir. Kontratın gelmesinden bir ay önce Zhang Ming, Ziruo Butler'dan bir yenileme çağrısı aldı. Zhang Ming, "Dün, hizmetçi ile sözleşmeyi yenilemek için görüştüm. Fiyatın% 15'ten fazla arttığı ve Freedom hizmet bedelinin kiraya göre hesaplandığı söylendi. Bu nedenle hizmet bedeli de çok artacak, ancak Freedom hizmeti artırmadı." Dedi.
Fiyat artışını öğrenen Zhang Ming geri döndü ve bir hesap verdi. Ücretsiz yenileme şartlarına göre hesaplandığında, Zhang Ming'in kiraladığı evin fiyatı yaklaşık 600 yuan arttı ve son fiyat yaklaşık 4.300 yuan.Aynı çevredeki evlerin fiyatıyla karşılaştırıldığında, Zhang Ming açıkça görülmeye değmeyeceğini düşünüyor.
Zhang Mingin daha önceki kiralama deneyimine göre Zirunun kira artışı her seferinde yaklaşık% 3 Pekindeki kiralarda uzun vadeli artış göz önüne alındığında Zhang Ming bu kira artışının hala makul bir aralıkta olduğuna inanıyor. Ancak, salgının özel döneminde, ülke çapında birçok şirket kiraları düşürüyor veya muaf tutuyor ve kiralardaki ani artış Zhang Ming'i kabul edilemez hale getirdi.
Zhang Ming'in artan kiralar deneyimi münferit bir vaka değil. Pekin, Şangay, Shenzhen, Hangzhou ve diğer bölgelerde çok sayıda Ziru kiracısı aynı durumla karşı karşıyadır. Örnek olarak Pekin'i ele alalım: Eksik istatistiklere göre, kira artış aralığı çoğunlukla% 10-% 30 ve en yüksek kira% 38'e ulaşabilir Kira artışı 2500 yuan.
10 Şubat'ta Ziruo'da fiyat artışı konusu Weibo'daki sıcak aramaya girdi. Aynı gün Ziru CEO'su Xiong Lin, Ziru'nun müşteri yenileme fiyatındaki büyük dalgalanmaların aşırı bir durum olduğunu söyleyerek bir arkadaş çevresi içinde yanıt verdi. Xiong Lin, "Bir yandan müşteriler uzun vadeli kiradan aylık veya üç aylık kiraya (hizmet ücretleri dahil) değişti. Öte yandan, konut fiyatları aynı bölgede ve aynı topluluktaki benzer konut fiyatlarından önemli ölçüde daha düşük."
Ancak bu yanıttan kiracılar aynı fikirde değildi. Birçok kiracıya göre Ziruo ile yenileme sözleşmesi hala uzun vadeli bir kira sözleşmesi, ancak yenileme fiyatı keskin bir şekilde arttı. Zhang Ming, uzun vadeli kirayı yenileyen insanlardan biri ve kiracı olarak artık kira artışını özgürce kabul etme ya da taşınacak bir ev bulması gibi seçeneği yok. Zhang Ming sıkıntılı bir şekilde, "Salgın hala salgın döneminde olduğu için topluluk dışarıdaki araçların topluluğa girmesine izin vermediğinde bir ev nasıl bulunur ve taşınır" dedi.
Salgının neden olduğu kiralama pazarındaki kaosta, sadece Zhang Ming ve diğer özgür konuklar değil, aynı zamanda ev sahipleri tarafından tahliye edilen yumurta kabuğu apartman kiracıları da. Bahar Şenliği sırasında, Şangay, Wuhan, Suzhou ve diğer yerlerden bazı yumurta kabuğu ev sahipleri yumurta kabuğu kiralayan temizlikçilerden telefon aldı. Salgın nedeniyle kiralarını bir aylığına düşürmeleri gerektiği bildirildi. Aralarında birçok ev sahibi Ocak ayında bir sonraki üç aylık dönem için kirayı zamanında almadı.
Birçok ev sahibi haklarını sonuna kadar savunmayı seçer, şikayetleri kullanmaya başladılar, Weibo haklarını koruma çağrıları ve haklarını korumak için yasal işlemler başlattı. Ancak, Eggshell Apartments'ın katı tutumu nedeniyle, birçok ev sahibi haklarını temyiz yoluyla savunmadı. Kayıplarını telafi etmek için su, elektriği keserek ve kilit değiştirerek kiracılara "kira tahsilat ihbarnamesi" vermeye başladılar.
Salgının etkisi altında, kiralama piyasası yeni bir utanç verici ikileme düştü: uzun vadeli daire kiralamalarında artan nakit baskısı, ev sahibi kiraları başarısız olabilir ve kiracılar, fiyat artışlarını taşımak veya kabul etmek zorunda kalır. "Kara kuğuların" ani salgını karşısında hiçbir grup tek başına hayatta kalamaz.
Salgının neden olduğu kira testere testeresi, uzun vadeli kiralık daire nakit sıkıntısının endüstri niteliğiyle yakından ilgilidir. Kârlılık ve sıkı nakit akışındaki zorluk, uzun vadeli kiralık daireler için her zaman uzun süredir devam eden endüstri sorun noktaları olmuştur. Ani bir salgında, kira indirimi ve kirasız kalma baskısı, uzun vadeli kiralık apartmanların yaşadığı krizi daha erken ortaya çıkardı.
Kriz kötüleşir
Uzun vadeli kiralık daire finansmanı için alarmı ilk çalan yumurta kabuğu apartman oldu. Şubat ayı başlarında, yumurta kabuğu apartmanının ev sahibini kira ödemeye zorladığı, ancak kiracılara kira ödemeden vermediği haberi kamuoyunu uyandırdı. Salgının etkisiyle normalde kira ödeyen kiracılar bunun yerine kira ödemeden talep etmeye başladılar.
Salgından etkilenen Xinpai Apartmanı'nın birçok kiracısı yakın zamanda zamanında geri dönemedi, sözleşmenin iptalini ve depozitonun geri ödenmesini talep ederek kira ödemesiz talep ettiler. Boşluk baskısını azaltmak için, Xinpai Apartment Wang Gehong'un kurucusu, kiracılara boş dönem boyunca 29 güne kadar kira ücretsiz uzatma verilmesi için tercihli bir politika önerdi. Wang Gehong'a göre, kirayı bırakan mevcut kiracılar yeni kiracıların yaklaşık% 5'ini oluşturuyor.
Ani salgın, uzun vadeli apartman sektörünün nakit akışı sorununu daha da belirgin hale getirdi. Xinpai Apartmanının kurucusu Wang Gehong, bunun arkasındaki iki temel faktörden bahsederken, kategorik olarak "Biri kirayı geri çekmek, diğeri yeni kiralara izin vermemek" dedi.
Salgının şiddetlenmesiyle birlikte, birçok üst düzey marka daire kiraları azaltmak için politikalar önerdi, ancak bu aynı zamanda birçok kiracının da aynı şeyi yapmasına neden oldu. Bir aydan fazla boş kalma süresi ile karşı karşıya kalan kiracılar, kira bedelinin düşürülmesi için apartman tarafı ile sözleşmenin feshedilmesini talep ederek sözleşme maddelerini gündeme getirmeye başladı.
Kiracı ve apartman tarafı arasında imzalanan sözleşmeye göre, sözleşme şunu öngörmektedir: "Bu sözleşmenin ifası mücbir sebeplerden dolayı devam ettirilemezse, bu sözleşme kendiliğinden feshedilecek ve hiçbir taraf bu sözleşmenin ihlalinden sorumlu olmayacaktır."
Kiracının kirayı geri çekme talebini gören uzun vadeli kiralık daireler bunu kabul etmeye istekli olmadı. Bununla birlikte, 10 Şubat itibariyle, Ulusal Halk Kongresi Daimi Komitesi, salgın önleme ve kontrol nedeniyle sözleşmenin yerine getirilmemesinin mücbir sebep olduğunu açıkça belirtti. Kira sözleşmesinin teslim edilmesi, reddedemeyecekleri bir talep haline geldi.
Memleketlerinde mahsur kalan çok sayıda kiracı ile, kira teslimatı ve kira indirimi kiracıların ortak talepleri haline geldi ve bu, başlangıçta nakit sıkıntısı olan uzun vadeli kiralık apartman dairelerine de ciddi zorluklar getirdi.
Wang Gehong, kirasız fonlar üzerindeki baskıyı hafifletmek için işletme baskısını hafifletmeyi umarak ev sahibi ile fiyat indirimlerini müzakere etmenin bir yolunu önerdi. Ancak gerçekte, müzakerenin sonuçları tatmin edici değildi.
Wang Gehong, "Uzun vadeli kiralık dairelerin ev sahiplerinin geçmişi nispeten karmaşıktır. Farklı ev sahipleri için birleşik bir kira azaltma yöntemi uygulamak zordur. Politikanın bu açıdan belirli bir desteği yoktur, bu nedenle uzun vadeli kiralık dairelerin tanıtımını yapmak zordur." Dedi.
Son zamanlarda, zorunlu ev sahibinin bir aylık kira muafiyeti nedeniyle kamuoyunun dikkatini çeken yumurta kabuğu apartmanı, her yerde ev sahiplerinin hedefi haline geldi. İnternette dolaşan bir dahili yumurta kabuğu belgesine göre, "Şubat ayında mal sahiplerinden kira ödemesiz süreyi artırmalarını istemek için çalışma planı", yumurta kabuğu dairelerde Wuhan hariç 12 şehirdeki tüm ev sahipleri için ek 30 günlük kira ödemesiz süre gerekiyor. Sahip sayısı 72.157'dir.
Yumurta kabuğu prospektüsünde açıklanan 2019'un ilk dokuz ayı için 4,45 milyar yuan kira maliyetine dayanarak, ev başına ortalama aylık kira maliyeti yaklaşık 1.150 yuan'dır. 72.157 ev bir aylık kiradan muaf tutulursa, Eggshell Apartmanları maliyetleri yaklaşık 83 milyon yuan azaltabilecektir. Bununla birlikte, mevcut uygulama durumuna bakılırsa, kira indirimini veya muafiyetini gerçekten kabul eden ev sahiplerinin sayısı hala çok sınırlıdır.
Eggshell Apartments, AI Finance and Economics'e şu anda hala ev sahibi ile müzakere sürecinde olduğunu ve ev sahibinin yaklaşık% 20-30 oranında kira ödemeden muhasebeyi kabul ettiğini söyledi. Şu anda Eggshell, kiracı kira iadesi için sübvansiyon girişini resmi olarak açtı ve 70.000'den fazla kullanıcı bunun için başvuruda bulundu. Bu nedenle, kira iadesi için başvuran ev sahibi, kiracıya yapılan indirimden çok daha düşüktür.
Kiracıların kiralarını geri çekme talepleriyle karşılaştırıldığında, son hükümetin yeni kiraları yasaklaması da uzun vadeli kiralık dairelerin hayatta kalmasını zorlaştırdı. Şu anda, birçok yerel yönetimin talebi üzerine, konut aracılarının yeni müşteri kabul etmesine ve kiralama işini geçici olarak ertelemesine izin verilmediği anlaşılmaktadır.Kapsam, Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen ve Hangzhou gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki mağazaları kapsamaktadır ve bu da uzun dönemli kiralık dairelerin kiralama oranını daha fazla etkilemektedir.
Hepimizin bildiği gibi, kira, uzun dönemli kiralık dairelerin maliyet yapısının en büyük kısmıdır. Eggshell Apartmanı'nın izahnamesine göre, 2019'un ilk dokuz ayında kiralama işlemlerinin işletme maliyeti% 89'du. Aynı dönemde, piyasada listelenen başka bir Qingke dairesi, kira giderleri toplam işletme maliyetlerinin% 77'sini oluşturdu.
Wang Gehong, "Tüm sektör açısından bakıldığında, kira temelde uzun vadeli kiralık daireler için tek fon kaynağıdır. Belirli bir miktarda kira koruması olmadan, uzun vadeli kiralık daireler için bu, doğrudan finansman kanallarını mahvetmeye eşdeğerdir" dedi.
AI Finance and Economics'e göre, zor dönemi atlatmak için Wang Gehong, geçtiğimiz günlerde şirketin yöneticilerinin% 40'ına maaş ödemesini yarım yıl ertelemelerini bildirdi. Tesadüfen, bu yılın Ocak ayının sonunda, Eggshell Apartments, çalışanların maaşlarının ödenmesini Ocak'tan Mart'a ertelemeyi teklif etti ve daha önce çalışanlara vaat edilen iki aylık yıl sonu ikramiyesi de geçici olarak iptal edildi. Bu nedenle bazı yumurta kabuğu çalışanları itiraz etti. AI Finance News, yumurta kabuğu çalışanının kovulduğunu öğrendi. İşten çıkarılmasının nedeni "şirketin düzenini bozmak" şeklindeydi.
Rahatlama
Her yıl Bahar Şenliği'nden sonra aracı kardeşler için en yoğun gündür. Müşterileri depolama, müşteri getirme ve siparişleri imzalama iş akışı, onların topluluklar arasında sık sık seyahat etmelerini gerektirir. Ancak topluluğun mevcut kapalı yönetiminde, topluluğa girip çıkmak, bir emir imzalamaları için ilk engel haline geldi.
"Yabancılar topluluğa giremediğinden, misafirleri evi görmeye alamayız ve çevrimiçi bir sözleşme imzalayan konuklar topluluğa giremez." Ücretsiz bir hizmetçi çaresizce dedi. Son zamanlarda Ziru, çevrimiçi danışma, fiyat teklifi ve sözleşme yoluyla işbirliğine ulaşmayı umarak çevrimiçi bir tam gözetim modeline yöneldi.
Mevcut salgında, kendi kendine yardım, uzun vadeli kiralık daireler için en önemli öncelik haline geldi.Uzun vadeli kiralık daireler, çevrimiçi sözleşme çabalarını artırmanın başka yollarını bulmaya başladı. Çevrimiçi sözleşme çabalarını güçlendirmenin yanı sıra, uzun vadeli kiralık daireler, teslim olma riskini azaltmak için teslim olmaya yönelik engeller de oluşturdu.
Konuya aşina olan kişilere göre, Eggshell Apartments 2 Şubat'ta bir "Kiralama-İade ve Kalma Acil Durum Planı" yayınladı ve yazılım, tek bir günde çıkış yapan maksimum kişi sayısını 400 ile sınırladı. Maksimum kişi sayısına ulaşılırsa, uygulamanın kira iptal tarihi kullanılamayacak ve sistem otomatik olarak şu soruyu soracaktır: Salgın zaman sınırını etkilediğinden, bugünün başvurusunun süresi doldu ve yarın geri gelecek.
Bununla birlikte, salgının neden olduğu teslimiyet dalgası altında, Eggshell'in koyduğu teslimiyet engelleri, rantın teslim olma hızını ancak sınırlı ölçüde düşürebilir ve teslim olan kalabalığın istekliliğini gerçekten ortadan kaldıramaz. Youke Yijia CEO'su Liu Xiang'ın medyaya verdiği demeçte, mevcut kiralama sektöründe yeni imzalanan evlerin bir önceki yılın aynı dönemine göre% 15-20'ye düştüğünü ve doluluk oranının bir önceki yılın aynı dönemine göre% 10 düştüğünü ve halen düşüşte olduğunu söyledi.
Savills direktörü Li Xiang, uzun vadeli kiralık apartmanların çözümü ile ilgili olarak, şu anda uzun vadeli kiralık daire piyasasının daha fazla düzenlenmesi gerektiğine inanıyor. Uzun süreli kiralık apartman dairelerine ilgili kısıtlamalar ve kısıtlamalar nasıl uygulanır? Kanun, belirli bir tercih temelinde kiracıların çıkarlarını koruyabilir mi? Gelecekte leasing piyasasının daha da gelişmesi için yapılması gereken bir ev ödevidir.
Aslında 2018'den önce uzun dönemli kiralık daireler hala çalkantılı bir dönemdedir ve ölçek ve pazar payı şirketler arasındaki rekabette kilit unsurlar haline gelmiştir.Birçok uzun vadeli kiralık dairenin sloganları, aynı zamanda uzun vadeli kiralık daireler olan "N yıllık kârsızlık" sloganlarına sahiptir. Gelişim için gizli tehlikeler. 2018 yılında sermayenin hızla soğumasıyla birlikte uzun dönemli kiralık apartman firmaları birbiri ardına fırtınalar yaşamaya başladı ve sektör aktif bir yavaşlama aşamasına geçti.
Bununla birlikte, yukarıdaki önleme kısa vadeli işletme baskısını geçici olarak hafifletebilse de, Wang Gehong uzun vadede kiralık apartman yönetiminin temel sorununun mali mekanizma eksikliği henüz çözülmediğine inanıyor.
"Çünkü uzun vadeli kiralık daireler için teminat yok, kurumsal derecelendirme yok. Banka tarafında para yok. Piyasadaki büyük finans kuruluşları ve ucuz paralar uzun vadeli kiralık apartman piyasasına yatırım yapmadılar, bu yüzden kira söz konusu olacak. Krediler vb. Fonların öngörülen kullanımını karşılamıyor. Uzun vadeli kiralık apartmanların işletilmesi dışında, bunların arkasında hiçbir mali destek yok. En büyük sorun bu. "Dedi Wang Gehong.
Aslında, salgından etkilenen markalı dairelerin çoğu, hükümetin onları desteklemek ve leasing şirketlerine uygun vergi desteği veya mali sübvansiyonlar sağlamak için ilgili politikalar yayınlayacağını umuyor.
Wang Gehong, "Devletin vergilendirme gibi uzun vadeli kiralık apartmanlara verdiği desteği artırdığı açık olmasına rağmen, temelde iyileştirilmedi. En acil olan şey, devletin bir kira kredisi desteği sunabilmesidir. Uzun vadeli kiralık dairelerin mali zorluklarını zamanında hafifletmek için politika veya finansal destek planı. "
Ani salgın, uzun vadeli apartman endüstrisini daha da kötüleştirdi. Bununla birlikte, bazı uzun vadeli kiralık daire geliştiricileri, salgının yardımıyla uzun vadeli kiralık daire endüstrisine yeni değişiklikler getirebilecekleri konusunda iyimserler. Şafaktan önce, uzun süreli kiralık apartmanların zorlu bir kıştan sağ çıkması gerekir.
