İyi bir çiftlik nedir? Bu kriter en mantıklı olabilir!
Gerçekte, genellikle bir çiftliğin "iyi" olup olmadığına karar veririz.
Ancak, bu soruya birleşik bir cevaba sahip olmak zordur. Farklı açılardan ve farklı boyutlardan analiz edildiğinde, genellikle farklı sonuçlar vardır.
Geleneksel kavramlarda, yolcu akışı, ciro, içerik zenginliği, mimari, peyzaj vb. Ve hatta arazi alanı bir çiftliği değerlendirmede önemli faktörlerdir.
Bu değerlendirme haklı mı? Öyle! Ancak incelemeye dayanamazlar.
Bazı çiftlikler güzel bir şekilde inşa edilmiş ve manzara da çok iyi, ancak yolcu akışı iyi değil. Yolcu akışı olmayan bir çiftlik zaten başarılı bir proje olarak kabul edilemez.
Bazı çiftlikler doğru zamanı ve yeri işgal eder ve yolcu akışı büyüktür, ancak tüketim yapışkanlığı zayıftır ve neredeyse hiç müşteri yoktur. Geleneksel iş mantığına göre burası iyi bir çiftlik değil.
Peki iyi bir çiftliğin standardı nedir?
Daha genel bir ilke olabileceğini düşünüyoruz: satılabilir! İşletme sahibi istediği zaman nakit para karşılığında el değiştirmek ister ve birisi istediği zaman parayı almaya isteklidir.
Tıpkı bir "kızı" değerlendirirken olduğu gibi, ebeveyninizin avucundaki mücevher olarak görülseniz bile, evlendiğinizde saklanmaktan korkuyorsanız, onu tanımlamak için "iyi" yi zaten kullanamazsınız.
Ne tür bir çiftlik satılamaz?
Genel mantığa göre, iyi işi olan bir çiftlik devralırsa para kazanabilir ya da "iyi temeli" bir bahçe küçük bir değişiklikle kar edebilir ve kesinlikle iyi satacaktır.
Bununla birlikte, yatırımcılar veya devralanlar tarafından tercih edilmeyebilecek, iyi iş koşullarına veya iyi inşa edilmiş mülklere sahip birçok gayrimenkul vardır. Örneğin, bu altı kategori:
1. Kaotik finansal yönetimi olan çiftlikler
Mali yönetim karmaşası, bir yandan mali usulsüzlükleri, "aptalca bir hesabı" ifade ederken, diğer yandan, tüm çiftliğin veya projenin bir kısmının mülkiyet hakları ve dış hesaplarındaki anlaşmazlıkları veya "üçgen borçları" da ifade eder.
Bir şirketin fon toplamak veya hatta halka açmak isteyip istemediğine bakılmaksızın, standartlaştırılmış ve net finans en temel iştir.
2. İş modeli olmayan çiftlikler
Birçok çiftliğin çok iyi yolcu akışı ve hatırı sayılır karları vardır, ancak profesyonel yatırımcıların gözünde neredeyse hiç yatırım değeri yoktur.
Çünkü ister yatırım ister satın alma olsun, herkes projenin sürdürülebilirliğine ve gelecekteki potansiyeline daha fazla önem veriyor.
Bazı çiftliklerin şu anda gelişen bir işi var gibi görünüyor, ancak mevcut tüketimi karşılayan eğlence ve eğlence projelerine daha çok güveniyorlar ve üst düzey bir iş modeline sahip değiller. Görünüşte müreffeh olan bu projeler sadece büyümek için fazla alana sahip değil, aynı zamanda çevredeki iş formatları yükseldikçe kısa ömürlü olacaklar.
3. İhlaller temelinde inşa edilen çiftlikler
Bir süre önce, "Chengdu'nun en güzel arka bahçesi" olarak bilinen güzel Doğu Köşkü'nün yıkılması çok fazla soruna neden oldu. Yılda 600 milyon yuan yatırım ve milyonlarca turist alan bir malikane, neredeyse bir gecede cennetten cehenneme gitti.
Bu bize aynı zamanda hatırlatıyor: uyumsuzluk temelinde inşa edilen her şey, hayatta kalmak için puanlamaya dayanan projeler çiçek açıyor gibi görünüyor, ama aslında gökyüzündeki kaleler.
4. Yetersiz pazar geliri olan malikane
Güçlü sosyal kaynaklarla, bazı köy sahipleri gerçekten de büyük sübvansiyonlar, büyük yolcu akışı ve mülke hatırı sayılır bir gelir sağlayabilir. Ancak, başkalarının hayranlık duyduğu bu tür piyasa dışı operasyonların da büyük belirsizlikleri vardır. Belirsizlik, geç kalanlara güven vermeyi zorlaştırır.
Malikane, çeşitli politika desteklerinden ayrılamaz olsa da, malikanenin canlılığını test etmek için tek kriter sadece pazarlamadır.
5. Takımsız Malikane
Geleneksel manzara noktalarının temel rekabet gücü doğal ve insan kaynakları iken malikanenin temel rekabet gücü içerik oluşturma ve işletmedir.
Doğal kaynaklar ve insan kaynakları, yemek ve yemekten zevk almak için Tanrı'ya ve atalara güvenir ve içerik yaratma ve işleyiş, insanların faaliyet göstermesine bağlıdır. Başka bir deyişle, malikanenin temel rekabet gücü aslında bir ekip, içerik operasyon yeteneklerine sahip bir ekiptir.
Birçok site, konumu ve doğal kaynakları nedeniyle yoğun sezonda gerçekten birçok müşteriyi çekebilir. Bununla birlikte, içerik operasyon yeteneklerinin eksikliği nedeniyle, bu "doğal avantajlar" sadece düşük sezon yolcu akışını, düşük müşteri birim fiyatlarını ve zayıf yapışkanlığı önleyemez, aynı zamanda zamanla yavaş yavaş düzleşir ve belirsiz hale gelir.
Yatırımcılardan olgun bir ekip olmadan bir malikane satın almalarını istemek, "çekmeceler satın almak ve incileri iade etmek" ile eşdeğerdir.
6. Güçlü kişisel duyguları olan bir malikane
Bu ortak bir konudur. Bazı maliklerin güçlü hisleri vardır ve tüm malikane tamamen kişisel tercihlere göre inşa edilmiştir. Bu projelerin ortak avantajları şunlardır: manzaraya odaklanmak, ayrıntılara dikkat etmek, sıcaklık yaratmak ve kişiliği iletmek.
Ancak eksiklikler de açıktır: ticari olarak gerçekleştirilebilir içerik eksikliği, devrilme noktası olmaması, endüstri desteğinin ihmal edilmesi ve zayıf operasyon ekibi. Bu tür bir proje, kurucu sahibine oğlundan daha sevimli görünüyor, ancak diğer sahipler ve tüketiciler açısından tamamen kayıtsız.
Bunun gibi bir projeye yatırım yapmak veya satın almak çoğu zaman "boş bir kağıt yaprağını boyamak daha iyidir" kadar iyi değildir.
El değiştirebilen bir malikane neden iyi bir malikanedir? Çünkü bir ticari işletme olarak, el değiştirebilmek yalnızca tüketici pazarı tarafından tanınmaz, aynı zamanda gelecekteki eğilimler için özellikle değerli olan sermaye tarafından da tanınır.
Bu sonuç biraz keyfi olmasına ve kesin olmamasına rağmen, malikânenin yargılanmasındaki birçok faktör arasında hala en adil ve öğretici kriterdir.
Geri çekil ve söyle: Her an el değiştirebilen bir çiftlik mutlaka iyi bir çiftlik değildir, ancak kimsenin devralmak istemediği bir çiftlik kesinlikle iyi bir çiftlik değildir.
İyi bir malikâne, el değiştirebilen iyi bir malikâne, yapamayan iyi bir maliktir.
Her an el değiştirebilen bir malikâne güzel bir malikanedir. Ancak malikânenin her an harekete geçmesine izin verebilen, ancak taşınmayan mal sahibi, hatta iyi bir mal sahibidir.
Tıpkı gerçek bir dövüş sanatları ustası gibi, insanları yüz adım ötede öldürebilir, ancak bundan asla gurur duymaz ve ateş etmesi kolay değildir.
Bu duygular, strateji, kalıp ve daha fazlasıyla ilgili durum ve inançla ilgili.
Yazar: Cattle Shili (bkz. Suzerain, Leisure Manor Top Tasarım ve Araştırma Enstitüsü / Baş Strateji Uzmanı)
Kaynak: sahibini gör
