Seçilen araştırma raporu: Gayrimenkul verileri gelişiyor, yukarı doğru döngüyü kavramaya dikkat edin
Huixin APP Haberleri: Ekonomi büyüdükçe insanların tüketim seviyeleri de artıyor ama hepimizi başımız ağrıtan bir emtia var ... Görünüşe göre ekonomik büyüme hızı hızının, yani evin çok gerisinde. 2018 gayrimenkul sektörü için zor bir yıldı ve Wang Jianlin'in sürekli satış yaptığını da biliyorum.Ancak, 2018'in ikinci yarısından bu yana emlak piyasası yavaş yavaş dibe vurdu ve 2019'un başlarında tekrar piyasa odaklı bir yukarı doğru döngüye girdi.
1. Gayrimenkul verileri yukarı doğru döngüyü kavramak için daha iyidir
Şubat ayında dibe vurduktan sonra hızla toparlandı. Tarihsel olarak, Çin'in emlak döngüsü yaklaşık üç yıldı ve genel performans bir yıllık artış ve iki yıllık düşüştü. Bununla birlikte, 2015'teki gayrimenkul döngüsü farklıdır, temelde hangar reformunun paraya çevrilmesi ve gayrimenkul stoklarının azaltılmasının ikili etkisi altındaki politika döngüsel dalgalanmalarından dolayı. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut amaçlı gayrimenkullerin şişman kuyruk fenomeni açıktır, bu nedenle önceki döngünün aksama süresi Bir yıl büyümüş, bu da bir yılda bir artış, üç yılda bir gerileme özelliklerine de yansımıştır. Gayrimenkul sektörü bileşik endeksi açısından bakıldığında, Şubat 2019'da gayrimenkul bileşik endeksi dibe vurdu. 2011 ve 2014'teki tarihi düzenlemeler kadar dolu olmasa da, şimdiden hızlı bir yükseliş eğilimi gördü. para kaynağı.
Piyasa döngüsüne başka bir geri dönüş. 2019'dan günümüze gayrimenkul bileşik endeksinin performansına bakıldığında, sermaye endeksi ve arazi endeksi, 2013'teki gayrimenkul döngüsüne daha çok benzeyen en önemli şekilde toparlandı. Gayrimenkul bileşik endeksindeki toparlanmanın talebe dayalı olduğunu düşünme eğilimindeyiz. Piyasa döngüsünün performansı. 2013 gayrimenkul döngüsünün performansından bir şeyler öğrenirsek, bu döngü şu şekilde yansıtılabilir: 1 yıllık bir yukarı döngü, yaklaşık 2020'nin başına kadar, aşağı doğru bir döngü ve yaklaşık 2021'in sonuna kadar. Aşağı doğru döngüde, satış endeksi düşüşe geçti, ardından Fon göstergeleri, ancak en derin ayarlama aralığına sahip arazi göstergesi olan genel kalkınma endeksi, minimum dalgalanmalarla hala nispeten yüksek bir seviyede olabilir.
2. Arazi endeksi ve sermaye endeksi, bu gayrimenkul döngüsünün öncüsü ve itici gücüdür.Bu döngü döngüsünün sürekliliği, satış endeksindeki değişikliklere çok dikkat edilmesini gerektirir.
Konut emlakları toparlanıyor. Emlak piyasasındaki toparlanma, büyük ölçüde konut amaçlı emlak piyasasındaki toparlanmadan kaynaklanmaktadır: Nisan 2019 itibarıyla, gayrimenkul piyasasında konut amaçlı gayrimenkullerin oranı önemli ölçüde artmıştır.Bu değişiklik, konut amaçlı gayrimenkul alımları ve inşaat alanlarının oranına yansımaktadır. Yatırımın oranı ve yatırımın oranı. Konut amaçlı gayrimenkullerin gayrimenkul sektörünün% 70'inden fazlasını oluşturduğu ve yükselmeye devam ettiği düşünüldüğünde, konut gayrimenkullerindeki değişikliklerin tüm gayrimenkul sektörü döngüsü üzerinde önemli bir etkisi olacaktır.
Huixin, konut emlak arsa endeksinin önemli ölçüde yükseldiğini öğrendi. Konut amaçlı gayrimenkul kompozit endeksi perspektifinden, Şubat 2019'da da dibe vurdu ve o zamandan bu yana art arda iki ay boyunca önemli ölçüde yükseldi. Kompozisyon açısından bakıldığında, konut emlak endeksinin yükselişi açıkça arazi faktörlerinden etkilenmektedir. Birlikte ele alındığında, konut amaçlı gayrimenkulün arsa endeksindeki genel artış, arsa alanı, satın alınan arazi miktarı, taban fiyatı ve işlem yapılan arazinin prim oranı dahil, açıktır.Sadece satın alınan arazi alanındaki değişiklik geride kalmaktadır, ancak eğilim de yükselmektedir.
Satış endeksindeki değişikliklere dikkat edin. Konut amaçlı gayrimenkul satış endeksi, Ekim 2017'den bu yana dalgalanmaya ve yükselmeye devam etti. Kompozisyonun en önemli özelliği, satılık alanın kümülatif yıllık büyüme oranının 2018'den bu yana dibe vurması, bu da konut amaçlı gayrimenkul stoklarının tükenmesinin bir dönüm noktası gördüğü anlamına geliyor. 2018'in dördüncü çeyreğinden günümüze en önemli değişiklik, hem birinci elden konut fiyat endeksi hem de ikinci el konut fiyat endeksinin bir önceki yıla göre önemli bir artış kaydetmiş olmasıdır. Satış endeksinin gayrimenkul sektörünün kapsamlı endeksinin öncüsü olabileceğine inanıyor ve satış endeksinde satış alanı ve fiyatlarındaki değişikliklere çok dikkat ediyoruz.
3. Konut gayrimenkullerine sermaye perspektifinden bakın: bahar esintisi ve yeşil güney kıyısı
2018 yılındaki sıkı para politikası 2019 yılında önemli ölçüde değişmiştir. Bundan yararlanılarak sabit kıymete gayrimenkul yatırımı için fon kaynakları iyileşmeye devam etmiştir. Ancak öte yandan, gayrimenkul hala Çin ekonomisinin büyük bir bölümünü oluşturuyor ve Çinin ekonomik büyümesi üzerindeki etkisinin iki yönü var: olumlu, emlak sektörü zincirinin ekonomi üzerindeki güçlü çekişi ve olumsuz, aşırı konut fiyatları nedeniyle hane halkı tüketiminin sıkışması. Sosyal sermaye kaynaklarının ihracat ve gayrimenkul yoluyla aşırı işgal edilmesi. Gayrimenkul döngüsünün bu turunun toparlanmasına yine de finansmanın düzeltilmesi ve emlak sektörünün üç bağlantısının kısıtlamalarının eşlik edeceğine inanıyoruz.
Yerleşiklerin orta ve uzun vadeli kredileri yeniden yükseliş eğilimine girdi. 2018'den bu yana, yeni RMB kredilerinde yeni yerleşiklerin orta ve uzun vadeli kredilerinin oranı% 30 civarında dalgalandı, ancak Nisan 2019'da, konut satışlarındaki yıllık artış nedeniyle yerleşiklerin orta ve uzun vadeli kredileri toparlandı. Geçen yılın aynı dönemine göre 13.6 puan artış ve 10.8 puan artış. Büyüme oranı açısından bakıldığında, yeni yerleşiklere orta ve uzun vadeli kredilerin bir önceki yıla göre büyüme hızı Kasım 2017'de dibe vurdu ve o zamandan beri artmaya devam etti ve büyüme oranı Ekim 2018'den sonra pozitif bir büyüme yönüne döndü. Kredi bakiyelerinin yapısı açısından bakıldığında, hanehalkı orta ve uzun vadeli tüketici kredileri dengesi 2019'un başında bir önceki yıla göre bir miktar yükseldi, ancak yükseliş eğilimi devam etmedi.Daha bariz olan, çeşitli kredilerde hanehalkı orta ve uzun vadeli tüketici kredilerinin oranındaki istikrarlı artış. .
Gayrimenkul geliştirme kredileri önemli ölçüde büyüdü. Aylık verilere göre, Nisan 2019'da finansal kuruluşların kredi bakiyesi bir önceki yıla göre% 13,5 arttı. Üç aylık verilere göre, Mart 2019 itibarıyla ticari gayrimenkul kredileri bakiyesi bir önceki yıla göre% 18,7, gayrimenkul geliştirme kredileri bakiyesi bir önceki yıla göre 18,9 arttı. %, konut geliştirme kredileri dengesi bir önceki yıla göre% 26,8, bireysel konut kredileri bakiyesi ise% 17,5 arttı. Kredi büyümesi açısından bir ölçüde fonların gayrimenkul sektörüne yöneldiği bir durum söz konusudur.
4. Hanehalkı tüketimi açısından bakıldığında, konut tüketim oranı 2017 yılında özellikle doğu ve orta bölgelerde 2016'ya göre artmaya devam etti.İkinci kademe şehirlerin temsil ettiği net nüfus girişinin kentleşmeden fayda sağladığına dair önceki görüşümüzü koruyoruz. Oranların yükseldiği orta ve batı bölgelerde konut tüketimindeki artış eğilimi bir süre daha devam edecek.
Sakinlerin konut tüketim oranı artmaya devam ediyor. Geçen yıl "Çin tarzı Tüketim" raporunda, Çin'in tüketiminin önde gelen özelliklere sahip olduğuna dikkat çekmiştik: Bir yandan yüksek gelirli insanlar diğer gelir gruplarının tüketiminde başı çekerken, diğer yandan doğu bölgesinin tüketimi orta ve batı bölgelerinde başı çekiyor. Seks. Ulusal hanehalkı tüketim yapısında 2017 yılında 2016 yılına göre konut tüketimindeki değişim açısından bakıldığında, ülke 0,5 puan artarak% 22,4'e, doğu bölgesi 0,8 puan artışla% 25,1'e, orta bölge 0,6 puan artışla 21,9'a yükselmiştir. %, batı bölgesi ve kuzeydoğu bölgesi sırasıyla 0,1 ve 0,2 puan azaldı; 2016 yılı bazında Pekin ve Şanghay sakinlerinin konut tüketim oranı sırasıyla 1,3 ve 1,7 puan arttı. Sırasıyla% 32.9 ve% 34.5'e ulaşan diğer bölgeler arasında% 1.8 artışla Zhejiang,% 1.3 artışla Jiangxi,% 1.1 artışla Henan ve% 1 artışla Guangdong yer alıyor.
Huixin, sakinlerin sadece bir ev satın almaları gerektiğine inanıyor. Genel olarak, ülke genelinde ikamet edenlerin konut tüketim yapısının oranının, özellikle orta ve batı bölgelerinde ve sakinlerin daha yüksek gelire sahip olduğu bazı doğu illerinde artmaya devam edeceğine inanıyoruz.Doğu bölgesinin konut tüketim yapısı ile karşılaştırıldığında, büyüme için hala daha büyük alan var. . Gayrimenkul sektörünün piyasalaşması bağlamında tek şehir, tek politikaya bağlı kalınmalı, gayrimenkul sektörüne doğrudan idari müdahale azaltılmalı, bunun yerine gayrimenkul piyasasının gelişim yönü rasyonelleştirilmeli ve standartlaştırılmalıdır.
2. On yıldan fazla bir süredir şarap tüketicisi pazarında derinlemesine yetiştirilmiş ve kaliteli şarapların yurt içi satışlarına öncülük etmiştir
1. Şirketin ana işi şarap satışlarıdır. 2018 yılında, şirketin şarap satış işi yıllık% 12,95 artışla 2,718 milyar yuan gelir elde etmiştir. 2014'ten 2018'e kadar şirketin şarap satış geliri, yıllık bileşik büyüme oranı% 24,02'dir. Likör satışlarının brüt kar marjı 2018'de bir önceki yıla göre 1,05 puan artışla% 21,36 oldu.
1.1 Kanallar açısından, perakende satış noktaları hala en fazla gelire sahip kanaldır ve Huazhi markalı mağazalar en yüksek brüt kar marjına sahiptir
Şirketin satış kanalları üç ana kategori içerir: 1) Huazhi marka doğrudan mağazaları, Huazhi likör (300755) kooperatif mağazaları, Huazhi şarap kütüphanesi dahil olmak üzere Huazhi marka satış kanalları, 2) Huazhi olmayan markaların satışı Kanallar arasında perakende satış mağazaları, KA mağazaları, grup satın alma, e-ticaret vb. Yer alır. KA mağazası, Metro ve RT-Mart gibi süpermarket zincirleri gibi iş alanı, yolcu akışı ve coğrafi dağıtım açısından avantajları olan zincir satış platformlarını ifade eder. 3) Bayiler, bu bayiler firmadan mal satın alır ve bunları bir üst kademe bayi veya perakende terminallerine dağıtır. , Şirketin 2017 yılında perakende satış noktalarından / distribütörlerden / KA mağazalarından / Huazhi marka mağazalarından elde ettiği gelir 7.73 / 5.15 / 5.10 / 432 milyon yuan idi ve ana işletme gelirinin sırasıyla% 32.12 /% 21.41 /% 21.18 /% 17.97'sini oluşturuyordu. . Brüt kar marjı açısından bakıldığında, perakende satış mağazaları / dağıtıcılar / KA mağazaları / Huazhi markalı mağazaların brüt kar marjları sırasıyla% 20,88 /% 15,97 /% 14,03 /% 27,95 ve Huazhi markalı mağazalar en yüksek brüt kar marjına sahiptir.
1.2 Ürünler açısından, likör satışları ana işletme gelirinin% 90'ından fazlasını oluşturuyor ve şarap satışları daha yüksek brüt kar marjına sahip
Ürün dökümü açısından, şirketin 2018 likör / şarap satış geliri sırasıyla 2.552 / 127 milyon yuan idi ve ana işletme gelirinin% 93.90 /% 4.68'ini oluşturdu. Brüt kar marjı açısından, şirketin likör satışlarının brüt kar marjı 2018 yılında% 20,88, brüt şarap satış kar marjı ise% 31,18 oldu.
Likör satışları şirketin gelirinin ana kaynağıdır. 2018'de şirketin likör satışları, yıllık% 11,95 artışla 2,552 milyar yuan gelir elde etti. 2014'ten 2018'e kadar, şirketin likör satış geliri, yıllık bileşik büyüme oranı% 25.20'dir. Şirketin likör satışlarının brüt kar marjı 2018 yılında bir önceki yıla göre 1,22 puan artışla% 20,88 oldu. Şirketin ana likör ürünleri Moutai serisi ve Wuliangye (000858) serisidir. 2018'in ilk yarısında, Moutai serisi ve Wuliangye serisinin satış geliri, şirketin likör satış gelirinin sırasıyla% 46,52 ve% 39,70'ini oluşturdu. En büyük satış hacmine sahip tek ürünler, şirketin likör satış gelirinin sırasıyla% 17.93 ve% 15.69'unu oluşturan% 52 sıradan Wuliangye ve% 53 Feitian Moutai 500ML'dir.
2. Şirketin rekabet avantajı
2.1 Pazarlama ağı tüm ülkeyi kapsar ve satış noktaları sürekli olarak şifrelenir. Şirket, Huazhi Şaraphanesi, Huazhi Şaraphanesi, perakende satış mağazaları, KA mağazaları, grup satın alma, e-ticaret ve terminal tedarikçileri dahil olmak üzere çok kanallı bir pazarlama ağı sistemi kurdu. Haziran 2018 sonu itibariyle, şirketin satış kanalları arasında 2 Huazhi Likör Mağazası, 149 Huazhi Likör Kooperatif Mağazası, 595 Huazhi Likör Mağazası, 3584 perakende satış mağazası, 20'den fazla KA mağazası, bir Yüzden fazla distribütör. 2018 yılında, şirketin satış kanalları toplam 223 Huazhi şarap deposu, 556 perakende satış noktası ve 62 distribütör ekledi.
2.2 Tanınmış upstream bira şirketleri ile istikrarlı işbirliği ilişkileri Şirket, Moutai ve Wuliangye gibi tanınmış yerli ve yabancı bira şirketleri ve büyük likör distribütörleri ile uzun vadeli ve istikrarlı işbirliğine dayalı ilişkiler kurmuştur.Dağıtım edilen ürünler arasında Feitian Moutai, sıradan Wuliangye ve diğer tanınmış likörler yer almaktadır. Aynı zamanda, şirket "Kweichow Moutai (600519) Likör (Altın)" geliştirmek için Moutai ile işbirliği yaptı ve bu kooperatif ürünlerin genel dağıtımı olan "Wuliangye Yaşlı Likör" ü geliştirmek için Wuliangye ile işbirliği yaptı. 2018 yılında şirket, Çin'deki Penfolds Şaraphanesi ve Beaulieu Bağları'ndan yüksek kaliteli şarapları satmak ve tanıtmak için TWE Group (TWE) ile bir ortaklık kurdu.
3.3 Marka bilinirliğinin sürekli iyileştirilmesi Yıllar süren geliştirmelerin ardından, şirketin içecek pazarlaması ve hizmetleri tüketiciler ve alt müşteriler tarafından oldukça kabul görmüştür. 2011 yılında, "Huazhi Wine Company" ticari markası, Devlet Sanayi ve Ticaret İdaresi Ticari Marka Ofisi tarafından "Çin Tanınmış Ticari Markası" olarak tanındı ve 35. kategoride seçilen bir likör dolaşım kuruluşunun tek ticari markasıydı. Huazhi Liquor Company, 2010'dan 2017'ye kadar sürekli olarak "Çin'in En Değerli 500 Markası" seçildi. Huazhi Liquor Company ve iştirakleri, Kweichow Moutai ve Yibin Wuliangye'nin uzun vadeli önemli ortakları ve önemli müşterileridir.Moutai Co., Ltd. tarafından 8 kez ve 12 kez verilen "Yidi Master Gold Award" ve "Excellent Distribütör" ödüllerini kazanmışlardır. Wuliangye Co., Ltd. tarafından verilen "Altı Yıldızlı Operatör" ve "Üstün Marka Operatörü" nü kazandı.
Yukarıdakilere dayanarak, Everbright Securities, şirketin ana işinin likör satışı olduğuna inanmaktadır ve ağırlıklı olarak A hisseleri için likör satışı yapan borsada işlem gören başka hiçbir şirket yoktur. CITIC sınıflandırmasına göre şirket zincir sektörüne (CITIC Düzey 3) aittir.Ayrıca süpermarket (market dahil) sektörü de alkol satışını içerir ve belli bir benzerliği vardır. Everbright Securities, mevcut zincir endüstrisindeki 4 büyük şirketi ve süpermarket endüstrisindeki 4 büyük şirketi seçti. Bu 8 şirketin ortalama fiyat-kazanç oranı (2019E) 28X.
Karşılaştırılabilir şirketlerle ilgili olarak, sektördeki patlama ve likör distribütörlerinin ilk A hisselerinin azlığı göz önüne alındığında, Everbright Securities, şirketin makul fiyat-kazanç oranının 28X ve karşılık gelen hedef fiyatın 34.44 yuan olduğuna inanıyor.
