Li Yujia: Emlak piyasası, şehirlerin tüm katmanlarının genel büyüme modeline veda ediyor ve fiyat farklılaşması çağına doğru ilerliyor
Veriler, 2018'de Çin'de izlenen 50 şehrin ortalama fiyat-gelir oranının 2017'de 14.1'den% 1.4 düşüşle 13.9 olduğunu gösteriyor. Bu aynı zamanda, konut fiyatı-gelir oranının art arda üç yıl süren hızlı yükselişin ardından 2014 yılında ilk kez dibe vurmasıdır. 2017'de 50 ilde insanlar bir şeyler yiyip içmediler ve ev satın almak 14,1 yıllık gelirle 2018'de 13,9'a düştü.
14,1 yıldan 13,9 yıla kadar birçok insan şikayet etmek zorunda, yine de buna gücüm yetmez! Bu tabloda, Shenzhen, konut fiyatı-gelir oranı 34,2 olan ev satın almanın en zor olduğu şehir olarak bir kez daha seçildi. 2016 verilerine baktım. O sırada "Shenzhen'in konut fiyatı-gelir oranının 25.8'e kadar çıktığı ve kısa vadeli bir balon oluştuğu" haberi vardı. Ancak 2 yıl aradan sonra bu rakam% 50 arttı. Balon çok büyük, inan ya da inanma?
02
Konut fiyatı-gelir oranı için iki hesaplama yöntemi vardır, biri ortalama toplam fiyat / harcanabilir hane geliri ve diğeri (kişi başına yaşam alanı * ortalama fiyat) / harcanabilir hane geliri. Ama ne olursa olsun Evler üç, altı, dokuz ve gelir kategorilerine ayrıldığında, gelir ve konut fiyatlarının ortalaması alınır Bu konut fiyatı-gelir oranı, tıpkı "gelirin ortalamasında" olduğu gibi, çoğunlukla bireyler için anlamsızdır.
Son yıllarda, Varlık fiyatlarındaki artış, gelirdeki artıştan çok daha yüksektir. Bunun anlamı, Gini'nin gayrimenkul sahipliği katsayısının gelirden çok daha yüksek olmasıdır. Bu nedenle, aralık ne kadar büyükse, ortalama o kadar az anlamlı olur. 50 şehrin konut fiyatı-gelir oranını raporlayan araştırma kurumu, 2019 yılının başlarında "2018 Ulusal Konut Fiyatı-Gelir Oranı Raporu" nu yayınladı. 2018'de ulusal konut fiyatı-gelir oranı 8 iken 2017'de 7,7'den 8'e biraz yükseldi.
Bu fiyat-gelir oranı yüksek mi? 1998'de 96 bölgeyle ilgili Dünya Bankası istatistiklerine göre, hanehalkı geliri 999 ABD dolarının altında olan ülkeler (en düşük gelirli haneler) ortalama konut fiyatı-gelir oranı 13.2; hane geliri 3.000 ABD Doları ile 3999 ABD Doları arasında olan ülkeler (bölgeler) (orta gelirli haneler) ), ortalama fiyat-gelir oranı 9'dur. Dünya Bankası standartlarına göre, Çin'in konut fiyatı-gelir oranı 2018'de yüksek değil.
03
Ulusal konut fiyatı-gelir oranı yüksek değil, yani sadece sıcak şehirlerde mi? Belki ama Şehir ne kadar sıcaksa, gelir farkı o kadar büyük olur ve gizli gelir o kadar büyük olur. Şimdi sayılabilecek şey maaş geliri, varlıklar (öz sermaye, kira, yatırım vb.) Ve işletme gelirleri sayılırsa, ortalama gelirin "daha yüksek bir düzeye kadar" olacağı ve konut fiyatı-gelir oranının çok daha düşük olacağı tahmin ediliyor. Biliyorsunuz, birçok insanın yarı zamanlı işi var.
Ek olarak, Şehir ne kadar sıcaksa, o kadar çok ev tipi (yani, üç, altı, dokuz vb.). Örneğin, Pekin, Şangay ve Shenzhen'de, bir inçlik arazinin olduğu merkezi kentsel alanda bile, 1.000 Marriott evi ve 2 milyon "eski ve küçük kırık" var. Çin'deki konut stoku içinde ticari konutlar sadece% 40,7, 1999'dan önce inşa edilenler ise% 41,4'dür. Hepsi de dahil edildiğinde sadece ticari konut düşünmek yerine fiyat-gelir oranının çok daha düşük olacağı tahmin ediliyor. Aşağıdaki resim yüksek Shanghai Pudong Lujiazui'yi, Güneydoğu Yeni Köyün Dongchang Yolu bölümünü, Lanyuan Topluluğu ve Dongyuan İkinci Köyü'nü 2 milyondan fazla gösteriyor.
Başka bir örnek olarak, Shenzhen'deki 10,4 milyon konut biriminin tamamı dahil edilirse, kentsel köy evlerinin% 51'i ortalama fiyatı düşürecek ve konut fiyatı-gelir oranı da çok düşecektir. ve bu yüzden, Korkunç bir verinin çıkarılmasının iki etkisi vardır: Biri, birçok insanın konut fiyatı-gelir oranının çok yüksek olduğunu söyleyeceğidir.Yabancı verilere bakıldığında, Çin'in emlak piyasası balonu çok büyük ve gelecekte kesinlikle patlayacak. Ev almak için bekle!
Diğer bir etki ise, bu kadar yüksek bir fiyat-gelir oranıyla, bunu nasıl karşılayabiliriz? Dolayısıyla emlak piyasasının gerçek durumunu gözlemlemek yerine, internette sıradan insanlar ve müşterileri azarlıyor, görünen o ki insanlar yaşamıyor ve hükümet tedirgin görünüyor. Ancak imparatorluk başkentinde, büyülü başkentte veya arkadan gelen Guangshen'de bile kimse yolda uyumadı.
04
Konut fiyatı-gelir oranı bu şekilde sayılmalı!
Sıcak şehirler, gelir üç kategoriye ayrılır; yüksek gelirli, orta gelirli ve düşük gelirli; evler ayrıca üç kategoriye ayrılır, 90 metrekare veya daha fazla (veya toplam fiyatı 3,5 milyon veya daha fazla), 60-90 metrekare (2 ila 3,5 milyon), 60 metrekare Aşağıda (2 milyonun altında), her biri fiyat-gelir oranını sayar. Orta gelir referans için en anlamlı olanıdır, medyan 2.75 milyon, 3 kişilik bir ailenin yıllık geliri 150.000 ve konut fiyatı-gelir oranı yaklaşık 18 kattır.
Dünya Bankası standartlarına bakın, bu da yüksek! Bir bakalım, Magic City halkı ne tür bir ev satın alıyor? Lu Jun'un ekibinin yaptığı araştırmaya göre, 2018'de Şangay'daki toplam konut arzında, evlerin% 63'ünün toplam fiyatı 3 milyonun altında. Ne demek istiyorsun, belki ortadaki bir evin toplam fiyatı 2 milyondur. Bu evler nereye dağıtılıyor? Şehir merkezinde muhtelif lokasyonlarda, küçük ve çok yaşlı her türlü yaşlı ve parçalanmış gençtir.
Daha önceki makalelerde, "" Her Şey Güzeldir "Felsefesi Altında, ev satın alma mantığı altüst olur" gibi, Shenzhen sakinleri de yarısı 3,5 milyonun altında "eski ve kırık küçük" satın alıyor ve% 21'i 2,5 milyon satın aldı Aşağıdaki ev. ve bu yüzden, Medyan fiyatı 2.75 milyon olan bir medyan evi karşılayamayacağınızı düşünüyorsanız, 2 milyonluk eski ve bozuk bir ev satın alın. İyi olmasa da, her zaman "arabaya bin" dir.
05
"Arabaya binmek" ve "arabaya binmemek" hala iki dünya. Bu çok önemli, çünkü arabaya bindiğinizde, kentsel gelişimin hızına ve şehrin getirilerine ayak uyduruyorsunuz. "Arabaya binerken" çok çalışın ve daha sonra büyük bir eve geçin. Gelecekte, Çin'in emlak piyasası, tüm kademelerdeki şehirlerin genel büyüme modeline veda ediyor ve büyük fiyat farklılaşması çağına doğru ilerliyor.
Metropolitan alan "tabakalaşma" demektir. Merkez şehir birinci daire, 30 kilometrelik dış yarıçap ikinci daire, dış daire üçüncü daire, konut fiyatları giderek düşecek. Ev almayanlar önce "arabaya binmeli" sonra "geliştirmeli". Otobüse binme perspektifinden bakıldığında, konut fiyatı-gelir oranı çok yüksek değil ama iyi bir evde yaşamak ve konut fiyatları-gelir oranı yüksek olan konut fiyatlarını keşfetmek istiyorsanız para kazanmak zorundasınız. Körü körüne şikayet etmeyin veya ev satın alma fırsatını geciktirerek beklemeyin.
ve bu yüzden, Bireysel düzeyde, yüksek konut fiyatı-gelir oranını tartışmak anlamsız 8 milyon haneye bakıp, konut fiyatı-gelir oranının çok yüksek olduğundan şikayet edemezsiniz. Doğru fikir, kendi gelirinizi ve gelecekteki büyüme beklentilerinizi tartmaktır. Geliriniz düşükse, büyükleriniz birkaç cüzdana katkıda bulunamaz ve fazla birikiminiz yoksa, sadece "yaşlı ve kırılmış küçük" satın alın; tam tersine, biraz birikiminiz ve kendi paranız var Gelecekteki gelir oldukça iyi ve ebeveynler de destekleyebilir.İyi bir ev bulabilirsen satın al!
Daha heyecan verici bilgiler için lütfen finans sektörü web sitesini (www.jrj.com.cn) ziyaret edin
