Emlak şirketleri "en karanlık anı" yaşıyor: Borç geri ödemesinin en yoğun dönemini başlatan uzmanlar, yeni ev satışlarının azalmaya devam edeceğini söylüyor
Bahar Şenliğinin hemen ardından Tahoe, Pekin'deki dört projesinin "yeni yıl başlangıcını" başlatarak haftada 1.5 milyar yuan abonelik verisi oluşturduğunu resmen açıkladı.
Muhabir, bu rekor kıran "Taihe 1 Nolu Acele Planı" nın ilgili gayrimenkulünün satış ofisini aradı ve Pekin'deki birçok gayrimenkulün fiyatlarının düştüğünü gördü.
Kısa süre önce Tahoe Group Beijing Company, Beijing Tahoe · Jinzun Malikanesi, Beijing Tahoe · Jinfu Avlusu, Tahoe · Xifu Avlusu ve Tahoe · Pekin'in kombinasyonunu içeren "Tahoe 1 Nolu İşe Alım Planı" nı başlattı. Avlu'nun II. Aşamasındaki dört üst düzey projedeki bireysel evlerin fiyatları düşürüldü.
Örnek olarak Taihe Jinfu yerleşkesini ele alalım.Satış ofisinin satış personeli 300 metrekarenin üzerindeki evler için birkaç özel ev olduğunu söyledi. Orijinal fiyat 25 milyon yuan. Şimdi yaklaşık 18 milyon yuan artı diğer tavizler. Taihe Jinzun Malikanesi satış ofisi China Business News'e verdiği demeçte, metrekare başına birim fiyatının önceki 150.000 yuan'dan 110.000 yuan'lık mevcut grup satın alma fiyatına düşürüldüğünü söyledi. Bu kez birim fiyatı 8.8 olan iki özel teklif bile başlattı. On bin yuan. Satış temsilcisi, özel tekliflerin oryantasyonunun, düzeninin, dekorasyonunun vb. Aynı olduğunu ancak taban seviyesinin daha düşük olduğunu açıkladı.
Bununla birlikte, Tahoe Beijing'in resmi WeChat hesabı veya Tahoe Group'un resmi web sitesi olsun, "sıcak satış", "büyük satış", "sıcak", "anlık" vb. Ana haber başlıkları gibi görünüyor. Ancak, 25 Şubat'ta Tahoenin resmi web sitesi "Tahoe, yakala!" Başlıklı bir makale yayınladı. Makalede, "düz aşağı 10 milyon yuan" argümanının abartıldığına dikkat çekildi. Bu, yalnızca binanın konumu ve farklı peyzaj etkilerinden kaynaklandı. , Yeni ürün makul fiyatlı. Makale ayrıca şunu da belirtti: "Beijing Tahoe tekrar oynadı "Hızlı koş" ... Tahoe, bu yılki emlak piyasasının er ya da geç düşük fiyatlı bir pazarlama savaşı olacağını tahmin ediyor. Ancak Tahoe, ilk adımı atmak için zirveyi sendelemeyi seçti. "
Tahoe Group Menkul Kıymetler Ofisi, "on milyonları aşağıya çekmenin" imkansız olduğunu söyledi. Tercihli politikaların şirket üzerinde çok az etkisi var ve para erken geri alındı.
Bir yanda gayrimenkulün satıldığına dair yüksek profilli bir iddia var, öte yandan fiyat karşılığında gizlice fiyatları düşürdüğü iddiası var.Bunun arkasındaki gerçek sebep Tahoe tarafından defalarca sorgulanan sıkı sermaye zinciri olabilir.
Tahoe Groupun üçüncü üç aylık raporu, 30 Eylül 2018 itibarıyla Tahoenin parasal sermayesinin 17,4 milyar yuan olduğunu, kısa vadeli borçlanmaların 18,8 milyar yuan ve cari olmayan borçların bir yıl içinde vadesi 45,7 milyar yuan olduğunu göstermektedir. Kısa vadeli borçlanmalar artı bir yıl Söz konusu dönemde likit olmayan toplam yükümlülük tutarı 64,5 milyar parasal fonların 3,7 katıdır ve kısa vadeli finansal baskı düşünülebilir. Crane Araştırma Merkezi genel müdürü Lin Bo, CBN muhabirine yaptığı açıklamada, normal şartlar altında gelecek yıl vadesi gelen borcun nakde oranının genellikle 0,5 kat olduğunu, 1'i geçmesi ise şirketin parasının yeterli olmadığı anlamına geliyor.
2013'ten 2015'e kadar, Tahoe Group yüksek fiyatlarla arazi elde etmek için "kara at" şeklini aldı ve bir zamanlar "kara kralı hasatçısı" olarak biliniyordu. Tahoe Group Başkanı Huang Qisen, 2016 yılında hızla yükselen arazi fiyatlarının arka planına karşı, Tahoe'nun 2016'dan beri temelde halka açık müzayedelere katılmadığını ve% 90'ının kooperatif birleşme ve devralmalar yoluyla gerçekleştiğini söyledi. Sonuç olarak, gayrimenkul sektöründe Tahoe bir zamanlar "gözleri bağlı" bir birleşme delisi olarak biliniyordu.
Crane Araştırma Merkezi tarafından yayınlanan 2018'in İlk Yarısında Çin Emlak Şirketlerinin Toplam Arazi Rezerv Değeri listesine göre Tahoe Group, 777,5 milyar yuan ve 660,9 milyar yuan öz sermaye ile toplam mal değerinde 10. sırada yer aldı. 9. sırada yer alan emlak bankası sıralaması, satış sıralamasından önemli ölçüde daha yüksektir.
Büyük miktarlarda arazi edinmeye devam etmenin maliyeti çok büyük.
Shenwan sınıflandırmasına göre, gayrimenkul geliştirme sektöründe borsada işlem gören toplam 119 şirket bulunmaktadır.İşletme faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışı açısından, Tahoe Group'un ilk sırada yer aldığı 2014'ten 2017'ye kadar negatif net değere sahip sadece 11 borsaya kayıtlı şirket bulunmaktadır. . 2014'ten 2017'ye kadar işletme faaliyetlerinden elde edilen net nakit akışı birikirse, Tahoe Group çıkışlarda -41,6 milyar yuan ile birinci sırada yer alıyor. 27 Şubat 2019 itibarıyla Tahoe'nun piyasa değeri 20 milyar yuan'ın altında.
Northeast Securities emlak grubu başkanı Zhang Yunkai, gazetecilere verdiği demeçte, gayrimenkul şirketlerinin işletme nakit akışının uzun süredir çıkış durumunda olması durumunda dikkatli olmaları gerektiğini, bu da şirketin artan bir kaldıraç durumunda olduğunu, arazi harcamalarının satış girişinden daha büyük olduğunu ve şirketin sonunu getirme durumunda olduğunu gösteriyor. Bu yüzden çok dikkatli olun.
Tahoe Group, 2016 yılının ortalarında fon toplamak için bir keresinde sabit bir artış planı çıkardı ancak ne yazık ki teklifi almadı, bunun yerine bankalar, tröstler, orta vadeli senetler ve özel plasman bonoları gibi finansman yöntemlerini benimsedi ve bu da doğrudan 30 milyardan fazla borç artışına yol açtı. Şimdi ana hissedar ve ikinci hissedarın sahip olduğu hisselerin% 61'i rehinli oldu.
Tahoe Group tarafından açıklanan 2018 yıllık performans tahmini, şirketin yıllık% 10,24 artışla% 39,99 artışla 2,3 milyar ila 2,9 milyar yuan kazanmasının beklendiğini gösteriyor.
Tahoe, şirketin 2018'deki kazancının 2017'dekinden daha yüksek olacağını söylese de, şirketin Tahoe'nun itfa üzerine yoğunlaşmak için belirli bir baskıya sahip olduğuna inandığına dair hala değerlendirmeler var. 18 Ocak'ta Lianhe Kredi Derecelendirme Şirketi, Tahoe Group'un üst düzey yöneticilerinde sık sık yaşanan değişiklikler ve büyük borç ölçeği göz önüne alındığında, belirli bir itfa baskısı yoğunluğunun olduğunu açıkladı ve Tahoe'yi kredi derecelendirme izleme listesine dahil etmeye karar verdi.
Kısa vadeli finansman ister sıkı, ister uzun vadeli borçlar bunaltıcı olsun, aslında Tahoe Group buzdağının sadece görünen kısmı.
Kote edilen 131 emlak şirketinin borcu% 19 arttı, "eskisini ödeyecek yeni borçlanma" finansmanı 100 milyarı aştı
"İstikrar" ın başını çeken emlak piyasası, emlak şirketleri için hala büyük bir baskı altında.
2019 yılından bu yana emlak şirketleri yoğun şekilde tahvil ihraç ediyor ve finansmanları artmaya devam ediyor. Rüzgar verileri, 18 Şubat itibarıyla, emlak şirketlerinin yerli ve yabancı tahvil ihraçlarının ölçeğinin 154.645 milyar yuan'a ulaştığını gösteriyor. Emlak şirketleri, ağır borç nedeniyle her yerde "para arıyor". Wind verilerine göre, A-hisse pazarında listelenen 131 gayrimenkul şirketi arasında, 2018'in üçüncü çeyreği, 2017 sonunda 6,6 trilyon yuan iken, 7,89 trilyon yuan toplam borç bildirdi. % 19,5 artış.
China Business News'ten bir muhabir, borsada işlem gören emlak şirketlerinin aktif-pasif oranını araştırdı ve borsada işlem gören emlak şirketlerinin aktif pasif oranının artmaya devam ettiğini ve% 80'i kırarak 10 yılın en yüksek seviyesini belirlediğini gördü.
Ulusal Menkul Kıymetler Araştırma Enstitüsü'nün bir raporuna göre, gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihraçlarının ölçeği 2014'te 43.535 milyar yuan'dan 2013'te 396.5 milyar yuan'a keskin bir artış gösterdi; 2015'te tahvil ihracı ölçeği hızlı bir büyüme eğilimini sürdürdü ve yıllık 1.2456 milyar yuan ile tarihi bir zirveye ulaştı. % 214.15. 2016'da finansman ölçeği 982.4 milyar yuan idi ve 2017'de sıkı denetim nedeniyle 328.6 milyar yuan'a düşürüldü.
Rüzgar endüstrisi standart sınıflandırmasına göre veriler, 2018 yılında gayrimenkul endüstrisinin 683,5 milyar yuan ölçeğinde toplam 806 tahvil ihraç ettiğini gösteriyor. Ocak 2019'dan bu yana iki aydan kısa bir süre içinde, emlak şirketleri 109,2 milyar yuan finansman tutarında toplam 163 tahvil ihraç etti ve finansman hızı önemli ölçüde hızlandı.
Birkaç yıl boyunca çok sayıda finansman sağladıktan sonra, emlak şirketleri yoğun bir borç geri ödeme dönemini başlattı.Kurumsal raporlar gösteriyor ki Emlak şirketleri, 2018 yılının ikinci yarısından itibaren, borç geri ödemelerinin en yoğun olduğu dönemi yavaş yavaş başlattı.
Evergrande Araştırma Enstitüsü tarafından Haziran 2018 sonu itibarıyla yayınlanan bir rapora göre, özel finansman ve benzer finans kuruluşlarından alınan krediler dışında, gayrimenkul işletmelerinin faiz getiren yükümlülüklerinin bakiyesi yaklaşık 19,2 trilyon yuan idi. Veriler, önümüzdeki 4 yılın ödemelerin zirvesi olacağını gösteriyor . 2018'in ikinci yarısından 2021'e, sırasıyla 2,9 trilyon, 6,1 trilyon, 5,9 trilyon ve 3,4 trilyon ölçek ile merkezi itfa dönemi ve toplam 2022 ve sonrasında 0,9 trilyon olacak. Bunlar arasında, en büyük bankalardan ve banka dışı finans kuruluşlarından alınan krediler önümüzdeki dört yıl içinde olgunlaşacak; şirket tahvilleri 2015'ten 2016'ya yoğun bir şekilde ihraç edilecek ve 2018'in ikinci yarısında da olgunlaşacak.
2018 yılının sonundan bu yana bazı emlak şirketlerinin tahvil temerrütleri yaşadığını belirtmekte fayda var. 24 Aralık 2018'de Yinyi hisseleri, kısa vadeli sermaye akışı zorlukları nedeniyle şirketin 15 Yinyi 01 i tam zamanında ödeyemediğini ve 2018'de geri satış için kayıtlı tahvillerin anapara tutarının yaklaşık 299 milyon yuan olduğunu belirten bir duyuru yayınladı. Sözleşmenin önemli ihlali.
Shanghai E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü dekan yardımcısı Yang Hongxu, Ocak 2019'daki verilerin ilk on emlak şirketinin satışlarının% 20'den fazla düştüğünü gösterdiğini ortaya koydu. 2018'in Çin'deki yeni konut satışlarının tarihi zirvesi olması muhtemel. Genel ölçek küçülmeye devam edecek.
Yeni yılın açılışından sonra, Tahoe'nin çok sayıda gayrimenkulü gizlice tanıtmasına ek olarak, Xu Jiayin 27 Şubat öğleden sonra Evergrande satış konferansına başkanlık etti ve ülke genelinde satışta olan tüm konut projelerinde (apartmanlar ve ofis binaları dahil)% 10 indirim ve mağazalarda% 20 indirimle indirim yapılabileceğini belirtti. Ayrıca Evergrande, 2019'un ilk çeyreğinde satış performansını hızlandırmak için "Tüm Çalışanları kapsayan Pazarlama Ayı" planını da başlattı.
Belki de 2019'da, Tahoe'nin resmi web sitesinde yer alan "Tahoe, hasatı al" başlıklı makalede belirtildiği gibi olması muhtemeldir: "Bu yılki emlak piyasası, düşük fiyatlı bir pazarlama savaşı er ya da geç gelecek."
2019'da, borç baskısı altında, umutsuz bir emlak geliştiricileri koşusu, en heyecan verici yıllık iş draması haline gelebilir.
Bu makale Trees Project tarafından desteklenmektedir ve [China Business News] tarafından üretilmiştir. Bugün yalnızca Toutiao'da yayınlanmaktadır ve izin alınmadan yeniden basılamaz.
