2018 Emlak Fonu Raporu: Ana fon kaynakları yoğunlaştı ve ürün yapısı değer odaklı olma eğiliminde
Yakın zamanda Nuocheng Investment, Çin'in gayrimenkul fonu endüstrisinin 2018'deki gelişme durumunu, gelecekteki eğilimlerini ve spesifik fon performansını analiz eden "2018 Emlak Fonu Araştırma Raporu" nu (bundan böyle "Rapor" olarak anılacaktır) yayınladı.
"Rapor", 2018 yılında gayrimenkul fonu sektörünün dört ana özellik gösterdiğine işaret etti. Birincisi, gayrimenkul fonu sektörü bir bütün olarak baskı altındadır, ancak yine de belirli bir ölçeği ve canlılığını korumaktadır. İkincisi, gayrimenkul fonu endüstrisinde ürün yapısı daha makul hale geldi ve kentsel dönüşüm, ticari gayrimenkul, endüstriyel gayrimenkul gibi değer odaklı fon ürünlerinin oranı arttı.
Üçüncüsü, hisse senedi yatırım endüstrisi gibi, gayrimenkul fonu endüstrisi kaynakları yoğunlaştırmaya başladı ve aynı zamanda çok sayıda risk ortaya çıkmaya başladı ve endüstrinin olgunluğu test edildi. Son olarak, endüstrinin düzenleyici önlemleri ve fikirleri henüz açıklığa kavuşturulmamıştır ve düzenleyici sistemin iyileştirilmesini ve endüstri öz disiplin kurallarının sağlam işleyişini teşvik etmek hala gereklidir.
Sektör bir bütün olarak düşüyor ve ana kaynaklar toplanıyor
Promise Investment'ın istatistiklerine göre, Aralık 2018 sonu itibarıyla, Çin'de RMB gayrimenkul fonu piyasasında 764 yönetici tarafından ihraç edilen ve yönetilen 2.538 fon kuruluşu bulunuyordu. Toplam yönetim fonu ölçeği 1.500 milyar RMB'ye yaklaştı ve belli bir seviyede kaldı. Ölçek büyümesi.
Fon Sanayicileri Derneği verilerine göre, 2018 yılında, toplamda yaklaşık 300 milyar RMB taahhütle, toplam 408 kayıtlı gayrimenkul fonu yeni eklendi. 2017 verileri ile karşılaştırıldığında, yeni fonların sayısı bir miktar düştü ve yeni fonların ölçeği temelde aynı kaldı.
Nuocheng Investment, 2018 yılında emlak endüstrisi ve finans endüstrisinin politika ve piyasa düzeyinde benzeri görülmemiş bir sistemik baskı altında olduğuna ve bunun bir türev endüstrisi olarak gayrimenkul fonlarında endüstri çapında bir düşüşe yol açtığına inanıyor.
2015 yılından bu yana gayrimenkul fonu yapısı açısından bakıldığında, şehirleşme ve altyapı fonlarının sayısı en büyüğü oldu ve 2016 ve 2017 yıllarında büyümeye devam ederek 2018 yılında geriledi. Konut fonlarının sayısı 2016'da keskin bir şekilde arttı, ancak 2017'de keskin bir düşüş yaşadı ve 2018'de düşmeye devam etti.
Ticari fonlar 2017'de düşüş eğilimi gösteriyor, ancak konut fonlarını aşarak piyasadaki en büyük ikinci gayrimenkul fonu kategorisi haline geldi. "2018 yılında, ticari fonlar 2017 bazında yükseldi. Bu eğilimin, özellikle mevcut kentsel dönüşüm ve ticari, endüstriyel, lojistik ve emeklilik sektörlerindeki gayrimenkul sektörü ve gayrimenkul fonlarının gelecekteki eğilimini temsil ettiğine inanıyoruz. Gayrimenkul fonlarının hızlı gelişiminin arka planına karşı. " Raporda belirtilen Yatırım Sözü.
Yukarıdaki gayrimenkul fonları için sınıflandırma kriterleri aşağıdaki gibidir:
· Kentleşme ve altyapı: kentleşme, PPP, altyapı, eski şehir yeniden yapılanması ve kentsel yenilenmeyi kapsar.
· Konut: konut, konut, baraka reformu, kamu kiralık konutları, sosyal konutlar ve kompleksi kapsar.
· Ticari: ofis binaları, alışveriş merkezleri, oteller, lojistik ve depolama, tıbbi bakım ve yaşlı bakımı, endüstri ve diğer kategorileri kapsar.
· Arazi geliştirme: özellikle arazi geliştirmeyi ifade eder.
· Varlık menkul kıymetleştirme: GYO'lar, CMBS ve varlık gelir hakları gibi kategorileri kapsar.
Fon yöneticileri açısından 2.538 kayıtlı fon kuruluşu, toplam 763 yönetici tarafından ihraç edilmekte ve yönetilmektedir. Bunların arasında, 50'den fazla fon ihraç ölçeğine sahip 3 yönetici; 20-50 fon ihraç ölçeğine sahip 20 yönetici; 10-19 fon ihraç ölçeğine sahip 30 yönetici; ihraç skalalı 2-9 fonun yönetimi 271 fon yöneticisi ve 1 fon ihraç skalası ile 439 fon yöneticisi bulunmaktadır.
Genel olarak, emlak fonu endüstrisi 2018'de ana kaynakların yoğunlaşması eğilimi gösterdi. Bu özellik, 2018'de fonlamanın sıkılaştırılması, endüstri denetiminin sıkılaştırılması ve emlak sektörü politikalarının sıkılaştırılmasıyla uyumludur. Aynı zamanda, özel sermaye yatırım endüstrisi ile benzer endüstri baskılarıyla karşı karşıyadır.
Bununla birlikte, Nuocheng Investment, gayrimenkul fonu endüstrisinin yönetimsel yetenekler veya temeldeki projelerin baskısı açısından özel sermaye yatırım endüstrisi kadar olgun olmadığını da tespit etti. Bu, 2018 yılında çok sayıda gayrimenkul fonu ürününün risklere maruz kalmasına yansımaktadır ki bu aynı zamanda sektörün olgunluğunun da genel bir testi.
Yatırımın yaklaşık yarısı,% 8-% 150 getiri aralığı ile kuzey ve yukarı kesime düşüyor
Nuocheng Investment, hakim olduğu 52 gayrimenkul fonunun performansıyla ilgili istatistikler de yaptı.Örnek fonlar 2006-2018'de tamamlandı ve tümü geri çekildi. Fon, bazı öz sermaye ve asma kat projeleri de dahil olmak üzere borç projelerine odaklanıyor.
Bu 52 fonun toplam yatırım ölçeği yaklaşık 45,7 milyar yuan olup, yatırım tutarı 1 milyardan az olan proje sayısı toplam proje sayısının yaklaşık% 68'ini oluştururken, yatırım tutarı toplam yatırım ölçeğinin yaklaşık% 30'unu oluşturmuştur; 1 milyar ile 2 milyar arasında. Proje sayısı toplam proje sayısının yaklaşık% 26'sını oluşturdu ve yatırım tutarı toplam yatırım ölçeğinin yaklaşık% 37'sini oluşturdu; 2 milyarı aşan proje sayısı toplam proje sayısının yaklaşık% 6'sını oluşturdu ve yatırım tutarı toplam yatırım ölçeğinin yaklaşık% 33'ünü oluşturdu.
Bölgesel perspektiften bakıldığında, Pekin, Şanghay, Anhui, Chongqing, Jiangsu, Zhejiang, Guangdong ve Fujian dahil olmak üzere ülke genelinde 15 il ve şehirde 52 gayrimenkul projesi dağıtılmaktadır. Bunların arasında, Pekin ve Şanghay'daki proje sayısı nispeten büyüktür ve toplam proje sayısının neredeyse yarısını oluşturmaktadır ve yatırım tutarı toplam yatırım ölçeğinin yaklaşık% 46'sını oluşturmaktadır.
Bekletme dönemi açısından bakıldığında, toplam proje sayısının yaklaşık% 60'ına tekabül eden 52 projeden 32'si 2 yıl içinde geri çekilmiştir; 45 projenin elde tutma süresi 3 yıldan fazla değildir ve toplam proje sayısının 85'inden fazlasını oluşturmaktadır. %.
Çıkış verimi açısından projenin toplam çıkış verimi% 8-% 150 aralığındadır. Proje sayısı açısından, projelerin yaklaşık% 27'si% 20'nin üzerinde çıkış verimi, yaklaşık% 46'sının çıkış getirisi% 10-% 15 ve projelerin yaklaşık% 15'inin çıkış getirisi% 8-10'dur. Proje çıkış getirisinin%,% 12'si% 15 -% 20 arasındadır.
Proje türleri açısından, çoğu borç projesinin çıkış getirisi% 10-% 15 arasında, öz sermaye projelerinin çıkış getirisi% 15-% 50 arasında ve münferit projelerin çıkış getirisi% 50'yi aşıyor.
Sigorta sermayesi gayrimenkul yatırımına çeşitli şekillerde katılır
"Rapor" un sonunda, sigorta fonlarının gayrimenkul sektöründeki yatırımlarını analiz etti. Raporlara göre sigorta fonları Çin finans piyasasında önemli uzun vadeli fonlar. 2018 sonunda, sigorta endüstrisinin toplam varlıkları 18,3 trilyon yuan'a ulaştı ve kullanılan sigorta fonlarının bakiyesi 16,4 trilyon yuan idi. Gayrimenkul, sigorta fonlarının kullandığı varlık sınıflarından biridir ve sigorta fonlarının varlık dağılımında önemli rol oynar.
Sigorta fonları gayrimenkule çeşitli şekillerde yatırılabilmektedir.Mevcut fon uygulaması çerçevesinde, sigorta fonları, tahvil ve hisse senedi gibi açık piyasa yöntemlerinin yanı sıra finansal ürünler (sigorta varlık yönetimi ürünleri, tröstler vb.), Öz sermaye yatırımı ve gayrimenkul yatırımı yoluyla yapılabilir. Gayrimenkul varlıklarına başka şekillerde yatırım yapın.
Açık piyasada, çoğu sigorta şirketi gayrimenkul şirketlerinin hisse senedi ve tahvil portföylerine sahiptir ve bazı sigorta şirketleri de stratejik olarak borsada işlem gören bazı emlak şirketlerini elinde bulundurmakta veya hatta kontrol etmektedir. Ayrıca, 2013 yılından beri Çin borsasında önemli bir uzun vadeli sermaye ve stratejik yatırımcı olarak, sigorta şirketlerinin halka açık şirketler olduğunu ve borsada işlem gören gayrimenkul şirketlerinin sigorta şirketlerinin temel hedefleri haline geldiğini gördük.
Açık olmayan pazarda, sigorta fonları, sigorta varlık yönetimi ürünleri, sigorta dışı varlık yönetimi ürünleri ve gayrimenkul yatırımı yoluyla yatırılabilir.
Sigorta fonlarının gerçek yatırım verilerine bakıldığında, 2018 yılında sigorta fonlarının kullanım dengesi% 9.97 artışla 16408.838 milyar yuan oldu. Bunların arasında, banka mevduatları% 14.85'e karşılık gelen 2.436.350 milyon yuan; tahviller% 34.36'ya karşılık gelen 5.638.297 milyon yuan idi; hisse senetleri ve menkul kıymet yatırım fonları 1.921.987 milyar yuan,% 11.71; diğer yatırımlar ise 6.412.204 milyon yuan idi ve% 39.08'di. Son yıllarda sigorta fonlarının kullanımındaki en büyük yapısal değişiklik, diğer yatırımların büyümesidir. Bir anlamda, sigorta fonlarının diğer yatırımları, finansal ürün yatırımı, öz sermaye yatırımı ve gayrimenkul yatırımı gibi büyük alternatif yatırımlardır.Bunlardan, gayrimenkul yatırımı, toplamın nispeten yüksek bir oranını oluşturmakla birlikte, çeşitli kategorilere dağılmıştır.
Beş büyük sigorta şirketi tarafından açıklanan mali bilgilere bakıldığında, beş büyük sigorta şirketi tarafından açıklanan gayrimenkul ve gayrimenkul planlarının genel oranı, temelde toplam varlıkların% 5'inden azdır. Ancak, gayrimenkul ve gayrimenkul planlarının öz sermaye gayrimenkul yatırımının bir parçası olduğu unutulmamalıdır. Borç niteliğine uygun gayrimenkul yatırımı, tahviller ve diğer yatırımlar arasında dağıtılır.
Daha fazla içerik için lütfen 21 Finans UYGULAMASINI indirin
