Emlak piyasasının "sihirli yeniden başlatılması"! Büyük bir ev soygun dalgası yaşanıyor, emlak piyasası kurtarma listesi geliyor, Suzhou ilk ve emlak sektörü uç noktada
Şu anda, emlak piyasası tarihin en karmaşık ve değişken ekonomik durumuyla karşı karşıya olabilir. Bir yandan yurt içi salgının etkisiyle Şubat ayında emlak piyasası satışları aniden düştü ve bulut satış evi modeli ortaya çıktı, diğer yandan küresel salgının yayılması finansal piyasada büyük ölçekli bir çöküşe neden oldu ve likidite krizi yaşayan ülkeler art arda faiz oranlarını düşürerek QE'yi başlattı. Gevşek piyasa kurtarma önlemlerini bekliyorum, ancak büyük ekonomik kayıplar kaçınılmazdır.
Küresel finansal çalkantı altında, yüksek kaldıraçlı emlak şirketleri için, durumu daha da kötüleştirmek aynı anlama geliyor. Vanke ve Evergrande gibi önde gelen emlak şirketlerinin yayınladığı 2019 yıllık raporları da emlak piyasasına gölge düşürdü. Bununla birlikte, bazı şehirlerdeki emlak piyasası toparlanma belirtileri gösterdi ve konut fiyatları istikrarlı bir düşüş gösteriyor.
Vanke'nin brüt kârı düştü, Evergrande net kârını kesti
17 Mart'ta Vanke, 2019 yıllık raporunu açıkladı. 2019'da 367,89 milyar yuan işletme geliri elde etti ve borsada işlem gören şirketlerin hissedarlarına atfedilebilen net kar 38,87 milyar yuan oldu, bir önceki yıla göre% 23,6 ve% 15,1 artış oldu. Net kar sadece piyasa beklentilerinin altına düşmedi. 41.029 milyar yuan, büyüme oranı da son dört yılda rekor düşük bir seviyeye ulaştı. Ayrıca, satış büyümesi ve karlılık açısından Vanke'nin performansının da yatırımcıları tatmin etmesi zordur.
Yıllık rapor, 2019 yılında Vanke'nin yıllık% 1,8 artışla 41,122 milyon metrekarelik bir satış alanına ulaştığını; satış miktarının ise yıllık% 3,9 artışla 630,84 milyar yuan'a ulaştığını gösteriyor. Ülkede satış alanının büyüme hızı aynı döneme göre daha hızlı (2019 yılında ulusal ticari konut satış alanı büyüme oranı -0,1%) ve satış miktarının büyüme hızı ülkede aynı döneme göre daha yavaş (2019 yılında milli ticari konut satış miktarının büyüme oranı% 6,5). Satış büyüme oranı da 2018, 2017 ve 2016 yıllarında sırasıyla% 14,5,% 45,3 ve% 39,5 satış büyüme oranları ile son dört yılda yeni bir düşüş yaşadı. Kârlılık açısından, Vanke'nin brüt kar marjı 2018'deki% 37,48'den 2019'da% 36,25'e düştü. Bunlar arasında, gayrimenkul ve ilgili işletmelerin yerleşim brüt kar marjı 2018'e göre 2,5 yüzde puan düşüşle% 27,2 oldu.
Başka bir lider emlak şirketinin performansı daha da kötü. 22 Mart akşamı China Evergrande, temel iş net karında ve 2019 yılının tamamı için net karında düşüş bekleyerek bir kar uyarısı yayınladı; bunun çekirdek net karı yıllık% 48 düşüşle yaklaşık 40,8 milyar yuan oldu; net kar yaklaşık 33,5 milyar oldu Yuan, yıllık bazda% 50 düştü. Şirket, kârdaki düşüşün temel olarak 2019 yılında taşınan net satışlı binaların düşük satış fiyatından kaynaklandığını ve bunun da teslimatın birim fiyatında düşüşe neden olduğunu belirtti.
Ulusal gayrimenkul yatırım ve satış verileri keskin bir düşüş yaşadı
Vanke ve Evergrande gibi önde gelen gayrimenkul şirketlerinin performansı beklentilerin altında kaldı, ancak Poly ve Sunac gibi birinci kademe emlak şirketleri iyi bir büyüme kaydetti. Gayrimenkulün altın yıllarının geçtiği yadsınamaz ... Vanke'nin 2012'de gümüş çağından ilk bahsetmesinin üzerinden sekiz veya dokuz yıl geçti. Vanke Başkanı Zhu Jiusheng, "tüm endüstrinin brüt karındaki düşüşün" "belki de uzun vadeli bir eğilim" olduğuna inanıyor.
Bir buçuk yıl önce, 2018 sonbaharında, Vanke'nin sonbahar olağan toplantısının teması "yaşamak" bile oldu. Yeni taç salgınının ortaya çıkmasıyla, "hayatta kalmak" daha da fazla zorlukla karşı karşıya. Vanke'nin yönetim kurulu başkanı Yu Liang, performans toplantısında açık bir şekilde, bu yıl yeni koronavirüs salgınının herkes, her şirket ve her sektör için büyük zorluklar ve zorluklar anlamına geldiğini belirtti.
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından yayınlanan son veriler şimdiden bazı sorunları gözler önüne serdi. Ocak-Şubat 2020 arasında, ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı 1,01 trilyon yuan olarak gerçekleşti, yıllık bazda% 16,3 düşüş ve büyüme oranı 2019'un tamamına kıyasla 26,2 yüzde puan yavaşladı. Ocak-Şubat 2020 arasında satılan ticari konut alanı yıllık% 39,9 düşüşle 84,75 milyon metrekare oldu.
Destek politikaları pek çok yerde tanıtıldı ve konut ve spekülasyon yapmama hala ana tema.
On trilyon yuan yıllık satışları olan bir endüstri olarak, emlak piyasası sosyal ve ekonomik hayatın tüm yönleriyle ilgilidir ve istikrarlı bir gelişme esastır. Eksik istatistiklere göre, Şubat ayından bu yana 70'ten fazla il ve şehir emlak piyasasını desteklemek için belgeler yayınladı, ancak aynı zamanda bazı "kurtarma" politikaları da askıya alındı.
Şubat ayından bu yana, ulusal düzey emlak piyasası için finansman zorluklarının azaltılması, işletmeler için yüklerin azaltılması ve ihtiyat fonu kısıtlamalarının hafifletilmesi gibi çeşitli yönlerden destek politikaları getirmiştir, ancak defalarca "konutta spekülasyon yok", "arazi fiyatlarında istikrar sağlama, konut fiyatlarını dengeleme ve beklentileri dengeleme" vurgulanmıştır. Politika tonu. Geçen hafta, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu başkan yardımcısı, Danıştay Enformasyon Bürosu'nun düzenlediği basın toplantısında, konut ve konut gereksinimlerini kararlı bir şekilde uyguladığını ve emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik ettiğini belirtti.
Dongxing Securities, gayrimenkul finans politikasının tonunun değişmediğine inanıyor. 16 Mart'ta% 3,15 olan MLF oranı önceki operasyonla aynı kaldı. 17 Mart'ta düzenleyici, güven kotasının 2019 yılı sonu seviyesini geçmemesi gerektiğini vurguladı. 17 Mart'ta Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu yetkilileri, ipotek politikasının tonunun değişmediğini açıkladı. 20 Mart'ta 1 yıllık ve 5 yıllık LPR kotasyonları geçen sefer olduğu gibi% 4,05 ve% 4,75 idi. Aynı gün, düzenleyici makamlar açıkça 2020 yılı için özel borcun arazi rezervleri ve hangar reformu gibi gayrimenkulle ilgili alanlarda kullanılmamasını talep etti. Yukarıda bahsedilen merkez bankası işlemleri ve düzenleyici açıklamalar, gayrimenkul finans politikasının gevşemekten çok statükoyu koruyacağını göstermektedir. Ancak, para politikası gevşeme döngüsünün yurt içi ve yurt dışında devam etmesi ile gayrimenkul finansmanının marjinal olarak iyileşmeye devam edebileceği değerlendiriliyor. Özellikle, ticari bankaların faiz marjlarını dengeleme çabası kapsamında uzun vadeli, yüksek getirili kalkınma kredilerini desteklemesi bekleniyor.
"Bulut satan evler" filizlendi, satışlar toparlanmaya başladı ve konut fiyatları istikrar kazandı ve düştü
Yeni taç pnömonisi salgını, emlak piyasasını bu yılın başında "donmuş" bir duruma soktu.Çeşitli yerlerdeki satış ofisleri kapatıldı ve birçok emlak şirketi cephede "kendi kendine yardım" yapmaya başladı. Crane Research Center'ın istatistiklerine göre en büyük 200 emlak şirketinden 143'ü internet üzerinden "bulut satan evler" oldu. Bunların arasında en ünlüsü Evergrande'nin "Hengfangtong "udur. Evergrande birkaç gün önce, "çevrimiçi ev satışları" nın tam olarak uygulanmasının ardından şirketin Şubat ayında, indirimden sonra toplam 102.67 milyar yuan değerinde toplam 99.141 çevrimiçi abonelik elde ettiğini duyurdu.
"Bulut satış evleri" satış performansına somut bir şekilde yansıdı. Evergrandenin 5 Marttaki duyurusu, Evergrandenin Şubat ayında sözleşmeli satışlarının yıllık% 108 artışla 44,73 milyar yuana ulaştığını gösterdi. Sözleşmeli satış alanı 5,138 milyon metrekare olarak yıllık% 154 artışla sektörde ilk sırada yer aldı. Şubat sonu itibariyle, Evergrande 85.3 milyar yuan kontratlı satış biriktirdi. Şubat ayının tek ayında ve önceki iki aylık satışlarda, China Evergrande sektörde birinci oldu.
Analistler, mevcut gayrimenkul sektörünün esas olarak "olağanüstü bir dönemde olağanüstü bir önlem" olan salgından etkilendiğine ve henüz emekleme ve test aşamasında olduğuna inanıyor. Kısa vadede, çevrimiçi ev satışı çevrimdışı satışların yerini almayacak, ancak çevrimdışı satışlar için önemli bir tamamlayıcı olacaktır.
Yurtiçi salgın hafifledikçe, satış ofisleri tıkanmaya başladı ve emlak şirketlerinin satış verileri de toparlandı ve hatta bazı şehirlerde "ev kapma" görüldü. 16 Mart akşamı saat 8'de Vanke, Shenzhen'de "Vanke Star City" projesini 1 dakikada 1,2 milyar, 7 dakikada 288 adet satışla internet üzerinden ev satışı yaparak başlattı. 20 Mart'ta, Suzhou'da aynı anda üç gayrimenkul projesi açıldı ve toplamda yaklaşık 900 birim başlatıldı. İster çevrimiçi satış ister çevrimdışı ev seçimi projeleri olsun, neredeyse hepsi "ikinci ışık" dır. 25 Mart akşamı saat 8'de, Pekin İnternet ünlü yeni diski 20 dakikada 814 set sattı.
Emlak piyasasındaki toparlanma hızı yaklaşıyor. Kısa süre önce Shell Araştırma Enstitüsü tarafından yayınlanan "Emlak Piyasası Kurtarma Endeksi Şehirler Sıralaması" Suzhou, Nanjing ve Hangzhou'nun kurtarma endeksinde ilk üç arasında yer aldığını gösteriyor. İkinci el konut açısından, Shell Araştırma Enstitüsü verileri, Lianjia'nın kapsadığı 18 şehirde, geçen hafta (16-22 Mart) işlem hacminin, geçen yılın Mart ayındaki ortalama haftalık seviyenin% 75'ine eşit olduğunu gösteriyor. Yeni evler açısından, Şangay E-House Araştırma Enstitüsü'nden alınan veriler, Şubat ayının sonundan bu yana, büyük şehirlerdeki yeni ev işlemlerinin aşağıdan yavaş yavaş toparlandığını gösteriyor. Mart ortasına kadar, ulusal emlak piyasasında yeni konut alım satımları yıl başındaki seviyenin% 70'ine yükseldi.
Daha sevindirici olan ise, salgının konut fiyatları üzerinde büyük bir etkiye sahip olmaması ve genel durumun istikrarlı ve azalıyor olmasıdır. 16 Mart'ta Ulusal İstatistik Bürosu, şubat ayında 70 büyük ve orta büyüklükteki ildeki ticari konut satış fiyatlarındaki değişiklikleri açıkladı.İstatistikler, Şubat ayında 70 büyük ve orta büyüklükteki şehrin 21'inde yeni inşa edilen ticari konutların satış fiyatlarının bir önceki aya göre arttığını ve 26 ildeki yeni ticari konutların satış fiyatının bir önceki aya göre arttığını gösteriyor. Düzdü ve 23 şehir bir önceki aya göre düştü. İkinci el konut açısından bakıldığında 27 ilde konut fiyatları aylık bazda düştü ve 29 ilde yatay seyrederken, yalnızca 14 ilde bir önceki aya göre, çoğunlukla hafif artışlarla artış yaşandı.
İkinci çeyrekte toparlanmanın yüksek olması bekleniyor ve birçok kurum gayrimenkul sektörü hakkında iyimser
Dongguan Securities, kısa vadeli satışlardaki keskin düşüşün esas olarak salgının etkisi, konut sakinlerinin dışarı çıkmasının engellenmesi, ekonomik faaliyetlerin askıya alınması ve satış ofislerinin kapatılması gibi özel koşullardan kaynaklandığına inanıyor.Bu, endüstrinin temellerinin hızla bozulduğu veya satış talebindeki keskin daralmadan kaynaklandığı anlamına gelmiyor. Gerçekten yansıtın. Salgın kontrol altına alındığında ve yavaş yavaş azaldığında, endüstrinin refahı kısa sürede normal seviyeye dönecek ve kısa vadeli kısıtlanmış talep daha esnek hale gelecektir. Emlak işletmelerinin gayrimenkul geliştirme ve finansmanına yönelik talebin ikinci çeyrekte önemli ölçüde iyileşmesi bekleniyor.
Ek olarak, analistler genel olarak, küresel faiz indirimleri bağlamında, Çin'in para politikası gevşeme beklentilerinin artmasının beklendiğine ve mülk koruma ve ipotek faiz oranları gibi faktörlerin etkisiyle emlak piyasasının performansının hala dört gözle beklemeye değer olduğuna inanıyorlar. Buna karşılık, gayrimenkul hisse senetleri için fırsatlar emlak piyasasındakilerden daha kesin olabilir, özellikle sağlam temellere, güçlü karlılığa ve yüksek temettü oranlarına sahip yüksek kaliteli gayrimenkul şirketleri ve dünya çapındaki büyük ekonomilerde risksiz faiz oranları düşüşü Arka planın tersine, yatırımın değeri öne çıkmaya devam ediyor.
Yeni yılın başlangıcından bu yana, gayrimenkul sektörü birçok kurum tarafından tercih edilmeye devam etti.Yaklaşık 40 kurum, derecelendirmeleri çoğunlukla tercih edilen, tavsiye edilen ve fazla kilolu endüstri araştırma raporları yayınladı. China Securities Investment, gelecekte politikalarda marjinal iyileşme için hala yer olduğuna inanıyor.Aynı zamanda, salgın sadece kısa vadeli konut alımlarını etkiliyor ve orta vadeli konut satın alma talebini etkilemiyor. Gayrimenkulün balast fonksiyonu öne çıkıyor. Mali piyasanın istikrarını sağlamak için Danıştay Enformasyon Bürosu'nun son basın toplantısında, merkez bankası makul miktarda likidite sağlamaya devam edeceğini açıkladı.Dünyanın önde gelen merkez bankaları da aktif önlemler aldı.Faiz oranlarındaki genel düşüş sektör değerlemesini destekledi.
Gayrimenkul sektörünün değerlemesi tarihsel olarak düşük bir seviyede ve temettü getirisi çekici
Salgın durum ve yabancı borsaların çöküşü gibi çeşitli faktörlerden etkilenen A-hisseleri ve Hong Kong gayrimenkul hisse senetleri de keskin bir şekilde düştü. Önde gelen büyük hisse senetlerinin değerlemeleri tarihsel düşüklere yaklaşıyor ve temettü getirileri tarihi yükseklere ulaştı. Shenwan Birinci Sınıf Gayrimenkul Endeksinin son fiyat-kazanç oranı 8.09 katın tarihsel düşük seviyesinde, en son fiyat-kazanç oranı 8.64 kat; en son fiyat / defter oranı 1.23 kat, tarihi düşük 1.13 katına yakın ve temettü oranı% 3.24'e ulaşarak tarihsel olarak nispeten yüksek bir seviyeye ulaştı (tarihsel) En yüksek% 3.79'dur). Gelecekte, 2019 faaliyet raporunun sürekli açıklanmasıyla, temettü oranının daha da artması bekleniyor.
Bireysel hisse senetleri açısından, Vanke A'nın son fiyat-kazanç oranı yaklaşık 7,7 kat ve Poly Real Estate'in en son fiyat-kazanç oranı yaklaşık 6,8 kat. Her ikisinin de değerlemeleri nispeten düşük tarihsel seviyelerde. Tarihsel olarak düşük bir seviyedeki değerleme ile, önde gelen önemli hisse senetlerinin temettü getirileri de tarihsel olarak nispeten yüksek bir seviyededir. Vanke A'nın temettü oranı% 4'e yakın ve Poly Real Estate'in 2018 temettü hesaplamasına göre en son temettü oranı% 3'ü aşıyor. (Veri hazinesi Chen Jiannan)
(Kaynak: Securities Times)
