Ev fiyatı "bir" yatay gittiğinde, düzenlemeye inanmayanlara ne oluyor?
1. İki fiyat tablosu
Önce internette dolaşan iki fiyat tablosuna bakalım.
Resmin önemli bir özelliği, ister Shenzhen'deki yeni evlerin fiyatı, isterse Şangay'daki ikinci el evlerin fiyatları olsun, Ocak 2017'den bu yana, yatay bir "bir" eğilimi göstermesidir - fiyat artmadı veya düşmedi (kesin olarak) Bunun nedeni, fiyat artışının veya düşüşünün konut fiyatına göre çok küçük olmasıdır) ve hala da öyle.
Sebebi nedir? doğru, Emlak piyasası düzenlemesi .
Bu emlak piyasası düzenlemesi, 30 Eylül 2016'da başlayan ve kimse bilmeyen ... tarihinde biten neredeyse ülke çapında bir satranç oyunudur. Yukarıdaki iki fiyat çizelgesinin arka planı budur: emlak piyasası düzenlemesinden sonra, konut fiyatları şaşırtıcı bir şekilde istikrarlı olmuştur.
Ev fiyatlarının her zaman artacağını kim söylüyor? Makro kontrol nedeniyle konut fiyatlarının yükseldiğini kim söyledi? Tokatlanmadı mı?
Tabii ki, benimle tartışan Kong Jing olacak, "Asla üç ila beş yıl, on veya yirmi yıl olmayacak", hatta "dijital dolandırıcılık ve öznel olarak konut fiyatlarının K-çizgisini çizen insanlar." Bazı gerçekler olsa da, bir gerçeği itiraf etmeliyim - ister insanların psikolojik beklentileri isterse gerçek konut fiyatları olsun, emlak piyasası istikrar kazandı ve mevcut emlak piyasası düzenlemesi başarılı oldu (en azından şimdilik).
Yüksek fiyata arazi satın alan geliştiriciler, yüksek kaldıraçla ev satın alan spekülatörler ve piyasa çalkantısı ve coşkusuyla harekete geçen yeni ihtiyaç duyulan / yeni değiştirilenler, son iki yılda iyi vakit geçirdiniz mi? Kendi zihinsel yolculuğumu birleştirerek, bu iki fiyat çizelgesine bir kez daha bakın, kalbimde farklı bir keder var mı?
Gayrimenkul geliştirmenin para kaybetmeden kar eden bir iş olduğu söyleniyor? Bir süit satın almak için Fortune Yüksek Hızlı Tren'i almaya ne dersiniz? Ev alırsın dersen son sosyal sınıfa gireceksin? Bir ev satın alıyorsun derken yaşıtlarından birkaç blok uzakta?İnsanlar dar görüşlüdür ve 2008'de konut piyasası krizinin son turunda gayrimenkulün ne kadar zor olduğunu hiç düşünmemiş / yaşamamışlardır; insanlar o dönemde duygulara duyarlıdır ve yükselen bir boğa piyasası ortamında fiyatların sonsuza kadar artacağını düşünürler. Otoriter hükümetlerin güçlü kaynak seferberlik yeteneklerini ve ekonomik kontrol yeteneklerini tamamen görmezden geliyor.
Bu nasıl oldu? İnsanların fiyat artışı beklentilerinin bu emlak piyasası düzenlemesi turunda nasıl adım adım tersine çevrildiğini gözden geçirelim.
2. Beklentiler nasıl tersine çevrilebilir?
Konut fiyatlarının yükseldiği 2016'da kimse konut fiyatlarının düzenlenebileceğine inanmıyordu.
Geçmiş tarihe bakılırsa, emlak piyasası düzenleme turlarından sonra, konut fiyatları hala yükseliyor mu? Bu nedenle, "düzenleme iklimlendirme haline gelir" sözü vardır; kredi para birimi perspektifinden, para sadece gittikçe daha brüt hale gelecektir, bu nedenle kredi yükümlülükleri, para birimindeki değer kaybını önlemenin en avantajlı aracıdır.
Sadece insanlar döngüyü ve zamanlamayı unutuyorlar. Bu nedenle: emlak piyasası düzenlemesinin her turu etkilidir, çok sıcak olduğunda sulama (2007/2010/2013/2016) ve çok soğuk olduğunda yakacak odun eklenmesi (2008 / 2015) ve etki temelde elde edilir. On, yirmi ve hatta elli yıllık döngüye bakıldığında, para birimi değer kaybediyor, ancak kısa kredi sıkışıklığı döngüsünde, paranın satın alma gücü artıyor.
Ancak tüm hızıyla devam eden 2016'da bunu kim düşünecek?
Çoğu insan kafalarına kıçlarından karar verir ve geçmişi seçerek hatırlamak ve geleceği tahmin etmek için mevcut durumu kullanır, böylece herhangi bir düzenleme iyi olarak yorumlanır:
Fiyat limiti, geliştiricilerin satış yapmaktan çekinmesine neden olacak, bu yüzden artırın! Sınırlı satışlar pazar arzını azaltacaktır, bu yüzden artın! Garantili konut / kiralık konut için arsa arzını artırmak, ticari konut için arsa arzını sıkıştıracaktır, öyleyse artırın! Peşinatın yükseltilmesi / faiz oranlarının yükseltilmesi alıcıların kaygısını artırdı (peşinat daha yüksek, satın almazsanız faiz oranı yükselecek), kesinlikle yükselecek! ..."Herkes konut fiyatlarının her zaman yükseleceğine kesin olarak inandığında, o zaman ..." başlıklı yazımda da yazdığım gibi emlak piyasasının düzenlenmesi beklentilerin düzenlemesidir ve beklentiler tersine dönerse konut fiyatları istikrar kazanacaktır.
Gördük ki: Boşanma satın alma kısıtlamasını mı bozdu? Boşanmadan sonraki bir yıl içinde yeni ev alamazsın, ipotek tüketim kredisi kredi limitini aşar mı? İpotek miktarı 1 milyon olarak sınırlandı; kısa vadeli spekülasyon? 2-10 yıl içinde hiçbir ticaret ... konut fiyatlarını istatistiksel olarak bile kontrol etmeye çalışmak değildir.
Sonuç nedir? Referans değişiklikleri, beklenen değişiklikler.
İstatistik Bürosu tarafından açıklanan konut fiyatı artışına kıyasla, piyasadaki artış çok büyük, bu nedenle yavaşça bir ev satın alın; fiyat limiti olan yeni bir eve kıyasla, ikinci el bir ev çok pahalı, bu nedenle bir ev satın alın ve bekleyin; başka bir yeni evin fiyatına kıyasla, bu Yeni bir evin fiyatı çok yüksek, bu yüzden bir ev satın aldıktan sonra bir göz atın ... Bu sayede konut fiyatlarının sonsuza kadar yükseleceği beklentisi tersine döner.
Bu neden böyle? Otoriter ZF'nin güçlü kontrolü nedeniyle.
3. Hafife alınan kontrol
Ekonomiyi nasıl yöneteceğine dair her zaman iki rakip grup olmuştur. Serbest piyasa ve hükümet planlaması . Aslında, pratik bir bakış açısından, ekonomiyi yönetmenin en iyi yolu, ikisinin organik bir birleşimidir, yani serbest piyasa işlemleri ve hükümet planlama kontrolüdür. Somali, neredeyse hiç hükümet kontrolüne sahip olmayan ve tamamen piyasa tarafından yönlendirilen bir ülkedir, ancak dünyanın en fakir ülkesidir; eski Sovyetler Birliği'nin neredeyse hiç serbest piyasası yoktur ve tamamen hükümet programlarının hakim olduğu bir ülkedir, ancak ekonomik Çöktü ve öldü.
Daha fazla pazar mı yoksa daha fazla kontrol mü olmalı? Tek tip bir standart yoktur, yalnızca uygun standartlar vardır - ekonomik kalkınmayı teşvik edip etmediği, sosyal istikrarı koruyup korumadığı, insanların psikolojik beklentilerini stabilize edip etmediği. Öyleyse, emlak piyasasında devlet müdahalesi (teşvik / soğutma) şüphesini bırakın, sonuç elde edildiği sürece başarılı olacaktır. Yöntem ve araçlara çok fazla karışmamalısınız.
Aslında, güçlü hükümet kontrolü bir avantajdır Somali / Afganistan aşırı derecede zayıf hükümet kontrolüne sahip bir ülkedir Söylemeye gerek yok, Brezilya / Fransa gibi kontrolü giderek zayıflayan ülkeler olumsuz bir örnektir - sürekli grevler ve isyanlar. Sürekli ve sosyal kaos ve nihayetinde ekonomiyi ve ulusal refahı etkiler.
Ve Çinin son 40 yıldaki ekonomik başarısı, güçlü hükümet kontrolüne katkıda bulundu. Benzer örnekler arasında Park Jung Hee döneminde Güney Kore, Chiang Ching-kuo döneminde Tayvan ve Lee Kuan Yew döneminde Singapur yer almaktadır ...
Bariz bir his, hükümetin kontrolünün gittikçe güçlendiği ve sonucun daha yüksek ve daha yüksek verimlilik ve ekonomi üzerinde daha büyük etkidir. Hala bundan şüphe duyan varsa, lütfen son yıllardaki yolsuzlukla mücadele mücadelesini, Wanda / HNA / Anbang krizini, Shaanxi Qinling villalarının yıkılmasını, Pekin hükümetinin idari birimlerinin taşınmasını ve Tongzhou Alt-merkezinin inşasını düşünün.
Bu düzenleme turunun başlangıcında, insanlar neden konut fiyatlarının kontrol edilebileceğine inanmıyor? Çünkü kontrolü hafife aldı. Konut fiyatı beklentileri neden sonradan tersine çevrilebilir? Çünkü kontrol gerçekten güçlü ve güçlü.
Bir zamanlar ikna olmayan insanlar ikna olurlar ve inanmayanlar inanırlar.
Güçlü hükümet kontrolü altındaki emlak piyasasının yüksek olasılığı tek kelimelik istikrar.
4. "Kararlı" hakim olduğunda
Ev fiyatları gelecekte nasıl olacak? kararlı. Yani, yalnızca küçük dalgalanmalar olacak ve fırtına gibi büyük dalgalanmalar olmayacak.
Herkes deterministik şeyleri sever - hangi şehri satın almak, hangi ilçe satın almak, hangi ilçe satın almak, ne tür bir daire satın almak, hangi fiyata, her yıl ne kadar artış, hangi fiyata satmak ... Bunları elle öğretebilmek en iyisidir.
aslında Tahmin yapmak zor bir şey çünkü gerçeklik sürekli değişiyor , Uluslararası ticaret ortamında değişiklikler, iç ekonomik yapıdaki düzenlemeler, insanların psikolojik beklentilerindeki dalgalanmalar gibi ... Tahmin sadece bir olasılıktır ve her şey olasılıkçı düşünce olmalıdır.
Yukarıda belirtildiği gibi hükümetin güçlü kontrolü nedeniyle, "istikrar" yüksek olasılıklı bir olay olmalıdır. Küçük gerçekleşme olasılığı, gerçekte meydana gelen değişikliklere de bağlı olabilir - Çin-ABD ticaret sürtüşmesinin sona erip bitemeyeceği, ticari faaliyetlerin / kişisel girişimciliğin canlılığı yeniden canlandırılıp canlandırılamayacağı, büyük ölçekli altyapı yatırımından sonra yeni endüstriyel dinamiklerin ortaya çıkıp çıkmayacağı ...
Merkezi hükümetin emlak piyasasına karşı tavrı açıktır: Şehre göre politikalar uygulayın, önceden ayarlayın ve ince ayar yapın, istikrarı koruyun . Ne demek istiyorsun? Yani merkezi hükümetin tek bir amacı vardır - istikrar, bu hedefe ulaşıldığı sürece şehirler çeşitli uygun yöntemler kullanabilir.
Ev fiyatları hala artıyor mu? Hala ev satın alma konusunda çok hevesli misiniz? Ardından, alımları, kredileri, satışları kısıtlama ve kredi girişlerini kısıtlama politikasını katı bir şekilde uygulamaya devam edin; arazi satılamaz mı? Yeni evi satamaz mısınız? Ev fiyatları düşmeye mi başladı? Daha sonra çeşitli kısıtlayıcı politikalar açık veya kapalı olarak gevşetilecektir. Bunu bilerek, her yerde emlak piyasasında politikaları hafifletme konusunda yaygara yapmaya gerek yok.
Merkezi hükümetin ekonomik düzenleme hedefi "altı istikrar" - istikrarlı istihdam, istikrarlı finansman, istikrarlı yatırım, istikrarlı dış ticaret, istikrarlı beklentiler ve istikrarlı dış yatırım. Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın emlak piyasasını düzenleme ve kontrol etme hedefi "üç istikrar" - istikrarlı arazi fiyatları ve istikrarlı konut fiyatları , Kararlı beklentiler.
Bu nedenle, "istikrar" 2019'un ana teması haline gelecek ve emlak piyasası bu ilke altında incelenmeli ve yatırım yapılmalıdır.
Ters döngüsel insan müdahalesi ve ayarlaması altında, döngüsel dalgalanmalar olabildiğince düzelecek ve konut fiyat eğilimlerinin K-çizgisi grafiği muhtemelen dalgalanma olmaksızın düz bir çizgi olacaktır. Ev fiyatlarında keskin bir düşüşün hayalini kuranlar, iki yıl önce hızla yükselen bir ev fiyatını hayal edenler kadar hayal kırıklığına uğrayacaklar!
uyanmak!
