Unutulan İhtiyat Fonu
Wen Zimu
13 Eylül akşamı, Pekin tarihinde ihtiyat fonu kredileri için en katı yeni politika doğdu.
Bundan sonra, büyük konut alım-satım grupları arasında hızla yayıldı, gecenin bir yarısı sessizdi, ancak ihtiyacı olan insanların yasını durdurmak zordu.
Birçok alıcı bir gecede çevrimiçi imzalamaya zorlandı. 14 Eylül'de, Pekin'in ikinci el konut ağı 2.355 seti imzaladı ve 2017 317 satın alma kısıtlaması ndan sonra yeni bir zirve yaptı.
Ama fark şu ki, 2017'nin 317'sinin arifesinde, emlak piyasasında iade edilemeyen yüksek ateş nedeniyle zirve sezona girmek üzere ... Kiracılara saldırmak ve iyileştirme ailelerini engellemek için sadece katı politikalar getirilebilir. Şimdilik ne?
Çin'in gayrimenkul tarihi boyunca, ister emlak piyasasının çok sıcak olması ve satın alma kısıtlamalarının soğumaya başlaması, ister emlak piyasasının çok soğuk olması ve faiz oranının teşvik etmek için düşürülmesi nedeniyle olsun, her düzenleyici politikanın kendi nedenleri vardır. Bu nedenle, bu politikayı bu bölümde tanıtmak kesinlikle mantıklı değil.
Birincisi, Pekin'in konut fiyatlarının 2017'deki "317" den sonra yaklaşık bir yıl boyunca yatay olarak ayarlanması ve daha fazla düşüş eğilimi göstermesidir. Bu eğilim, yukarı veya aşağı olmasına bakılmaksızın en iyisidir. Ayrıca, Pekin ihtiyat fonu kredileri, ortalama% 20 gibi işlemlerin küçük bir yüzdesini oluşturmaktadır.İhtiyat fonu kredileri sıkışıp kalsa bile, tüm piyasayı fazla etkilemeyecektir.
İkincisi, yardım fonunun yıllar içinde yumuşaması ve Pekin'deki yüksek konut fiyatları karşısında tipik bir tavuk pirzolası haline gelmesidir. Bununla birlikte, bıçağı tavuk kaburgalarının üzerinde hareket ettirmek çok ani olacaktır ve bu, tutarlı "fenomeni düzenleme ve kontrol etme" tarzına uygun değildir.
Öyleyse yeni ihtiyat fonu ipotek anlaşmasının getirilmesi sadece emlak piyasasının düzenlenmesi anlamına mı geliyor? Korkarım bu o kadar basit değil.
Cevabı bulmak için Yeni Düzen düzenlemelerini dikkatlice okuyalım.
1. İhtiyat fonu 1,2 milyona kadar olmak üzere yılda 100.000 ödünç verilebilir
2. İkinci süit evi onaylar ve krediye abone olur ve miktar 800.000'den 600.000'e düşürülmüştür
3. Doğu ve batı şehirlerinin altı bölgesi dışındaki ev satın alma kotası 200.000 yuan artabilir
4. Genel konutlar için peşinat en az% 35 ve sıradan olmayan iki grup konut için peşinat% 80'den az değildir
5. En uzun kredi süresi 65 yaşında, artık 70 yaşında değil
6. Aylık geri ödeme tutarı aylık gelirin% 60'ını geçmez, limit aşılırsa kredi limiti azaltılır.
İlk Yeni Anlaşma Yönetmeliği'nin uygulama yöntemine göre, 22 yaşındaki bir çalışanın işe başladıktan sonra ihtiyat fonu yatırmaya başlayan 22 yaşındaki bir çalışanın normal şartlarda 1,2 milyon borç alabileceği ve 11 yıldan fazla ödeme yapması gerektiği tahmin edilmektedir ki bu da 34 yaşındadır.
Pekin'de çalışan gençler genellikle 5 yıl çalıştıktan sonra ev almayı düşünmeye başlıyorlar, o zamana kadar 500.000 yuan'a kadar borç alabiliyorlar ve 500.000 yuan Pekin'de 60 bin metrekarelik ev fiyatının önünde tuvalet bulabiliyorlar.
Yılda yüz bin binlik kota o kadar sert oldu ki, yardım fonlarının değerini kaybetti ve bu politika, Pekin'deki ev satın almak için yardım fonlarını kullanan katı ihtiyaç ailelerinin yarısını gerçekten etkiledi.
Öyleyse, bazı insanlar soracaklar, sadece en korunan grup olması gerekiyor, temel fikir "yaşanacak konut, spekülasyon değil", yani sadece bir ev satın alma ihtiyacının eşiğini yükseltmek genel tonla uyumlu değil mi?
Sadece ihtiyaç duyulan nitelikleri Pekin'in emlak piyasası ve kentsel gelişimin mevcut durumuna bağlarsanız, öyle düşünmeyeceksiniz. Bu nedenle, yeni ihtiyat fonu politikasının muhtemelen iki nedeni olduğunu düşünüyorum.
Birincisi, riski kontrol altına almak için köpüğü güçlendirmektir.
Shell Araştırma Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, Pekin'de konut yardım fonu konut kredisi başvurusunda bulunan alıcıların yaşı 30-40 yaş grubunda yoğunlaşıyor ve ilk kez ev satın alma oranı% 90.6.
İhtiyat fonu kredileri kullanılarak yapılan konut satın alımlarının ortalama toplam fiyatı, 4.44 milyon yuan idi, bu, çeşitli formlar arasında en düşük seviyedeydi, ardından, 4.74 milyon yuan ortalama toplam fiyatla, ihtiyat fonu artı ticari kredi portföyü kullanımı izledi.
"Düşük toplam fiyat segmentinde" konut alıcıları tarafından ihtiyat fonları ve portföy kredilerini içeren işlemlerin oranı ve toplam kredi işlemlerinin oranı, "yüksek toplam fiyat segmenti" oranından daha yüksektir.
Ayrıca, resmi istatistiklere göre, son yıllarda ihtiyat fonu kredisi için başvuran çalışanların mutlak çoğunluğunu orta ve düşük gelir grupları oluştururken, 2017 yılında% 98'ini oluşturdu.
Bu bilgi önemlidir, ancak bir şüphe vardır.
İster aileden olsun isterse kendi kendine mücadele yoluyla olsun, Pekin'de milyonlarca evi karşılayabilen insanlar gerçekten fakir insanlar değiller, o kadar düşük ve orta gelirli bir grup değil, yüksek ücretler onu durduramaz. Aylık ödeme yutuldu.
Pekin'de, aylık 20.000 yuan ipotekli, katı ihtiyaç sahibi birçok aile var ve barınma, orta sınıfın yoksulluğa dönmesinin en iyi yolu haline geldi. Ayda 20.000 yuan'dan fazla aylık ödeme ile, iki çiftin de işini kaybetmemesi gerekiyor.Maalesef işsizlerse ve iyi bir iş bulamazlarsa, ev fiyatı tekrar düşecek.Aile ağır kayıplar yaşayacak, hatta Asya Finans gibi olabilir. Hong Kong aileleri kriz sırasında iflas etti.
Bu nedenle, Pekin'in finansal riskleri önlemek için bu süre zarfında pazara girişini kısıtlamasının ilk nedeni budur.
Pekin'in yüksek konut fiyatları ve büyük varlık balonları var ve bu kabul edilen bir gerçek. Bu nedenle, yatay düşüş yavaş yavaş önemli olmasa bile, yüksek ve yanal bir piyasayı sürdürebilmek en ideal piyasa koşuludur. En endişe verici olanı, piyasa ekonomik dalgalanmalarının tetiklediği varlık balonlarının şokudur.
Ekonomi iyi olmadığında, emlak piyasası için en tehlikeli olan iki tür davranış vardır. Birincisi, birden fazla evi olan "zenginler" evlerini satmaya başlamışlar, ikincisi ise kaldıraç kenarında ince buz üzerinde yürüyen "fakirler" işlerini kaybetmiş ve arzlarını kesmek zorunda kalmışlardır. Tabii ki, ikincisi birincisine göre daha kötü anti-risk yeteneğine sahiptir.
Aslında, bu yeni ihtiyat fonu politikası ihtiyacı olanlara açıkça ifade etti: bir evi karşılayamıyorsanız, yapmayın, eğer etkilenirseniz, riski takip edeceğiz. Kiralama pazarımız yükseldiğinde ev kiralamak iyi değil mi?
İkincisi, nüfus yapısını optimize etmektir
Uzun bir süredir Pekin'in endüstrileri ve kaynakları, ülkenin her yerinden insanları çeken dev bir mıknatıs gibi oldukça gelişmiş ve yoğunlaşmış durumda.
2000'den 2015'e kadar sadece 15 yılda Pekin'in nüfusu 8 milyon artarak 13.64 milyondan 21.71 milyona çıktı ve bu büyüme oranı dünyada son derece nadirdir.
Hızlı nüfus artışını, büyükşehir hastalığı salgını izliyor. Pekin'de çalışan insanlar, Pekin'deki metro ve karayolu trafiğinin sabah ve akşam yoğun saatlerde ne kadar muhteşem olduğunu ve Pekin'de bir doktor ve çocukların okula gitmesinin ne kadar zor olduğunu biliyorlar.
Bu nedenle 2015 yılında aşırı nüfus sorununu kökten çözmek için "Sermaye Dışı Fonksiyonların Çözülmesi" belgesi yayınlandı. Bunların arasında 2020 yılına kadar altı ilçenin daimi nüfusu% 15 düşerek yaklaşık 2 milyon kişiye düşecek Bu görevin zorluğu apaçık ortada.
Sonuç olarak 2015 yılında nüfus artmaya devam etti ve nüfus 2016'da artmaya devam etti. Son olarak değişim 2017'de gerçekleşti.
2017'nin sonunda, Pekin'de daimi ikamet edenlerin sayısı bir önceki yıla göre 22.000 azaldı, bu da Pekin'in 2000'den bu yana 16 yıllık sürekli ikamet edenlerin büyüme eğilimini sona erdirdiği ve ilk kez kalıcı ikamet edenlerde negatif bir büyüme olduğu anlamına geliyor. Negatif büyümenin temel nedeni, Pekin'den ayrılan kalıcı göçmen sayısının Pekin'e akın edenlerden 132.000 fazla olmasıdır.
Elbette artan nüfus çıkışının temel nedeni konut fiyatlarıdır. 2017'deki böyle bir yükselişin ardından, birçok genç ev hakkında derin bir umutsuzluk hissetti. Pek çok Beidiao için, Pekin artık bunun için verilen mücadelenin sonu değil, sadece kendini deneyimlemek için garip bir metropol.
2020'den iki yıl önce KPI yalnızca% 1,1'i tamamladı.Normal yöntemlere göre hedefe ulaşmak imkansız. Öyleyse, yardım fonunda yaygara koparmak, giriş engellerini kaldırmak ve sadece Pekin'de kök salma hayalini kırmak da gizli bir yöntem.
Aslında nüfus azalması da çok basit. 2018'de Pekin'de nüfus göç oranının kesinlikle daha hızlı olacağı tahmin ediliyor ... Tıpkı bu yıl olduğu gibi kiralar yüzde birkaç artarsa gençler korkacak, çare var mı?
Çinin konut koruma fonu sistemi 1991 yılında Singapurdan öğrenildi. İlk önce Şangay'da denendi ve ardından diğer şehirlerde uygulandı.
O zamanlar, tıpkı Singapur gibi, asıl amaç çok iyiydi: Sıradan sakinlere güçlü politika desteği ve konut sahipliğini gerçekleştirmenin etkili yollarını sağlamak ve amacı olarak "herkes için uygun konut" sağlamaktı.
Bununla birlikte, konut fiyatları birbiri ardına fırladıkça, ihtiyat fonunun asıl niyeti yavaş yavaş ortadan kalktı ve durumu gittikçe daha tatsız hale geldi.
2017 konut fiyat döngüsünü bir örnek olarak ele alalım, ihtiyat fonu kredisi kullanmak isteyen alıcılar, zincirin sonunu küçümseyen kişiler olarak kabul ediliyor.
Ev arzının yetersiz olduğu şehirlerde, birçok geliştirici "önce tam ödeme, bir kenara yardım fonu" sloganını bile yayınladı. Bankalar, düşük ihtiyat fonu faiz oranları nedeniyle ihtiyat fonu kredilerinin oranını kasıtlı olarak yavaşlattı ve hatta bazıları bu tür kullanıcıları ödünç verdi. Sonuç olarak, işlem döngüsü çok uzundur ve ikinci el konut piyasasındaki çoğu mülk sahibi, konut fonu alıcılarını satmayı reddetmeye başlar.
İhtiyat fonu alıcıları için, sadece artan konut fiyatları korkusunu değil, aynı zamanda satıcılardan gelen ayrımcılığın psikolojik baskısını da taşımak zorundadır ve bu sadece yaşanacak bir yer olması içindir.
Bilirsiniz, kentsel gelişim için "sadece ihtiyaç bir şehrin canlılığıdır".
Bir şehirde umutsuzca bir ev satın alan genç göçmenler, piyasa ekonomisinin yaşayabilirliğinin ve gelişmesinin garantisi olmalıdır, çünkü büyük bir şehre bilet alabilmek için ödedikleri emek ve sosyal servet diğerlerinin çok üstünde.
Dün Emlak Araştırma Enstitüsünde bir hayranım, aşağıdaki haberlerde açıklanan eğilimi takip edersek, gelecekteki yardım fonunun katı ihtiyaçlara karşı giderek daha adil hale geleceğini söyledi.
Her şeyden önce, piyasanın ihtiyat fonları üzerindeki davranışını düzenlemek ve ardından konut tedarik fonları için eşiği yükseltmek, alıcılar için önemli bir fayda sağlamıyor gibi görünüyor. Üstelik ihtiyat fonu sistemi doğası gereği adaletsizdir.
İhtiyat fonu, uzun vadeli zorunlu bir birikimdir ve paranın bir kısmını kullanmak için peşinat ödemeniz şartı ile bankaya yatırmanızla eşdeğerdir.
Pekin'deki çoğu Beipiao için, bu hayatta bir ev satın almaya güçleri yetmiyor ve yardım fonu pek işe yaramıyor. Gelecekte Pekin'den ayrılsam bile paranın bu kısmını geri çekmek istersem ikilemde kalacağım.
En önemlisi, paranın bu kısmındaki faiz oranı son derece düşük. Veriler, çalışanların kişisel yardım fonu hesaplarının son 10 yıldaki ağırlıklı ortalama gelirinin, Yu'ebao'nun gelirinin yarısından daha az olan yalnızca% 1,89 olduğunu gösteriyor. Resmi TÜFE'yi geçemez ve tabii ki gerçek enflasyonu yenemez.
Kendi paranızla bir ev almaya gücünüz yetmez ama onu kullandığınızda bir ikilem içindesiniz, bu kimin hatası?
