Kiralama pazarının temiz ve orijinal olması gerekiyor - Shell Araştırma Enstitüsü dekanı Yang Xianling ile bir röportaj
Çin konut piyasası uzun süredir ev alımları konusunda telaşlı ve ev kiralamak için sistem tasarımı temelde boş. Bu yaz büyük kira tartışması onlarca yıllık bir çatışma patlaması ve sorunu çözmek için iyi bir zaman.
Caijing muhabiri Wang Bo / wen Mark / editör
22 Ağustos'ta, Pekin Belediye İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu ve ilgili departmanlar ortaklaşa 12345 yardım hattını "kara aracılar" şikayetleri ve raporlarını engellemek için açtı.Bu, hükümet ve ilgili departmanların bir hafta içinde Pekin kiralık konut piyasasına ikinci kez alenen ilgisini çekti. 19 Ağustos'ta Pekin Emlak Aracıları Birliği bir sempozyum düzenledi ve Ziruo, Xiangyu ve Eggshell Apartment dahil olmak üzere 10 büyük konut kiralama şirketinden, kiraları artırmama ve önümüzdeki üç ay içinde 120.000'den fazla birim sağlama taahhüdünde bulunmalarını talep etti. Birkaç ev piyasaya sürüldü.
Caijing muhabirine, 17'nci günü öğleden sonra, Ziruo ve Xiangyu gibi uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin, ilgili departmanlara bilgi vermek için Pekin Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komitesi ile bir toplantı yaptıkları bilgisi verildi.
CITIC Securities'den alınan istatistikler, Temmuz 2018'de birinci kademe şehirlerdeki kira artış oranının son beş yılın en yüksek olduğunu ve geçen yıl ortalama kira artışının% 20'ye ulaştığını gösteriyor. Bunların arasında, Temmuz 2018'de Pekin'deki kira bir önceki aya göre% 2,63 ve bir önceki yıla göre% 21,89 arttı; Temmuz 2018'de Guangzhou City'de kira bir önceki aya göre% 2,92 ve bir önceki yıla göre% 21,64 arttı.
Pekin'de kiralardaki hızlı artış sadece düzenleyicilerin dikkatini çekmekle kalmadı, aynı zamanda endüstri zincirindeki tüm bağlantıları da kapsadı. Fonların arz tarafı bankalarından, P2P çevrimiçi kredi şirketlerinden ve güven fonlarından konut aracıları Lianjia, I Love My Home ve Ziruo, Xiangyu ve Eggshell gibi uzun vadeli kiralık daire operatörlerine kadar hiçbir istisna yoktur.
Pekin'in kirası neden artıyor? Halkın en çok sorguladığı iki konu şunlar: uzun vadeli apartmanların yüksek fiyatlarla satın alınmasında kötü niyetli rekabet ve kiralık krediler kullanan aracı kurumların acımasızca genişlemesi, ancak arz ve talebin temelleri yeterince tartışılmıyor. Geçen yıldan başlayarak Pekin, toplu inşaat arazisindeki gayri resmi konutları büyük ölçekte temizledi ve N + 1 kira modelini yasakladı (oturma odalarını tek kişilik odalara dönüştürmek, N oda ve 1 oturma odasını N + 1 kişiye dönüştürmek). Birincisi yatak sayısını azaltır ve ikincisi, kira talebinin en büyük kısmı olan tek kişilik oda arzını yetersiz kılar.
Shell Araştırma Enstitüsü Dekanı Dr. Yang Xianling, kiralama piyasası sorununun esas olarak bir arz ve talep sorunu olduğuna inanıyor. Çin'in konut piyasası uzun süredir konut satın alma konusunda telaşlı. Kiralık konut için sistem tasarımı ve politika desteği temelde boş ve kiralık konut arzı bastırıldı. , Bu yazın yaşanan büyük kira tartışmasının, yıllarca süren çelişkiler birikiminin bir patlak vermesi olduğu söylenebilir ve aynı zamanda sorunu çözmek için iyi bir zaman.
22 Ağustos'ta Yang Xianling, Caijing'den bir muhabirle özel bir röportajı kabul etti.
Pekin'in kirası neden en hızlı artıyor?
Caijing: Birinci kademe şehirlerde kiralar arttı mı?
Yang Xianling: Ülkedeki on önemli şehirdeki kira artışlarını inceledik. Veriler, ülkenin tüm önemli şehirlerinin önemli kira artışları yaşamadığını gösteriyor. Kira artışları üzerindeki baskı esas olarak birinci kademe şehirlerde yoğunlaşıyor. 2018'in ilk yarısında Pekin ve Shenzhen'deki kira artışı hem gelir artışını aştı, hem de kira seviyeleri gelir seviyesinden büyük ölçüde saptı ve kira ödemeleri üzerindeki baskı daha da arttı.
Ocak-Temmuz 2018 arasında, ülkedeki 10 önemli şehirden 8'i, 2017 yılına göre artışla yıllık kira artışları yaşadı. Bunların arasında Hangzhou, Pekin ve Shenzhen'deki kiralar önemli ölçüde arttı. Diğer şehirlerde, kira artışları çoğunlukla düştü, Tianjin ve Nanjing'deki kiralar yükselişten düşmeye başladı. 10 şehir arasında yalnızca Hangzhou, Pekin ve Shenzhen kira artışının gelir artışını aştığını görürken, diğer şehirlerdeki kira artışı nispeten ılımlıydı.
Nispeten konuşursak, Pekin'deki kiraların artmasının baskısı daha önemli. 2016'dan bu yana, Pekin, Şangay ve Şenzen'deki üç şehirde farklı kira eğilimleri görüldü. Pekin sürekli bir yükseliş eğilimi gösterirken, Şangay ve Shenzhen'deki kiralar istikrarlı bir şekilde arttı. Temmuz 2018 itibarıyla kümülatif artış% 9,9 ve% 2,7 oldu.
Caijing: Pekin neden en büyük artışı yaşadı?
Yang Xianling: Yüzeyde, Temmuz ve Ağustos, mezuniyet ve iş değişiklikleri için en yoğun dönemlerdir ve her yılın bu dönemi biraz artacaktır. Asıl sebep, arz ve talep arasındaki dengesizliktir.
Birinci kademe şehirlerde konut kiralama pazarında alt tabaka mavi yakalı işçiler ve hizmet personeli, konut ihtiyaçları yatak ve grup kirası; üçüncü tabaka beyaz yakalı işçiler ve genellikle N + 1 ortak kiralama ve gençlik dairelerini tercih ediyorlar. Bu iki grubun kira talebi% 70 olarak gerçekleşti. İkinci katman, esas olarak yüksek gelir grupları ve tüm aile kiralamaya yönelik olan, yaklaşık% 20'ye tekabül eden orta-üst düzey piyasadır. En üst kat,% 10'dan daha az olan lüks konut pazarıdır.
Birinci kademe şehirlerde konut kiralama piyasasının yapısal şeması
Kaynak: Shell Araştırma Enstitüsü
Geçen yıl, politik nedenlerden dolayı Pekin'in kiralama talebinin bir kısmı, Beşinci Çevre Yolu'nun dışından şehre taşındı ve tek kişilik odalar ve tüm kiralamalar için piyasayı sıkıştırdı (bütün bir evi kiralamak). 2018 öncesinde tüm kira piyasası arzın talebi aştığı, kiraların uzun yıllar artamadığı ve doluluk oranının düşük olduğu bir dönemdeyken, bu yıl tüm kiralama pazarı en hızlı kira artışıyla pazar haline geldi. Mavi yaka sınıfı ikinci kata dördüncü kattan giriyor, evi bir bütün olarak kiralıyor ve ardından başkalarıyla birlikte alt kira yapıyor.
Artan kiraların baskısı, arz açığıyla ilgilidir. Her şehirdeki kiralık nüfus ve kiralık konut arzı açısından, Pekin ve Shenzhen'de kişi başına düşen konut odası sayısı yalnızca 0,34 ve 0,3'tür ve konut açığı diğer şehirlere göre çok daha büyüktür ve bu da doğrudan kiralarda keskin bir artışa neden olur.
Caijing: Shell Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, Şangay'daki kiralar son üç yılda sadece% 5 arttı, bu Pekin'dekinden daha düşük. Bunun nedeni, Şangay'daki arz ve talep arasındaki farkın Pekin'dekinden daha küçük olması mı?
Yang Xianling: Temel neden, Şangay'ın konut kiralama endüstrisindeki yüksek düzeydeki pazarlamadır. Şangay Belediye Hükümeti, terk edilmiş fabrikaların merkezi apartmanlara dönüştürülmesini teşvik ediyor ve yangın kontrol onayları nispeten daha az katı. Piyasaya bu tür merkezi tek odalı parti girdisi, yeni arzla eşdeğerdir ve bunun piyasa üzerindeki etkisi nispeten açıktır. Geçtiğimiz iki yılda, Şangay her yıl 100.000 set / tek kişilik oda ekleyebildi ve bu yıl 300.000'e ulaştı. 2017'de Şangay'ın kalıcı nüfusu bir önceki yıla göre 13.700 azaldı. Şangay pazarı, uzun vadeli kiralık daireleri tamamen rekabetçi kılan bu kadar çok uzun vadeli kiralık daireyi ememez.Kapital getirmenin yanı sıra hayatta kalabilmek için, her aile, ürünlerin maliyet etkinliğine ve kullanıcı deneyimine daha fazla önem verecektir.
Uzun süreli bir apartman bir melek mi yoksa şeytan mı?
Caijing: Uzun vadeli kiralık daire şirketleri şu anda sorgulanıyor Son iki yılda, uzun vadeli kiralık daire sektörüne çok sayıda sermaye girdi, ancak sermaye, uzun vadeli kiralık daire şirketlerinin yüksek fiyatlar ve artan kiralar için kötü niyetli rekabetini artırdı mı?
Yang Xianling: Büyük potansiyel pazar ve zayıf kiralama deneyimi ile karşılaştırıldığında, konut kiralama pazarına giren sermaye miktarı çok azdır.Sermaye girişi son iki yılda hızlanmış olsa da, toplam sektör şimdiye kadar on milyarlarca seviyeye ulaştı. Gelecekteki 3-5 trilyon pazarla karşılaştırıldığında çok sınırlı olduğu söylenebilir ve arz üzerindeki etkisi göz ardı edilebilir. Aslında, bu sektördeki sorunlardan biri, çok az sermaye gelmesidir, çok fazla değil.
Pekin'in kiralık konut pazarının pazar payı kabaca 442'dir; genel kiralama (C2C modu, yalnızca aracılar aracılığıyla müşterileri eşleştirme)% 40, ikinci ev sahipleri% 40 ve uzun vadeli kiralık daireler ve ücretsiz ev sahipleri% 20'dir. Yani uzun dönem kiralık daireler için pazar alanı geniş değil, yani arz tarafındaki en büyük sorun B2C markalı dairelerin penetrasyon oranının çok düşük olması, ister arz miktarı ister arz kalitesi olsun, kurumların etkisi çok sınırlı. .
Sermaye girişinin artan kiralarla ilgisi yoktur. Bir yandan, markalı dairelerin ana müşterileri tek kişilik odalardır.Bu kiracılar fiyat konusunda oldukça hassastır.Fiyat% 5 daha yüksekse, kiralamak için ikinci ev sahibine devredeceklerdir. Öte yandan, bir kurum olarak, fiyat yönetiminin özü, kira seviyesi değil, kira oranlarının dengelenmesidir. Yüksek doluluk oranı elde etmek ve tek kişilik odanın gelirini en üst düzeye çıkarmak için uzun süreli kiralık dairelerin fiyatları önemli ölçüde artırması imkansızdır. Dahası, kiralama piyasası çok parçalı ve hiç kimse piyasa fiyatlarını gerçekten etkileyemez Birinci kademe şehirlerde, ilk on kurum bir araya getirilirse, pazar payı% 10'dan azdır.
Caijing: Piyasa, uzun vadeli kiralık apartman sektörünün işletme risklerinden çok endişe duyuyor.Konut kredileri P2P çevrimiçi kredilerle karşılaştırıldı. P2P endüstrisi patlamaya devam etti.Uzun vadeli kiralık daireler ayak izlerini mi takip edecek?
Yang Xianling: Kira kredileri değerlidir. Kira kredisi başlangıçta yeni mezun öğrencilerin nüfusu için bir tüketici kredisiydi. Pek çok yeni mezun için büyük bir kira depozitosu ödemek ve bir kerede kira yapmak çok zordur. Daha sonra bu iş kademeli olarak genişletildi, çünkü uzun dönemli bir kiralama şirketi bir ev aldıktan sonra genellikle yenilemek, yenilemek ve sonra kiralamak zorunda kaldı, yani gelir elde etmeden önce yatırım yapması gerekiyordu. Kira kredileri esasen şirketin yatırımını önceden iyileştirmek içindir ve bu da uzun vadeli kiralama şirketlerinin finansal baskısını etkili bir şekilde hafifletebilir.
Caijing: Kötü borçlarla nasıl başa çıkılır?
Yang Xianling: Kurumlar genellikle alt çizgiyi alır. Önce sözleşmeyi iptal edin, ardından kalan kira ve krediyi bankaya iade edin. Kira kredileri P2P çevrimiçi kredilerden farklıdır, gerçek tüketici davranışına, gerçek ev sahibi varlıklarına ve nispeten kontrol edilebilir risklere sahiptirler.
"Kaçan" şirketler var mı? Olsa bile, çok az var. Uzun vadeli kiralık daireler şu anda geliştirme aşamasındadır ve büyük bir finansman açığı vardır ve tröstler, bankalar, tahviller ve öz sermaye gibi finansal araçların desteğini gerektirir. Markalı daireler genellikle bankalarla işbirliği yaparken, ikinci ev sahipleri genellikle P2P çevrimiçi kredi şirketleriyle işbirliği yapar. Şirket ne kadar büyükse, sermaye maliyeti o kadar düşük, operasyon seviyesi o kadar yüksek ve risk o kadar düşük.
Caijing: Kira ipotekleri konut genişlemesi satın almak için kullanılacak mı? Riskler nasıl kontrol edilir?
Yang Xianling: Kredi genişleme için kullanılırsa, bir şirketin yeteneğini iki yönden test edecektir. Birincisi, yüksek bir doluluk oranı elde etmek için operasyonel yetenek; ikincisi, sermaye zincirini kırmamak için gelir ve gider oranını dengelemesi gereken sermaye yönetimi kapasitesidir. Gerçekte her iki yönü birden yerine getiremeyen küçük şirketler var, bu yüzden bir sorun var. Markalı şirketler sürdürülebilir kalkınmayı düşünür ve fazla konut toplamamalı, doluluk oranları ile nakit akışı gelir ve giderlerini dengelemelidirler.
Aslında bankalar bu konuya herkesten daha fazla önem veriyorlar Banka hesap denetimi, marj sistemi, kredi sonrası takip, mali tablo açıklama ve sistem takibi konut kiralama kredilerini denetliyor.
Caijing: Denetim otoritesi, kiralık kredileri sıkı bir şekilde araştırma gereğini zaten dile getirdi.Bu, uzun vadeli kiralık daire şirketleri üzerinde mali baskı oluşturacak mı?
Yang Xianling: Endüstride denetimi ve öz disiplini güçlendirmek sorun değil, ancak mevcut kamuoyu durumu tüm sektör için sermaye kullanım maliyetinin artmasına neden oldu. Gelecekte, hem tahvil ihracı hem de kredi verilmesi daha sıkı hale gelecektir. Bankalar borç vermeye isteksizse veya hatta borç vermeyi durdurursa, sektörün piyasaya arzı neredeyse hiç kısıtlanmayacaktır. Uzun dönemli kiralık daire firmaları kesinlikle kiralama piyasasındaki gelişmiş verimliliktir.Uzun dönemli kiralık daire sektörü gelişemezse ve piyasa birkaç yıl önce C2C ve siyah iki ev sahibinin hakim olduğu duruma dönerse, bu kesinlikle kiracılar için iyi bir şey değildir.
Kiralama pazarındaki sistem inşaat boşluğunun acilen doldurulması gerekiyor
Caijing: Shell Araştırma Enstitüsü tarafından yayınlanan son verilere göre, birinci kademe şehirlerdeki leasing arz açığı nispeten büyük. Bu çelişkiyi bir an önce nasıl hafifletebiliriz?
Yang Xianling: Hem talep hem de arz tarafındaki sorunları çözün ve sistem yapımındaki boşlukları doldurmak için adım atın. Aşağıdaki politika odak noktaları gelecekte düşünülebilir:
Birincisi, kiracıların karşılanabilirliğini artırın ve dezavantajlı grupların yaşaması için desteği artırın. Örneğin, yabancı ülkelerde, kira giderleri hanehalkı harcanabilir gelirinin% 30'undan fazlasını oluşturduğunda, fazlalığı hükümet karşılayacaktır. Bazı hükümetler, nakit sübvansiyon alan birçok ailenin bunu ev kiralamak için kullanmadığını ve bunun yerine kira kuponu verdiğini tespit etti.
İkinci olarak, piyasaya dayalı kiralama tedarikini teşvik edin. 1998'deki konut reformu konut piyasasını açtı, ancak sistem tasarımı ve kaynak girdisi konut piyasasına odaklandı ve kiralama piyasasına hiç dikkat edilmedi. Birinci kademe şehirlerde katı bir boşluk var.Geleneksel yeni konutlara ek olarak, toplu inşaat arazilerinde veya işletmeler için atıl arazide kiralanmış konut geliştirmek için piyasaya yönelik mekanizmalar getirilebilir.
Üçüncüsü, hisseyi canlandırın. Birincisi, özel konut kiralamalarını teşvik etmektir. İkinci olarak, devlete ait teşebbüs yatakhaneleri ve köy toplu konut siteleri yeniden canlandırılabilir ve piyasadaki profesyonel kiralama ve işletme acentelerine devredilmeleri teşvik edilebilir; son olarak, profesyonel kiralama acenteleri yetiştirilmeli ve özel sermaye, pazar rekabetini artırmak için uzun vadeli kiralık daireler inşa etmeye teşvik edilebilir. Açık düzenlemeler temelinde "N + 1" in yasallaştırılmasını gerçekleştirin, ticari binaların konutlara dönüştürülmesi için uygulama kurallarını ve ilgili tercihli vergi politikalarını netleştirin.
Dördüncüsü, kira koşullarının, ödeme yöntemlerinin ve kiralama ürünlerinin yenilikçiliğini ve çeşitlendirilmesini teşvik edin. Kısa vadeli kiralamalar için daha fazla baskı altında olan ancak daha iyi krediye sahip kiracılar için ipotek ödeme yöntemi uygulanmaktadır.
Beşincisi, potansiyel temerrüt risklerinden kaçınmak için kira kredisi araştırmasının geliştirilmesi gibi leasing için destekleyici tesislerin inşasını teşvik etmek; profesyonel konut kiralama kuruluşlarını kurumsal tahvil ihraç etmek ve menkul kıymetleştirme kiralama konusunda desteklemek ve leasing kuruluşlarına daha esnek finansman yöntemleri sağlamak.
1998'deki konut reformundan bu yana Çin, "satın alma" merkezli bir konut sistemi kurdu. Arazi ihale, açık artırma ve listeleme sistemi, konut ipotek kredisi sistemi ve geliştiricinin ön satış sistemi, evlerin satın alınması etrafında tasarlanmıştır. Ancak, kiralama piyasasının sistem tasarımı boştur. Bu yazın kira tartışması aslında uzun yıllar boyunca biriken bir çatışmanın patlak vermesidir. Sorunu çözmek için iyi bir zaman.
