Arazi ihaleleri sıkça yapılıyor, gelecekte konut fiyatları nasıl gidecek
Resim kaynağı: Visual China
Son zamanlarda, birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirler, arazi müzayedesi sitelerinde teklif verilmeyen utanç verici sahneler sahneye koyarken, ülke genelinde sık sık arazi müzayedeleri meydana geldi. Peşinat taksitleri birinci kademe şehirlerde tekrarlanıyor.
Aynı zamanda, Pekin Tedarik Fonunun konut ve kredi abonelikleri için yeni politikaları ve Şangayın peşinat kredileri üzerindeki sıkı denetimi, yerel hükümetin gayrimenkulleri düzenleme çabalarının hiç de gevşemediğini gösteriyor.
Bu, ev fiyatlarının düşeceğini mi gösteriyor?
Yeni evler için fiyat limiti satılmayan arazi müzayedelerine yol açıyor
İlk olarak, satılmayan arazi, konut arazisinin devri için daha katı koşullarla ilgili olan konut arazisinde yoğunlaşmaktadır.
Arazi işlemi durumunu temsil etmek için "arazi temini için satılan arazi oranını" kullanıyoruz. Konut arazi işlem işlemlerinin oranının tarihsel düşük bir değere ulaştığını gördük, ancak tüm arazi işlemleri hala 2015'ten daha iyi. Bu, konut, ticari ve endüstriyel vb. Arazi arz türleri arasında, satılmayan ihaleler mesken arazi arzına odaklanmıştır (bkz. Şekil 1).
Satılmayan konut arazisi müzayedesinin nedeni, gayrimenkulün sıkı denetimi altında, konut arazisinin devri için koşulların sertleşmesidir. Örneğin, genel konut arazi arzı, sınırlı konut fiyatları, kendi kendine sahip olma ve uygun tesisler gibi ek koşullara sahip olacaktır.
Örnek olarak Nanjing'i ele alalım.Arsa piyasasını soğutmak için Ağustos 2016'dan başlayarak Nanjing, online ihale maksimum fiyat limitinin% 90'ına ulaştığında arsa üzerine inşa edilen ticari konutların mevcut evlerde satılması gerektiğini; Haziran 2017'de, Nanjing City ayrıca "konut arsası, ticari ve konut arazilerinin çevrimiçi müzayedesi maksimum fiyata ulaştığında, arazi fiyatları için rekabetin durdurulacağını ve uygun fiyatlı konut inşaat alanı için çevrimiçi rekabetin değiştirileceğini" şart koştu. Şu anda, geliştiriciler üzerindeki finansal baskıyı hafifletmek için, Temmuz 2018'den bu yana Nanjingin mevcut ev satış gereksinimleri iptal edildi ve "rekabetçi bir şekilde inşa edilmiş uygun fiyatlı konut" alanı da "rekabetçi bir şekilde inşa edilmiş kendi kendine ait ticari konut alanına" ayarlandı.
İkinci olarak, satılmamış arazi müzayedeleri, geliştiricilerin yeni konut fiyatı kısıtlamaları ortamında kâr normalleşmesine dönmeleri için kaçınılmaz bir olgudur.
Ortalama konut fiyatı ve ortalama arsa fiyatına göre, 2016 yılında birinci ve ikinci kademe şehirlerde yeni evlerin fiyat limitinden bu yana, emlak sektörünün brüt kârı (brüt kar = 1 arsa fiyatı / ev fiyatı) 2017'de önemli ölçüde düştü (bkz.Şekil 2).
Yeni konutlar için fiyat limitinin kaldırılmadığı bir ortamda, geliştiriciler finansman maliyetlerini finanse etmekte ve finansman maliyetlerini artırmakta zorlandıkça, geliştiricilerin arazi edinimini desteklemek için satış gelirlerine güvenme kabiliyeti azalmakta ve arazi prim oranı kademeli olarak düşmektedir. bu nedenle Yeni konut fiyat kısıtlamaları ortamında emlak sektöründe arsa satılmama vakalarındaki artış kaçınılmaz bir olgudur.Arazi fiyatı kesinlikle yeni konut fiyatına göre ayarlanacaktır.Aksi takdirde ekmek fiyatı değişmeyecek ve un fiyatının artmaya devam etmesi için hiçbir neden kalmayacaktır.
Buna ek olarak, Şanghay, Xuzhou, Hangzhou, Nanjing, Wuhan ve mevcut satış hacminin 6 aydan az olduğu diğer şehirler gibi gayrimenkul sektörünün genel envanteri tarihsel olarak düşük bir seviyede olduğundan, geliştiriciler genellikle arazi envanterini yenileme istekliliğine sahiptir. Sadece mevcut sektör satışları önde gelen şirketlerde yoğunlaştı ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin satış ve arazi edinme yetenekleri önemli ölçüde düştü, bu nedenle, önde gelen emlak şirketleri envanteri doldurmanın ana gücü olabilir.
Konut fiyatlarının yüksek seviyede dalgalanması bekleniyor
Mayıs ayında talebin serbest bırakılmasından bu yana konut fiyatları aylık bazda artmaya devam etti.Ağustos ayında Şangay ve Xiamen'de ikinci el konut fiyatları en büyük 70 şehirde aylık bazda düşerken, 15 şehirde ikinci el konut fiyatları 2017 sonunda düştü.
Olumlu tarafı, bankaların ipotek kredisi vermeye daha istekli olması ve konut fiyatlarının yüksek kalması ve aydan aya dalgalanması bekleniyor.
Mortgage kredileri açısından bakıldığında, bankalar şu anda sermaye ve tahsili gecikmiş oranlarla sınırlandırılmış durumdadır ve işletmelere kredi verme konusunda daha az isteklidir. Bu ortamda, bankaların konut kredisi verme konusunda güçlü bir teşviki vardır. Şu anda, bankalar tarafından verilen aylık orta ve uzun vadeli krediler sabittir. Yaklaşık 400 milyar.
Buna ek olarak, konut kredisi faiz oranlarının yukarı yönlü aralığı kademeli olarak düşmüştür.Ağustos ayında ilk konut kredisi faiz oranı Temmuz ayına göre 2 baz puan artışla ortalama% 5,69 olurken, Temmuz ayındaki 3 baz puanlık artıştan düşmeye devam etti Mortgage kredisi faiz oranları zirve yapmak üzere. Örnek bankalara tekrar bakıldığında, Ağustos ayında örnek bankalar arasında, mortgage faiz oranlarını artıran bankaların oranı Temmuz'da% 8,8'den Ağustos'ta% 7,5'e düşmeye devam etti, bu da daha fazla bankanın ipotek faiz oranlarının yatay kalmaya veya düşmeye başladığını gösteriyor.
Satış açısından bakıldığında, konut fiyatlarının bu yılın dördüncü çeyreğinde ve gelecek yılın ilk çeyreğinde yüksek ve dalgalı bir seyir izlemesi bekleniyor (bkz. Şekil 3). Geçmiş deneyimlere göre, gayrimenkulün son raundunun düşmeye devam etmesinden sonra, sadece ihtiyaç duyulan sürüm 2012'de gerçekleşti. Bu güçlü satışlar yaklaşık bir yıl sürdü; bu yılın Mayıs ayı, sadece ihtiyaç duyulan sürüm için başlangıç noktası olarak alınırsa, güçlü satış olasılığı olabilir. Önümüzdeki yılın ikinci çeyreğine kadar desteklenecek.
Olumsuz tarafı, konut sakinlerinin kaldıraç oranının sınırına ulaşmış olması ve er ya da geç gayrimenkul satışlarının düşmesi.
Tüketim artışındaki düşüş, ekonomik döngüdeki gerilemeye bağlı olmakla birlikte, yüksek konut fiyatları ve ağır konut kredisi yükleri de tüketimi etkileyen önemli faktörlerdir. Örneğin, Çin Otomobil Birliği'nin yıllık binek otomobil satışları, Temmuz ve Ağustos aylarında sırasıyla% -5.3 ve% -4.6 idi.Guizhou İstatistik Bürosu, yüksek konut fiyatlarının otomobil satışlarını engellediğini açıkça belirtti.
Konut sakinlerinin kaldıraç oranı arttıkça, tüketimi baskılamanın yanı sıra, konut sakinlerinin kaldıracı artırmaya devam etme ve ev satın alma yetenekleri de kısıtlanıyor. Konut sektörünün konut kaldıraç oranına bakmak için konut mevduatı oranını hesaba katmak için konut kredisi bakiyesini kullanırsak, o zaman 2008 mali krizinden bu yana, konut konut kaldıraç oranı yaklaşık 1,5 kat artarak 2008 sonunda% 13,4'ten 2018 ortasında 34,7'ye çıktı. % (Bkz. Şekil 4).
Konut sakinleri arasında kaldıraç oranının yüksek olduğu bir ortamda, gayrimenkul satışlarının sürekli gelişimini sürdürmek istiyorlarsa alan zaten nispeten sınırlıdır. Bu nedenle, geliştiriciler ve aracılar, peşinat taksitleri ve peşinat kredileri yoluyla daha zayıf konut niteliklerine sahip grupların konut potansiyelinden yararlanmaya motive oluyorlar. Ancak bu, gelecekte ihtiyaç duyulan evleri satın alma yeteneğini aşırıya çekerek, balık tutmakla eşdeğerdir.
Titanium Media'nın yazarı hakkında: Suning Institute of Finance'de kıdemli bir araştırmacı olan Zuo Junyi; Kaynak: Suning Wealth Information
Daha heyecan verici içerik için Titanium Media WeChat ID'yi (ID: taimeiti) takip edin veya Titanium Media Uygulamasını indirin
