Gayrimenkul sektöründe yerli ve yabancı kredi derecelendirme yöntemlerinin "Sektör Araştırması" karşılaştırılması ve araştırılması
Orijinal: United Credit Rating Co., Ltd. Endüstriyel ve Ticari Derecelendirme Bölümü II Emlak Endüstrisi Grubu
Gayrimenkul, sermayeye yüksek oranda bağımlı olan ve arazi kaynakları elde etmek ve proje geliştirmeye yatırım yapmak için büyük miktarda sermaye gerektiren sermaye yoğun bir endüstridir. Son yıllarda gayrimenkul sektörünün düzenleme ve kontrol politikalarının sık sık çıkarılması, gayrimenkul şirketlerinin finansman kanallarının kısıtlanması, gayrimenkul şirket tahvilleri ve gayrimenkul şirketlerinin kredi yeterlilikleri için piyasada yaygın endişelere neden olmuştur. Buna ek olarak, Çin tahvil piyasasının dış dünyaya açılma hızı giderek hızlanırken, Çin tahvil piyasası da daha fazla yabancı sermaye ve katılım için yatırımcı çekecektir. Bununla birlikte, Çin'in derecelendirme kuruluşları hala büyüme aşamasında olduğundan, ilgili derecelendirme sistemlerinin oluşturulması ve derecelendirme yöntemlerinin formülasyonu Ana akım yabancı derecelendirme kuruluşlarıyla karşılaştırıldığında hala belli bir boşluk var Bu makale, uluslararası derecelendirme kuruluşlarının derecelendirme yöntemlerinin kapsamlı bir şekilde karşılaştırılmasına ve analizine odaklanarak, yabancı derecelendirme kuruluşlarının ve yerel derecelendirme kuruluşlarının gayrimenkul geliştirme şirketlerine ilişkin derecelendirme yöntemlerini karşılaştırıyor ve tarıyor. Yerel derecelendirme kuruluşlarının derecelendirme yöntemlerinin unsurlarının kısa bir özetine dayanarak, nihayet yerel derecelendirme kuruluşlarının gayrimenkulle ilgili kuruluşlar için uluslararası derecelendirme kuruluşlarının derecelendirme yöntemlerinden öğrenebileceği sonucuna varılmıştır.
I. Genel Bakış
Bu makale, üç büyük uluslararası derecelendirme kuruluşu ve büyük yerel derecelendirme kuruluşları da dahil olmak üzere, gayrimenkul sektöründeki yabancı derecelendirme kuruluşlarının ve yerel derecelendirme kuruluşlarının derecelendirme yöntemlerini karşılaştırmakta ve taramaktadır. Bunlar arasında, ChinaBond Kredi Derecelendirmesi, gayrimenkul sektörü derecelendirme yöntemlerini açıklamamaktadır, bu nedenle bu makale ChinaBond Kredi Derecelendirmesi hakkında yorum yapmamaktadır. Derecelendirme yöntemlerinin karşılaştırılması.
2. Gayrimenkul şirketlerinin yerli ve yabancı derecelendirme kuruluşları tarafından derecelendirme mantığı
Uluslararası derecelendirme kuruluşları, temelde gayrimenkul şirketlerinin derecelendirme yöntemlerinde aynı derecelendirme mantığına sahiptir, temelde dört bölümden başlamaktadır: makro ve endüstri, iş operasyonları, finansal performans ve ayarlama kalemleri Bunlar arasında Fitch, Çin emlak piyasası için özel bir derecelendirme yöntemi yayınlamıştır. Aynı zamanda, üç büyük uluslararası derecelendirme kuruluşu kendi derecelendirme ayarlama maddelerini belirlemiştir.
Moody's, Çin'in emlak piyasasını hızlı büyüyen bir pazar olarak tanımlıyor.Çinli emlak şirketlerinin işlerini genişletmek için genellikle yüksek borç kaldıracı ile borç kullandıklarına inanıyor.Aynı zamanda Çinli emlak şirketlerinin iş ve finansman kanalları düzenleyici ortamdan kolayca etkileniyor; çoğu Çinli emlak şirketi spekülatif olarak kabul ediliyor Seviye değerlendirmesi. Moody's, ticari operasyonlar açısından ölçeği ve işletme durumunu analiz eder. Kârlılık, ödeme gücü ve finansal politikalar, gayrimenkul şirketlerinin finansal performansını temsil eder. Moody's, aralarında gayrimenkul şirketlerinin kaldıraç ve geri ödemesinin de yer aldığı ilgili derecelendirme göstergeleri ve ağırlıklarını belirlemiştir. Borç kapasitesine daha fazla ağırlık verilir.
S&P, iş riski ve finansal riske odaklanır. İş riski, sektör riski analizi, ülke riski analizi ve rekabetçi pozisyon analizini kapsar. Finansal risk analizi açısından Moody's, şirketin nakit akışına ve kaldıraç oranına daha fazla önem verir ve yansıtmak için nakit uygular. Şirketin nakit akışına ve ödeme gücüne odaklanmak için ek oranını artırırken, akış ve borç yükünün temel göstergeleri.
Fitch, Çin'in gayrimenkulleri için özel bir derecelendirme yöntemi yayınladı.İlk olarak, endüstri riskleri hakkında genel bir yargıya sahip ve Çin'in emlak sektörünün derecelendirmesinin BBB + derecelendirme düzeyinde üst sınırını değerlendiriyor; ardından ayrıntılı göstergeler belirleyerek şirketin iş durumunu ve kurumsal finansal durumunu nicel olarak analiz ediyor. Şirketin kredi seviyesini incelemeye gelin.
Yurt içi derecelendirme kuruluşlarının derecelendirme mantığı benzerdir ve çoğu esas olarak üç perspektifle endüstri ve bölgesel analiz, iş operasyonları ve finansal performansla başlar.
3. Gayrimenkulle ilgili kuruluşların derecelendirme unsurlarının uluslararası derecelendirme kuruluşları tarafından karşılaştırılması
Moody's sektörde ayrı bir inceleme yapmadı, ancak emlak şirketlerinin mali durumuna daha fazla dikkat etti ve etkisi yaklaşık% 60'tı. Bu sermaye yoğun gayrimenkul sektörü ile ilgili. Şirketin mali politikaları ve kaldıraç seviyeleri, incelemesinin odak noktası.
Fitch önce sektörü bulur ve ardından emlak şirketlerinin ticari faaliyetlerine ve finansal durumuna dikkat eder; Fitchin derecelendirme unsurları Çinin piyasa koşullarına dayanır ve Çinli emlak geliştiricileri analiz ederken belirli kredi faktörlerini ortaya koyar. Derecelendirme yöntemlerinin ve göstergelerinin seçimi Çinin gerçekliğine daha yakındır. Arazi rezervleri, varlık likiditesi ve işletmelerin ödeme gücü ölçeği hakkında daha fazla araştırma.
Standard & Poor's, Moody's ve Fitch'in derecelendirme yöntemlerinin bir birleşimidir. İşletme (endüstri analizi dahil) ve finansın iki yönünü inceler ve ikisine eşit önem verir. S & P'nin derecelendirme yöntemi, işletmelerin rekabetçi konumuna ve borçların nakit akışıyla karşılanmasına daha fazla önem verir. Olay.
1. Moody's derecelendirme öğeleri
Moodynin derecelendirme adımları: İlk olarak, yerel pazarın hızlı bir gelişme döneminde olup olmadığını belirleyin; ikinci olarak, altı ikincil göstergenin temel nicel göstergelerini bir puan kartı aracılığıyla puanlayın. Her bir alt faktörü tahmin ettikten veya hesapladıktan sonra, her bir alt faktörün sonucu eşleştirilir Moodynin çok çeşitli derecelendirme kategorilerine (Aaa, Aa, A, Baa, Ba, B, Caa veya Ca); son olarak, genel derecelendirmeyi belirlemek için, Moody's, altı alt faktör puanının her birini sayısal bir değere dönüştürecektir. Bileşik ağırlıklandırma faktörü puanını elde etmek için alt faktörlerin ağırlıkları ağırlıklandırılır ve ortalaması alınır ve ardından aralık haritalama yoluyla alfanümerik derecelendirme elde edilir. Ek olarak, şirketin belirli ikincil faktörlerinin performansı dikkate alınarak, gerçek derecelendirme yukarı veya aşağı ayarlanacaktır.
Moody's'in ev yapımı ve emlak geliştirme sektörü için derecelendirme unsurları temelde Ölçek, İşletme Profili, Karlılık ve Verimlilik, Kaldıraç ve Tazminat dahil olmak üzere beş birinci seviye göstergeyi içerir. Kaldıraç ve Kapsam (Kaldıraç ve Kapsam) ve Finansal Politika (Finansal Politika), birinci seviye göstergelerin altında karşılık gelen ağırlıklarla ikinci seviye göstergeler bulunmaktadır.
2. S&P derecelendirme öğeleri
S&P, her riski 1'den (çok düşük risk) 6'ya (çok yüksek risk) kadar puanlar.Son olarak, kapsamlı bir işletme ve finansal risk değerlendirmesi yoluyla, ilk kredi değerlendirme sonuçları elde edilir; aynı zamanda, şirketin çeşitlendirmesi / Yatırım portföyü, sermaye yapısı, mali politika, likidite, yönetim ve yönetişim ve karşılaştırılabilir derecelendirme analizi vb. Etkileri, gösterge niteliğindeki kredi durumunu elde etmek için ön değerlendirme sonuçlarını değiştirir.
S&P, küresel homebuilder ve gayrimenkul geliştirici endüstrisini (globalhomebuilder ve emlak geliştirici endüstrisi) derecelendirdiğinde, genellikle göz önünde bulundurulması gereken üç ana bölüme ayrılır: iş riski analizi, finansal risk analizi ve derecelendirme ayarlama öğeleri; Diğer derecelendirme kuruluşları söz konusu olduğunda, Standard & Poor's'un gayrimenkulle ilgili kuruluşlara ilişkin tahminleri daha çok nakit akışı yönetimine odaklanmıştır.
3. Fitch Derecelendirme Unsurları
Fitch önce endüstri riskleri hakkında genel bir yargıya sahiptir ve daha sonra nicel analize (şirketin özel durumu ve kurumsal mali durumu) dayanarak, şirketin borçlarını veya diğer yükümlülüklerini planlandığı gibi yerine getirme yeteneğini ve istekliliğini inceler ve derecelendirme, gelecekteki sürdürülebilir kalkınma ve risk direncine odaklanır. Yetenek analizi ve değerlendirmesi, değerlendirilen nesnenin temerrüt riskinin boyutunu ortaya çıkarır.
Fitchin derecelendirme faktörleri Çinin piyasa koşullarına dayanır ve Çinli emlak geliştiricileri analiz ederken belirli kredi faktörlerini ortaya koyar. Çine ilişkin notları çoğunlukla CCC ve BBB arasında dağıtılır. Fitch, Çinin emlak sektörünün hükümet politikaları ve makroekonomi açısından savunmasız olduğuna inanmaktadır (iki Hepsi yönetimin kontrolü dışındadır) ve Çin'in emlak sektörünün derecelendirmesinin üst sınırı BBB + olarak derecelendirilmiştir. Fitch emlak şirketlerini sıraladığında, genellikle göz önünde bulundurulması gereken üç bölüme ayrılır: sektör durumu, şirketin çalışma durumu, şirketin mali durumu ve derecelendirme düzeltme öğeleri.
Fitch, şirketin özel çalışma koşulları için Müşteri Tanıma, Ölçek, Operasyonel Derinlik ve Satış Verimliliği olmak üzere dört derecelendirme unsurunu belirlemiştir Finans açısından, Fitch gayrimenkul şirketlerinin nakitlerine daha fazla önem vermektedir. Akım ve likidite, karlılık, finansal yapı ve finansal esneklik açısından ele alınır.
Ek olarak, Fitch ayarlama faktörlerini de dikkate aldı: ortak girişimler, arazi katma değer vergisi ve diğer vergiler, denizaşırı yan kuruluş riskleri, vb.
4. Yurt içi derecelendirme kuruluşlarının gayrimenkulle ilgili kuruluşlara ilişkin derecelendirme unsurlarının karşılaştırılması
Emlak şirketlerinin yerel derecelendirme kuruluşları tarafından yapılan kredi analizlerinde belirli farklılıklar vardır. Özellikle: Çin Chengxin kurumsal operasyonlara, rekabet gücüne ve mali güce daha fazla önem verir, ancak diğer derecelendirme kuruluşlarıyla karşılaştırıldığında nakit akışının denetlenmesine daha fazla odaklanır. Eastern Jincheng ayrıca kurumsal operasyonlara ve finansal performansa daha fazla önem veriyor. Ayrıca, şirketin finansman yeteneklerine de odaklanıyor; new Yeni yüzyılın ticari operasyonları araştırması diğer endüstrilerden çok farklı değil, ancak diğer derecelendirme kuruluşlarından farklı. Gayrimenkul şirketlerinin kısa vadeli likidite yönetimine daha fazla önem verin; Pengyuan, şirketin finansal risklerine daha fazla önem veriyor, ancak aynı zamanda hissedar desteği kısmına daha fazla önem veriyor; Dagong, şirketin borç geri ödeme performansına özel önem veriyor ve şirketin kendi servet yaratma kabiliyetine ve sektör risklerine daha fazla önem veriyor Tüm derecelendirme göstergeleri diğer derecelendirme kuruluşlarına göre daha detaylıdır. Şimdi gayrimenkul şirketlerinin yurt içi derecelendirme kuruluşları tarafından derecelendirme unsurlarını kapsamlı bir şekilde ele alıyor ve aşağıdaki gibi özetliyoruz:
(1) Sektör durumu ve bölgesel ekonomik ortam
Emlak şirketlerinin sektör analizi, gayrimenkul şirketlerinin kredi derecelendirmelerinin temelini oluşturur.Gayrimenkul şirketlerinin bulunduğu sektörün temel durumunu anlamak, gayrimenkul şirketlerinin gelişme eğilimini, çalışma ortamını, dış desteği ve işletme koşullarını ve finansal durumunu analiz etmek ve doğru bir şekilde değerlendirmek için yardımcı olur. Diğer faktörlerin güvenilirliği, gayrimenkul girişiminin kredi notunun nihai ve daha doğru belirlenmesi için gerekli temeli ve desteği sağlar. Sanayi analizi esas olarak makroekonomi, endüstri politikaları, endüstri refahı, endüstri rekabeti, piyasa arz ve talebi, finansman ortamı vb. Konulara odaklanır; bölgesel ekonomik ortam esas olarak bölgesel kentleşme sürecini, nüfus büyüklüğünü ve yapısını, kişi başına harcanabilir geliri ve bölgesel gayrimenkul yatırımındaki artışı inceler. Bölgesel pazar arz ve talep durumu, gelecekteki eğilimler ve riskler hakkında kabaca kararlar vermek için hız, tamamlanan satış alanı, gayrimenkul fiyatları, işlem hacmi vb.
(2) Ticari operasyon
Gayrimenkul şirketlerinin iş analizi, iş ölçeğini, çalışma modunu, işletme durumunu, işletme verimliliğini ve gelecekteki gelişme eğilimlerini incelemeye odaklanır.Sektör sıralamalarına, arazi rezervlerine, proje geliştirme ilerlemesine, maliyet kontrolüne, proje satışlarına ve dağıtım durumuna ve kendi kendine sürdürülebilirliğe dayanabilir. Mülk yönetimi, çeşitlendirilmiş yönetim, geliştirme stratejisi ve analizin diğer yönlerini kavramak. Arazi rezervi esas olarak arazi rezervinin ölçeği ve bölgesel dağılımı, geliştirme için mevcut yıl sayısı, arazi rezervinin edinim yöntemi ve fiyatı, bölgenin piyasa durumu ve arazi rezervinin değerlenme potansiyeli vb. Konulara odaklanmaktadır; sözleşmeli satış tutarı, kurumsal gayrimenkul işinin satış ölçeğini ve satışlarını gerçekten yansıtabilir. Pazar talebi, şirketin yıllara göre satış performansının analizi için ana göstergedir; emlak şirketlerinin satış oranları ve aynı sektördeki ve aynı bölgedeki şirketlerin satışları ile karşılaştırılması da kurumsal gayrimenkul projelerinin satışlarının değerlendirilmesinde önemli göstergelerdir; ayrıca geliştirme stratejileri ve hedefleri ağırlıklı olarak söz konusudur. Mevcut işle alaka düzeyi, yatırım yönü ve gelecekteki iş geliştirmenin agresifliği, fizibilite ve rasyonalite vb.
(3) Mali durum
Mali tabloların kalitesi, işletmelerin fiili faaliyet sonuçlarının yansımasını ve mali verilerin işletmeler arasında karşılaştırılmasını doğrudan etkiler. Finansal durum genellikle kurumsal finansal verilerin gerçekliğini, varlık bileşimini ve kalitesini, sermaye yapısını, karlılığı, nakit akış durumunu ve ödeme gücünü vb. İnceler. Varlık bileşimi ve kalitesi, esas olarak nakit varlıkların, envanterin, yatırım amaçlı gayrimenkulün, uzun vadeli öz sermaye yatırımlarının ve diğer alacak detaylarının yeterliliğine ve sınırlandırılmasına odaklanır; sermaye yapısı, sermaye gücü ve borç yapısı dahil olmak üzere gayrimenkul şirketleri için fon kaynaklarının yapısını ifade eder. , Borç seviyeleri ve finansal kaldıraç kullanımı için stratejiler; karlılık, işletme gelirine, işletme karına ve diğer göstergeler ile yıllar içindeki değişikliklere dikkat etmeli ve mevcut piyasa geliştirme eğilimlerini, politika rehberliğini, şirketin rekabetçi konumunu ve rezerv proje karı beklentilerini birleştirmelidir. Gelecekteki karlılık eğilimleri hakkında makul değerlendirme; borç ödeme gücü, kredi geçmişini, kapsamlı kredi durumunu, uzun vadeli ve kısa vadeli borç ödeme gücünü vb. İçerir. Buna ek olarak, grup şirketleri, özellikle holding şirketlerine sahip grup şirketleri, çok sayıda iştirak veya bağlı ortaklıklar üzerinde zayıf kontrole sahip grup şirketleri için, konsolidasyon kapsamının finansal verileri tam olamaz ve derecelendirilen şirketin fiili borç ödeme gücünü gerçekten yansıtamaz, bu nedenle ayrı bir analiz gereklidir. Grup genel merkezi (ana şirket) mali tablo verileri, merkezin sermaye yapısı, varlık kalitesi, karlılık ve ödeme gücü vb. Hususlara dikkat edin.
(4) Harici destek
Bu derecelendirme unsuru esas olarak, gayrimenkul şirketlerinin genel olarak hissedarlardan destek, hükümet veya yetkili makamlardan destek vb. Dahil olmak üzere alabileceği dış desteği inceler. Esas olarak hissedarların ve fiili kontrolörlerin tarihi sermaye artışına, varlık tahsisine ve fiili iş operasyonlarına odaklanır. Yetkili makamlardan destek ve devlet sübvansiyonları vb.
Beş, referans ve ilham
Çin, gayrimenkul satışları bağlantısında diğer ülkelerin satış sistemlerinden farklı bir ön satış sistemi uygulamaktadır.Uluslararası derecelendirme kuruluşları ile Çin arasında gayrimenkul derecelendirmelerinde finansal gösterge seçiminde önemli farklılıklar bulunmaktadır. Ancak, yerel derecelendirme kuruluşları, uluslararası derecelendirme kuruluşlarının derecelendirme unsurlarından yine de bir dizi ders ve aydınlanma alabilir:
(1) Nakit akışı yönetimi
Genel olarak, şirketlerin nakit elde etme kanalları, esas olarak işletme faaliyetlerinin oluşturulması, işletme sermayesinin işletilmesi, yabancı yatırım için nakit temettü dağıtımı, sermaye artırımı ve hisse genişlemesi ile uzun ve kısa vadeli kredileri içerir. Kredi derecelendirme sürecinde kullanılan nakit akış göstergeleri iki kategoriye ayrılabilir: Birincisi, şirketin nakit elde etme kabiliyetini yansıtan gösterge (nakit akış kalemlerini gelir, kâr veya varlık kalemleriyle karşılaştırarak), diğeri ise doğrudan Kurumsal ödeme gücü göstergesi (ödeme gücünü doğrudan yansıtmak için FAVÖK, CFO, FFO, FOCF ve borç, faiz vb. Gibi nakit akışı göstergelerini karşılaştırarak).
Tarihsel analiz ve gelecek tahmininin kombinasyonu, kredi notunun temel ilkelerinden biridir. Kredi derecelendirmesinin tarihsel nakit akışı analizi, bir şirketin gelecekteki ödeme gücünü tahmin etmektir, bu nedenle nakit akış tahmini, kredi derecelendirme nakit akışı analizinin önemli bir parçasıdır. Belirli nakit akışı tahmin yöntemleri, kabaca tahmin edilen nesnenin gerçek durumuna dayalı gerçek tahmin yöntemini, geçmiş verilere dayalı zaman serisi tahmin yöntemini, geçmiş verileri yumuşatmaya dayalı tahmini yumuşatma yöntemini vb. İçerebilir. Varsayımlar ve avantajlar ve dezavantajlar önemli ölçüde farklıdır.
(2) Yeniden finansman yeteneği
Çeşitlendirilmiş finansman kanalları, gayrimenkul geliştirme şirketlerinin pazarları açmalarına ve farklı türde projeleri üstlenmesine yardımcı olacaktır. Özellikle finansal ortam daralırken, çoğu geliştirici sermaye piyasasından yardım alamaz ve diğer finansman kanallarına sahip şirketler daha büyük gelişme potansiyeline sahiptir. Buna ek olarak, Çin'in emlak piyasası şu anda uzun vadeli bir mekanizmanın kurulmasını hızlandırmaktadır. Gayrimenkul geliştiricileri kendi kendine elde tutma oranlarını artırmaya teşvik etmek yeni bir endüstri özelliği haline gelmiştir. Bu arka plan altında, gayrimenkul şirketlerinin likidite yönetimi ve uzun vadeli yeniden finansman yetenekleri kurumsal gelişim için giderek daha önemli hale gelmektedir. belirgin.
(3) Şehir seviyelerinin sınıflandırılması
Çin'in emlak piyasasının belirli bir özelliği vardır. Kentleşmenin hızlanması ve çekirdek şehir çevrelerinin kurulmasıyla birlikte, birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin geleneksel sınıflandırması, gayrimenkulle ilgili tüzel kişilik arazi rezervleri ve proje dağıtımı için yol gösterici bir öneme sahiptir. Yavaş yavaş zayıfladı. Bu bağlamda, şehir seviyesinin revizyonu, şehir bölünmesi için daha uygun ve öğretici olacak, bu da arazi rezervlerinin kalitesinin ve bölgesel dağılımın daha iyi değerlendirilmesine yardımcı olacaktır.
(4) İç mantıktaki farklılıklar
Standard & Poor's ve Fitch, kurumun iş ve finansal risk seviyeleriyle birlikte ülke ve sektör derecelendirmelerine göre nihai derecelendirmeyi belirler. Derecelendirme genellikle sektörün ve ülkenin üst sınırını aşmaz. Moody's, sektör ve ülke risk göstergelerine sahip olmasa da, bu Diğer derecelendirme göstergelerinde ve uyum faktörlerinde içselleştirmeyi etkileyin.
Yurt içi gayrimenkul şirketi derecelendirme sistemi sektör risklerini dikkate alsa da, sektör ağırlıklı endeks olarak belirlenir ve işletme düzeyini belirlemek için diğer göstergeler kullanılır ve işletme seviyesi olarak sektör riski üzerinde herhangi bir kısıtlama yoktur. Yurtiçi emlak endüstrisi açıkça döngüseldir ve politikalardan büyük ölçüde etkilenir.Uluslararası derecelendirme kuruluşları çoğu yerli geliştiriciyi spekülatif olarak değerlendirirken, yerel derecelendirme kuruluşları tüm alanları kapsayan emlak şirketlerinin kredi derecelendirmelerinde nispeten büyük bir farka sahiptir.
