Solda yüksek kâr, sağda borç indirimi, Kaisa 100 milyara yükseldi
230 milyar RMB'yi aşan satışları olan devasa emlak şirketiyle karşılaştırıldığında Kaisa Group biraz küçük, ancak bir Çin ve Amerikan şirketidir.Kendi üs alanı olan Büyük Körfez Bölgesi'ni derinden sürmektedir ve elleriyle getirebilir. İşte büyük miktarda elmas geliyor - eskiyi ve toprak rezervlerini yeniden yapılandırma yeteneği.
Salgının etkisiyle bazı emlak şirketleri bu yıl için satış hedeflerini düşürdü, ancak bazı gayrimenkul şirketleri hala yeterli değer, güçlü satışlar ve uyarlanabilir yanıtlar nedeniyle bu yıl istikrarlı büyümeyi sürdürebileceklerine inanıyor.
Kaisa da bunlardan biri ... Geçen yılki 88,8 milyar hisse satışına göre bu yıl yeni bir rekor kıracak ve 100 milyar satışın üzerine çıkmaya çalışacak.
Kaisa'nın güveni nereden geliyor?
31 Mart'ta yayınlanan performans raporu verilerinden bir şey görülebilir: Raporlama döneminde, Kaisa'nın yıllık toplam geliri% 24.1 artarak 48.021 milyar yuan'a yükseldi. Brüt kar% 24.3 artışla 13.81 milyar yuan'a yükselirken, brüt kar marjı yıl boyunca% 28.8'de kaldı. Yıllık kar% 26.4 artarak 4.164 milyar yuan'a ulaştı. Şirketin sahiplerine atfedilebilen yıllık kar% 67.1 artarak 4.594 milyar yuan'a ulaştı.
Etkileyici performansı ile Kaisa'nın yönetimi, hissedarlarını hisse başına 10 HK sent nihai temettü artı geçen yıl hisse başına 3 HK sentlik ara temettü ile cömertçe ödüllendirdi ve tüm yıl temettü payını hisse başına 13 HK sente getirdi. Gün sonu itibarıyla Kaisa'nın hisse fiyatı% 5,13 yükseldi.
< < ; Sonraki resmi görmek için kaydırın > >
Büyük Körfez Bölgesi bir berekettir
Güzel performans yalnızca dış performanstır ... Kaisa'nın sektördeki başarısı iki nedenden kaynaklanıyor: Biri eski reform projesini güçlendirmek, diğeri Büyük Körfez Bölgesi'nin gelişimini derinleştirmek.
2019'da Kaisanın öz sermaye satışları 88,1 milyar yuan olarak gerçekleşti ve bunun eski yenileme projelerinin satışları% 38, Greater Bay Areadaki satışlar ise% 61 olarak gerçekleşti. Bu, eski reformun ve Büyük Körfez Bölgesi'nin Kaisa için ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.
Eski reformların kralı olan Kaisa'nın 2019'daki eski reform projeleri, bir önceki yıla göre% 33 artarak yaklaşık 40 milyon metrekareye yükseldi; Shenzhen ve Guangzhou'nun her biri yaklaşık% 27 ve% 36'ydı. O yıl yeni genişletilmiş 19 proje vardı. Şimdiye kadar, Kaisa Toplam eski yenileme projesi sayısı 147'ye ulaştı.
Hesaplamalara göre, mevcut Kaisanın eski yenileme projesinin 2,5 trilyon RMB değerinde olduğu tahmin ediliyor. Büyük Körfez Bölgesindeki eski yenileme% 99luk bir alanı kaplıyor ve bunun% 27si Shenzhen,% 36ı Guangzhou ve% 22si Zhongshanı oluşturuyor.
Elbette bu eski reform projeleri hemen emlak bankasına dönüştürülemez.
Şu anda Kaisa, yaklaşık% 80'i birinci kademe ve kilit ikinci kademe şehirlerde olmak üzere yaklaşık 27 milyon metrekare arazi rezervine (yaklaşık% 76 özsermaye) sahiptir ve yaklaşık% 51'i Büyük Körfez Bölgesi'nde yer almaktadır. Bunların arasında yaklaşık 6,7 milyon metrekare eski. Emlak bankası, toplam emlak bankasının yaklaşık% 25'ini oluşturuyordu.Bu eski yeniden yapılanma projelerinin çoğu, Guangzhou ve Shenzhen gibi Büyük Körfez Bölgesi'ndeki ana şehirlerin çekirdek bölgelerinde yer aldığından, birim fiyatı oldukça yüksektir, bu nedenle mallarının değeri, malların toplam değerini oluşturan yaklaşık 220 milyar yuan'dır. Yaklaşık% 42.
Eski reform projesi Kaisa için kâr kaynağı ve kalkınmanın temelidir. Eski reformların emlak bankalarına aktarılma hızı Kaisa'nın sıralamasındaki ve satış büyümesindeki artışı belirliyor.
Son yıllarda bu dönüşümün hızı artıyor.
2019'da, 6'sı Shenzhen'de ve kalan ikisi Şangay ve Huizhou'da bulunan ve yaklaşık 35 milyar RMB'lik satılabilir değere sahip 8 eski dönüşüm arazi depolama projesi vardı. Kaisa'nın Büyük Körfez Bölgesi dışındaki eski reform modelini kopyalaması, Şangay'ın bugüne kadarki en büyük kentsel köy reform projesini başarıyla dönüştürmesi ve Yangtze Nehri Deltası pazarında reform fırsatları aramaya devam etmesi şaşırtıcı değil. Ayrıca Kaisa, bu yıl ilk kez Hong Kong'daki eski bina yenileme pazarını başarıyla genişletti.
< < ; Sonraki resmi görmek için kaydırın > >
Eski değişiklik, sürekli bir hareket makinesidir
Arazi, gayrimenkul şirketlerinin gelecekteki gelişimi için en önemli can damarıdır. 2019'da Kaisa, emlak bankasını ihale, açık artırma ve listeleme, birleşme ve devralmalar gibi çeşitlendirilmiş kanallar ve eski ıslah edilmiş arazilerin% 16'sına katkıda bulunduğu eski reformlar yoluyla yenileyecek. Yeni eklenen arsa öz sermaye inşaat alanı 4,12 milyon metrekare, öz sermaye oranı% 78'dir. Yeni emlak bankasının ortalama öz kaynak arazi maliyeti metrekare başına 6,609 RMB'dir Yeni emlak bankasının% 53'ü Büyük Körfez Bölgesi'nde ve% 41'i birinci kademe şehirlerde yer aldığından, 6.600'den fazla arazi maliyeti nispeten düşüktür ve bunun yapılması gerekir. Reform sayesinde, eski reformun arazi fiyatı nispeten düşük olduğundan, eski reform başarılı bir şekilde bir emlak bankasına dönüştürüldüğünde ve sorunsuz bir şekilde sağlandığında, kâr marjı şaşırtıcıdır.
Kaisanın 31 Marttaki performans konferansında sergilenen PPT, Shenzhendeki eski yenileme projelerinin daha düşük arazi maliyetlerine sahip olduğunu, Kaisanın Bantian, Yantian, Pinghu vb. Gibi eski yenileme projelerinin ortalama fiyatının 40.000-50.000 olduğunu gösterdi. .
Eski reform Kaisa'nın satışlarına ve gelirine büyük katkı sağladı.
Veriler, eski reformların Kaisanın sözleşmeli satışlarına ve devir gelirine katkı oranının temelde yıldan yıla arttığını, 2016-2019 yıllarında eski reform satışlarının sırasıyla% 25,% 27,% 37 ve% 38 olduğunu gösteriyor. Eski reformların devir gelirleri 2016-2019'da oranlar sırasıyla% 26,% 34,% 33 ve% 35 idi.
Önümüzdeki birkaç yıl içinde, eski reform projesi Kaisa'ya arazi ve tedarik sağlamaya devam edecek.
2020 yılında 5'i Shenzhen'de ve 1'i Hong Kong'da olmak üzere toplam 46 milyar yuan satılabilir değere sahip 6 arazi tedarik projesi olacağı tahmin edilmektedir. Önümüzdeki 1-2 yıl içinde, Shenzhen'de 59,3 milyar yuan satılabilir değere sahip arazi arzı sağlayabilecek 6 proje var. Önümüzdeki 3-5 yıl içinde arazi arzını gerçekleştirebilecek 19 proje var, bunların çoğu Shenzhen'de, diğer üçü Guangzhou'da ve biri 468 milyar yuan satılabilir değerle Dongguan'da bulunuyor. Önümüzdeki 5 yıl veya daha uzun bir süre içinde arazi tedarik proje alanı yaklaşık 300 milyar metrekareye ulaşabilir.
Eski reform temeldir ve Büyük Körfez Bölgesi üs bölgesidir. Kaisa bu alanı işlemeye devam etmektedir. 2019'da Büyük Körfez Bölgesi'ndeki yeni arazi bankası, toplam yeni emlak bankasının% 53'ünü oluşturuyordu. Raporlama dönemi sonu itibarıyla Kaisa, ülke genelindeki 48 şehirde yaklaşık 26,8 milyon metrekare emlak bankası olmak üzere toplam 176 gayrimenkul projesine imza atmıştır; bunların yaklaşık 13,6 milyon metrekaresi Büyük Körfez Bölgesi emlak bankası toplam emlak bankasının% 51'ini oluşturmaktadır. Büyük Körfez Bölgesi'ndeki şehirler arasında Shenzhen ve Guangzhou, Grubun yıllar içinde yetiştirdiği ana pazarlar olmuştur ve arazi rezervleri Büyük Körfez Bölgesi'ndeki pazarın% 35'ini oluşturmaktadır.
Borç almak daha kolay
Eski reform projelerinin gelir-yatırım oranı 2 kattan fazla arttı ve Shenzhen'deki bazı projeler 4-5 kat daha yüksek. Son yıllarda, Shenzhen, Guangzhou ve diğer yerlerdeki satış pazarı oldukça başarılı oldu, bu da Kaisanın performansını ve satışlarını yıldan yıla artırdı. Yükselmeye devam ediyor. Sürekli satış getirisi, Kaisa'nın borç ve nakit akışını sürekli olarak iyileştirmesine de izin verdi.
Kaisa'nın net borç oranı 2019 yıl sonu itibarıyla 92 puan azalarak% 144'e geriledi. 2018 sonunda bu rakam% 236 ve 2017 sonunda% 300 oldu.
2019 sonunda Kaisanın eldeki nakit parası geçen yılın sonuna göre% 61 artışla 37 milyar RMB'ye ulaştı. Şirketin hızlı oranı 1,1 kat iyi bir seviyede kaldı ve toplam özkaynakları geçen yılın sonuna göre% 53 artışla 55,7 milyar RMB'ye ulaştı.
Bol fonlar nedeniyle, malların değeri, özellikle de eskilerin değeri şaşırtıcı ... Kaisa, sermaye piyasası tarafından giderek daha fazla tanınmaya başladı ve birçok derecelendirme kuruluşu, derecelendirme statüsünü sürekli yükseltti.
Arenanın statüsünün yükselmesiyle birlikte Kaisa'nın finansman kanalları giderek daha fazla seçenekle genişlemeye devam ediyor ve bu nedenle finansman maliyeti azalıyor.
Yurt içi ABS ihracı açısından Kaisa, 11 milyar RMB'yi aşan bir kota için onaylandı.Geçen yıl,% 5,4 ile% 7,5 arasında değişen kupon oranları ve 1-4 yıl arasında değişen vadelerle toplam 2,6 milyar RMB tutarında 5 işlem gerçekleştirdi.
Kaisa, yurt dışı ABD Doları tahvil ihracı ile ilgili olarak, ABD Menkul Kıymetler Yönetmeliği 144A uyarınca 2014 yılından sonra ilk kez 400 milyon ABD Doları tutarında tahvil ihraç etmiştir. Yabancı tahvil ihraç edilmesinin amacı, yüksek maliyetli fonları düşük maliyetli fonlarla değiştirmek ve borç geri ödeme süresini uzatmaktı.
Aynı zamanda Kaisa, Hong Kong'daki eski reform pazarına genişlediğinde, Hong Kong'daki ilk konut projesi için 1,4 milyar HK $ tutarında kredi aldı.
Ayrıca aktif borç yönetimini de yürüten Kaisa, geçtiğimiz yıl 1-2 yıllık notlarla toplam 736 milyon ABD doları geri satın alarak kısa vadeli fonlama baskısını büyük ölçüde azalttı.
Kaisanın bu yılki finansmanı daha sakin olacak.
Performans konferansında Kaisanın kıdemli danışmanı Tan Lining, bu yılki yurt içi faiz oranlarının düşmesi gerektiğini söyledi ve gelecekte finansman maliyetinin 1 puan veya 1,5 puan azaltılabileceğini umdu. Finansman açısından şirket, uzun vadeli borçlanmada ayarlamalar yapmaya çalışacak.
Kaisa'nın finans müdürü Liu Fuqiang, bu yılki finansman maliyetinin yaklaşık% 7 olduğunu söyledi.Bu yılın başında bir tahvil ihraç edildi. Bir yıllık tahvilin maliyeti şimdiden% 7'nin altında.
100 milyara acele
Finansman maliyeti daha düşük ve eski reformların çıkardığı emlak bankası daha fazla. Bu çifte pozitif faktörden hareketle Kaisa'nın satışları bu yılın ilk çeyreğinde salgının etkisiyle yıldan yıla bir miktar düşmesine rağmen, yönetim hala kendinden emin ve kararlıdır. Satış hedefi 100 milyar olarak belirlendi.
Bu bir alın kararı değil, yıllar içindeki veriler ve pazar tecrübesiyle destekleniyor: 2020'de şirketin satılabilir değeri 180 milyar yuan'a ulaşacak ve 9.7 milyon metrekare satabilecek.Geçen yılki satış oranı ve getiri oranına göre 100 milyara ulaşacak. Hedef bir sorun değil ve Büyük Körfez Bölgesi'ndeki bu malların değeri, değer olarak% 55 ve alan olarak% 38'dir Tüm ülke ile karşılaştırıldığında, Büyük Körfez Bölgesi'ndeki durum daha iyi olacaktır.
"Genel olarak kontrol edilebilir. Şu anda, Kaisa'nın ulusal gayrimenkul açılış oranı% 92'ye ulaştı, şirketin nakit akışı güvenli ve geri dönüş oranı% 80'e varıyor." Kaisa Başkanı Mai Fan güven dolu ve fırsatı değerlendirmeyi de unutmuyor. Tanıtın: Kaisa'nın gayrimenkulünün yıl boyunca çeşitli imtiyazlı faaliyetleri vardır, bu nedenle herkes acele edip satın alabilir.
Bu makale Global Finance'den alınmıştır.
