Emlak: temelde aşağıya dönük, politika yukarı dönük
Yazar: "Borsa dinamik analizi" Araştırma Departmanı
Kaynak: borsa dinamik analizi
4 Ocak'ta Çin Halk Bankası, finansal kuruluşların mevduat rezerv oranını yüzde 1 puan düşürmeye karar verdi ve merkez bankası yeni bir parasal genişleme turuna girebilir. Parasal serbest bırakma her zaman gayrimenkul ile ilgilidir.Sektör, ekonomik büyümeyi koruma, finansal riskleri önleme ve yerel finansmanı koruma ihtiyaçlarına dayalı olarak uzun vadeli politika ayarlamaları yaşadıktan sonra, piyasa, emlak politikalarının 2019'da marjinal bir iyileşmeye yol açacağını beklemektedir.
Emlak sektörü 2018'de çamur ve kum altında pazarda başarılı olamadı. Yıllık düşüş% 25,23 ile Shenwan'ın 28 birinci kademe sektörü arasında 9. sırada yer alırken, aynı dönemde Şangay Menkul Kıymetler Borsası, Shenzhen Bileşen Endeksi ve ChiNext Endeksi sırasıyla düşüşler oldu. % 24.59,% 34.42 ve% 28.65 idi. 2019 yılında, gayrimenkul sektörünün temelde aşağı doğru yüzleştiği bir ortamda, politika restorasyon beklentileri ve önde gelen hisse senetlerinin sağlam temelleri, gayrimenkul sektörünün nispeten güçlü bir pazardan çıkmasına destek olabilir mi?
Para politikası gayrimenkul sektörünün gelişimi için çok önemlidir. Geçmişe baktığımızda, geçtiğimiz 10 yılda Çin, 2008, 2012, 2015 ve 2018'de dört tur RRR indirimi yaşadı. Temelde üç yıllık RRR kesintilerinin sıklığını korudu. Daha fazla RRR kesintisi olup olmayacağı henüz belli değil. Ocak 2019'daki RRR kesintisinin ardından, büyük mevduat kurumlarının RRR'si% 13,5'e, küçük kurumların RRR'si% 11,5'e düşerek son 10 yılın en düşük seviyesine ulaştı. (Bkz. Şekil 1)
Şekil 1: Çin'in yıllar içindeki mevduat rezerv oranı
Yönetim, RRR kesintisinin esas olarak reel ekonominin gelişimini desteklemek olduğunu iddia etse de, özellikle son altı ayda, özel ekonomiyi desteklemek için kullanıldı, ancak piyasa her zaman su salınımını gayrimenkul ile ilişkilendirecektir. Yüksek fon talebine ve yüksek hassasiyete sahip bir gayrimenkul sektörü olarak, önceki RRR kesintilerinden önceki ve sonraki mevcut fon verileri, sektörün mevcut fonlarındaki marjinal iyileşmenin, büyüme oranından veya mutlak miktardan, özellikle de mortgage kredilerindeki iyileşmeden bağımsız olarak önemli olduğunu göstermiştir. Aynı zamanda, standart dışı bağlamda, gayrimenkul tröstlerinin finansman dengesinin artmaya devam etmesi ve güven finansman maliyetlerinin istikrar kazanması beklenmektedir. Sürekli RRR kesintilerinin endüstrinin temellerine, üst üste binen politikaların eşzamanlı olarak gevşetilmesi gibi belirli faydaları vardır ve bunlar çoğu zaman hemen etkileri olacaktır. Bununla birlikte, aracı kurumların istatistiklerine göre, RRR kesintilerinin dört turunda, parasal serbest bırakma, gayrimenkul sektörünün sermayesindeki iyileşmeyi azaltma eğilimindedir. Örneğin, 2008 RRR indirim döngüsünde, mevcut fonların mutlak miktarı% 22 arttı, toplam fonların büyüme oranı% 6,4'ten% 69,5'e yükseldi ve ipotek kredilerinin büyüme oranı -% 22,9'dan% 168,1'e yükseldi; 2018, 2018 Yıllık RRR indirim döngüsü - mevcut fonların mutlak miktarı% 9,7 arttı, toplam fonların büyüme oranı% 2,1'den% 7,8'e yükseldi ve zirve yaptı ve ipotek kredilerinin büyüme oranı% -6,7'den% -1,2'ye geriledi. Bu nedenle, RRR kesintileri açısından, hedeflenen RRR kesintilerinden tam RRR kesintilerine kadar, finansman ortamı kademeli olarak iyileşmiştir, ancak etkinin çok yüksek olması beklenemez. 2019'daki "konut ve konutta spekülasyon yok" politikasının ana öncülüne göre, politika gevşemesinin yoğunluğu Toplam frekansı bir önceki döngüden daha yavaş olabilir.Sektörün düşüş eğilimi kısa vadede tersine çevrilemez.RRR kesintisi daha fazla dip destek etkisi getirecektir. (Şekil 2, 3 ve 4'e bakın)
Şekil 2: Gayrimenkul sektöründeki mevcut fonlar ve gelişme
Şekil 3: Mevduat rezerv oranı ve ticari konut satışlarının bir önceki yıla göre artış hızı
Şekil 4: Mevduat rezerv oranı ve gayrimenkul kredisi bakiyesi
Merkez bankası, RRR'nin düşürülmesinde başı çekmiştir ve piyasa hala merkez bankasının faiz oranlarını düzenleyip düzenlemeyeceğini dört gözle beklemektedir. Bir RRR indirimi veya bir faiz indirimi olup olmadığına bakılmaksızın, para politikasının dünyanın en büyük ekonomisi olan ABD'ninkine aykırı olması nedeniyle, merkez bankasının para politikası düzenlemesi daha büyük bir baskı ile karşı karşıyadır. Yurtiçi ekonominin gelişmesi göz önüne alındığında, Fed'in 2019 yılında faiz artırımına devam etme olasılığı yüksek olsa da, birçok piyasa katılımcısı Çin merkez bankasının hala faiz oranlarını düşürme ihtimaline sahip olduğuna inanıyor.
Emlak piyasası açısından bakıldığında, ipotek kredisi faiz oranları daha büyük bir aşağı yönlü baskı altındadır ve ipotek faiz oranları, bankaların varlık tarafındaki piyasaya dayalı tahsis davranışının bir sonucudur. Ekim 2018 civarında, Shenzhen ve Şangay gibi birinci kademe şehirler aylık bazda negatife döndü veya mutlak değer çoktan düştü. Kasım ayında 35 şehirde çeyreklik mortgage faiz oranı sıfıra dönerken, bazı ikinci kademe şehirler de bir önceki çeyreğe göre negatife dönmüş ve faizlerde iyileşme işaretleri görülmüştür. Merkez bankasının RRR kesintisinin getirdiği banka fonlarının gevşemesi ve emlak piyasasının devam eden düşüş eğilimiyle birlikte, mortgage faiz oranlarının gelecekte istikrarlı bir şekilde düşmesi bekleniyor.
Peki bugün emlak sektörünün gelişimi nedir?
31 Aralık'ta Crane, TOP200 gayrimenkul şirketlerinin 2018'deki satış verilerini açıkladı. 2018 yılında, önde gelen emlak şirketlerinin satışları keskin bir şekilde artmaya devam etti. Country Garden 728,69 milyar yuan ile satış akışı listesinde birinci sırada yer aldı ve Evergrande, 2017'ye göre 13 artışla 100 milyar yuan'ı aşan 30 gayrimenkul şirketi ile hisse listesinde ilk sırada yer almaya devam etti. , TOP50 eşiği yaklaşık 55 milyar yuan. Kümülatif satışlar (trafik miktarı) açısından, 2018'de Country Garden birinci sırada yer almaya devam etti, Vanke sektörde ikinci, Evergrande üçüncü oldu ve Xincheng ilk sekize girdi. Bunlar arasında Country Garden 728,7 milyar yuan (YOY +% 32), Vanke 609,6 milyar yuan (YOY +% 15), Evergrande 551,1 milyar yuan (YOY +% 10), Sunac 460 milyar yuan (YOY +% 27), Poly 4050100 milyon yuan (YOY +% 31), 381,2 milyar yuan yeşil alan (YOY +% 25), 220,4 milyar yuan (YOY +% 74) New Town, 170,5 milyar yuan (YOY +% 51) China Merchants Shekou, vb. (Bkz. Şekil 5)
2018 yılında, TOP100 gayrimenkul şirketlerinin kümülatif satışları yıllık% 35 artışla 9,98 trilyon yuan'ı aştı ve yıllık büyüme oranı nispeten yüksek bir seviyede kaldı. Bunlar arasında, satış değeri açısından TOP30 gayrimenkul şirketleri arasında, büyüme oranı açısından en çok A hisseli gayrimenkul şirketleri sırasıyla% 89,5,% 77,9,% 74,9 ve% 57,9 artışla Jinke, Sunshine City, Xincheng Holdings ve Zhongnan Construction oldu. Büyüme oranı, ortalama büyüme oranının önemli ölçüde ilerisindedir. Verilerden, 2018'de Çin'in emlak sektörünün genel performansının daha da arttığı, satışların güçlü kaldığı ve yıllık büyüme oranının yıl boyunca yüksek kaldığı görülebilir.
2018 yılında gayrimenkul şirketlerinin her kademesinin satış eşiği daha da yükselmiş ve yoğunlaşma geçen yılın aynı dönemine göre önemli ölçüde artmıştır. 2018 yılında, İLK 3 emlak işletmeleri için eşik 550 milyar yuan'ı aşmış olsa da, eşikteki artış önceki iki yıldan önemli ölçüde daha düşük olmuştur. İLK20, İLK30 ve İLK 50 gayrimenkul işletmelerinin eşik artışı% 44 civarındadır. 2018'de TOP10 pazar payı% 26,9, yıllık bazda 2,7 puan artış, TOP20 pazar payı% 37,5, yıllık bazda 5 puan artış ve TOP30 pazar payı% 45,2, yıllık 6,9 puan artışla gerçekleşti. İLK 100 emlak şirketlerinin konsantrasyonu, yıllık 11,3 puan artışla% 66,7'ye yükselen pazar payı ile en çok arttı. 2019 yılında, emlak piyasasının genel olarak gerilemesi altında, önde gelen emlak şirketlerinin arazi edinimi ve finansmanında daha belirgin avantajlara sahip olacağı ve pazar yoğunlaşmasının hızlanması bekleniyor.
Şekil 5: Ocak-Aralık 2018 döneminde Çin'in en büyük 10 emlak şirketi
2018 verilerinden, çoklu düzenlemeler altında, emlak sektörünün hala bir tampon hasadı elde ettiği ve önde gelen oyuncuların yoğunlaşmasının önemli ölçüde arttığı görülmektedir.Ancak, yılın ikinci yarısından başlayarak, yılın ikinci yarısındaki yıllık büyüme oranı Temmuz ayındaki yaklaşık% 60'tan düşük kalmıştır. Yaklaşık% 21'e geriledi ve çeşitli yerlerdeki kimyasal giderme durumu, özellikle üçüncü ve dördüncü kademe şehirler gibi düşük enerjili şehirlerde kötüleşmeye devam etti. Gayrimenkul sektörünün önemli bir öncü göstergesi olan satışlar, gelecekteki gayrimenkul geliştirme yatırımlarında ve yeni inşaat verilerinde sürekli bir düşüşe yol açabilir.
Mortgage oranları 2018'in dördüncü çeyreğinde iyileşti, ancak bu tam olarak emlak piyasasındaki gerilemeyi yansıtıyor ve bazı yerel yönetimler konut politikalarını gevşetmeye başladı. Piyasa bir zamanlar bu tür gevşeme önlemlerinin merkezi hükümetin isteklerine aykırı olduğuna inanıyordu, ancak Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda üst düzey konut spekülasyonunun yapılmaması ve şehre uygun politikaların uygulanmasının ana anahtarını netleştirdi. Gerçekten mi. Emlak politikası yuvarlak ve dönüyor ve üst baskı ve daha düşük destek, temelde emlak piyasasının sağlıklı bir gelişmeyi sürdüreceği ümididir. İki yıllık yoğun düzenlemenin ardından, sektör kısa dönemli bir durgunluğa girmiştir. 2019'daki emlak piyasası düzenlemesi muhtemelen yerel ve şehre özgü politikalara dayanacaktır. , Yönün gevşek olması bekleniyor, ancak piyasa, merkezi düzeyin politika teşviki getirmesinin olası olmadığını düşünüyor.
Envanter verileri, satış verileri ve kredi verileri gibi gayrimenkulle yakından ilgili çeşitli göstergelere göre ve politika beklentileriyle birleştiğinde, büyük kurumlar 2019 yılında emlak piyasasının satışlarını tahmin etmektedir. Yöntemler farklı olsa da, genel olarak kabul edilmektedir. 2019'da ürün satışlarındaki düşüş yüksek olasılıklı bir olay olacak ve beklenen düşüş aralığı çoğunlukla% 5 ile% 10 arasında. Orta ve uzun vadede konut talebi için hala çok yer olmasına rağmen, endüstri döngüsü bir durgunluk dönemindedir.Çok alanlı hangar reformlarının parasallaşmasının keskin düşüşü veya hatta geri çekilmesi, son iki yıldaki aşırı talep ve orta ve uzun vadeli geri dönüşü olmayan nüfus çıkışı göz önüne alındığında, 2019'da, endüstri satışlarının, yeni kurulan şirketlerin ve yatırımların büyüme hızında önemli bir düşüş görülebilir.
Önceki analizden, gayrimenkul sektörü hem "ekonomiyi istikrara kavuşturma" hem de "insanların geçimini koruma" rolüne sahip olan güçlü bir yatırım teşvik etkisine sahiptir. Ekonomik büyümeyi sürdürme, finansal riskleri önleme ve yerel finansmanı koruma ihtiyaçları dikkate alındığında, gayrimenkul sektörü sadece Parasal genişlemenin canlandırması ve düzenleyici politikaların gevşemesine yönelik beklentiler var, ancak sektörün hala temelde aşağı doğru baktığı tartışılmaz bir gerçek. Ancak borsa yatırımları için sektördeki patlama, hisse senetlerinin eğilimi ile tam olarak örtüşmemektedir.Tarihi bir bakış açısıyla, gayrimenkul sektörünün temelleri gerilediğinde ve politika dibe vurduğunda, gayrimenkul sektörü fazla getiri gösterme eğilimindedir. Bu nedenle 2019, gayrimenkul sektöründe olumlu ve olumsuz haberlerin iç içe geçtiği bir yıl olacak.Çoklu şehirli düzenleme ve gevşek para politikasındaki yavaşlama, kötüleşen sektör makro verileriyle rekabet edecek. Gayrimenkul stoklarındaki dalgalanma yoğunlaşabilir ve emlak piyasası trendi Düşüş eğilimi, büyük geliştiricilerin yanıt yeteneklerini daha da test edecek Yatırımcıların, yeterli güvenlik marjlarına, kesin performansa ve yüksek temettü getirilerine sahip önde gelen gayrimenkul stoklarına daha fazla dikkat etmeleri gerekiyor.
Politika açısından bakıldığında, aracı kurumların istatistiklerine göre, gayrimenkul sektörü önceki RRR kesintilerinden sonra genellikle önce düşer sonra yükselir ve mutlak getiri elde etme olasılığı yüksektir.Yine de müteakip bir piyasa RRR indirimi ve hatta faiz indirimi olasılığı olduğu düşünüldüğünde, gayrimenkul sektörü düzenleyici politikaların gevşemesiyle karşı karşıya. Pek çok olumlu uyarıcı faktör vardır. (Bkz.Şekil 6)
Şekil 6: Gayrimenkul sektörünün önceki RRR kesintilerinden sonra mutlak ve göreceli getiri performansı
Temeller açısından, güçlü karlılık, düşük değerleme ve yüksek temettü getirisi, gayrimenkul sektörünün üç kozudur. Kârlılık açısından ise piyasa daha sonraki ürün satışları konusunda endişeli olsa da 2018 yılındaki mükemmel satışlar nedeniyle önde gelen emlak şirketlerinin 2019'daki performansı son derece belirgindir.Büyük sürprizler olmayacak ve performans madenleri üretmek zor. Değerleme açısından, ister PE, ister PB veya NAV olsun, gayrimenkul sektörü tarihte nispeten düşük bir seviyededir. Temettü oranı açısından, 2018 sonu temettü planı açıklanmasa da, geçmiş tarihten beri gayrimenkul şirketleri her zaman istikrarlı temettülerin temsilcisi olmuştur.
Finansal kaldıraçların azaltılması nedeniyle, nakit akışı, kaldıraç kaldırma ortamında emlak şirketleri için önemli bir sorundur. WIND istatistiklerine göre, 2018'in üçüncü çeyreğinin sonunda, A hisseli gayrimenkul sektörünün defter para birimi fonları, 2017'nin aynı dönemindeki 1.043 milyar yuan'ın üzerinde 10.849 trilyon yuan'a ulaştı. Daha fazla sınıflandırılırsa, önde gelen şirketlerin defter para fonları sektörün genel büyüme oranından daha yüksek. Nakit akışı açısından, gayrimenkul sektörünün üçüncü çeyreği sonunda işletme faaliyetlerinden net nakit akışı ve yatırım faaliyetlerinden net nakit akışı geçen yılın aynı dönemine göre artmış; finansman faaliyetlerinden kaynaklanan net nakit akışı azalmasına rağmen, Bununla birlikte, sektörde net bir bölünme yaşandı. Önde gelen emlak şirketleri, fon yaratan nakit akışlarının büyük ölçekli net girişlerini sürdürürken, büyük ve orta ölçekli emlak şirketleri azaldı ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin finansman faaliyetlerinin nakit akışı bile negatife döndü. Kaynak toplama endüstrilerinin yoğunluğu büyük ölçüde arttı. Açıktır ki, sektördeki gerileme, önde gelen emlak şirketlerinin daha büyük bir liderlik kazanması için stratejik fırsatlar dönemidir. (Bkz.Şekil 7)
Şekil 7: Gayrimenkul sektöründeki nakit akışı verilerinin listesi
Birim: 100 milyon yuan
2019'un 01 sayısının kapak makalesi: Trilyonlarca vergi indirimi, fayda sağlayan sektörlerin stokları
50. Sayının Kapak Makalesi:
(1) 2018 incelemesi: Her sekiz büyü gelir, A hisseleri yorgunluk belirtileri gösterir
(2) 2019 Jedi Karşı Saldırısını istifleyen birçok avantaj
Sayı 49 Kapak Makalesi
(1) 2019'da bir borsacı strateji incelemesi: İyimserlik ve muhafazakarlık iç içe. Borsa yönleri artık farklı. 2019'da büyüme hisse senetleri için olağanüstü fırsatlar olacak!
(2) 2019'daki aracılık stratejileri envanteri: Mavi çipler kalkan görevi görür ve mızraklara dönüşür.Büyük mavi çipleri tutmak ve yüksek büyüme oranlarına sahip hisse senetlerine dikkat etmeyi unutmamak:
48. sayı kapak makalesi: Star özel sermaye performansı çöktü, küçük özel sermaye performansı daha iyi, Waterloo yılı boyunca on milyarlarca yıldız özel sermaye performansı
47. sayının kapak makalesi: "Büyük Buhran": 30 yıllık otomobil pazarı büyük ölçüde değişti.Çin otomobil pazarının 30 yıllık büyüme döngüsü sona erecek!
(Düzenleme: küçük paylaşımlar)
Telif hakkı beyanı: Orijinal finansal makalelerin yayınlanmasının yanı sıra, borsa dinamik analizi, mükemmel finansal makalelerin değiş tokuşu ve paylaşımına da bağlıdır. Bazı makaleler orijinal yazarla iletişim kuramadı. Telif hakkı sorunları söz konusuysa, lütfen bizimle iletişime geçin ve mümkün olan en kısa sürede ilgileneceğiz. İletişim: 0755-82075959; WeChat orijinal mesajı vb. (WeChat Kimliği: gsdtfxv).
