Uzun vadeli kiralık konutların genişlemesinin gölgesi: Aracılar tüketici finansmanından mı, pastadan mı yoksa tuzaktan mı yararlanıyor? "Finans" kapağı
Uzun vadeli kiralık daire pazarı yükselişte ve Dingjia'nın çöküşü, tüketici finansmanı ile bağlantılı uzun vadeli kiralama aracılarının iş modelinin arkasındaki gizli finansal riskleri tamamen ortaya çıkardı. Ancak finansal araçların müdahalesi şüphesiz toplumdaki boş konut sitelerinin yeniden canlanmasına yardımcı olacaktır.
"Finans" muhabiri Gong Yijie Zhang Jianfeng | Wen Yuan Man | Editör
Pekin gibi birinci sınıf şehirlerdeki kiralardaki olağanüstü artıştan Dingjia'nın çöküşünün ortaya çıkardığı kira finansal ürün risklerine kadar, bir kamuoyu fırtınası, başlangıçta politika temettülerinden yararlanan konut kiralama piyasasına gölge düşürdü.
17 Ağustos'ta Evimi Seviyorum Grubu'nun başkan yardımcısı Hu Jinghui, bir medya konferansında Ziruo ve Eggshell gibi uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin piyasa fiyatından% 20 -% 40 daha yüksek bir fiyatla konut için rekabet ettiğini açıkladı. Bu açıklama Pandora'nın Kamuoyu Kutusunu açtı ve herkes "sermayenin kiraları yükselttiğine" itiraz etti. Hu Jinghui ayrıca, büyük ölçekli uzun vadeli kiralık daire finansman zinciri kırıldığında, sonuçların P2P fırtınalarından daha ciddi olacağını tahmin etti. Sadece üç gün sonra, uzun vadeli kiralık apartmanların işletmecisi Hangzhou Dingjia Network Technology Co., Ltd. (bundan böyle "Dingjia" olarak anılacaktır), sermaye zincirinin kırıldığını ve iflas ettiğini açıkladı.
Sermaye ile kiraların yükseltilmesi arasındaki karmaşık ilişki hakkında sonuç çıkarmak zordur. Bununla birlikte, uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin, kiralamanın mavi okyanusunu paylaşmak için acele etmesi sürecinde, çeşitli sermaye ve finansal ürünlerin yardımı göz ardı edilemez. Dingjia olayı, kiralama modeli kapsamındaki bazı uzun vadeli kiralık marka operatörlerinin, kira taksitleri ile hızlı ödeme gerçekleştirirken gizli sermaye havuzlarına ve uyumsuzluk risklerine sahip olabileceğini tamamen ortaya çıkardı.
Ayrıca, uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin finansman zincirinde, kira taksitli ve temel varlık olarak kira taksitli ABS ürünleri de "kiracı kredisini sermaye ve kar olmadan genişletmek için kullanma" anlaşmazlığına kapılmaktadır. Ancak, Oriental Jincheng'in yapısal finansman departmanının genel müdürü Guo Yonggang, sağlıklı ve iyi huylu operasyonlara sahip uzun vadeli kiralık dairelerin istikrarlı ve öngörülebilir nakit akışına sahip olduğunu ve menkul kıymetleştirme için yüksek kaliteli hedefler olduğunu söyledi.
Kamuoyunun tartışması altında, bu politika temettü ile ortaya çıkan mavi okyanus piyasası utanç verici bir dönem yaşıyor. Lanzhou Jiushi Apartmanı'nın kurucularından Wu Zifu, Caijing'den bir muhabire, "Son zamanlarda, aniden müşterinin nereye gittiğini bilmiyorum. Sezon dışı dönem erken mi geliyor yoksa son kargaşayla mı ilgili bilmiyorum."
Caijing muhabiri kısa bir süre önce bir dizi sektör içinden bazı finans kuruluşlarının konut kredisi işini askıya aldığını ve bazılarının konut kiralama kredisi işi için onay sürecini gözden geçireceğini öğrendi.
"Bir iş ekosisteminin bir denge durumuna ulaşması için, ilk aşamada çok fazla maliyet ödemesi gerekir. Bir sopayla öldürülemez, ancak zamanında düzeltilmesi gerekir." Üst düzey bir finans pratisyeni, "İlgili düzenleyici kurumlar veya sektör özdenetim kuruluşlarının bu durumla başa çıkması gerekir. Barınma aracılık ve mali hizmetlerden sorumlu kurumlar da bir takım düzenleme ve denetimler yapmakta, yeterlilik ve sermaye şartlarını ortaya koymaktadır. "
Birçok uzun vadeli kiralık daire işletmecisi ve finans uzmanı, standartlaştırılmış kalkınmanın toplumdaki boş konutları yeniden canlandırmak, konut arzını teşvik etmek ve ayrıca kiracılara belirli bir kaldıraç altında finansman sağlamak için faydalı olduğu sürece finansal araçların müdahalesinin inkar edilemez olduğuna inanmaktadır. , Böylece konut mevcudiyetini iyileştirir.
Gelişmekte olan kiralama piyasası ve kira finansmanı için, şimdi sorunları ortaya koymanın ve çözmenin en iyi zamanı.
Ding ailesinin çöküşü: radikal genişleme ve fonların uyumsuzluğu
20 Ağustos'ta, uzun vadeli kiralık daire işletmecisi Dingjia, sermaye zincirinin kırıldığını ve iflas ettiğini açıkladı.Aracılığın her iki ucunda, kirayı alamayan ev sahibi kiracıları uzaklaştırmak zorunda kaldı; diğer yandan, kovulan kira taksitli kiracılar yine de kredi borçlarını ödemek zorunda kaldı.
Dingjia olayının derinlemesine bir incelemesinden sonra, Caijing'den bir muhabir, taksitli bir ev kiralamak için bir tüketici finansman platformuyla işbirliği yaparak, Dingjia'nın kurum tarafından ödenen tüm kirayı elde edebileceğini, böylece hızlı bir şekilde büyük miktarda geri dönüş fonu elde edebileceğini ve ardından bunu bir sermaye havuzuna yatırabileceğini buldu. Bununla birlikte, Ding Ailesi'nin mevduat fonlarındaki radikal genişlemesi, artan konut maliyetleri ve konut boşluk maliyetleri, nakit akışını aşağı çeken en büyük faktör haline geldi.
(30 Ağustos 2018'de Zhejiang Eyaleti, Hangzhou Şehri, Dingjia Şirketi'nin "patlayan" genel merkezi bir karmaşa içindeydi ve kimse görülmedi. Fotoğraf / Görsel Çin)
Dingjia aslen Hangzhou'da orta ölçekli bir emlak ajansıydı. Uzun vadeli kiralık daire işini 2017'nin ilk yarısında genişletmeye başladı. Ekim 2017'de, uzun vadeli kiralık dairelere tam giriş yaptığını duyurdu ve "Ding Yu" markasını piyasaya sürdü. Yine Ekim 2017'de Dingjia apartman işletmesi kiracıları için taksitli kiralama hizmetleri sunmaya başladı ve art arda Ai Shang Street (eski adıyla 51 taksit), Ai Wo taksit, Industrial and Commercial Bank Hangzhou Baojiao Şubesi dahil olmak üzere dört tüketici kredisi kurumuyla işbirliği yaptı. Bekle. Şubat 2018'de Dingjia ayrıca Zhejiang Zhujia Yatırım Yönetimi Şirketi'nden bir Pre-A yatırım turu aldı.
Dingjianın iş modeli, uzun vadeli kiralık daire operatörü kiralama operasyon modelini temsil etmektedir. Dingjia, ev sahibinden ev sahipliğini kiralar ve sonra kiralar. Genel olarak, ev sahibine tahsilat ücreti için üç ayda bir veya altı ayda bir ödeme yapar; bazı kiracıların geleneksel "üç öde öde" modelinin baskısını çözmek için onlara "bir depozito bir öde "Veya" bire iki öde "hizmeti. Bu süreçte, Aishang Street ve ICBC Kredi Kartı gibi üçüncü şahıs kredi kuruluşları tanıtılır ve kredi kurumu, sözleşme kiralama süresi boyunca kiranın tamamını veya bir kısmını Dingjia'ya havale eder; daha sonra, Kiracı Dingjia'ya depozito öder ve aynı zamanda, anlaşılan kiralama süresi içinde her ay krediyi kredi kuruluşuna geri öder. Bu süre içinde tahakkuk eden taksit faizi veya hizmet bedeli Dingjia tarafından yukarıda belirtilen kredi kuruluşuna ödenecektir.
Dingjia başkanı Wei Yongfeng'e göre Dingjia'nın elinde yaklaşık 1950 birim var Boş birimler hariç tutulduktan sonra yaklaşık 1.700 birim var.Evlerin sadece% 20'sinden azı taksitle iş içeriyor. Sadece 4.000 yuan'lık bir evin aylık kirasını ve bir yıllık ortalama kira miktarını hesaplarsanız, Dingjia, taksitli iş yoluyla yağış fonlarında yaklaşık 14.96 milyon yuan biriktirdi ve ayrıca çok para olan Zhejiang Zhujia'nın yatırımı. Bununla birlikte, Dingjia, 1 Ağustos'ta 600'den fazla ev sahibinden kiraya 4 milyon yuan'den fazla ödeme yapamadı.
Caijing'den bir muhabirle yaptığı röportajda Wei Yongfeng, operasyonlardaki başarısızlığı, pazar rekabeti altındaki hızlı genişleme, aşırı yüksek konut boşluk oranı ve gevşek iç kontrolün neden olduğu toplu pozisyonların işgal edilmesi gibi sorunlara bağladı.
Kaynaklar her şeyi belirler, konut, iş genişlemesi için birincil ön koşuldur. Dingjia finansman aldığında, 2018 içinde 5.000'den fazla konut geliştirmeyi planladı. Wei Yongfeng, Dingjia'nın Mart ayından bu yana çok sayıda ev satın aldığını ve yoğun pazar rekabeti ortamında bile, pazar fiyatından daha yüksek bir maliyetle ev satın aldığını itiraf etti. Dingjia da bunun için boşluk maliyetini üstleniyor Mart ve Nisan aylarında, Dingjia'nın yaklaşık 500 boş evi vardı ve birkaç ay boyunca boş evlerin maliyeti yaklaşık 2 milyon yuan idi.
Taksit faizinin ve hizmet bedelinin peşin ödenmesi, aynı zamanda Dingjia tarafından promosyon süresince karşılanan maliyettir. Model olgunlaşırsa, sektördeki diğer kurumlarla aynı olacaklar ve kiracılar kendi masraflarını karşılayacak. "Sadece Dingjia promosyon döneminden çıkmadı." Wei Yongfeng'e göre, onunla işbirliği yapan dört finans kuruluşunun toplam 6 milyon yuan'den fazla ödenmemiş fonları var.
Dingjia, sektördeki çoğu uzun vadeli kiralık daire işletmecisinin "aylık kira ödemesi" modelini temsil etmektedir. Bu iş modelinde, bir sermaye havuzu ve esasen finansal bir sorun olan sermaye ile vade arasında büyük miktarda uyumsuzluk vardır.
Ancak Dingjia'yı P2P ile karşılaştırmak için Wei Yongfeng şikayetini ifade etti: "Biz P2P değiliz (bir saadet zinciri gibi). Şirket iflas etti, ancak bu bir sahtekarlık değil ve ben kaçmadım."
Ailemin eski başkan yardımcısı Hu Jinghui'nin, fon havuzundan ve radikal genişlemeden kaynaklanan riskler konusunda kurumları uyarmayı amaçlayan P2P ile uzun vadeli kiralık daire işletmecilerini karşılaştırmasını seviyorum. "Fonlar ve vade uyumsuzluğu nedeniyle, büyük ölçekli konut edinimleri, yenileme ve diğer genişletmeler ve hatta hisse senedi ticareti, restoran açma gibi diğer yatırımlar için kullanılan aracı kurumların ellerine büyük miktarda fon yatırılıyor." Hu Jinghui, Caijing'i kabul ediyor. Muhabir, bir röportajda bunun P2P platform sayısında sunulan bilgi aracısı ile kredi aracısı arasındaki farka benzer olduğuna dikkat çekti.
Lisanslı finansal kuruluşlar için fon havuzu ve fonların uyumsuzluğu, likidite yönetimini veya rafine varlık ve yükümlülük yönetimi kabiliyetini hala test etmektedir. Aracı şirket iyi çalışmazsa, fonların likiditesini yönetme kabiliyetine sahip değilse ve fon havuzunu radikal ticari genişleme veya diğer yatırımları gerçekleştirmek için kullanırsa, uygun şekilde yönetilmediklerinde sorunlar ortaya çıkacaktır.
Başarısız bir başlangıçtan sonra, Wei Yongfeng, uzun vadeli kiralık dairelerin, politika temettü ve talep yapısının ayarlanması altında gelecekte mavi okyanus olduğuna hala inanıyor. "Kendi deneyimlerime dayanarak sektöre birkaç söz söylemek istiyorum: Birincisi, uzun vadeli kiralık daire piyasası konusunda hala iyimserim, ancak beklendiği kadar karlı değil; ikincisi, pazara girmek isteyenler dikkatli girmeli; üçüncü, Sektöre girenlerin iyi bir yönetimde iyi bir iş çıkarması ve katma değerli yüksek kaliteli hizmet sunması gerekiyor. "Dedi Wei Yongfeng.
Kira finansmanının yükselişi
Emlak piyasası hisse senedi çağına girmiştir ve gerekli olan destekleyici finansal hizmetler de değişmektedir. Uzun vadeli kiralık daire piyasası, politika temettü altında yükselişte.Yeni iş formatlarının ve finansal ürünlerin gelişmesinin arkasında, gizli fırsatlar da riskler olabilir.
Uzun zamandır konut kiralama piyasası finansmanın sevgilisi değil. World Union Hongpu Apartmanı genel müdürü Gan Wei, Caijing muhabirine, kiralama ile satış arasındaki farkın çok büyük olduğunu, gayrimenkul geliştirme ve satış ile karşılaştırıldığında, konut kiralamasında yatırımın geri dönüş oranının çok düşük olduğunu söyledi.
Kiralama piyasası, politika temettüleriyle ortaya çıkan yeni bir mavi okyanus gibidir. Emlak balonunu yatıştırmak ve "spekülasyonsuz yaşayacak konut" konumunu gerçekleştirmek amacıyla, 2015 yılından itibaren merkezi hükümet, konut kiralama piyasasının gelişimini teşvik etmek için bir dizi politika oluşturmaya başladı. Ekim 2017'de, Çin Komünist Partisi 19. Ulusal Kongresi raporu "çok konulu tedarik, çok kanallı garanti ve eşzamanlı kiralama ve satın alma ile bir konut sisteminin kurulmasını hızlandırmayı" önerdi. O zamandan beri finans sektörü de desteğin hızını artırdı.
Bu pazarın çok büyük bir potansiyeli var. Shell Araştırma Enstitüsü'nün "2018 Konut Kiralama Teknik Raporu", Çin nüfusunun ölçeğine bağlı olarak mevcut leasing pazarının yaklaşık 1,2 trilyon yuan olduğuna ve evliliğin ve doğumun ertelenmesinin, bekar soyluların artmasının ve aylık ödemeler ile aylık kiralar arasındaki makas farkının genişlemesinin yeni itici güçler olduğuna işaret etti. Çin leasing piyasası 3 trilyon yuan ölçeğe sahip olacak.
İster politikalar isterse pazar tarafından yönlendirilsin, Vanke Park tarafından temsil edilen gayrimenkul girişim sistemi, Lianjia Ziru tarafından temsil edilen aracı sistem ve Rubik's Cube ve Eggshell tarafından temsil edilen girişimci sistem dahil olmak üzere çeşitli uzun vadeli kiralık daire işletmecileri birbiri ardına ortaya çıktı. . İşletme modeline göre, endüstri genellikle bunu kendi kendine inşa etme ve ev satın alma yoluyla varlık ağırlıklı bir modele ve mülk sahibi olmadan kiralama ve saklama yoluyla varlık-hafif bir modele ayırır. Mütevelli modeli bilgi eşleştirmedir ve kiralama modeli, evi toplayan ve kiralayan "ikinci ev sahibi" dir.
"Gayrimenkul şirketleri genellikle varlık ağırlıklı modellerdir ve aracı sistemler ve girişimcilik sistemleri genellikle varlık-hafif modellerdir ve bunların çoğu kiralama modelidir." Sektör içerisinden bir kişi, "Varlık ağırlıklı modelin operatörleri çoğunlukla daha yüksek niteliklere sahip emlak şirketleri olduğundan, Dahası, doğrudan mülkiyet haklarına sahipler, bu nedenle zengin finansman yöntemleri var ve sermaye zinciri riski nispeten düşük. "
Şu anda bankalar, konut kiralama sektörünün gelişmesi için finansman desteği sağlamak üzere yerel yönetimler tarafından yönetilen büyük gayrimenkul geliştiricileriyle veya kiralama platformlarıyla stratejik anlaşmalar imzalamayı seçmişlerdir. "2018 Çin Leasing Teknik Raporu" na göre, toplam kredi ölçeği bir trilyon yuan kadar yüksek. Öte yandan, emlak şirketleri tarafından ihraç edilen leasing varlık menkul kıymetleştirme ürünleri yükseldi ve birkaç büyük emlak şirketinin cari varlık menkul kıymetleştirme finansman ölçeği 100 milyar yuan'a yaklaşıyor.
Çin İnşaat Bankası, finansal kiralama pazarına 2017 yılının ikinci yarısında yüksek bir profille girerek stratejik dönüşüm yönlerinden biri olarak görürken, "Ev kiralama, Şangay İnşaat Bankası" sloganını da ortaya koydu. İlgili kamuya açık bilgilere göre, China Construction Bank'ın müdahale yöntemleri arasında Jianrong Community kiralama platformunun lansmanı, emlak şirketlerine kiralama işlemleri için kredi verilmesi ve kiracılara kiralık konut kredileri için "anju kredileri" sağlanması yer alıyor.
CCB Başkanı Wang Zuji, kısa süre önce bankanın ara sonuç duyurusunda yaptığı açıklamada, CCB'nin önemli bir stratejik yön olarak konut kiralama görüşünün kâr amacı gütmediğini söyledi.Amaç, birden fazla kuruluş ve kanaldan kiralık konut arzını artırmak, eşzamanlı kiralama ve satışları teşvik etmek ve konutun özüne geri dönmek olduğunu söyledi. .
"CCB aracılara finansman sağlamadı, özellikle ev koleksiyonları için destek, ancak esas olarak kiracılar için konut kredisi sağlıyor. Fonlar, aracı platform üzerinden değil, platform aracılığıyla kiracılara ve ardından doğrudan platform aracılığıyla kiraya verene sağlanıyor." Wang Zuji de geri ödeme yaptı. Vurgulamak.
Kiralama kategorisinde yer alan uzun dönemli kiralık daire işletmecileri için gayrimenkul geliştirme kadar sermaye yoğun olmasalar da, konut ve konut boşlukları alma, dekorasyon, hizmet, promosyon vb. İşletme maliyetleri az olmadığı için nakit akışı talebi de yüksektir. . Mevcut piyasa durumuna bakıldığında, öz sermaye finansmanı hala ana kategoriyken, Ziru ve Xinpai gibi birkaç büyük ölçekli ve nitelikli operatör ABS finansmanı sağlamayı tercih ediyor. Bu nedenle, genel uzun vadeli kiralık daire kira taksitine (kira ipoteği) dayanmaktadır.
Birçok bankanın kredi kartı işi veya kişisel kredi iş kolu, kiralık konut taksitli piyasasına da ayak basmıştır. Veya apartman işletmecileri ile işbirliği yapın veya tüketici finansmanı kredisi yardım platformlarıyla işbirliği yapın.
Kiralık konut taksitli pazarında internet finans şirketleri ana güçtür. 2015 yılının başlarında, Housing Commander gibi taksitleri kiralamada uzmanlaşmış platformlar ve 58.com'un JD Finance ve Ziruo'nun "58 Aylık Ödeme" ve "Zirubaitiao" gibi kiralık finansal ürünleri zaten mevcuttu.
Lianjia'nın başkanı Zuo Hui, Lianjia'nın kaynak bağışına güvenerek finans sektörünü erken konuşlandırdı. Asıl denetleyici olarak Shell Financial Services, Shell Small Loans, Lianchain Finance ve Lifangtong gibi finans ve İnternet finans şirketlerinde özsermayeye sahip, ancak vurguluyor Lianjia'dan bağımsız. Zero One Finance'in P2P platformunun değerlendirme verilerine göre, Lianjia Finance'in selefi ağırlıklı olarak gayrimenkul ipotek kredileri (peşinat kredileri ve itfa kredileri dahil) kullandı ve daha sonra denetime hizmet etmek için bu tür işleri aktif olarak durdurdu. Lianlian Finans ve Shell Finansal Hizmetlerinin iş kapsamı dekorasyon, kiralama ve diğer alanları içerir ve Lianjia, Vanke, Ziru, Wanlian ve diğer şirketlerle uzun vadeli işbirliği ilişkileri kurmuştur.
Caijing'den bir muhabire göre, Nisan 2018'den bu yana, Chainlink Finance taksitli kiralama işini askıya aldı ve odağını otomobil finansmanı kiralama alanına kaydırdı. Buna ek olarak, Shell Financial ana yapı olarak küçük kredileri alarak zincir ailenin genel kiralama işinin kira taksit talebini karşılamaktadır.
Kiralık evreleme: turtalar ve tuzaklar
Caijing'den bir muhabire göre, uzun vadeli kiralık daireler, müşterilere taksitli kiralama hizmetleri sağlamak için genellikle ilgili tüketici finansmanı veya kredi yardım platformlarıyla işbirliği yapıyor. Bankalar, faktoring şirketleri, P2P platformları ve varlık menkul kıymetleştirme ürünleri dahil olmak üzere finansman kaynakları çeşitlidir.
Uzun vadeli kiralık daire operatörünün sermaye havuzundaki "kiralık ipotek" ve Dingjia olayının maruz kaldığı uyumsuzluk riskinin birçok finans kurumu tarafından fark edildiği ve bazı finans kuruluşlarının kiralık konut kredilerinin gözden geçirilmesi ve finansmanını gözden geçirdiği anlaşılmaktadır. Akış yönü.
Lanzhou'da uzun vadeli kiralık bir daire işletmecisi olan Wu Zifu, Caijing muhabirlerine, düşük vasıflara sahip bölgesel küçük ve orta ölçekli uzun vadeli kiralık daire işletmecileri için "Müşterilerin bir ödeme yapmaları gerekiyor. Nakit akışına ihtiyacımız var. Taksitle ev kiralamak pazara uygundur." Doğrudan banka kredisi almanın zor olduğunu, varlık menkul kıymetleştirme ürünleri ihraç etmenin zor olduğunu söyledi.Tüketici finans platformları ile işbirliği yapmak, uzun vadeli apartman işletmecilerinin ödemelerini hızlandırmaya ve kira getirilerini artırmaya yardımcı olacaktır.
Wu Zifu, "Bizim için taksit, bir yandan kiracının ödeme eşiğini düşürürken, diğer yandan nakit akışı utancını hafifletebilir." Dedi.
Wu Zifu, konut kiralamak için taksitli fon kullanımının da çok verimsiz olduğunu söyledi. Kiralama talebinden dolayı kiracıların ortalama kiralama süresi 7 aydan az olup, tek taksitte 11 ay kira alabilirler.Çıkış daha sonra yapılır, ancak çıkış ölçeğini tahmin etmek zordur.Yeterli likidite sağlamak için, Bu tür fonları ticari genişlemede çok fazla kullanmaya cesaret etmeyin.
Şu anda Wu Zifu'nun Jiu Shi Apartmanı'nda, paranın% 26'sı kira taksitlerinden geliyor ve geri kalanı tamamen kendine ait fonlardan geliyor. Wu Zifu'nun ekibi için en yüksek% 42'lik kira taksitli kullanım oranından mevcut% 26'ya kadar, şu anda en sinir bozucu olan yeni finansman ürünlerini bulmak çok zor.
Bazı tüketici finans kuruluşlarının da kira taksitli işi yürütmek için aracılarla işbirliği yapma konusunda temkinli davrandığını belirtmekte fayda var. İpotek kiralama konusunda temkinli olan lisanslı bir tüketici finansman şirketinden sorumlu bir kişi, Caijing'den bir muhabire, cep telefonları ve diğer malların aksine, kiralamanın standart dışı bir tüketim senaryosu olduğunu ve kiranın fiyatlandırma gücünün genellikle şeffaf olmadığını söyledi. Ayrıca aracı iflas ettiğinde veya kaçtığında, tüketim taksitini sağlayan kurum ciddi riskler üstlenecektir.
Dingjia olayının takip sürecinde, ipotek kiralamanın paydaş doğası gereği, finansal kuruluşlar kiracılardan taksit alacaklılarının haklarını feshetmelerini ve Dingjia'dan sorumlu tutmalarını istemeyi seçti.
27 Ağustos'ta Aishang Street, Dingjia olayının sonuçları hakkında medyaya bir açıklama yaptı ve 29 Ağustos 2018'den itibaren taksit iptal prosedürlerini tamamlamak ve faturaları tamamen iptal etmek ve sorumlu taraflara rapor etmek için mağdur kiracılarla iletişime geçeceğini duyurdu. Yasal sorumluluğu araştırın. Aynı günün akşamı, ICBC'nin Hangzhou Şubesi, ilgili müşteriler için bir yerleşim planı müzakere etti ve tıpkı sokağa aşık olmak gibi taksit sözleşmesini iptal etti. Ancak, gizlilik sözleşmesi nedeniyle, ilgili müşteriler belirli bilgileri açıklamayı reddetti.
Aishang Street'in bu yıl Ocak ayında Dingjia ile işbirliği yapmaya başladığı ve su kiralama taksit işini test ettiği, ancak bu yılın Nisan ayında Dingjia ile işbirliğini durdurduğu anlaşılıyor. Aishangjie CEO'su Zhu Mingmin, Caijing muhabirine, tüketici finansmanının kendisinin bir risk kontrol sorunu olduğunu söyledi. Aishangjie, dijital risk kontrol teknolojisinde iyidir, ancak kiralama işi, finansal teknoloji platformunun konumuyla eşleşmeyen sermaye ağırlıklı bir iş modelini içerir; ve Kooperatif aracı işletmecileri için fon kullanımına nüfuz edilemez ve aynı zamanda büyük bir risktir.
Rong360'ın araştırma raporu, kiralık konutların mevcut penetrasyon oranının hala nispeten düşük olduğunu gösteriyor. Bununla birlikte, sektörde hala sahte propaganda ve kasıtlı gizleme gibi birçok usulsüzlük var. Pek çok aracı, promosyon ücreti kazanmak veya sonuçlarına katlanmak istememek için, taksitli kredi ürünleri ve kira taksitini tanıtırken dahil olan kredi bilgileri hakkında kullanıcıları bilgilendirmedi.
"Ödemeler üçüncü şahıs uygulamaları üzerinden yapılıyorsa, çoğu kredi şirketleri aracılığıyla taksitli krediler vermiştir, ancak birçok aracı, müşterilere bunu hatırlatmamış veya bilgilendirmemiştir." Sektördeki pek çok kişi, bunun tüketici kredisi işi için temel norm olduğuna işaret etti.
"Konut aracısı, kiracıya bunun bir kredi ilişkisi olmadığını açıkça bildirmedi, ancak bunu yanlış yönlendirdi. Bu bir medeni dolandırıcılıktır. Kanuna göre, dolandırıcılığın oluşturduğu sözleşme ilişkisi kaldırılabilir ve kiracı, aracıdan kayıpları tazmin etmesini isteyebilir." Menkul Kıymetler Suçları Araştırma Enstitüsü'nde araştırmacı ve Pekin Jingshi Hukuk Bürosu'nda bir avukat olan Xu Hao, Caijing muhabirine işaret etti.
Caijing'den bir muhabir, kiracı olarak çok ebeveynli kiralama operatörlerine danıştı. Aylık nominal faiz oranı genellikle aylık kiranın% 5 ila% 6'sıdır. Promosyon aşamasındaki birçok operatör de faiz ücretini ödeyeceklerini belirtti, ancak kiracı gerekliydi Servis ücretini üstlenin. Ziru'dan sorumlu kişi, Caijing muhabirine, Ziru'nun nominal faiz oranı artı işlem ücretinin fiili yıllık faiz oranının% 12, diğer kredi kartı taksitli ürünlerin yıllık faiz oranının ise% 15 olduğunu söyledi.
Caijing'den bir muhabir tarafından alınan "Konut Kira Sözleşmesi", "Ziruobaitiao" ve "Ziruike özel taksit" olmak üzere iki taksit ödeme yöntemi sağladığını tespit etti. Ziru Baitiao'yu kullanmak için, JD ile "Kredi Ödeme (Ziru Baitiao) Hizmet Anlaşması" imzalamanız ve Ziruike Özel Taksit Ödemesini kullanmak için borç veren olarak China Foreign Trade Trust ile krediyle ilgili bir sözleşme imzalamanız gerekir.
Caijing'den bir muhabire göre, Ziru'nun küçük krediler veya tüketici finansmanı için bir lisansı yok, bu nedenle doğrudan kredi veremez Dış Ticaret Vakfı, kredi verme işlevini üstlenmek için kanal partisini mütevelli olarak kullanıyor. Dış Ticaret Vakfı'nın resmi internet sitesi Ziru ile ilgili iki ürün olduğunu ve ilgili ürünlerin de Ziru ABS finansman ürünlerinin SPV'leri olan Ziru tarafından çıkarılan ABS ürünlerinin yapısında yer aldığını göstermektedir.
İhtilaflı konut kiralama ABS
Ziru 1 No'lu ABS ürününün ikili SPV yapısı ve "döner kira taksitli mikro krediler" modeli, bazıları tarafından "sermaye ve kar olmadan kiracı kredisi ve kaldıraç kullanımı" şeklinde sorgulandı.
"Ürünle uyumsuzluk yok, ancak dayanak varlıklar daha riskli." Bir aracı kurum yatırım bankacısı, "Kiralanmış kiralamaların uzun vadeli kiralık daireleri için mülkiyet hakkı ve mülk takdiri yoktur. Kira geliri, VDMK düzenlemek için kullanılmalıdır. Daha kesinlik. "
Beklenen nakit akışına dayalı olarak, konut kiralama ABS'sinin üç menkul kıymetleştirme modeli vardır: gelir hakkı ABS, CMBS ve benzer GYO'lar. Hem CMBS hem de benzeri GYO'ların mülkiyet hakları, arsa mülkleri, fiili kullanım vb. Bakımından değerleme konusu mülkün yasal bütünlüğü için daha yüksek gereksinimleri vardır, bu nedenle bunlar genellikle sermaye yoğun bir iş modeline sahip gayrimenkul şirketleri tarafından işletilir; kiralama kategorisinin uzun vadeli kiralık daire operatörleri sabit iken Nakit akışı gelecekteki kira gelirine bağlıdır, bu nedenle gelir hakkı ABS genellikle seçilir.
Bahsi geçen yatırım bankacıları, kiralık konut taksitli kredilerin devreye girmesinden sonra Ziruo'nun dayanak varlıklarının doğrudan toplanan kira değil, küçük taksitli krediler olduğuna, bu nedenle özel risklerle karşı karşıya olduğuna dikkat çekti: kiracılar, kiralarını peşin çekerek, zamanında geri ödenemeyen konut taksitli kredilere yol açıyor, Kiracılar tarafından kredilerin erken geri ödenmesi, faiz gelirinde bir azalmaya, kiracıların zayıf kişisel kredi durumlarına ve nitelikli kiracı eksikliğine yol açmıştır.
"İkili SPV tasarımı esasen risk izolasyonu içindir." Yukarıda belirtilen yatırım bankacıları, "ve şu anda ilgili ürünler de büyük ölçüde harici kredi geliştirmeye dayanıyor."
Guo Yonggang, sağlıklı ve iyi huylu operasyonlara sahip uzun vadeli kiralık dairelerin istikrarlı ve öngörülebilir nakit akışına sahip olduğuna ve menkul kıymetleştirme için yüksek kaliteli hedefler olduğuna dikkat çekti. Makul yapısal tasarım ve koruma önlemleri altında, uzun vadeli kiralık daire ABS'nin sabit gelirli yatırımcılar için önemli bir varlık tahsisi ürünü olması ve dolayısıyla geniş bir pazar alanına sahip olması beklenmektedir.
Guo Yonggangın görüşüne göre, kira konusundaki anlaşmazlık genellikle gelecekte uzun vadeli kiralık daireler için ABS ürünlerinin lansmanını, satışını veya diğer yönlerini etkilemeyecek veya yalnızca pazara yönelik olmayan ticari faaliyetlerin neden olduğu uzun vadeli işletme ve varlık kalitesi risklerini etkileyecektir. Daire ABS kiralamada olumsuz etkileri vardır.
Bilanço dışı bir finansman yöntemi olarak ABS'nin kaldıraç sınırlamasından muaf olduğunu belirtmekte fayda var ... Geçen yılın sonunda Ant Financial'ın iki mikrofinans şirketi ile birlikte çıkardığı tüketici finansmanı ABS'sinin ana gövde çok büyük olduğu sorgulandı. Dış kaldıraç oranı son derece yüksektir. Daha sonra, düzenleyici, küçük kredi şirketlerinin kaldıraç gereksinimlerini karşılamak için kaldıraç hesaplamak için bilanço içi ve bilanço dışı kombinasyonunu gerekli kıldı.
"Uzun dönemli kiralık daire işletmecileri, kira bedelini mikro kredilerle kredilerden temin etmekte, kalan 9 aylık kira ise ev sahibine ödenen 3 aylık kira düşüldükten sonra kendileri tarafından kullanılabilmekte, havuzda kalan varlıkların kalan anaparası VDMK yöntemi ile tekrar elde edilebilmektedir. (Genellikle 9-10 ay), bu nedenle işletme kurumlarının fonlardan yararlanma olasılığı var. "Guo Yonggang, Caijing muhabirine söyledi.
Şu anda uzun vadeli kiralık daire işletmecileri için fon kullanımı konusunda net bir kısıtlama ve kaldıraç üzerinde herhangi bir kısıtlama yoktur. Bu nedenle, uzun vadeli sürdürülebilir kalkınma, iyi bir kiralama piyasası düzenine ve sağlam bir düzenleyici sistem ortamına dayanmalıdır.
Hu Jinghui, Caijing'den bir muhabire, "Finansal ürünlerin ve sermayenin kiralama piyasasına girişi, endüstrinin gelişimini teşvik etmede belirli bir role sahiptir, ancak mevcut yerel konut menkul kıymetleştirme ürün sistemi ve yapısının daha da iyileştirilmesi gerekmektedir." Hu Jinghui, Caijing'den bir muhabire, yabancı sermaye piyasası GYO'larının ve diğer menkul kıymetleştirmenin olgunlaştığını söyledi. Ürünler çoğunlukla öz kaynaktır, yerel GYO'lar borçlu olarak ihraç edilmektedir. Anapara ve faizi geri ödemesi gerekmeyen hisse senedi ihraç modeliyle karşılaştırıldığında, bu ürünler sona erdiğinde anapara ve faiz baskısına sahip olacaklardır.
Günümüzde gayrimenkul şirketlerinin borsaların teşvik ettiği finansman ürünlerinden biri olan GYO'lar ve SPK'lar, ulusal ekonomi politikasının gereklerini karşılamakta ve ulusal ekonomik yapının dönüşümü ve sektör risklerinin kontrolüne yardımcı olmaktadır. Ancak, ihraç sürecinde, varlıkların kendilerinin sahipliği gibi konulara da dikkat etmeliyiz.
Varlığa yönelik ana konut kiralama kuruluşlarının ağırlıklı olarak konut işletmeleri olduğunu ve SPK ve benzeri GYO'ları seçebildiğini, ilki listelenemediğini ve bilanço içi borç oranını azaltamadığını, ikincisinin ise bilanço içi kaldıraç oranını artıramadığını belirtmek gerekir. Ancak vergi yükü ağırdır, ancak konut kiralama GYO'ları, arsa katma değeri vergisinin gecikmeli ödemesinden / indiriminden yararlanabilir.
Düzenleyici yeni formatlar
Gayrimenkul geliştirme ve alım satımına yönelik geleneksel finansal ürünlerle karşılaştırıldığında, kira finansmanı daha karmaşık değildir. Ancak uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin iflası, emlak şirketlerinin iflasından daha büyük bir etkiye sahiptir ve iflas tasfiyesi daha karmaşıktır.
Xu Hao, Caijing muhabirine, iflas halindeki sıradan emlak şirketlerinden farklı olarak, aracı kurumların iflasının evleri elden çıkarma hakkına sahip olmadığından, fon verenin ve diğer tarafların çıkarlarını korumak için bir gayrimenkul satışı olduğunu söyledi. Dingjia'nın küçük ölçeği nedeniyle, dahil olan çok sayıda kullanıcı yoktur ve üçüncü şahıs kiralama taksit acentesi, kiracıların kaybını dibi karşılayacak şekilde üstlenir. Bununla birlikte, üçüncü şahıs kredi platformlarının ve ev sahiplerinin çıkarları daha iyi korunamaz.
Emlak piyasasının gelişimi nispeten olgunlaşmıştır.Gayrimenkul işletmelerinin finansmanı ve kişisel ev satın alma kredileriyle ilgili olarak, düzenleyici kurumların yönetimi düzenleyen ilgili politikaları vardır. Gayrimenkul kiralama piyasasının denetimi halen devam etmektedir.
"Konut gayrimenkullerinin doğal olarak finansal özellikleri vardır ve çevresindeki endüstriler Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri gibi olgun sermaye piyasalarında yer alır ve katı nitelik kısıtlamaları vardır." Finans sektöründen bir kişi, "İlgili düzenleyici kurumlar veya sektör özdenetim kuruluşlarının bu tür konut aracılarıyla uğraşması gerekir. Mali hizmetlere dahil olan kurumlar, nitelikler ve sermaye yönetimine ilişkin şartları düzenler, denetler ve ortaya koyar. "
Uzun vadeli kiralık dairelerin düzensiz gelişiminin ve kiralık ipotek iş modelinin risklerinin ilgili departmanların ilgisini çektiğine dair çeşitli işaretler var. Şu anda, Pekin, Shenzhen, Xi'an ve diğer pek çok yerdeki hükümetler, ipotek kiralamak ve kira artışlarını kısıtlamak gibi sorunlara yanıt olarak risk uyarıları veya ilgili düzenlemeler yayınladı.
Pekin Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu, Freedom, Xiangyu ve Eggshell Apartments gibi büyük konut kiralama şirketlerinin müdürleriyle yoğun bir şekilde görüşmek için kısa süre önce Belediye Bankacılığı Düzenleme Bürosu ve diğer departmanlarla güçlerini birleştirdi ve konut kiralama şirketlerinin, evleri ele geçirmek için şiddetli rekabetten fon elde etmek için banka kredileri ve diğer finansman kanallarını kullanmamalarını açıkça istedi. kaynak.
Shenzhen İnternet Finans Derneği, Kredi yeterliliği incelemesini ve risk yönetimini güçlendirmek için Karşılıklı Finans platformunu çağırmaktadır. Yasaları ve düzenlemeleri ihlal eden aracı hizmet sağlayıcılarla benzer "kira kredisi" ticari işbirliği yapmak kesinlikle yasaktır ve finansal tüketicilerin risk algılamalarıyla tutarsız hizmetleri kabul etmeleri için kamuoyuna açıklanmamalı ve yanıltılmamalıdır. .
Xi'an Konut Güvenliği ve Konut İdaresi, imzalanan konut kiralama sözleşmesinin konut kiralama kira kredilerini içermemesi gerektiğine dair bir bildirim yayınladı.
Yukarıda belirtilen politika gerekliliklerinden yola çıkarak, ilgili departmanlar ipotek kiralama ve uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin sermaye akışını kontrol edebilir. Uzun süreli kiralık daire + kira taksitli iş modelinin yeniden düzenlenmesi gerekiyor.
Hu Jinghui, Caijing muhabirine, emlak işlemlerinde, ilgili politikaların açıkça aracıların evin maliyetine dokunmamasını gerektirdiğini ve ilgili işlemlerin tümünün üçüncü şahıs fon gözetim hesapları oluşturduğunu ve fonların aracı tarafından yatırılmadığını söyledi.
Hu Jinghui'nin görüşüne göre, konut satışları için özel hesap fonlarının denetimi ile karşılaştırıldığında, ev kiralamanın fonlar üzerinde özel bir hesap kısıtlaması yoktur, bu da kiralama piyasasında sınırlı denetimin uygulanmasının zor olmasının nedenlerinden biridir; ancak konut satışları örneğini izlerseniz ve özel hesap kısıtlamaları uygularsanız Sonuç olarak, aracı kurumlar endüstrinin gelişimiyle uyumlu olmayan cevap için ev sahibinden geri dönüş talep etmekte, bu nedenle fon denetim kurallarının çeşitli departmanlar tarafından müzakere edilmesi ve formüle edilmesi gerekmektedir.
(Bu makale ilk olarak 3 Eylül 2018'de Caijing Magazine'de yayınlandı)
