Politika "ağı kapatır" rüya uyanır, başka bir emlak piyasası "fırtınası" sessizce alçalır
Yazar Zhou Songtao
Kaynak | Baş Mali Gözlemci
Birinci ve ikinci kademe şehirlerde gelişen emlak piyasası fiyat kısıtlamalarından kaynaklanıyorsa Fiyat ters çevirme , Üçüncü ve dördüncü satırlar için en büyük motivasyon Sundurma reformunun parasal yeniden yerleşim .
Ama daha dün, üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasasının "güç makinesi" "arıza" sesini duydu. Ayrıca daha fazla işaret, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe konut piyasalarında gevşek politikaları olan şehirlerin de "ağların azaltılması" nı artırmaya başladığını gösteriyor.
Emlak piyasasının "güç makinesi" yavaşlamalı
25 Haziran'da ünlü bir finans kralı şunları söyledi: PSL (Ek Mortgage Kredisi) onayı çeşitli yerlerde askıya alındı ve Çin Kalkınma Bankası'nın merkez ofisi yeni politikayı bekleyerek geri dönüştürülecek.
Bu ağır bir haber, bazı Weibo netizenleri dedi ki, Bu, hangar reformunun tamamen durdurulduğu anlamına gelir. Daha sonra, sundurma reformları için tek beden herkese uyar dedikodusu internette yayıldı ve tek taşla dalgaları kıpırdattı.
Öyleyse neden PSL onayının askıya alınması gişe rekorları kıran bir "bomba" haline geldi?
Çünkü bu PSL (tam adı Mortgage Ek Kredisi), hangar reformu için para kazanma fonlarının ana kaynağıdır. Sözleşmeye göre, yerel yönetimden atılan reformlardan para kazanmaya yönelik dört ana fon kaynağı vardır:
Birincisi, esas olarak merkezi ve yerel yönetimleri içeren mali ödenek. Merkezi mali ödenek, kentsel uygun fiyatlı konut projelerinin merkezi sübvansiyonu için özel fonlara dahil edilmiştir. Bu tür fonlar küçük bir kısmı oluşturmaktadır ve yerel mali ödenekler yerel konut güvenlik harcamalarına dahil edilmiştir.
İkincisi, politika bankası kredileridir, yani Çin Kalkınma Bankası ve Tarımsal Kalkınma Bankası'ndan atılan reform için özel krediler. Merkez bankası PSL, yaklaşık% 80'ini oluşturan bu tür özel kredilerin önemli bir kaynağıdır.
Üçüncüsü ticari kredilerdir.
Dördüncüsü, yerel yönetimler, ambar reformu için özel tahviller gibi tahviller çıkarır.
Şunu bilmelisiniz ki, hangar reformu olursa, yıkım olur, yıkım olursa tazminat gerekir. Ancak geçmişten farklıdır Son yıllarda, hangarın reformunu hızlandırmak ve aynı zamanda stok eritme sorununu çözmek için, sundurma reformu sürecinde parasal yeniden yerleşim oranı artmaktadır. Basit bir anlayış, yıkılan hanelere, piyasadan ticari evler satın almaları için doğrudan nakit para vermektir.
Yukarıdaki dört kanalın fonları bunun için hazırlanmıştır.
Bunun ne tür sonuçları olacağını herkes bilir. Yani, emlak piyasasına büyük fonlar akacak ve bu da yerel konut fiyatlarını yükseltmeye devam edecek. . Birçok yıkım "nouveau riche" nin aynı zamanda evleri incelemek ve satın almak için gayrimenkulün içine yığıldığı bir sahne hayal edin.
Elbette yeni bir evin fiyatına tazminatın yetmeyebileceği yerler var ama yolu yok Hayatta kalmak için bir evin olması gerekiyor, bir ev satın almak için biraz daha kendini havuza koyabilirsin. Ve emlak geliştiricileri de fiyatları artırmaya devam etme fırsatını buldular.
Genellikle garip bulduğumuz şey bu " Neden bu üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerin ekonomisi zayıf ve geliri zayıf, ancak konut fiyatları yükselmeye devam ediyor nedeni.
Öyleyse, hangar reformunun paraya dönüştürülmesi yoluyla emlak piyasasına ne kadar para aktı?
Tianfeng Securities araştırma raporuna göre, Yalnızca 2016 yılında, hangar reformuna yapılan toplam yatırım 1,48 trilyon yuan'a ulaştı. Çin Kalkınma Bankası, sundurma reformu için 972.5 milyar yuan özel kredi çıkardı (toplamın% 66'sı) ve Tarımsal Kalkınma Bankası'nın sundurma reformu için özel kredilerin tahmini değeri 300 milyar yuan idi (yaklaşık% 20) Geri kalanı, yerel finansman düzenlemelerinden ve ticari bankalardan gelen destek kredilerinden geldi.
Ve bu fonun ölçeği hala yıldan yıla genişliyor.
Sundurma reformunun mevcut para kazanma yeniden yerleşim oranı genellikle % 50 ~% 60 Bazı şehirler ve ilçeler ulaştı 100% !
Sundurma reformunun para kazandıran yeniden yerleşim oranı (yalnızca bazı alanlar durdurulur)
Gayrimenkule akan bu kadar çok sermaye ile yerel emlak piyasasının yükselemeyeceğini hayal edin. Bu nedenle, bazı insanlar üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasasının "güç motoru" olarak "ahır reformunun parasal yeniden yerleşimi" olarak adlandırmaktadır.
Ancak, şu anda bu "güç makinesi" ile ilgili bir sorun var. Çin Kalkınma Bankası, "barakadaki kredi reformunun" herkese uyan tek bir beden "için askıya alınacağı" açıklamasını kamuoyuna reddetmesine rağmen, İnkar edilmeyen şey, akma reform kredilerinin incelenmesi ve onaylanmasının daha sıkı olacağıdır.
Şu anda, yetkili medyadan, dahili Son zamanlarda, kredi beyaz listesini yeniden organize ediyor, iş riski yönetimini güçlendiriyor ve temel olarak yeni kulübe reform projelerinin onayını askıya alıyor. , Sadece halihazırda ödünç vermekte olan stok kalemleri yine de normal şekilde çıkarılacaktır.
ve Geçtiğimiz yıl ile karşılaştırıldığında, hangar yenileme projeleri çoğunlukla fiziksel yeniden yerleşime dayalıdır (Geçmişte, baraka reformundan para kazanmak temel dayanaktı).
Diğer bir deyişle, üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasalarının "güç makinesi" yavaşlayacak ve daha önce birikmiş olan baloncuklar da düşecektir.
Başlangıçta gevşek olan politika kademeli olarak "ağı kapatır"
Diğer bir endişe alanı da, daha önce emlak piyasasında daha hoşgörülü politikalar uygulayan şehirlerin giderek sıkılaşması ve daha önce sıkı bir şekilde uygulananların daha katı hale gelmesidir.
Birkaç tipik şehir var. İlki Xi'an.
Geçen yıl ve bu yılın ilk yarısında, Xi'an'ın emlak piyasası politikasının aşırı derecede gevşek olduğunu ve yerleşmek adına yetenekleri "ünlüler" olmak için işe almanın emlak piyasasını yok etmek anlamına gelmediğini bilmeliyiz.
Ancak, kısa bir süre önce Xi'an, şehir için iki yeni politika başlattı:
Biri, İşletmelere, kurumlara ve diğer kurumlara ev satmak yasaktır. iki, "Sadece ihtiyaç duyulan grubu" yeniden tanımlar.
Birincisi, bir şirketin adını grup gayrimenkul spekülasyonu yapmak için kullanan spekülatörleri ortadan kaldırmak için iyi anlaşılmıştır. İkincisi, "sadece ihtiyaç duyulan grupları" yeniden tanımlamak ne anlama geliyor?
Xian'ın emlak geliştiricilerinin Piyango listelerinin en az% 50'sini sağlayın ve katı ihtiyaçları karşılamaya öncelik verin. Ve bu "sadece ihtiyaç grupları" şunları içerir:
1. Yerleşik aileler hem eşleri hem de reşit olmayan çocuklarını, boşanmış (dul) babayı (anne) ve reşit olmayan çocuklarını, Evlenmemiş veya 3 yıldan az boşanmış bekarları kapsamaz;
2. Kayıtlı ev alıcıları ve onların aile üyeleri, şehirde kendi mülkiyet haklarına sahip evleri ve 1 Ocak 2017'den bu yana konut devir kayıtları bulunmamaktadır.
3. Ev satın almak için kayıtlı aile üyeleri Xi'an'ın konut satın alma kısıtlama politikasına uymaktadır.
Gördüğünüz gibi, Xianın sadece ihtiyaç duyulan gruplar tanımı son derece katıdır ve aynı zamanda tek doğan köpekleri de bastırmıştır. Çünkü evli olmayanlar ve 3 yıldan az boşanmışlar katı ihtiyaçlar grubu kapsamına alınmamaktadır.
Haha ama bir ev almadan nasıl evleniyorsun? Kayınvalidenin ne düşüneceğini bilmiyorum.
Başka bir şehir olan Changsha da bu kentsel bölgedeki emlak piyasası düzenlemesini yükseltti.
Changsha Belediye Hükümeti tarafından dün yayınlanan "Emlak Piyasası Düzenlemesinin Daha Fazla Güçlendirilmesine İlişkin Bildirim" e göre Kısıtlı alanlardaki işletmelerin ticari konut alımını askıya almaları Satın alınan ticari konutlar için devirden önce 5 yıl gayrimenkul belgesi alınması gerekmektedir. Boşanmadan sonra taraflardan biri 2 yıl içinde ticari konut satın alırsa, çiftin sahip olduğu konut sayısı, boşanmadan önce ailedeki toplam daire sayısına göre hesaplanacaktır.
Bugün Hangzhou Şehri de benzer yeni düzenlemeler getirdi ve evlerin işletmelere, kurumlara ve diğer kurumlara satışının konut satın alma sınırları dahilinde askıya alınmasını zorunlu kıldı.
Ama aslında bu eğilim çoktan ortaya çıktı. Bir önceki makalede "Emlak piyasası düzenlemesinin odağı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere kayıyor, hangi sinyal yayınlandı? "Yazısında, Yichang Şehrinin Haziran ayı başlarında emlak piyasasını sıkı bir şekilde kontrol etmeye başladığı belirtilmişti. CCTV News bunu şu şekilde yorumladı: Üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde emlak piyasasının aşırı ısınmaya başlamasıyla, düzenleme çubuğu aşağı doğru hareket etti.
Bu yerlerdeki politikalar artık hoşgörülü olmadığında, spekülatif atmosfer kesinlikle dışarı çıkacaktır.
Hâlâ rüyada olanlar uyanmalı
Barınma reformunun paraya çevrilmesi ve emlak spekülasyonundan gelen sıcak para akışı, artan yerel konut fiyatlarını etkileyen önemli faktörlerdir.
Bunlar arasında, para kazanmanın yeniden yerleşiminin getirdiği fon girişi en büyüğüdür ve etkisi daha da büyükken, spekülatif sıcak para girişi sadece "rüzgardan gelen yangın borçlanmasıdır". Rüzgar durduğunda, bu küçük yangınlar kolayca söndürülecektir.
Maalesef politika çok hızlı değişti.Birçok kişinin erken dönemde üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde emlak spekülasyon ekibine katılmış olması gerektiğine inanıyorum ve hala zengin olmayı hayal ediyorlar. Bununla birlikte, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki emlak piyasası, birinci kademe şehirlerle nasıl karşılaştırılabilir? Mali destek yok!
Sundurma reformunun gelir getirmesinin etkisini bir yana bırakırsak, aslında ülkemizdeki ticari konut satış alanının 2016 yılının ilk çeyreğinden itibaren azalması gerekirdi.
2017 yılının ilk çeyreğinde, Sundurma reformunun paraya çevrilmesinin etkisi altında, ticari konut satış alanının büyüme oranı, bir önceki yıla göre en az 27,2 puan oldu. (Ticari konut satış alanının kümülatif yıllık büyüme oranı sadece% -8,2, açıklanan toplam satış büyüme oranı% 19,5 oldu). Ve bu boşluk sadece parasal uzlaşmada birikmiş bir balon değil mi?
Dedik ki, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde çok miktarda gayrimenkul edinmiş insanlar çabuk uyanmalı mı?
