"Yang Bin'in Emlak Finansmanı Sınıfı" Singapur'da GYO'ları listelediğim günler
" yazar hakkında
Xigang Capital'in kurucusu Daju Investment'ın kurucusu Yang Bin, Singapur'un ana yönetim kurulunda listelenen bir şirket olan DASIN RETAIL TRUST'ın CEO'su ve Fosun Group Energy'nin Başkan Yardımcısı ve Finans Direktörü olarak görev yaptı.
Birkaç yıl yurtdışında çalışmış ve yaşamış, mevcut gayrimenkul fonları, GYO'lar, gayrimenkul menkul kıymetleştirme ticari gayrimenkul, finans, medya, enerji ve diğer endüstriyel birleşme ve devralmalar ve öz sermaye yatırımı alanlarına aşina olmuş ve yurt içi ve yurt dışında birçok halka arz, birleşme ve satın alma ve öz sermaye yatırımlarına liderlik etmiştir. Özellikle, kırmızı çip yapısı aracılığıyla yerel ticari gayrimenkulleri yönetti ve 2017'de Singapur Ana Yönetim Kurulu'nda ticari bir gayrimenkul vakıf fonunu başarıyla listeledi ve CEO olarak görev yaptı. Şu anda Şangay'da, mevcut gayrimenkul yenileme fonları, gayrimenkul menkul kıymetleştirme, varlık yönetimi ve denizaşırı GYO'larda listelenen yatırım bankacılığı işlerine odaklanmaktadır.
" Sütun vurguları
Yerli ve yabancı GYO'ların, fon yönetimi, ticari gayrimenkul, envanter yenileme ve dönüştürme varlık yönetimi, aktif yatırım ve birleşme ve satın almalar, gayrimenkul menkul kıymetleştirme yatırım bankacılığı işi ve danışmanlığının gelişim yönü ve eğilimine yazarın kendi deneyimi, tecrübesi ve uygulamadaki tecrübesi ile birlikte dikkat etmek, Sorunları analiz edin, kazançları ve kayıpları özetleyin, görüşleri ve konumları netleştirin, geleceği dört gözle bekleyin ve sektörün ve pazarın sağlıklı gelişimini desteklemek için endüstri ile fikir alışverişinde bulunmayı umuyoruz.
" Editörün önerisi
Bazı insanlar, son yirmi yılda Çin'in gayrimenkullerinin iki dönem yaşadığını söylüyor: 1998'den 2007'ye, yatırım ve satışların hızlı bir büyüme halinde olduğu "altın çağ"; 2008'den 2017'ye kadar, endüstrinin giriş engelleri azaldı ve rekabet daha yoğun hale geldi. , Kârların düştüğü "Gümüş Çağı", önümüzdeki on yıl muhtemelen "Altın Çağ" olacak, "düşük ömürlü gayrimenkulü yüksek ömürlü finansal ürünlere dönüştürme", gerçek finansal sermaye ile endüstriyel sermayenin bütünleşmesidir.
Endüstri kar modelleri ve yetenekleri perspektifinden ayrılırsa, arazi edinme, ev inşa etme ve ev satma şeklindeki geleneksel üretim ve satış modeli, temelde son yirmi yılda para kazanmak için kullanılmıştır.Bu basit ve kaba ancak para kazanmanın etkisi çok açıktır. Bir zamanlar, Çin'in Forbes Servet Listesi, temelde emlak geliştiricilerinin sıralama listesiydi. Son yirmi yıl temelde bir "altın çağ" olmuştur. On yıllık altın on yıllık gümüş diye bir şey yoktur ve Çin her zaman gayrimenkul yatırımıyla temsil edilmiştir. Ekonomiyi çekiyor.
Önümüzdeki on yıl gerçekten de biraz farklı olacak. Gayrimenkul, geleneksel bir üretim ve pazarlama modelinden finansal derinleşme modeline ve bir geliştiriciden bir gayrimenkul işine doğru değişiyor. Kârlılık son yirmi yıldan daha düşük olacak ve endüstri + finans ana endüstri modelidir. , "Yaldızlı Çağ" geleceği yerinde bir şekilde özetliyor. GYO'lar, "Altın Çağ" boyunca seyahat etmenin en önemli finansal araç ve yöntemlerinden biridir.
Aşağıda, keyfini çıkarın:
GYO'larla ilgili birçok makale var, her türlü içgörü var, ancak biraz pişmanlık, çoğu teori ve araştırmaya taraftar ve denizaşırı standart GYO'ların gerçek deneyimi ve deneyimi çok fazla değil. Tabii ki, bunun Çin'de hala standart olarak listelenen GYO'ların bulunmaması gerçeğiyle bir ilgisi var. Burada, bir GYO'ların halka arz sürecini ve kişisel deneyim ve pratik operasyon açısından listeledikten sonra GYO'ların yönetişimini nasıl etkin bir şekilde tamamlayacağımı konuşmaya hazırım.Umarım bu alanı önemseyen arkadaşlara biraz faydalı ilham verebilir. Keşfetmek.
Yuexiu GYO'larının 2005 yılında Hong Kong'da listelenmesinden bu yana Çin, sermaye piyasasını, özellikle de Şangay ve Shenzhen Menkul Kıymetler Borsalarını, uluslararası standart GYO'ların listeleme ve ticaretini açmak için keşfetmeyi ve istekli olmayı bırakmadı.
Yurtiçi açık piyasa şu an için GYO'ları tam anlamıyla uygulayamadığı için, yurt dışı ihraç seçeneği bir seçenektir. Daha olumlu bakıldığında, Çin'in nihayet gerçek GYO'ları başlatması için faydalı deneyimler biriktirecek.
Küresel bir bakış açısıyla, ABD GYO'ları ilk gelişen ve pazar en büyüğü oldu. Asya'da, Japonya dışında, Singapur, listelenen GYO sayısı ve piyasa değeri açısından ilk sırada yer almaktadır.Temmuz 2017 itibariyle, 44 GYO / işletme tröstü bulunmaktadır.
Bir buçuk yılımı aldı ve sonunda Ocak 2017'de bir Singapur Ana Yönetim Kurulu Emlak Vakfı'nın halka arzını başarıyla tamamladım, bu nedenle bu makale Singapur halka arzına odaklanıyor.
GYO'ların listesi, olağan halka arzdan farklıdır. Listelemenin ana gövdesi, bir bütün olarak destekleyici şirketten ziyade belirli bir varlık paketidir. Bu nedenle, yararlanıcının genel işletme durumu, varlık ölçeği, kurumsal kredi, tarihi sorunlar, potansiyel riskler, vb. Listelenen varlıklarla karşılaştırılabilir. Etkili izolasyon derecesi. Singapur GYO'larının avantajları şunlardır:
-
Piyasa mükemmel, sistem standartlaştırılmış ve GYO'ları tanıyan ve tanıyan çok sayıda yatırımcı var;
-
GYO düzeyinde vergi ödemeye gerek yoktur, yani GYO'lara dağıtılan temettüler gelir vergisine tabi değildir; GYO'lara gayrimenkul transferleri% 3 damga vergisinden muaftır; yerleşik olmayan kurumsal birlik sahipleri Singapur stopaj vergisi indiriminden yararlanır ( % 20 ila% 10 arası);
-
Listelenen GYO varlıkları için, Singapur son üç yıl için mali verileri zorunlu kılmaz, yalnızca Proforma verileri sağlayın;
-
Listelenen GYO varlıkları için, Singapur mülkiyet haklarının devrinin tamamlanmasını gerektirmez.Ayrıca, satış öncesi sertifika gibi devrin gelecekte tamamlanabileceğine dair kanıt sağlamak da mümkündür;
-
GYO'lar vergilendirilebilir gelirin en az% 90'ını ortaklara dağıtır;
-
Yurtdışı yabancı para finansmanı birden fazla amaca hizmet edebilir, sadece RMB kur değer kaybı riskinden kaçınmakla kalmaz, aynı zamanda varlıkların bir kısmı yurtdışı yatırım için de kullanılabilir.
-
Singapurun bankacılık sistemi GYO'lara aşinadır. Listelenen GYO'lar uluslararası sendikalardan yerel sendikalara göre daha düşük faiz oranlarıyla krediler alabilir ve bu da toplam sermaye maliyetini düşürebilir.
-
Bazı varlıklar yurt dışına tahsis edilmiştir ve şirket, yönetimi iyileştirmek için uluslararası standartlara uygundur.
1.
Yurtdışı listeleme yolu
Singapur GYO'ları kırmızı çip yapısını listeledi
Singapur'da GYO'ları yayınlamak için ilk adım, yurtdışına ihraç edilecek varlıklar için bir kırmızı çip yapısı oluşturmaktır. Yurtdışında bir aile tröstü şeklinde giden varlıkları tutmak, organizatörün ciddiye alması gereken bir seçenektir. Aile güveni kurmanın önemine bir göz atalım:
Varlıkları, müdürün isteklerine göre makul bir şekilde tahsis edin. Çoğu durumda, yerleşimcinin yararlanıcının mirası ve mülkünü kullanması için özel gereksinimleri vardır.Temel mülkünü bir güven anlaşması yoluyla yönetmek en iyi seçimdir. Aslında, hukuka aykırı olmadığı sürece, yerleşimci, aile güveni aracılığıyla mülkünü istediği şekilde dağıtabilir.
Aile güven varlıklarını koruyun. Trustor, emanet varlıklarını genellikle belirli bölgelere (Singapur gibi) yerleştirdiğinden ve bu belirli bölgeler genellikle iyi bir yasal sisteme ve müşteri bilgilerinin gizliliği ilkesine sahip olduğundan, yerel ülkede aile mallarına el konulması veya zorunlu kamulaştırma tehlikesini önleyebilir.
Miras için vergi teşvikleri alın. Belirli ülke ve bölgelerin gelir vergisi kanunlarına göre, uygun şekilde tasarlanmış bir aile vakfı, belirli bir miktar miras vergisi veya gelir vergisini azaltabilir ve aile servetini büyük ölçüde koruyabilir.
Singapur, mülk sahiplerinin güvenliğini ve mahremiyetini tamamen koruyan aile tröstleri için eksiksiz yasalara ve sistemlere sahiptir.
Aile güven yapısı
Mütevelli Mütevelli, genellikle bölgesel (özel) bir banka tarafından tutulur.Uzmanlıkları ve tasarımları sayesinde, mülkün mahremiyetini, muhafazasını ve takdirini korumak için güvenli ve standartlaştırılmış varlık yönetimi gerçekleştirebilirler.
Aile tröstü altında SPV holding şirketi kurulur Bu SPV sponsorun genel değerlendirmesine bağlı olarak Cayman, BVI veya Singapur'da kurulabilir. SPV'yi kurmanın önemi:
Orijinal paydaştan (yani sponsor) iflas izolasyonunu sağlamak için GYO varlık paketini alın (sponsor iflas etse bile, güven birimi yatırımcısı Unitholder'ın varlıklardaki öz sermayesini etkilemeyecektir);
Sponsor varlıkları SPV'ye satar ve SPV bir güven birimi yayınlama yetkisine sahiptir.
Proje sahiplerinin denizaşırı GYO listelemesini uygulayabilmeleri için aşağıdaki konuları dikkatlice düşünmeleri gerekir:
Denizaşırı varlık tahsisi için yumurtaları farklı sepetlere koymak, coğrafi anlamda varlıkların aşırı yoğunlaşması riskini büyük ölçüde azaltacaktır;
Vakıf, listelenen varlık paketini sponsor şirketten bir bütün olarak izole edebilir Piyasa veya işletme riskleri oluştuğunda, listelenen GYO'lar dahil olmayacak ve güven sahiplerinin hakları ve menfaatleri etkilenmeyecektir ve bunun tersi de geçerlidir.
Düşük ömürlü ticari gayrimenkul gerçekleştirilebilir ve daha fazla ve daha kaliteli varlıklar elde etmek için finansman kullanılabilir;
Destekleyiciler, tamamen sahip olunan bir GYO yönetim şirketi aracılığıyla varlıklar ve fon yönetim ücretleri şeklinde yeni iş geliri elde edebilirler.
Listelenen varlık değerlendirmesinin kredi artırımı temelinde, yurtdışı banka kredilerinin düşük faiz oranı kaldıraçlı finansmanı birleştirmek için kullanılır, sponsor bu şekilde borç seviyesini ve faiz yükünü azaltabilir.
2.
Giden varlıklar
Yukarıda bahsedilen denizaşırı listeleme yapısı ve yaklaşımında, profesyonel avukatlar ve bankalar sadece yurtdışında standart uygulamaları takip etmekle görevlendirilmelidir.Çok fazla yasal ve politik engel yoktur.Zor ve zorlu konular hala ülkede bulunmaktadır. Bunlar arasında, yapılacak ilk şey ve en zor politika, varlıkların nasıl ihraç edileceğidir; bu, varlıkların yeniden düzenlenmesini ve ilgili yapının mülkiyetini ve ayarlamasını gerektirir.
Yerli gayrimenkul şirketlerinde öz sermayenin yabancı sermaye ile iktisabı
Kırmızı çipli yapı tasarımının özü, yurt dışı sermaye sahibinin kimliğidir.Yerli şirketlerin, teşebbüslerin veya gerçek kişilerin, yurt dışında kurulmuş veya kontrol edilen şirketler adına kendileriyle ilişkili yerli şirketleri birleştirip devralmalarından kaçınılması gerekir.Bu durum Ticaret Bakanlığının onayını gerektirir (10 Hayır), zorluk tahmin edilebilir.
Bu nedenle yurt dışı sahiplerinin yurt dışı statüsü olması ve yurt içi birleşen şirketin hissedar listesinde isimlerinin yer almaması gerekmektedir. Gerçek operasyonda, bu düzenlemeleri yasal olarak aşmanın bazı profesyonel yöntemleri ve yolları vardır ve çemberdeki herkes nettir, bu yüzden burada fazla konuşmayacağım.
Yurtdışı GYO'lara enjekte edilecek her bir varlık, bağımsız olarak bir tüzel kişilik şirkete enjekte edilir veya asıl tüzel kişilik şirket altındaki diğer varlıklar, yalnızca GYO ihraç etmek için kullanılabilecek varlıklar bırakılarak elden çıkarılır.
Yurt dışı sermaye birleşmeleri ve yurt içi gayrimenkul şirketlerinin satın almaları için yollar
Bu model, doğrudan bir varlık edinimi değil, yurt dışındaki bir "Singapore X Pte. Ltd" şirketinin tamamına sahip olduğu yerli "holding şirketi X" hissesinin satın alınmasıdır. Bunun avantajları şunlardır:
Varlık transferiyle ilgili vergi yükünden kaçının;
Yurtiçi gayrimenkul varlıklarının yabancı sermaye tarafından doğrudan iktisabına dahil olabilecek politika kısıtlamalarından kaçınmak.
Onay sistemi
Uygulamada mümkün olduğu kadar ilgili hisse senedi alımlarının tutarı 300 milyon ABD doları içerisinde kontrol edilmelidir.Yabancı yatırımcılar, yerli emlak şirketinin bulunduğu il ticaret departmanına başvurmalıdır.Onay, il düzeyinde kontrol edilerek onaylanacaktır. Nispeten basit ve kontrol edilebilir.
Yabancı sermayeli bir yerli gayrimenkul işletmesi satın alırken, yabancı bir gayrimenkul teşebbüsünün kuruluşunu değiştirmek için yerel ticaret departmanının onayını aldıktan sonra Ticaret Bakanlığının önce yabancı yatırım birleşme ve devralma kayıtlarını tamamlaması ve ardından döviz kaydı için başvuruda bulunması gerekmektedir.Aksi takdirde yabancı yatırımcılar, sermaye birleşme ve devralmaları için ödeme yapma imkânı elde edemeyeceklerdir. .
Gayrimenkul şirketlerinin yurt dışı sermaye birleşmeleri ve devralmaları için onay prosedürleri
Yukarıdaki resimde sponsor, birleşme değerlendirmesinin ödeme zamanına ve düğümüne özellikle dikkat etmelidir.Bu sadece sıkı iç sisteme uymak için değil, aynı zamanda denizaşırı halka arz prosedürleri ile bağlantı ve işbirliği ile de ilgilidir.Çok önemlidir!
M&A bedel ödemesi
Yabancı yatırımcı, yabancı sermayeli teşebbüsün işletme ruhsatının verildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde özkaynaklarını devralan hissedara tam bedel ödeyecek olup, bu süre yasal bir süredir ve tarafların özerk olarak müzakere etmesine izin vermez. Diğer bir deyişle, yabancı sermaye birleşme ve devralmalarının bedeli için en uzun ödeme süresi, yerel ticaret departmanı tarafından onaylandığı tarihten itibaren 4 aydır.
Uzatılması gereken özel durumlar için, inceleme ve onay kuruluşunun onayından sonra, toplam bedelin% 60'ından fazlası yabancı sermayeli teşebbüsün işletme ruhsatının verildiği tarihten itibaren 6 ay içinde, bedelinin tamamı ise bir yıl içinde ödenir.
Yabancı yatırımcı nitelikleri
Döviz yönetimi departmanı, kasıtlı kaçakçılık, yalan beyanlar vb. Yoluyla mevzuata aykırı olarak kurulmuş yabancı sermayeli gayrimenkul şirketlerini tespit ettiğinde, yetkisiz geri dönüşleri ve yan gelirleri nedeniyle döviz kaçakçılığından sorumlu tutulacaklardır.
Yurtiçi gayrimenkul işletmelerinin yabancı sermaye birleşmeleri ve satın almaları aşağıdaki şartları karşılayacaktır:
Toplam yatırımı 3 milyon ABD Dolarından fazla olan (3 milyon ABD Doları dahil) yabancı sermayeli gayrimenkul girişimleri için kayıtlı sermaye, toplam yatırımın% 50'sinden az olmayacaktır. Toplam yatırımın 3 milyon ABD Dolarından az olması durumunda, kayıtlı sermayesi toplam yatırımın% 70'inden az olamaz.
Bir teminat mektubu sağlayın;
Çalışanları uygun şekilde düzenlemek;
Banka borçlarıyla ilgilenin;
Yabancı yatırımcıların kredi sertifikası
Kredi sertifikası, müşterinin fiili mevduat durumuna ilişkin banka tarafından düzenlenen bir belgedir.Noter tasdikinden veya tasdik işleminden geçme zorunluluğunu ortadan kaldırmak için inceleme ve onay yetkilisine açıklanması ve iletilmesi gerekir.
Varlık değerlendirmesi
Birleşme ve satın alma işlem fiyatının tespiti, varlık değerlendirme sonucuna göre yapılmalı, yani işlem görecek sermaye veya varlığın işlem öncesinde uluslararası kabul görmüş değerlendirme yöntemlerine göre değerlendirilmesi ve ardından bu fiyata göre fiili fiyat belirlenmeli ve varlık değerlendirme kuruluşu Seçim, birleşme taraflarının anlaşmasına veya onayına bağlıdır. Onay süreci söz konusu olduğunda, "Yabancı Yatırımcıların Yerli İşletmelerin Birleşmeleri ve Devralmalarına İlişkin Yönetmelik", kamuya ait varlıklar dışında, onay belgelerini sunarken varlık değerlendirme ihtiyacını ve bariz düşük fiyatlı transferlerin yasaklanmasını şart koşsa da, onay belgelerinin ibraz edilmesi gerekir. Devlete ait varlıkları içeren devlete ait varlık yönetimi departmanının belgeleri dışında, düzenlemeler, devlete ait varlıkları içermeyen devirlerde değerlendirme raporlarının sunulmasını gerektirmez.
Gerçek operasyonda SGX'in talebi üzerine iki kurumu işe aldık.Savills ve Colliers aynı anda net bugünkü değer yöntemi ve gelir yöntemine göre değerlendirilmiş ve ardından iki değerlendirme sonucu birleştirilerek buna göre işlenmiştir.
Geçici onay belgesi ve geçici işletme ruhsatı
Yani, yasaya uygun olarak onaylanmış yabancı sermayeli gayrimenkul girişimleri için yetkili ticaret departmanı ve sınai ve ticari idare departmanı önce bir yıllık "Yabancı Yatırım İşletme Onay Belgesi" ve "İşletme Ruhsatı" düzenleyecek ve "Devletin Arazi Kullanım Hakkı" alacaktır. Arazi kullanım belgesinin ardından, resmi "Yabancı Yatırım Teşebbüsleri Onay Belgesi" ve "İşletme Ruhsatı" yeniden düzenlenecektir. İşletme, belgenin bir yıllık geçerlilik süresi içinde arazi devir bedelini tam olarak ödeyip arazi kullanım hakkı belgesini aldıktan sonra işletme süresine uygun onay belgesinin yenilenmesi için başvurabilir.
Öz sermaye transferi için ele alınması gereken ilgili konular ayrıca şunları içerir:
Yerli emlak şirketlerinin varlık elden çıkarılması ve yeniden organize edilmesi;
Harici bir muhasebe firması, son üç yıl için yerli emlak şirketinin simüle edilmiş mali tablolarını yayınladı.
Bu tür karmaşık yasa ve yönetmelikler ile ilgili yönetmelik ve yöntemlere atıfta bulunulmasının nedeni, uygulamada, ilgili süreçlerin ve prosedürlerin profesyonel avukatlara dikkatlice ve titizlikle danışılması ve ilgili konuların kararlaştırılan süre içinde uygulanmasını sağlamak için ilgili zaman çizelgesine tam olarak uyulması gerektiğidir. İyi çözme ve bağlantı kurma, bu listeleme için çok önemli bir garantidir.
Yurtiçi gayrimenkul şirketlerinin yurtdışı sermaye edinimiyle ilgili temel yasa ve yönetmelikler:
2006 "Gayrimenkul Piyasasına Yabancı Yatırıma Erişim ve Yönetimin Düzenlenmesine İlişkin Görüşler" (Genelge 171)
Ticaret Bakanlığı tarafından 2010 yılında yayımlanan "Yabancı Yatırım Onay Makamının Yerinden Yönetimine İlişkin Hususlar Hakkında Duyuru"
"Yerli İşletmelerin Yabancı Yatırımcılar Tarafından Birleşme ve Devralmalarına İlişkin Yönetmelik" (Genelge 10)
"İnşaat Bakanlığı ve diğer altı bakanlığın gayrimenkul piyasasına yabancı sermayenin erişimini ve yönetimini düzenlemeye ilişkin görüşleri"
"Ticaret Bakanlığı ve Devlet Kambiyo İdaresinin Gayrimenkul Sektöründe Doğrudan Yabancı Yatırımın Onay ve Denetiminin Daha Fazla Güçlendirilmesi ve Düzenlenmesine İlişkin Bildirisi"
3.
Listeleme için başvur
Açık piyasada kote olmak ve işlem görmek için, borsa hükümlerine uygun olarak bir dizi karmaşık ve katı halka arz prosedürü tamamlanmalıdır.
Özetle: Belirli varlıkları listelemeyi planlayan girişimcilerin, yatırım bankaları ve avukatlar aracılığıyla SGX'e bir listeleme başvurusu ve prospektüs sunmaları ve kendilerini tam, doğru ve doğru bir şekilde tanıtmaları ve N turlarından geçmeleri (esas olarak SGX'in listeleme onay departmanı) gerekir. ) Soru ve yanıtlar, SGX'den listeleme onay mektubunu alın, ardından ön izahnameyi Singapur Para Otoritesine kaydedin, son izahnameyi yaklaşık iki hafta sonra Para Otoritesine (MAS) kaydedin, yatırımcı eğitimini / tanıtım gezisini başlatın, temel taşı belirleyin ve Kurumsal yatırımcılar halka satışa başladı ve nihayet piyasaya çıktı.
Bu sadece onay perspektifinden görülen bir süreçtir.Çin'den gelen sponsorlar için hala yapılması gereken çok sayıda ev işi vardır.Bunlardan en önemlisi iki unsurdur: biri Çin hükümetinin yetkili makamlarının onayı, diğeri yatırımcılar.
Genel olarak, ticari gayrimenkul mülkiyetinin yurtdışına devredilmesinin katı politika kısıtlamaları yoktur.Teorik olarak uygulanabilir ancak yine de sponsor ile varlığın bulunduğu yetkili makam arasında uzun vadeli etkileşim, iletişim ve güven gerektirir. Sponsorun iyi bir topluma sahip olması gerekir Ve ticari kredi ve ağızdan ağza, bu onay süresi ve zorluğuna açıkça yansıyacaktır.
4.
Yatırımcılar hakkında
Borsaya kayıtlı varlıkların iyi kalitesine ek olarak, ortakların da piyasa ve potansiyel yatırımcılar tarafından kolayca tanınabilmeleri için iyi bir piyasa itibarı ve imajına ve sektörde nispeten büyük bir etkiye sahip olması gerekir. Tabii ki, yatırım olasılığı ve fizibilitesi kısmen yatırımcıların Singapur sermaye piyasasını tanımasına ve potansiyel yatırımcıların kendi sermaye ölçeğine ve denizaşırı fonları dağıtma becerisine bağlıdır. Ayrıca borsaya kote varlıkları çok takdir eden, ancak sonuçta dahili onay süreci veya fonların ülkeden çıkamaması nedeniyle ön listeleme yatırımına katılamayan bazı yatırımcılarla da karşılaştım.
Ticari gayrimenkul sektörünü anlayan ve benzer yatırım deneyimine sahip yatırım kurumları bulmaya odaklanın;
Yurtdışı listeleme, denizaşırı yatırım kurumları ile temasa odaklanmalıdır.Liste, Singapur'da olmasına rağmen, Hong Kong'da bir Singapur menkul kıymetler hesabı açmak ve serbest fon akışı için uygun olduğundan, Hong Kong yatırım kurumları, özellikle Çin tarafından finanse edilen kurumlar, önemli potansiyel yatırımcılar;
Destekleyicilerle stratejik koordinasyon, piyasa etkisi ve temel yatırımcılar olarak büyük ölçekli kurumlarla büyük ölçekli kurumların madenciliğine odaklanmak;
Çin ekonomisi, pazarı ve ticari gayrimenkulleri hakkında tam bilgi sahibi olan ve kabul gören yatırım kurumlarıyla iletişime geçmeye odaklanın.
5.
Roadshow hakkında
Singapur'da halka açılmayı planlayan Çin tarafından finanse edilen bir şirket olarak, yeterli zamanınız ve enerjiniz yok ve temelde uluslararası pazarı ve denizaşırı yatırımcıları eğitmek zordur. Tıpkı bazı temel sorunlardan bahsetmemek yerine, uyuyormuş gibi davranan bir kişiyi uyandırmanın zor olması gibi. Örneğin, diğer taraf Çin ekonomisinin zor bir iniş olmayacağına, Çin'in ticari gayrimenkulünün e-ticaret tarafından öldürülmediğine, varlıkların bulunduğu ekonominin parlak bir geleceği olduğuna, kişi başına düşen yerel tüketimin ulusal ortalamanın üzerinde olduğuna vb. İnansın. Dışişleri Bakanlığı ve Ticaret Bakanlığı işlerini insanlar yapamaz. Ayrıca, Dışişleri Bakanlığı ve Ticaret Bakanlığı bile temelde Çin'i anlamayan denizaşırı yatırımcıları ikna edemiyor ve eğitemiyor.
Gerçek son yatırım genellikle ilk görüşte aşktır. Onu arıyorsunuz ve o sizi arıyor. İnsanlar onu binlerce Baidu arıyor ve aniden geriye bakarken diğer kişi loş ışıkta. Bu en iyisi hissediyor. Yatırım kurumlarının yatırım planlarında ve varlık tahsis planlarında, GYO'lar etkileyici bir şekilde listelenir (tabii ki o zaman, genellikle ancak daha sonra bilmeyebilirsiniz) Yatırım kurumları da varlıklarınız iyi ve ekibiniz profesyonel olduğu sürece GYO'ları çok iyi anlar ve tanır. Çok fazla konuşma gerektiriyor.
Daha fazla roadshow var ve altıncı his yeteneği büyük ölçüde geliştirildi. Bazı yatırım kurumlarının kapısında, bu gezinin sonuçları hakkında temel bir yargıya varabilirsiniz.Örneğin, bazı roadshow'lar: Çin'in makroekonomisi ve emlak piyasasından başlamanız ve neye devam etmeniz gerekiyor? GYO'lar, bulunduğunuz yerin ekonomik gücü ve gelecekteki büyümesi, e-ticaretin ve geleneksel ticaretin PK'si, şirketin hayatta kalma olasılığı ... Bu en yorucu yol gösterisidir ve aynı zamanda imkansız bir finansman. Ama ah, bu paydalar aynı zamanda halka arzın tek yolu.
Yol şovu kör randevu gibidir, kapı doğru olmalıdır. Organizatör mümkün olduğunca güçlü yönlerini göstermeli ve eksikliklerini içtenlikle bildirmelidir. Piyasa, şirketin eksikliklerinden endişe duymuyor, ancak gerçekdışılık ve şeffaflık konusunda endişeli.
6.
Yatırım Bankası Hakkında
Tüm aracılar arasında, yatırım bankaları çok önemli bir rol oynar ve çok önemli bir rol oynarlar. Yatırım bankaları listeleme çizelgelerini, listeleme formlarını formüle eder, listelenen varlıklar için finansal modeller oluşturur, ihraç ölçeği ve fiyatları önerir, taslak listeleme yapıları önerir, yatırım kurumlarını tavsiye eder, aracılık eder, piyasa yapıcılığı yapar ve güven ve tanınma kazanmak için borsalarla yakın iletişim kurar. , Ve dahası.
Bu nedenle, doğru yatırım bankasını seçmek, listeleme sürecinin çok önemli bir parçasıdır.Öncelikle, listeleme yerindeki yatırım bankacılığı çemberinin durumunu, hangi yatırım bankasının en uygun listeleri tamamladığını ve her bir yatırım bankasının piyasa etkisini ve itibarını bilmeniz gerekir. Yatırım bankalarının özellikleri ve avantajları, yatırım bankaları arasındaki işbirliğinin tarihi ve rolü ... Bu sadece borsanın borsaya kote projelere olan güveniyle ilgili değil, aynı zamanda sendikasyon kredileri, yatırımcılar ve hisse senedi ihracı gibi bir dizi önemli konuyla da ilgili. Doğru yatırım bankasını seçerseniz listelemenin başarı için gerekli garantiye sahip olacağı söylenebilir.
Yatırım bankalarının menkul kıymetler borsası tarafından değerlendirilmesi ve tanınması çok önemlidir İyi bir yatırım bankası, listeleri daha etkili hale getirecek ve organizatörler ile borsa arasındaki iletişim ve güven maliyetini büyük ölçüde azaltacaktır.
Yatırım bankalarının önemli rollerinden biri de yüklenimdir, bu nedenle yatırım bankalarının yüklenim kapasitesi önemli bir gösterge olarak kullanılmalıdır.Yatırım bankalarının yatırım bankalarının bunu roadshow aşamasına kadar sağlayamayacağını keşfetmemek için yatırım bankalarının yatırımcı bulma ve belirleme konusundaki yetenek ve gereksinimleri işbirliği öncesinde netleştirilmelidir. İlgili potansiyel yatırımcılar, girişimcilerin roadshow'a gitmesine izin verir.
Mükemmel bir yatırım bankasının önemli işaretlerinden biri, geniş yatırımcı ağı ve arkadaş çevresidir.
Yatırım bankalarıyla iletişim kurarken, diğer taraftan deneyimli üst düzey yöneticilerin (IPO'dan sorumlu yaşlılar, en azından başkan yardımcısı düzeyinde) katılımını açıkça talep etmeyi unutmayın. Belirli iş ekibinin IPO başarısına benzer deneyime sahip olması ve Çin ve piyasa hakkında bilgi sahibi olması gerekir. Çin tarafından finanse edilen şirketlerle çalışma konusunda derin anlayış ve deneyim; listeleme ekibinin istikrarlı olması gerekir. Prensipte, üyeler halka arz tamamlanmadan önce, organizatör kişinin yetersiz olduğuna inanmadıkça ayarlanamaz; destekleyici, yatırım bankasının piyasa ve kurallara ilişkin yargılarına saygı göstermelidir , Öneriler, ancak aynı zamanda sponsorlar, pazara giriş süresi, süreç kontrolü, listelenen varlıklar, ekip güçlü yönleri vb. Gibi taleplerini açık ve net bir şekilde ifade etmeli ve bana dayanmalı ve daha aktif bir şekilde teşvik ve kontrol etmelidir. Listeleme süreci.
Yatırım bankaları sadece yatırım bankalarıdır. Güçlü yönleri listeleme süreci ve kurallarıdır. Listelenen varlıklar ve işlemler hakkında derin bir anlayışa sahip olmayabilirler.Özellikle yabancı yatırım bankaları Çin, Çin pazarı ve Çin tarafından finanse edilen işletmeler hakkında gerçekten sınırlı anlayışa sahiptir. Herkes kendi görevlerini yerine getirmeli ve birbirlerinin güçlü yönlerini oynamalıdır. Herkesin farklı rolleri, farklı talepleri ve farklı çıkarları vardır.Bazen bazı konuların farklı görüşleri vardır.Bu, girişimcilerin bağımsız ve net düşünme ve muhakeme yeteneğine sahip olmasını gerektirir ve yatırım bankalarına körü körüne inancı takip etmeye gerek yoktur.
Katıldığım ticari gayrimenkul tröstü halka arzında, baş sigortacı Singapur'un en büyük yerel DBS Bankası idi ve ortak sigortacılar Çin Bankası ve Haitong Menkul Kıymetlerdi. DBS Bankın yatırımcı çevresi esas olarak Singapur ve Güneydoğu Asyada yer alırken, Çin Bankası ve Haitong Menkul Kıymetler Hong Kong ve Çin Halk Cumhuriyetinin sermaye piyasalarına daha aşinadır. Her yatırım bankasının tamamlayıcı avantajları vardır ve birbirini tamamlar.
7.
SGX hakkında
Singapur'un varlık yönetimi ölçeği 2,3 trilyon ABD Dolarını aşıyor ve 2018 yılına kadar dünyanın en büyük ikinci varlık yönetimi merkezi olması bekleniyor. Dünya nüfusunun neredeyse yarısını kapsayan 3.000'den fazla yatırım uzmanı, 4.000'den fazla kayıtlı fon ve 200'den fazla fon yönetim şirketi bulunmaktadır.
SGX, borsada işlem gören şirketlerin% 37'si denizaşırı ülkelerden gelen en uluslararasılaştırılmış sermaye piyasasıdır ve Asya-Pasifik bölgesindeki ilk SGD / USD (veya SGD / RMB) ikili döviz borsasıdır.
Halka arz süreci boyunca, Singapur'dan borsada işlem gören varlıklar, destekçiler, yerel politikalar, ilişkili taraf işlemleri ve hatta organizatörün temettü muafiyeti ve diğer yatırımcıların yararına olan listeleme düzenlemeleri gibi diğer konularla ilgili çok sayıda soru aldık. Her seferinde değil. Soruşturmalar çok profesyonel ama hepsi yerinde ... Detaylar ve incelikler bir büyüteç altında inceleniyor. Listeleme ekibinin destekleyicileri olarak bile, SGX'in bağlılığına ve titizliğine hayran olmaları gerekir. Gerçekten de piyasa için nöbet tutuyorlar ve yatırımcılar için sorumluluklarını yerine getiriyorlar. Adil ve objektif bir bakış açısından, düzenleyicilerin durum tespiti ruhunu ve tutumunu gerçekten somutlaştırıyor, ancak bunlar sadece olgun ve düzenlenmiş bir piyasanın tezahürleri değil mi?
A hisselerinin denetimi ve pazarıyla karşılaştırıldığında, daha yapılacak çok yol ve yapılacak çok şey var.
SGX, GYO'ların listelenmesi için çok olgun bir düzenleme sistemine sahiptir, bu nedenle bu tür kurallara meydan okumayın;
Gerçeklerden gerçeği arayın, ülkede yaygın olan rastlantısal zihniyete sahip olmayın. Emin değilseniz, uygulamalarınıza, verilerinize ve davranışlarınıza güvenmiyorsanız, bunları kendi içinde kararlı bir şekilde çözmeli ve ortadan kaldırmalısınız ve geçmeye çalışmayın;
SGX ile sorunsuz bir iletişim kanalını sürdürmeli, eksiklikleri ve eksiklikleri aktif ve dürüst bir şekilde ifşa etmeliyiz, anlayış ve uzlaşma için dürüstlük ve güvenilirlik alışverişinde bulunmalı ve mükemmel kişiyi oynamaya çalışmamalıyız;
Singapurun listeleme kurallarına tam olarak uyduğunuzu gösterin, bunlara saygı gösterin, bunları inceleyin ve anlayın ve aktif adımlar atın;
Yatırım bankalarının ve avukatların profesyonel rollerini tam anlamıyla oynayın, profesyonel görüşlerini dinleyin ve kendini beğenmiş olmayın;
8.
Sendikasyon kredisi
SGX ve HKMA ile sayısız iletişim süreci ve sonuçları aynı zamanda bankaların listelenen GYO'ları araştırması için koşullar ve önkoşullardır. Bankalar çok ilginç ve ilginç kurumlardır ve kredileri genellikle özellikle fakir şirketler değildir. Üzüntü faydasızdır ve bankalara zararlıdır, bankaların istediği pastanın üzerine krema yapmaktır, bir hediye değildir ve listeleme niteliği "tuğla" dır.
Anlaşılır bir şekilde, finansta oyunun kuralı, güçlü olanın her zaman güçlü olmasıdır.Sadece piyasadan daha güçlü varlıklar ve karlılık gösterirseniz, bankalar mutlu bir şekilde finansman desteği sağlayacaktır.Ne de olsa, bankaların değer yaratmak için iyi şirketlere ihtiyacı var.
Bu nedenle, Singapur'da GYO'ları listelemek için çok çekici bir neden daha var: Düşük yerel banka kredisi faiz oranıyla karşılaştırıldığında, kapsamlı finansman maliyeti iç piyasanınkinden yaklaşık% 1.5 daha düşük.
Ayrıca, listelenen GYO'ların yapısı ve özellikleri nedeniyle, banka kredilerinin temelde kalıcı krediler olduğunu, yalnızca geri ödenmesi gerektiğini ve anaparanın vadesinin yalnızca teorik bir kısıtlama olduğunu ve yeniden finansmanın yeterli olduğunu bilmelisiniz.
Anlaşılması kolay olan güven ve anlayış nedeniyle Çin bankaları en aktif bankalardır;
Sendikasyon kompozisyonunun Singapur'daki yerel bankalar, Çin bankaları ve diğer uluslararası bankaların organik bir kombinasyonu olması tavsiye edilir;
Döviz kuru ile birlikte, USD, SGD, RMB ve hatta HKD kredi oranını ve ayrıca yurt içi ve yurt dışı kredilerin oranını göz önünde bulundurun;
Sadece cari sermaye ihtiyaçları değil, gelecekte belirli bir dönem için varlık satın alma ihtiyaçları da dikkate alınmalı ve kredi portföyü vade açısından optimize edilmelidir;
Faiz oranı riski ve kur riski göz önünde bulundurulduğunda, profesyonel korunma önlemleri gereklidir.
Singapurun sendikasyon kredileri, yurtiçi ve yurtdışı kredilerin birbirine bağlanmasını ve belli bir oranın korunmasını gerektirir. Bunun nedeni, bankanın dahili risk kontrolünden kaynaklanmaktadır. Sonuçta, denizaşırı bankaların kredi veren şirketlerin iç varlıkları üzerinde hak iddia etmeleri genellikle zordur. Elbette, kredi ölçeğinde ve yurtiçi ve yurtdışı arasındaki oranda esneklik ve müzakere alanı var.
9.
Doğru aracı takımı seçin
Temmuz 2017 itibariyle, Singapur Menkul Kıymetler Borsası'nda 44 GYO / iş tröstü bulunmaktadır. Geçtiğimiz on bir yılda, GYO'ları listeleme ve yeniden finansmana odaklanan önemli sayıda aracı kurum büyüdü ve olgunlaştı ve çok zengin deneyim ve yetenekler biriktirdiler. Singapur'un yerel DBS Bankası, Çin tarafından finanse edilen Çin Bankası, Haitong gibi yatırım bankaları Menkul kıymetler, uluslararası JPMorgan Chase; Singapurun WONGPARHNERSHIP, AG, Çin fonlu Jun Zejun, King & Wood Mallesons gibi hukuk firmaları; muhasebeciler hala geleneksel dört büyük Deloitte, KPMG, EY, vb .; First Pacific, Colliers gibi varlık değerlendirme Uluslararası; CBRE gibi endüstri analizi vb.
Şöhret yeterli değildir, önemli olan epeyce benzer başarılı vakaların olmasıdır;
Herhangi bir alandaki aracı kurum ne olursa olsun, günlük sorumlu ortağı netleştirmek önemlidir;
Yurtdışı bir halka arz olması nedeniyle, Çin ve yurtdışındaki farklı meslek kuruluşları arasında veya aynı meslek kurumundaki yurtiçi ve yurtdışı ekipler arasındaki iletişim, koordinasyon ve işbirliği çok önemlidir.
10.
Listelemenin organizasyonu ve iş gelişimi hakkında
Listeleme, sponsorun hemen hemen tüm işlevsel bölümlerinin katılımını ve işbirliğini gerektiren sistematik bir projedir. Normal işin devam etmesi gerektiğinden, halka açılmak üstlenilmesi gereken ek bir iş haline geldi. Listeleme süreci başlatıldıktan sonra, sponsor en yüksek karar verme seviyesinden yukarıdan aşağıya tam olarak harekete geçirilmeli ve en üst düzeyde dikkat ve güç verilmelidir.Aksi takdirde, süreç uzar, uzun ve hatta belirsiz hale gelir. Bayan yine bozuldu.
Bir IPO çalışma grubu oluşturmak için ekip lideri, yurt dışı sermaye piyasalarına aşina, sponsorun tüm departmanlarını koordine edebilen, büyük resmi olan, kararlı hareket eden, güçlü müzakere gücüne sahip, yönetim kurulu tarafından tam yetkili ve güvenilen bir yönetici olmalıdır; üyelerin CFO olması, Fonların genel müdürü ve yatırım, işletme, yatırım, mülk ve hatta personelden sorumlu ilk kişi;
Tüm halka arz çalışmalarını bölmek, tüm çalışan ekip üyelerine açık bir şekilde atamak ve tarihi kesinlikle tamamlamak gerekir;
Yatırım bankaları, avukatlar, muhasebeciler ve diğer aracılarla tam olarak iletişim kurduktan ve tartıştıktan sonra, net bir liste zaman çizelgesi oluşturun ve bunu ödün vermeden uygulayın;
Olası beklenmedik durumlar için yeterli değerlendirme ve hazırlık yapılmalı ve planlar ve alternatifler olmalıdır;
Gerektiğinde, tüm departmanlar ve personel IPO ile ilgili işlerin tamamlanmasına öncelik vermelidir;
Zihinsel olarak hazırlıklı olun, bazı görevler tekrarlanabilir, örneğin, mali raporlar ve değerlendirme raporlarının zaman pencereleri nedeniyle rapor tarihini güncellemesi gerekir;
Mümkün olan en büyük desteği ve yardımı elde etmek için varlıkların bulunduğu yerdeki yetkili makamla yakın iletişim kurmak gerekir;
11.
Seçili zaman penceresi
Bu aslında çok önemli bir konudur.Gerçek işleyişte, yatırım bankaları profesyonel yargı ve önerilerde bulunacaklardır, ancak girişimcilerin kendi koşullarına ve iç piyasadaki gelişme değişikliklerine ve eğilimlerine göre nihai bir karar vermeleri gerekmektedir.
Listelemenin doğru zamanlaması, yüksek kaliteli stratejik yatırımcılar bulma, en iyi ihraç fiyatı, piyasada daha yüksek bir abonelik katsayısı ve listelendikten sonra makroekonomik ve sermaye piyasası dostu dahil olmak üzere listeleme hedefinin gerçekleştirilmesini maksimize edecek veya optimize edecektir. Ortam, şirketin pazar performansını destekler ve destekler.
Aynı zamanda, listeleme için iyi bir zaman, aracılık ücretleri, sendikasyon kredisi faiz oranları gibi finansman maliyetleri, uygun RMB döviz kurları vb. Dahil olmak üzere toplam listeleme maliyetini de azaltacaktır.
1 yıl ve 7 ay süren sıkı çalışmanın ardından, nihayet Ocak 2017'de, Çin Yeni Yılından dört gün önce, başarılı bir şekilde Singapur Ana Kurulunda işlem görmeye başladık. Yüksek sesle listeleme gongu, dünyada hiçbir şeyin zor olmadığını kanıtladı.
