Kara kralının yüksek fiyatlı toprak örtüsü bize hangi uyarıyı getiriyor?
Yıl sonuna doğru her yerde kara kralının derinden utandığı haberi ortaya çıktı. Aralık ortasında, Nanjing'deki bir "Land King" projesinin, inşaat ödemelerindeki gecikmeler nedeniyle tamamen askıya alındığı bildirildi; yaklaşık bir buçuk yıl boyunca arsayı satın alırken, Şangay'daki konut arsası için en yüksek işlem fiyatına sahip olan Baoshan Gucun "Land King" Yangxi projesini kazandı. , Henüz pazara tam olarak girmedi. Suzhou, Hefei, Dongguan ve diğer yerlerde birçok "kara kralı" boş durumdadır.
Bir zamanlar 2016, emlak piyasası için sadece tampon bir yıl değildi, aynı zamanda ev sahiplerinin sıkça yayınlandığı ve çeşitli verilerin sürekli olarak tarihsel kayıtları yenilediği bir yıldı. Bu yıl, ulusal ticari konut satışları bir önceki yıla göre% 35 artışla 11,8 trilyon yuan'a yükseldi ve bu rekor bir yüksekliğe ulaştı. Gayrimenkul şirketlerinin arazi edinme hevesi görülmemiş derecede yüksek ... Görünüşe göre arazi sahibi oldukları sürece gayrimenkule yatırım para kazandırmayan bir işlem. Sonuç olarak, yalnızca ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki kara krallarının kayıtları sürekli olarak yenilenmekle kalmıyor, aynı zamanda birinci kademe şehirlerdeki yüksek fiyatlı araziler de sıcak.
Ancak hiç kimse 2017 yılına kadar satın alma kısıtlamaları, kredi kısıtlamaları ve fiyat kısıtlamaları gibi düzenleyici önlemlerin sürekli çabalarıyla birçok "kara kralının" tuzağa düşeceğini beklemiyordu. Bu bağlamda, ev sahibinin taban fiyatı, çevredeki ikinci el evlerin taban fiyatından çoktan yüksekti ve bu, konut fiyatlarının bir yıldan fazla bir süre keskin bir şekilde artmaya devam etmesini gerektiriyor. Öte yandan, 2017 yılında, çeşitli sıcak nokta şehirlerindeki yerel yönetimler, yeni açılan gayrimenkullere maksimum fiyat limitleri koydu.Arazi edinme maliyeti zaten çok pahalı ve hükümetin fiyat limitleri karşılandığında kayıplar meydana gelebilir.
Size bir örnek vereyim: 17 Ağustos 2016'da, Baoshan İlçesi, Gucun Kasabası'nın dış çevre yolunda toplam inşaat alanı yaklaşık 126.000 m2 olan bir konut arsası, toplam 6.79 milyar yuan, prim oranıyla C&D, First Open ve COFCO tarafından satın alındı. Teklifi% 115 kazandı ve 53727 yuan / metrekare taban fiyat, Şangay'ın denizaşırı konut arazisi için en yüksek işlem taban fiyatı haline geldi.
Yukarıda belirtilen arsa parselinin rekabetçi taban fiyatı 53727 yuan / metrekare olmasına rağmen, devlete ücretsiz olarak verilen garantili konut ve kiralık konut alanı düşülürse, devir sözleşmesine göre Baoshan Gucun Land King'in fiili satılabilir kısmının taban fiyatı aşıyor 66.000 yuan / metrekare. Çevredeki ikinci el evlerin yüksek fiyatları 60.000 yuan / m2 ile 66.000 yuan / m2 arasında ve düşük fiyatlar 41.000 ile 44.000 yuan / m2 arasında değişmektedir. "Un", "ekmek fiyatı" ndan daha pahalıdır, evi itmenin zorluğunu tahmin edebilirsiniz.
Verilere göre, Ekim 2017 itibariyle, 2016 yılında incelediği 50 Kara Kralı projesinin yalnızca% 10'undan fazlası açılmıştı ve çoğu yapım aşamasında ve satılmamıştı. Şu anda ülke çapında en az 14 Kara Kralı projesi var. Genellikle Guangzhou, Shenzhen, Suzhou ve Xiamen gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerde yoğunlaşmışlardır. Başlamayan kara krallarının temel nedeni, hükümetin 2017'de bu bölgelerdeki fiyat limitinin kara krallarının taban fiyatına bile ulaşması, yani pazara girerlerse para kaybedecekleri anlamına geliyor.
Bu konuda bazı uzmanlar emlak şirketlerine, emlak şirketlerinin açılış saatlerinin devlet tarafından açıkça öngörüldüğünü, yani işlemin tamamlanmasından sonra bir yıl işbaşı yapmama durumunda% 20 para cezası, arsa iki yıl başlamazsa hükümetin bedelsiz geri alacağını hatırlatıyor. Ancak gerçek şu ki, birden fazla neden "Kara Kralı" projesinin giriş hızını engelliyor.
Şu anki sorun, 2016'da uyuyan ev sahibi krizinin 2017 sonunda yoğun bir şekilde patlak vermesi ve bu ev sahibi krizinin 2018'de mayalanmasıdır. Peki bu kara kralı krizi bizim için hangi uyanma çağrısı yaptı?
Her şeyden önce, geliştiriciler için, para miktarına bakılmaksızın arazi edinmenin sonuçları çok ciddi ve şirket için büyük kayıplara yol açabilir. 2008'de Hainan, 2011'de Zhejiang ve 2014'te Changsha gibi kara krallarının son yıllardaki geçmişine bakıldığında, emlak şirketleri yüksek fiyatlarla arazi edindikten kısa bir süre sonra sektörde bir gerileme yaşadı ve "kara kralı" projesi sefil bir şekilde kilitlendi. Çoğu zaman bir projenin başarısızlığı, tüm gayrimenkul girişiminin uzun vadeli gerilemesine ve hatta kapanmasına yol açmıştır.
Şimdi yorgan kralı için, eğer sermaye güçlüyse, yorganın bir veya iki parselinin büyük bir etkisi olmayacak, ancak küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için, proje yorganı yalnızca bitmemiş, ticari iflas veya indirimli zorla satışla sonuçlanacaktır. proje.
Bu nedenle, kara krallarının bu krizini yaşadıktan sonra, emlak şirketleri başlarını açık tutmalı.Arazi alırken kara kralları için rekabet etmeyin, arazi edinme maliyetini sakince hesaplamalı ve unun ekmekten daha pahalı olma ihtimalinden kaçınmalıdırlar. Gelecekte konut fiyatlarının kısa vadede artması beklenmiyor.
Ayrıca, ev alıcıları için yorgan arazi kral projesinin gayrimenkulünü satın almayın, aksi takdirde emlak şirketinin arazi kralı projesi tarafından aşağı çekilmesi ve ev alıcısının çıkarlarını tehlikeye atması çok muhtemeldir. Yorgan ikileminden kurtulmak için bazı emlak firmaları zarar eden projelerini indirimli fiyatlarla satmayı tercih ediyor, ancak cevap yavaş işlemlerdir.
Hangzhou'nun Jinmao Konağı'nın ilk açılışı 28 Haziran 2017'de açıldı ve haftanın depozito imzalama oranı sadece% 43'tür. Yerel ev alıcıları, Diwang projesinin emlak işletmelerini alaşağı edeceğinden ve sonsuz sorunlara neden olacağından korkarak endişelere sahiptir. Bu nedenle alıcılar kendi çıkarlarının kaybolmamasını sağlamak istiyorlarsa yine de gayrimenkule uygun bir şekilde gayrimenkul işletmelerinden kaçınmak zorundadırlar, çünkü müteakip gayrimenkul işletmelerinin zararlarından başka gayrimenkul projeleri varsa başarısız olmayacaklarını garanti etmek zordur.
Son olarak, yerel yönetimler arazi fiyatlarının prim oranını sınırlamalı ve bankalar da geliştiricilerin yerel kral için rekabet etmesini önlemek için geliştiriciler üzerinde sıkı bir risk kontrolü uygulamalıdır.Son olarak, bir sonraki büyük kara kralı projesi bankayı aşağı çekecektir. Sistemik finansal risklerden kaçınmak özellikle önemlidir. Bankacılık sektörünün geçmişte geri dönmeyen oranının ağırlıklı olarak imalat sanayinden geldiğini söylersek, gelecekte bankanın ana riskleri muhtemelen ev sahiplerine ve emlak spekülatörlerine dönecektir. Bu nedenle 2018 yılında sistemik finansal risklerin önlenmesi ve kontrol edilmesi önemli bir görev olacaktır.
Neyse ki, büyük emlak şirketleri yerel kral için savaşmanın tehlikeli sonuçlarının farkına vardılar. Ülke genelinde arazi devir pazarının eğilimi değişti ve arazi müzayedeleri birbiri ardına ortaya çıktı. Xi'an'daki üç arsa "bayıldı"; Nanjing arazi pazarı soğuyordu ve iki parça arazi "bayıldı"; Sichuan Senyu Nanhu projesindeki 160-mu arazi parçası kayıt olmadığı için "devre dışı bırakıldı"; Wuhan Xinzhou'daki iki arsa satıldı "Yayın Akışı". İnşallah yerel krallar için kan ve toprak ne olursa olsun savaşma devri sona erer.
