Çin'in konut fiyatları yükseliyor, neden kiralar yükselmiyor? Arkasındaki gerçek nedir
Evet, Çin'deki kira çok düşük!
Bunu dinledikten sonra, bir grup kiralayan arkadaşın yoluma bıçak taşıyarak kızacağı tahmin ediliyor!
Önce sakin olun, doğramak için acele etmeyin.
Okuduktan sonra kesmek için çok geç değil!
Bugün Çin'in konut fiyatlarının neden yüksek, ama kiraların açıkça yüksek ve düşük olduğundan bahsedeceğim, bunun içinde ne tür bir mantıksal gerçek var! 1 İki büyük okul
Çin'de iki ana emlak yatırımı okulu var.
Sermaye değerleme grubu bir ev satın aldıktan sonra evde yatarak fiyat artışını bekledi.
Kira iadeleri, bir ev satın aldıktan sonra, kira iadelerinden gelir elde eder.
Sermaye değerleme grubu, ev fiyatlarının artacağını ve istediklerinin katma değerli gelir olduğunu iddia ediyor.Bu, son derece hassas ve profesyonel bir vizyon ve trendi kavrama yeteneği gerektirir.Bu durumda, seçim iyi olmazsa, riskli olan banka parası tokatlanacaktır.
Buna karşılık, kira getirisi çok daha güvenlidir.Kira, banka kredisi faiz oranından yüksek olduğu sürece, her ay pasif gelire eşit olan sabit bir kira nakit akışı olacaktır, nakit rezervi yaratabilir ve gerçekten kiralanabilir. Kredilerle, dış para faiz oranlarından korunabilir ve bedelsiz bir ev sahibi olabilirsiniz!
En önemli şey güvenliktir!
2
Kira-satış oranı
Ev kira verileri, yatırım alanının ekonomisi, işi ve kalabalığının genel durumunu sezgisel olarak ölçebilir.
Konut fiyatlarında nem ve hava kabarcığı olacak, ancak kiraların kabarması zordur. Bu tamamen piyasa kaynaklı fiyatlardır.
Dolayısıyla projenin yatırıma değip değmediğini ölçmek için kira-satış oranı çok önemli bir parametredir.
Kira-satış oranı sayesinde yatırım projesinin fiyatının makul olup olmadığını, risklerin olup olmadığını ve evin gelecekte değerini koruyup koruyamayacağını tahmin edebilirsiniz!
O halde kira-satış oranı nedir?
Aylık metrekare başına kira ÷ metrekare başına konut fiyatı = aylık kira ÷ toplam ev fiyatı
Kira-satış oranı ne kadar yüksekse, kira getirisi oranı o kadar yüksek, geri ödeme süresi o kadar kısa ve yatırım değeri o kadar yüksek olur.
Aksine, düşük kira-satış oranı, yatırımın geri kazanım süresinin uzun olduğunu ve yatırım değerinin tartılması gerektiğini gösterir.
3
Global kira-satış oranı
Küresel olarak, kira-satış oranı, gayrimenkulde bir balon olup olmadığını ölçmek için kullanılır.
Genel olarak, oran 200 ile 300 arasındadır ve 16-25 yıl için kiraya güvenmek mantıklıdır.
150'nin altında kira getirisinin yüksek olduğunu, yatırım değerlendirme potansiyelinin büyük olduğunu ve gelecekte gayrimenkul değerinin korunacağını gösterir!
Varlık getirilerinin düşük olduğunu, kiraların banka kredilerinin faizini karşılayamadığını, indirimin tersine çevrilmesi gerektiğini, konut fiyat balonunun yüksek olduğunu ve patlama riskinin olduğunu gösteren 300'den fazla.
Örneğin, Güneydoğu Asya'da ortalama kira getirisi% 6-8 arasındadır.
1
Çin kira-satış oranı
Çin'de iki şaka var:
1. Hisse senetleri temettülerle para kazanır.
2 Bir ev satın alın ve kiradan para kazanın.
Çin'de, büyük şehirlerdeki konut fiyatları Premier Lig'i yakaladı, ancak kira-satış oranı gülünç derecede düşük!
100 metrekarelik bir ev almak için 5 milyon harcıyorsunuz, aylık kira 5.000 ve kira-satış oranı 1: 1.000
Yani kira geri ödenebilir ancak 1.000 ay, 1.000 ay 83 yıl.
China House Price Quotes verilerine göre Çin'in en düşük şehri Xiamen, sadece 1: 1100 ve bir evin ödemesi 1100 ay sürüyor!
Pekin ve Şangay'daki evlerin ortalama fiyatına bakıldığında, gerçek alan hala taban alanıdır ve kullanılabilir alan% 20 ila% 40 oranında daha küçülecektir.
I Love My Home (000560) verilerine göre Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen'deki kira iadelerinin hiçbiri% 2'yi geçmiyor.
Diğer bir deyişle, Pekin, Şangay ve Guangzhou'da bir ev satın almak için on milyonlarca dolar harcarsanız, banka kredisini kazanamazsınız, mülkü ve diğer masrafları geri ödemelisiniz. Maliyeti geri alabilmeniz için 80 hatta yüzlerce yıl kiralamak zorundasınız.
Ve işte sorun geliyor: Çin evlerinin mülkiyet hakları sadece 70 yaşında.Çoğu durumda, aldığınız ev sadece 60 yaşından büyük olabilir.
Bu hesap nasıl hesaplanır.
4
Çin'in kira-satış oranı neden daha düşük?
1 Satın alma ve kiralama bölme
İlk önce anlayın!
Emlak piyasası ikincil bir piyasadır ve kiralık konutlar üçüncül bir piyasadır. Alıcılar ve kiracılar iki farklı gruptur!
Çin'de kiralama pazarı ve satın alma pazarı ayrıldı!
Konut fiyatları zenginlerin piyasa odaklı değil yatırım ihtiyaçlarıdır.Konut fiyatları, en yüksek sosyal sermaye tarafından kontrol edilen yatırım düzeyine bağlıdır ve fonlara, krediye ve kaldıraca bağlıdır. Yerel bankanın emlak spekülatörlerinin ortak çabalarının sonucudur.
Kira, bölgesel ekonominin gerçek seviyesini, ücret seviyesini ve evin gerçek değerini yansıtan piyasanın katı talebidir. Piyasa kiracılarının genel satın alma gücünü yansıtan kira, tüketim düzeyine bağlıdır ve piyasa tarafından belirlenir.
Büyük şehirlerdeki evler, ülke genelindeki varlıklı yatırım sınıfının satın alma gücüyle karşı karşıyadır, ancak kira seviyesi gerçekten de yerel ihtiyaç duyulan yaşamın gerçek satın alma gücüdür.
Örneğin, ortalama maaşın sadece 5.000 olduğu bir yerde bir ev satın alıyorsunuz ve sonra onu 5.000'e mi kiralamak istiyorsunuz? Bu bir hayaldir!
Dolayısıyla evin değerlemesi abartıldıktan sonra yükseliyor ama kira gerçek ve ev fiyatlarının hızına yetişemiyor, kira ve ev fiyatları simetrik değil. İkisi arasındaki uçurum genişledi, kira-satış oranı arttı ve partideki yıllık kira getirisi düştü.
Şimdi, başa dönelim, Çin'deki düşük kiralar sorunu.
Buradaki düşüklük, Çin'in kiralarının gerçekten düşük olduğu anlamına gelmez, ancak kiralar ile konut fiyatları arasındaki karşıtlığın düşük olduğu anlamına gelir.
Bu nedenle, Çin yurtdışında% 4'ün üzerinde bir kira-satış oranına ulaşmak istiyorsa, kira en az üç katına çıkarılmalıdır. Çinin sadece ihtiyaç duyduğu aylık maaşı hiç ödenemez. Çinin büyük şehirleri boş kalacak, kimse hizmet etmeyecek ve zenginler artık olmayacak Parayla kalamam!
2 Kiralama pazarı sağlam değil
Çin'in ihtiyaç duyduğu kira üzerindeki baskı çok ağır.
İkinci kademe şehirlerin çoğunda kişi başına gelir 3.000'den fazla ve ortalama kira 1.000'den fazla Birinci kademe şehirlerde kişi başına gelir 6.000 ve kira 2.000'den fazla.
Büyük şehirlerde kira geliri, kişi başına aylık gelirin yarısına veya daha fazlasına ulaşabilir!
Yaşam kalitesini ciddi şekilde etkiler!
Çinli kiracılar dezavantajlı gruplardır ve haysiyetleri ve hakları garanti edilmez, herkes basabilir.
Kiralama pazarı çok sağlam değil, kiralama ortamı kötü, formaldehit odaları, bölme odaları ve diğer sorunlar devam ediyor, depo şirketlerinin, kara aracıların ve kötü ev sahiplerinin patlamasından bahsetmeye gerek yok.
Önceki dönemde Pekin'deki kira artışı, kira artışından değil, ikinci ev sahibi tarafından evlerin istiflenmesinden kaynaklanıyordu.
İkinci ev sahibi, kendilerini İnternet konsept şirketleri olarak paketleyen, konut toplamak için yüksek fiyatlar harcayan, böylece leasing piyasası, finansman değerlemesini artırmak, birincil piyasadan fon toplamak ve nihayet parada ikincil seviyeye kote olmak için tekel istifleyen bazı kiralama aracı şirketleridir. Piyasa nakit çıkışı.
Hızla artan kiraya yol açın!
İblis grubu, ihtiyaç duydukları kanı emmek için kendi numaralarını kullanarak çılgınca dans ettiler!
Bu nedenle, kalan tek haysiyet için Çinliler kiralayamazlar, kiralayamazlar, bir ev satın almak ve bir ev kölesi olmak için cüzdanlarını boşaltmaları ve bir daire para ödünç almaları için% 1 şans vardır.
Bu, konut fiyatlarındaki artışı yukarı itiyor, ancak kiraların normal bir şekilde artması zor ve kira-satış oranı azalacak.
3 hane kaydı
Çin'deki büyük şehirler, yüksek kaliteli siyasi, ticari ve tıbbi eğitim kaynaklarına odaklanmıştır.
Büyük şehirlerde konut fiyatlarının yüksek olmasının nedeni daha çok hane halkı kayıt primi ve kentsel kaynaklardan kaynaklanmaktadır.
3 milyon konut fiyatı olan bir ev için, saf konut değeri 1 milyon, hane halkı kayıt değeri 1 milyon ve kentsel kaynakların değeri 1 milyon olabilir.
Şehir dışından gelenler, büyük bir şehirde bir ev satın almak ve büyük bir şehirde bir hukou almak için ellerinden geleni yaptılar; bu, çocuğun tıbbi tedavi için okula gitmesi için bir bilet almaya eşdeğerdir.
Ancak, kiracılar bu değer bonuslarından yararlanamazlar!
Aynı kira ve satış haklarında çok fazla kısıtlama olduğu söylendi, bu aşamada aynı haklara ulaşmak zordur.
4Hükümet arzı
Hükümetin arsa arzını sıkılaştırması konut talebinde artışa yol açacak ve bu da konut fiyatlarının yükselmesine yol açacak, kiralar konut fiyatlarına yetişemeyecek ve kira satışlara oranı düşecektir.
Devlet arsa arzını genişletirse, talep talebi zayıflatacak, konut fiyatları daha düşük ve istikrarlı hale gelecek, kiracılar artacak, kira-satış oranı yeniden yükselecek.
Ancak, şehir çok genişlerse ve zenginler kavramsal banliyö konutlarına yatırım yaparsa, boş evlerin sayısı artacak ve hiç kimse kiralamayacak, kira sadece düşürülecek ve kira-satış oranı küçülecektir.
5 geliştirici kapsamaktadır
Pek çok geliştirici, tamamlandıktan sonra pazarı açmayacak ve çok sayıda boşta olan ev, satışları erteleme, ne satış pazarına girme, ne de kiralama pazarına girme, hatta piyasayı birden fazla küçük pazara çevirme, hatta birden fazla küçük pazara dönüştürme yöntemini benimseyerek, ani yükselişin ardından değer artışını bekliyor.
Bu yaklaşım yerel kira oranını küçültecektir.
6 Para birimi ve bekletme maliyetleri
Çin ekonomisi hızlı gelişiyor, para basımı daha hızlı, kağıt serveti küçülüyor, varlık değerleri artıyor, konut fiyatları gelişmiş ülkelere göre çok daha hızlı artıyor ve kiralar da artıyor, ancak konut fiyatlarına ayak uydurmaktan çok uzak.
Zenginler için, fiili amortisman karı aslında kredilerle elde edilirken, fakirler bankada para biriktirecek ve daha sonra bu para zenginlerin bir ev alıp ödünç almasına katkıda bulunmak için kullanılacaktır.
Bu aşamada, Çin gayrimenkullerinin diğer ülkeler gibi emlak vergisi ve boşluk vergisi ve diğer vergileri yoktur ve elde tutma maliyeti çok düşüktür.
Şimdi ülke, yatırım talebini kısıtlayan ve yatırım risklerini artıran bir kredi kısıtlama politikası benimsedi, bu da çok sayıda boş eve neden oldu, zenginler bankalara borç para verdi ve ellerindeki evler kiraya verilemez, sadece gayrimenkulün değer kazanmasını bekleyebilirler.
Çok düşük kira-satış oranı, kiralamada, birkaç milyon evin yıllık kira geliri% 2'nin altındadır. Bankaya milyonlarca fon yatırılsa bile, gelirin yaklaşık% 4'ünü kazanabilirler.
Zenginler, gelecekte ev fiyatlarının artması için hala çok yer olduğuna inanıyorlar, bu nedenle, gelecekteki ev fiyatı artışlarının faydaları karşılığında zarara katlanmayı seçiyorlar.
Bu, kira-satış oranının yükselmesine neden oldu.
Zenginler de kalplerinde endişeli, üst düzey kulüplerde çok endişeli!
7 kaygı
Kira-satış oranı ancak konut fiyatları nispeten istikrarlı ve emlak piyasası açıkken müzakere edilebilir.Gelişmiş ülkelerde konut fiyatları sabit ve fiyatlar şeffaf, dolayısıyla kira-satış oranı sabittir.
Bununla birlikte, Çin'in emlak fiyatları şu anda yatırım ve finansal özellikler için çok yüksek, bu da büyük fiyat dalgalanmalarına yol açıyor ve sadece ihtiyaç duyulan gerçek fiyat talebini bozuyor.
Ve sıradan insanların hiçbir güvenlik duygusu ve başka iyi yatırım kanalları yok, borsa? Gelecekteki pazar? Yer? Bunlar et kıyma makineleri.
Bir evden daha iyi ve daha istikrarlı bir yatırım projesi var mı?
Aslında, bir ev satın almak daha çok endişe kaynağıdır.
Yiyecek, giyecek, barınma ve ulaşım, hayatta kalmak için dört temel insan ihtiyacıdır. Yiyecek, giysi ve ulaşım üzerindeki baskı çok yüksek değil, ancak baskının çoğu yaşam üzerinde yoğunlaşıyor.
Düşük kira-satış oranı, kira çok düşük olduğu için değil, ev fiyatının çok yüksek olmasından kaynaklanmaktadır. Birlikte, Çin'in anormal kira-satış oranına yol açtı.
Son tahlilde, konut fiyatları üzerindeki baskı kiradan çok daha ağır!
