Emlak piyasasının "çılgın" yönü, İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın son açıklaması: Hiç kimse, hangar reformu için herkese uymaz!
Çin Kalkınma Bankası tarafından sağlanan verilere göre, Mayıs ayı sonu itibarıyla Çin Kalkınma Bankası, bu yıl 436,9 milyar yuan ambar reformu için kredi ihraç etti, bu da hangarların yenilenmesini güçlü bir şekilde destekledi ve 2018'de 5,8 milyon yeni projenin inşaatına başlandı.
25 Haziran öğleden sonra başlayarak, Çin Kalkınma Bankası merkez ofisinin baraka reform projesi sözleşmesinin merkez ofisini geri almak için onay hakkını imzalayacağını ve ülke çapındaki sundurma reformunu durduracağını söyleyen bir ağır haber geldi. Daha sonra haberler hızla yayıldı
Baraka reformu ve yeniden yerleşim politikasına ilişkin söylentilere gelince, yetkili ses geldi: İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı 12 Temmuz'da şunları söyledi: Herkese uyan tek bir beden yok.
İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın bu brifinginde aşağıdaki 4 noktaya vurgu yapıldı:
1. Büyük miktarda ticari konut stokunun olduğu yerlerde, hangar reformunun paraya dönüştürülmesini teşvik etmeye devam edin;
Yerel koşullara uygun olarak baraka reformunun parasal yeniden yerleşimini teşvik edin. Ticari konut stoklarının yetersiz olduğu ve konut fiyatlarının yüksek baskı altında olduğu durumlarda, sundurma reformu ve yeniden yerleşim politikaları hedeflenen bir şekilde zamanında ayarlanmalı ve yeni sundurma reformasyon evleri benimsenmelidir; çok sayıda ticari konut stokunun olduğu yerlerde, hangar reformunun paraya çevrilmesine devam edilebilir Yerleştirme.
2. Konut fiyatı artış baskısının yüksek olduğu alanlar fiziksel yeniden yerleşim üzerine odaklanmalıdır;
Yerel koşullara uygun olarak baraka reformunun parasal yeniden yerleşimini teşvik edin. Ticari konut stoklarının yetersiz olduğu ve konut fiyatlarının yüksek baskı altında olduğu durumlarda, sundurma reformu ve yeniden yerleşim politikaları hedeflenen bir şekilde zamanında ayarlanmalı ve yeni sundurma reformasyon evleri benimsenmelidir; çok sayıda ticari konut stokunun olduğu yerlerde, hangar reformunun paraya çevrilmesine devam edilebilir. Yerleştirme.
3. Hangar tadilatının maliyetini kontrol edin;
Hangar reformunun maliyetini yasa ve yönetmeliklere uygun olarak kontrol edin. Tüm mahalleler dikkatli planlama kavramını oluşturmalı, yasa ve yönetmeliklere sıkı sıkıya uymalı, bolca para harcamayı yasaklamalı, yasadışı harcamaları yasaklamalı, sözleşmede kararlaştırıldığı gibi atılan reform kredilerinin zamanında geri ödenmesini sağlamalı ve şehir içinde atılan reform fonlarının genel dengesini sağlamaya çalışmalıdır.
4. Politika şartlarını ihlal edenlere özel kredi desteği verilmeyecektir;
Hangar reform projelerinin yapımında etkili bir şekilde iyi bir iş çıkar. Tüm bölgeler, mümkün olan en kısa sürede yeni projelere başlamalı, devam eden projelerin yapımını hızlandırmalı, hangar reformu için destek altyapısının yoğunluğunu artırmalı ve destekleyici altyapı inşaatı ve yeniden yerleşim konutlarının eşzamanlı planlaması, onayı, yapımı ve teslimi ile sıkı proje kalitesine ulaşmaya çalışmalıdır. Denetleyin ve yönetin, böylece ihtiyaç sahibi daha fazla insan bir an önce "barakadan çıkıp binaya girebilir" ve gönül rahatlığı içinde yaşayabilir. Bu yılın Ocak ayından Haziran ayına kadar, ülke genelinde 3,63 milyon gecekondu mahallesi yenilendi ve bu yıl hedef misyonun% 62,5'ini oluşturdu. Bir sonraki adımda, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, sundurma reformu için destekleyici altyapının inşasını yoğunlaştıracak ve aynı zamanda kanun ve yönetmeliklere uygun olarak hangar reformunun maliyetini kontrol edecek ve yasadışı harcamaları yasaklayacaktır.
Şu anda, ülke genelinde birçok yerde baraka reformlarının para kazanma yeniden yerleşimi yavaşlamaya başladı. Örneğin, Shandong Eyaleti, para kazanma yeniden yerleşimini iptal etti, Hunan, Jiangxi ve Guangdong eyaletleri, baraka reformunun para kazanmaya yeniden yerleşmesini teşvik etmek için "önlemleri yerel koşullara göre ayarlamayı" önerdi ve atılan adımlar öncekinden daha küçüktü.
Sektör, mortgage ek kredisinin (PSL), hangar reformu için para kazanma fonlarının ana kaynağı olduğuna dikkat çekti. Mortgage ek kredisi, para kazanma yoluyla konut fiyatlarını yükseltmek için kullanıldı ve satış getirisi, gayrimenkul yatırımına yardımcı olmak için diğer fon kaynaklarının büyüme oranını artırdı.
Mayıs ayı sonu itibariyle, Çin Kalkınma Bankası, 2018'de barakaların yenilenmesi ve 5,8 milyon yeni projenin inşası için kullanılacak olan ambar reformu için 436,9 milyar yuan para birimi kredisi çıkardı. Basit bir karşılaştırma, 2018'in ilk çeyreğinde PSL bakiyesindeki artışın 303,8 milyar olduğunu ve 2017'nin aynı dönemindeki 163,2 milyarın neredeyse iki katı olduğunu gösteriyor. İkinci çeyrekte hacim kademeli olarak düşüyordu ve ölçek sadece geçen yılla aynıydı.
Tahvil ihraç etmek için reformdan vazgeçin
Sektördeki uzmanlar, son politika eğilimleri açısından bakıldığında, denetimin gerçekten de merkez bankası PSL kredilerinin yerini almak üzere akma reform tahvillerini uygulama niyetine sahip olduğuna işaret ettiler. Nisan 2018'de Maliye Bakanlığı, yerel yönetimleri özellikle gecekondu yenileme için fon sağlamak üzere özel tahvil ihraç etmeye teşvik etmek için "Yerel Yönetim Gecekondu Alanlarının Yeniden İnşası için Özel Tahvil İhracı için İdari Tedbirler" yayınladı ve borç geri ödeme fonlarının kaynağı aynı zamanda gecekondu yenileme projesidir. İlgili gelir.
Şu anda, Xinjiang, Anhui, Tianjin ve diğer yerler, "sundurma reformu için borç finansmanı" nı tam olarak destekleyerek, sundurma reformu için özel tahvillerle ilgili belgeler yayınladılar.
20 Haziran 2018'de, Tianjin, Hongqiao Bölgesi'ndeki gecekondu tadilatı için 2018 özel tahvili (Aşama I) başarıyla çıkarıldı ve bu, 28. Genelge'nin yayınlanmasından bu yana ülkenin gecekondu tadilatı için ilk özel tahvilinin resmi inişini işaret etti.
Bundan önce, 28 Nisan 2017'de, Anhui Yatırım Grubu liderliğindeki, Anhui Eyaleti'nin ilk tek seferlik reform proje gelir tahvili "17 Fuyang atma reform projesi NPB01" başarılı bir şekilde ihraç edildi, ilk ihraç tutarı 400 milyon yuan, 6 yıllık bir süre ve bir kupon oranı ile % 5.48. Bu, Anhui Eyaletindeki gecekondu şehirlerinin dönüşümü için ilk doğrudan finansman ve aynı zamanda ülke çapında ikinci.
15 Ocak 2016'da Guangxi Dadu Investment Co., Ltd. halka açık olmayan Beibeiling, Baihuike Köyü, Yinhai Bölgesi, Beihai Şehri, gecekondu yenileme aşaması I proje gelir tahvilleri Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu tarafından onaylandı ve ulusal bir gecekondu reform projesi tahvil ihracı tutarı oluşturuldu En büyük ve en hızlı onay kaydı. Projenin gelir tahvilleri 2,8 milyar yuan olarak gerçekleşti ve ilk aşama 1,4 milyar yuan olmak üzere iki aşamada satıldı.
Hangar reformu için özel bağların ortaya çıkması, aslında PSL'nin sıkılaşmasından sonra kısmi bir tamamlayıcıdır. Avantaj, borcu açık ve şeffaf hale getirmektir.
İlgili departmanlar, gecekondu tadilatının finansmanını düzenlemenin ve yerel yönetimlerin gizli borçlarındaki artışı kararlılıkla durdurmanın gerekli olduğunu açıkça ortaya koydu. Bu nedenle, iki departman, pilot baraka reformu için özel tahvillerin düzenli bir şekilde teşvik edilmesini gerektiren yönetim önlemlerini ortaklaşa çıkardı.
Sadece bu da değil, aynı zamanda gecekondu tadilatı için özel tahvillerin proje varlıklarına ve getirilerine karşılık geldiği bir sistemin kurulmasının araştırılması gerekiyor.
Belgeye göre, sundurma reformu için özel tahvil ilke olarak 15 yılı geçmeyecek ve vade uyumsuzluğu riskini önlemek için gerçek projeye göre uygun şekilde uzatılabilir.
Gayrimenkul stokları bu yıl% 23 düştü
Haziran sonundan bu yana, baraka reformu ve yeniden yerleşim politikası haberlerinden ve piyasadaki düşüşten etkilenen borsadaki emlak stokları keskin bir şekilde düştü. Bu yılın başından bu yana, emlak borsası endeksi% 22.71 düştü ve tek başına A-hisseli emlak borsasının değeri 510.5 milyar yuan buharlaştı.Ayrıca, Hong Kong ve Çin emlak hisselerinin piyasa değeri 600 milyar yuan'dan fazla buharlaştı.
Bugün, İskan ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, baraka reformunun herkese uyan tek beden olmaması gerektiğini açıkça belirtmiş ve piyasa beklentileri netleştirilmiştir. Bazı aracı kurumlar da geçtiğimiz günlerde gayrimenkul sektörü değerlemesinin yüksek bir güvenlik marjına sahip olduğunu ve gayrimenkul stoklarının toparlanması konusunda iyimser olduklarını belirtti.
Bu yıl gayrimenkul sektörü% 22,71'lik düşüşle bu yıl en çok gerileyenler arasında yer alıyor. A-hisse pazarının emlak sektöründeki 139 şirketin toplam piyasa değeri, bu yılın başında 2567.9 milyar yuan'dan en son 20574 milyar yuan'a düşmüş ve piyasa değeri 510.5 milyar yuan azalmıştır.
Veriler, A-hisse pazarının gayrimenkul sektöründeki 139 şirketin toplam piyasa değerinin keskin bir şekilde küçüldüğünü, bunların arasında en çok Vanke A'nın 75.731 milyar yuan küçüldüğünü gösteriyor. Dagang hisseleri, bu yıl% 60'ın üzerinde düşüşle en büyük düşüşe sahip şirket.
Komisyoncular gayrimenkul hisselerindeki toparlanma konusunda iyimser
Guotai Junan Securities, 8 Temmuz tarihli araştırma raporunda gayrimenkulün temellerinde bir toparlanma göreceğini söyledi. Ocak ayından bu yana değerlemedeki düşüşün temel nedeni gayrimenkul ediniminin finansmanı (sıkılaştırma) ve gayrimenkulün finansmanı gayrimenkulün gelecekteki büyümesinin temel unsuru olduğundan, büyümedeki yavaşlama endişeleri değerlemede düşüşe neden oldu. Kısa vadede gevşeme olasılığı düşük olsa da, sürekli sıkılaşma kanalı artık mevcut değildir. Kalkınma finansmanının gevşetilmesi, pazar lansmanlarında bir artışa neden olacak ve konut kredilerinin gevşetilmesi, satış temellerinde yükselme eğilimine yol açacak olan istikrarlı bir düşüşe yol açacak ve EPS büyümesi yeniden canlanmaya başlayacak.
2018 yılındaki politika oyununun ve sermaye sıkıntısının sektörün beklenen dalgalanmasını etkileyen önemli faktörler olması beklenirken, sektörün aşırı kilo notu korunuyor. 1) Politika düzenlemesi devam edecek ve marjinal düzenlemeler daha büyük olacak. Düzenleme ve kontrolün derinleşmesiyle, idari tedbirlerin düzenlenmesi istikrarlı bir döneme girmiştir ve birinci ve ikinci kademe şehirlerin düzenleme ve kontrolünün artmaya devam etmesi olası değildir; 2) İşletmelerin sermayesi sıkıdır ve sakinlerin sermaye marjı gevşemiştir. Birinci ve ikinci kademe şehirlerin artan arz ve talep modeli oluşturması bekleniyor. Arz ve talebin artması beklentisi ve sanayinin ekonomik yanlısı döngüye girme eğilimiyle birlikte, birinci ve ikinci kademe emlak piyasasının coşkusunun beklentileri aşması bekleniyor.
Dongxing Securities'in son araştırma raporu, 6 Temmuz itibariyle, gayrimenkul sektörünün toplam fiyat-kazanç oranının (TTM) 10.84 olduğunu ve bu oran, 2004'ten bu yana en düşük ikinci değer olan 28 Şubat 2014'te 10.69'dan biraz daha yüksek olduğunu belirtti. Sektör değerlemesindeki düşüş, birçok faktörden etkilenir; ana faktörler daha sıkı kontrol politikaları ve makro düzeydeki belirsizliktir.
Düşük bir değerleme, sektör hakkında iyimser olmak için 2014 başındaki duruma göre yeterli bir koşul teşkil etmese de, mevcut düzenlemenin kısa vadede gevşetilmesi zor olsa da, dikkate değer bazı olumlu değişikliklerin olduğu ve bu olumlu faktörlerin sektörün değerlemesini desteklemesi beklenmektedir.
Metin / Huitong.com Editörü: Qin Meng
