Geliştiriciler için "iyi günler" sona eriyor
Yukarı tıklayın Mavi kelime , 21 Jun ~ takip et
Ekonomik hayatta her şeye adım atın
Giriş: Geliştiriciler için "iyi günlerin" yakında biteceği öngörülebilir.
2019'un geri kalanı, sıkı sermaye zincirine sahip şirketler ve zayıf pazar atılım kabiliyetine sahip şirketler için zorlu bir test olacak.
Kaynak 21st Century Business Herald (ID: jjbd21)
Muhabir Zhang Xiaoling, Zhu Lei
Düzenle Huang Kai
Resim kaynağı / 21st Century Business Herald (jjbd21)
2019 yılının bu baharı, Çinli geliştiricilerin gelecekte hatırlayacakları "en sıcak günlerden" biri olabilir.
Ocak ayındaki RRR indirimi, emlak piyasasında üç ay süren "ılık bahar" ı başlattı. Katman 1 ve 2 şehirler yararlanmada başı çekti. Evergrande, Sunac, Tahoe, Vanke, Poly, Longfor vb. Gibi büyük bir geliştirici grubu "İlkbahar Hasadı" na başladı. "Aynı zamanda, bir dizi finansman gerçekleştirildi; ileri görüşlü bazı yerler de onları iyi bir fiyata satmak için bir dizi arsayı başlattı.
Çünkü bu nadir "pencere döneminin" bir gün kapanacağını çok iyi biliyorlar.
Ama yine de bu günün bu kadar erken gelmesini beklemiyorlardı. Emlak piyasasının iki temel faktörü olan likidite ve politika, ince değişiklikler geçiriyor.
Geliştiriciler için "iyi günlerin" yakında sona ereceği öngörülebilir; 2019'un geri kalanı, sıkı sermaye zincirine sahip şirketler ve zayıf pazar atılım kabiliyetine sahip şirketler için zorlu bir test olacak.
Para birimi sıkılaştırma sinyali
Son yıllarda, gayrimenkul ve makro ekonomi arasındaki ilişki genellikle bir "tahterevalli oyunu" ile karşılaştırıldı, bu da makro ekonomi geliştiğinde emlak sektörünün sıkılaşacağı anlamına geliyor.
17 Nisan'da Ulusal İstatistik Bürosu, 2019'un ilk çeyreğinde ulusal ekonominin performansını açıkladı. Gayri safi yurtiçi hasıla (GSYİH) yıllık bazda% 6,4 arttı. Ulusal Ekonomik Kapsamlı İstatistik Departmanı direktörü ve Ulusal İstatistik Bürosu sözcüsü Mao Shengyong, şunu belirtti: "GSYİH büyüme oranı piyasa beklentilerinin önemli ölçüde üzerinde. Bazı piyasa tahminleri% 6.2 ve bazıları% 6.3."
Aynı gün, 366,5 milyar MLF'nin vadesi dolduğunda, merkez bankası 160 milyar ters repo işlemi + 200 milyar MLF devamı başlattı ve 16'sında açık piyasada 40 milyar tersine çevirdi. Bu bağlamda, birçok piyasa katılımcısı, merkez bankasının "marjinal bir sıkılaştırma" sinyali gönderdiğini düşünüyor.
Bu, piyasayı yakın gelecekte merkez bankasının RRR indirimi beklentisini daha az destekleyici hale getiriyor. Daha önce, merkez bankası yakın zamanda yapılan RRR kesintisi söylentilerini kamuoyuna açıkladı. Merkez bankası, 12 Nisan'da ilk çeyrekte yapılan olağan para politikası toplantısında, bir sonraki ihtiyatlı para politikasının orta derecede sıkı olması, para arzının toplam kapısının düzgün bir şekilde kontrol edilmesi ve "taşma" yapılmaması gerektiğini de belirtti.
Hemen ardından, 19 Nisan'daki Politbüro toplantısı, yapısal kaldıraçların kaldırılmasında ısrar ettiğini, yani talebi canlandırmak için eski borçlanma yoluna geri dönmeyeceğini belirtti.
Bunların hepsi para politikasında küçük değişikliklerin işaretleridir. Bu bağlamda, Haitong Securities analisti Jiang Chao, aşırı para arzı olmazsa emlak piyasasının temel desteğini kaybedeceğine inanıyor.
Geçmişte para her yıl% 15 -% 20 oranında büyümüştür.Artık döviz büyüme oranı% 8'lik nominal GSYİH büyüme oranına yakın kontrol edildiğine göre, bu, bir ev satın almanın potansiyel gelir artış oranının% 15-20'den% 8'e düştüğü anlamına gelir ve aynı zamanda gayrimenkulün de değiştiği anlamına gelir. Bir "büyüme stoku" bir "banka stoku" haline geldi ve banka hisse senetlerinin mevcut F / E oranı 10 kattan az. "Döviz büyümesindeki hızlı düşüşün ardından, yüksek değerli gayrimenkul, bir yatırım varlığı olarak çok pahalı."
İlk çeyrekte emlak piyasasının "toparlanmasının" temeli bol likiditeydi Şu sıralar göreli sıkılaşmanın gayrimenkul üzerinde küçük bir etkisi yok. Bir Shenzhen geliştiricisi, "Sadece ilk çeyrekte nispeten gevşek olması bekleniyor ve ardından hafif bir sıkışma olacak" dedi.
Bunun öncelikle bazı geliştiricilerin finansmanını etkileyeceğine inanıyor. İlk çeyrekte, birçok küçük ve orta ölçekli emlak şirketi, önemli ölçüde azalması beklenen borç finansmanı ihraç etti.
"Konut ve konut spekülasyon yapmaz" ifadesini tekrarlayın
Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı
Emlak piyasası üzerinde önemli bir etkiye sahip olan gayrimenkul kontrol politikalarında da değişiklikler olmuştur. Endüstrinin, NPC ve CPPCC oturumları sırasında emlak düzenlemesinden bahsedilmediği yönündeki iyimserliği, 19 Nisan'daki Politbüro toplantısında "konut ve konut spekülasyon yapmayan" yeniden tanıtımıyla da paramparça oldu.
19 Nisan'da, CPC Merkez Komitesi Politbüro, spekülasyon için değil, yaşamak için evlerin konumlandırılmasına bağlı kalmanın ve bir şehrin, tek bir politikanın, şehre özgü politikaların ve şehir yönetiminin ana sorumluluğunun uzun vadeli düzenlemesinin uygulanması gerektiğini vurguladı. mekanizma.
Bu, iki seanstan bu yana tekrar "spekülasyon değil konut ve konut" un üst düzey sözü. Centaline Property'nin baş analisti Zhang Dawei, bunun ülkenin ekonomik temellerinin iyi olduğuna dair bir sinyal ortaya çıkardığına inanıyor, ancak gayrimenkul düzenlemeleri sıkılaşabilir; ulusal emlak yönetmeliği yüksek bir sıcaklıkta kalacak ve merkezi hükümetin konut fiyatı artışlarını azaltma kararlılığı değişmeyecek.
Neredeyse aynı zamanda, Konut ve Kent-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, ilk çeyrekte konut ve arsa fiyatlarında büyük dalgalanmaların olduğu şehirlere erken uyarı yaptı. Ulusal İstatistik Bürosu'nun Mart ayı verileri, 70 büyük ve orta ölçekli şehrin 65'inde bir önceki aya göre fiyat artışı olduğunu gösterdi.
Zhang Dawei, 2019'da normal kalmaya devam edecek olan 2018'de çok şehirli emlak denetimleri de dahil olmak üzere, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın gelecekteki görüşmelerinin ve erken uyarılarının yerel emlak yönetmeliğini hala etkileyeceğini analiz etti.
Yerel yönetim, merkezi hükümetin ruhunu açıkça kavradı. 21st Century Business Herald'ın istatistiklerine göre, Nisan ayından bu yana Shenzhen, Pekin, Hefei ve diğer şehirler kontrolü sıkılaştırdı.
Örneğin, 12 Nisan'da Pekin, devlet tarafından yönetilen yardım fonu politikasını sıkılaştırdı ve krediler, yeni bir yerel düzenleme turu ve kontrol sıkılaştırıcı rüzgar gülü olarak kabul edilen konut ve kredi aboneliklerine uygun olarak uygulandı.
"Pencere dönemi" kapanmak üzere mi?
Geçen yılın Kasım ayındaki "acı kış" dan Mart ayındaki "ılık bahara" kadar, Lin Ping (takma ad) "bir rüya gibi" hissetti ve "ev aniden satılmaya hazır hale geldi." Pekin merkezli bir geliştiricinin Güney Çin Pazarı pazarlama müdürüdür.
Nitekim, ev alıcıları için bu birkaç ay, sermaye maliyetlerini azaltan ender bir faiz indirimi dönemi olmuştur. Geçtiğimiz birkaç ay içinde, piyasa da acilen serbest bırakılması gereken çok fazla talep biriktirmiştir.
Resim kaynağı / resim böcek yaratıcı
Rong360 istatistiklerine göre, Mart 2019'da, ülke genelinde ilk ev kredileri için ortalama faiz oranı% 5,56, bir önceki aya göre 7BP düşüş ve ilk kredi grubu için ortalama faiz oranı art arda dört ay düştü; ülke genelinde ikinci ev kredileri için ortalama faiz oranı% 5,89 oldu, bir önceki aya göre 10BP düşüş , Bu art arda düşüşün beşinci ayıdır.
İzlediği 35 il arasında 29 ilde ilk konut ipotek faiz oranları Mart ayında düştü. Bunların arasında Xiamen, yıllık bazda 46 BP'lik düşüşle en büyük düşüşü yaşadı ve karşılaştırma seviyesine düştü; onu 30 BP'den fazla düşüşle Fuzhou ve Tianjin izledi.
Bu faiz oranları korunabilir mi? Rong360 raporu, birinci kademe şehirler arasında Shenzhen ve Guangzhou'nun sürekli olarak aşağıya doğru ayarlandığına ve ikinci çeyrekte daha fazla aşağıya doğru ayarlamalar için çok az yer olduğuna inanıyor; ikinci kademe şehirler temelde aşağı doğru ayarlandı; Kunming, Zhuhai, Haikou ve Chengdu, Wuxi ve Nanning aşağıya doğru ayarlanmadı6 Bu şehrin kısa vadede istikrarlı kalması bekleniyor.
Geçen yılın dördüncü çeyreğinde piyasada sıkıntı yaşayan geliştiriciler, mevcut "pencere döneminin" ne kadar değerli olduğunun farkındalar. Akranlarının bakış açısından Lin Ping, geçen yılın sonundan bu yana indirimli olarak ev satan Evergrande'nin en endişeli geliştirici olabileceğinden yakınıyor ve satış penceresini sıkıca kavradı; ilk çeyrekte çırpınan Tahoe. Sıkı sermaye zincirinin nedenleri olmasına rağmen, aynı zamanda gelişmiş bir talep temettü dalgası da elde etti.
Poly, Vanke ve China Shipping gibi kararlı geliştiriciler, fiyat artışlarından bahsetmeye bile gerek kalmadan ademi merkeziyetçiliğin hızını yavaşlatmadı. Vanke'nin başkan yardımcısı Zhang Xu'nun dediği gibi, "Her gün ev sat." .
Nakit toplamak için aktif olarak ev satmanın yanı sıra, ilk çeyrek emlak finansmanı için hala "iyi bir gün". Birçok müteahhit önceki utançlarını silip süpürdü ve çok para aldı.
Tongce Araştırma Enstitüsü'nden alınan verilere göre, gayrimenkul şirketlerinin Mart ayındaki finansman ve finansman kotası sayısı son yıllarda yeni zirvelere ulaştı. Listelenen 40 tipik emlak şirketi, bir önceki aya göre% 85,25 artışla Kasım 2017'den bu yana ilk kez 100 milyar yuan'ı geçerek toplam 102,42 milyar yuan finansman tamamladı.
Wind istatistiklerine göre, Nisan ayından bu yana 16'ncı itibariyle emlak şirketleri yaklaşık 23 milyar yuan finansman tutarında 31 kredi bonosu ihraç etti. Bu yılın başından bu yana, emlak şirketleri, sırasıyla yıllık% 68.4 ve% 26.8 artışla 216.8 milyar yuan'dan fazla finansman miktarıyla 293 kredi bonosu ihraç etti.
Ancak, müreffeh "iyi günler" iki aydan fazla sürdü ve emlak endüstrisi başka bir değişiklik görüyor.
"Düzenlemenin sıkılaştırılmasının getirdiği pencere süresi kısalıyor gibi görünüyor ve şehir politikaları uyguladıktan sonra her şehrin düğümleri ve ritimleri farklı. Hegang'ın" lahana fiyatı "gibi evleri ve Shenzhen lüks evleri gibi şehirleri göreceksiniz. Sıcak şehir, "dedi söz konusu geliştirici.
Lin Ping'in sorumlu olduğu proje ısıdan faydalandı ve metrekare başına ortalama 27.000 yuan satış fiyatı ile pazarı açtı.Ortalama fiyatın 20.000 yuan'ın altında olduğu yerel pazarda baskı az değil. Lin Ping, likidite hala yeterliyken onu mümkün olan en kısa sürede satmak istiyor.
21 Haziran
Arkadaşlar, yakın gelecekte ev alma planınız var mı? Son konut fiyatı değişiklikleri hakkında ne düşünüyorsunuz?
Milyonlarca okuyucu izliyor ...
Ödenmemiş 5,75 milyondan fazla mı? Bir Mercedes-Benz otomobilinin kadın sahibi toplanıyor! Tüccar sordu: "Mercedes-Benz alacak param var ama borcumu ödeyecek param yok?" Kadın sahibi cevap verdi ...
Starbucks paniği mi? Luckin Coffee, halka arz başvurusu yapmak için Amerika Birleşik Devletleri'ne gitti! 2.2 milyarlık bir zarardan sonra neden "para yakmak çılgınca"?
"Yanlış boşanmış" bir ev satın alırken ne yapmalı? Yeni nesil kredi bilgi sistemi bizi nasıl etkiliyor? Merkez bankası yetkili cevap veriyor!
Bu sorunu düzenle Liu Xiang
Ben izliyorum sen nasılsın
