Evim "ticari konut" denildiği için satılamıyor
Ticari konutlar, son 20 yıldır yasa ve politikaların gri alanında dolaşan ticari ve ofis arsası üzerine inşa edilmiş konut yapıları şeklindeki evleri ifade eder.
2017'de ulusal emlak piyasası sıcak olduğunda, ticari konutlar politikalarla güçlü bir şekilde bastırıldı ve piyasa soğudu, bu da günümüze kadar devam etti. Ticari konut satın alan insanlar, iyi bir evin neden aniden satılamayacağını anlayamıyor?
Pekin Pikseli - ticari konut piyasasının etiketi
27 Aralık 2018 sabahı Pekin Pixel'de yaşayan birçok genç, Metro Hattı 6'nın Caofang İstasyonuna koştu ve yeni bir güne başlamak için Pekin'deki büyük ofis binalarına koştu.
Beijing Pixel, Chaoyang Bölgesi ile Tongzhou Bölgesi'nin kavşağında, Doğu Beşinci Çevre Yolu'nun dışında bulunan Pekin'in en büyük ticari ve konut gayrimenkulü olarak bilinir.
Aralık 2018'de, Pekin Piksel Topluluğu yoğun bir şekilde doldurulmuş pencerelere sahipti. Fotoğraf: Qiu Yu, Çin Haber Servisi
Toplulukta, büyük bir bal peteği gibi çeşitli yönlerde pencerelerle yoğun bir şekilde doldurulmuş toplam 19 yüksek bina var. Yüzölçümü 30 ila 70 metrekare arasında değişen yaklaşık 10.000 ev var ve 30.000'den fazla insan yaşıyor.
2010 yılı civarında inşa edilmiş olmasına rağmen, bakımsızlık nedeniyle bina eski bir yatakhaneye benziyor, her katta 30 hane var, koridorlar karanlık ve uzundur. Tuina mağazaları, manikürcüleri ve evcil hayvan dükkanları doğrudan toplulukta açılır ve ofis kiralama reklamları her yerde görülebilir.
Pek çok Bei Piao buraya yerleşmeyi tercih ediyor, daimi ikametgahları yok ve geçici olarak ev satın almak için gerekli niteliklere sahip değiller.
Örneğin Chen Lin'i ele alalım, iki yıl önce, ebeveynleri ve akrabalarının yardımıyla, 1.5 milyon yuan'den fazla yardımla Beijing Pixel'de 40 metrekareden fazla stüdyo satın aldı.
"Ticari konut" çok ince bir konsepttir.Arazi niteliğinde ticari gayrimenkullere aittir, ancak geliştiriciler tarafından satılık konut olarak paketlenmiştir. Sadece Pekin değil, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Chengdu ve diğer şehirlerde benzer evler var.
Sıradan konut binaları ile karşılaştırıldığında, ticari konutların bir dizi kısıtlaması vardır: mülkiyet hakkı 40 veya 50 yıl sonra sona erer; ikamet yeri kapatılamaz; peşinat yüksek, kredi süresi kısadır; kullanım ücreti pahalıdır ve vergi yüksektir.
Beijing Pixel'de her katta 30 hane var ve koridorlar karanlık ve uzundur. Fotoğraf: Qiu Yu, Çin Haber Servisi
Chen Lin bunu umursamadı, hatta toplumun kaotik ortamını ve neredeyse her dakika üstündeki uçak gürültüsünü seçici bir şekilde görmezden geldi. Beijing Piksel'in kendisi için en önemli özelliği, sonunda bir ev alıp Pekin'e yerleşmesidir.
Chen Lin bunu çoktan planlamıştı, beş yıl boyunca yeterince sosyal güvenlik ödedikten sonra evi satacak ve Pekin'de sıradan bir evle değiştirecekti.
2016 yılında bir ev satın aldığında, ileride satamayacağına dair hiçbir endişesi yoktu.Ne de olsa o dönemde Pekin'in pixel topluluğunda 20'ye yakın aracı mağaza vardı ve her ay yüzlerce birimin satıldığı söylendi.
Ev iyi satmıyor
Ancak 26 Mart 2017'den sonra her şey değişti.
O gün, kavurucu emlak piyasasını bastırmak için Pekin, benzeri görülmemiş katı ticaret ve konut kontrol politikaları uygulamaya koydu. Ticari ve ofis projelerinin "izinsiz konut ve diğer amaçlara dönüştürülemeyeceğini" açıkça belirtmekte, bu da ticari konutun sözde "konut" niteliğini bir tavırdan geçersiz kılmaktadır.
Politika ayrıca, bireylerin hisse senedi ticari konut satın aldıklarında kendi adlarına evleri, beş yıllık sosyal güvencesi veya vergi ödemeleri olmaması ve yalnızca tam meblağı satın alabilmelerini şart koşuyor.
Aralık 2018'de, Pekin Piksel Topluluğu yakınlarında yalnızca üç aracı mağaza vardı. Fotoğraf: Qiu Yu, Çin Haber Servisi
Ticari konut satın alma koşulları sınırsız alımdan son derece sert hale geldi .. Bazıları bunun ticari konut piyasasının "boğazındaki kılıç" a eşdeğer olduğu yorumunu yaptı.
Sadece Pekin değil, 2017'de Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Chengdu, Tianjin ve diğer şehirlerin tümü ticari konutları kısıtlamak için önlemler aldı ve ticari ve konut projeleri hızla soğudu.
Aralık 2018'de, politikanın yürürlüğe girmesinden bir buçuk yıldan fazla bir süre sonra, Pekin Piksel Topluluğu yakınında yalnızca üç aracı mağaza vardı. Büyük aracı zincirlerden birinin personeli "ticari konut" teriminden dikkatli bir şekilde kaçındı ve adını "ticari konut" olarak değiştirdi.
Piyasanın soğukluğu işlem hacmine de yansıyor. Centaline Emlak Araştırma Merkezi'nden alınan istatistikler, politikanın uygulamaya konulmasından 20 ay sonra, yani Nisan 2017'den Kasım 2018'e kadar Pekin'in ticari konut işlemlerinin önceki 20 aya (Ağustos 2015 - Mart 2017) kıyasla sadece 5.409 adet olduğunu gösteriyor. ), takas edilen set sayısı 89690 setti.
Diğer bir deyişle, Pekin'de ticari konut işlem hacmi% 94 düştü.
Şimdi, Beijing Pixel'in dubleks dairesinin fiyatı yaklaşık 40.000 / metrekare'ye düştü .. Yönetmelikten önce, aynı tip konut için teklifler bir zamanlar 70.000 / metrekare'ye yakındı.
Ama Chen Lin'in görüşüne göre 40.000 veya 30.000'den alıntı yapmak mantıklı değil çünkü şimdi devralacak bir sonraki kişiyi bulmak zor.Evini gerçekten satmak isteyen ev sahipleri sadece fiyatı düşürmeye devam edebilirler.
Yönetmelikler şirkete satılabilse de gerçekte çok az şirketin satın almaya istekli olduğunu, çünkü şirketin benzer bir evi daha düşük bir maliyetle kiralayabileceğini söyledi.
Veri haritası: Resim, Pekin, Haidian Bölgesi Konut Yönetimi Bürosu'nun ofis salonunu göstermektedir. Çin Haber Ajansı muhabiri Sudan'ın fotoğrafı
Aralık 2018'de, Huilongguan'da Pekin'in Kuzey Beşinci Çevre Yolu'nun çok dışındaki bir yerleşim bölgesinde, bazı insanlar forumda indirimli bir fiyata ticari konut satmak için bir gönderi yayınladı. Evin sahibi emekli olmak üzere ve satın alındığı andan itibaren evi yüzbinlerce düştü.
"Üç kuşak yaşlı ve gencin biriktirdiği, zor kazanılan parayla aldığımız ev, topluma ve çocuklarımıza sorun çıkarmamaya yöneliktir. Neden şimdi satışı kısıtlıyoruz? İşin sırrı, satın aldığımızda kimse bana gelecekte serbestçe ticaret yapamayacağımı söylememiş! "Anlayamadı.
Yatırımcılar harekete geçmeye hazır
Ticari konut piyasası görülmemiş derecede soğuk olmasına rağmen fırsat bulmak için risk alan bazı yatırımcılar da var.
Kasım 2018'de Su Xia, Pekin'de 40 metrekareden daha küçük bir ticari konut satın almak için 1,3 milyon yuan harcadı. Ev incelemesinin başlangıcından transfer ve harici kiralamaya kadar sadece iki haftadan kısa sürdü.
Ticari konutların son derece yüksek kira-satış oranına bayıldı. Aylık kira 4.000 yuan'dan fazla Aynı kira için, bir ev satın alırsanız, yaklaşık üç ila dört milyon yuan'e mal olacak. Buna ek olarak, ticari konut da şirkete kayıtlı adresi için yılda 8.000 ila 10.000 yuan arasında kiralanabilir.
Pekin Piksel Topluluğu'nda ofis kiralama reklam panoları asılıydı. Fotoğraf: Qiu Yu, Çin Haber Servisi
"Ticari ve konut binaları satın almanın bir 'paralı' yolu var. Gelecekte, sıradan konut binaları inşa edilmeye devam edecek ve ticari konut binaları stok versiyonlarıdır. Örneğin, Pekin'de, bireylere yalnızca 26 Mart 2017'den önce satılan ticari konut binaları satılabilir. , Gelecekte yenileri satılır, istersem bile satın alamam. " Su Xia, gaz, su ve elektrik içeren ticari konutun stok versiyonunda en iyisi olduğunu söyledi.
Politikanın gri alanında gezinmek
Aslında, ticari konut satın almak her zaman riskli olmuştur, çünkü son 20 yılda ticari konutlar her zaman yasa ve politikaların gri bir alanında olmuştur.
Yiju Araştırma Enstitüsü dekan yardımcısı Yang Hongxu, "Ticari konut başlangıçta bir yönetmelik ihlaliydi ve şimdi orijinal politika yönetimindeki boşlukları doldurduk." Dedi.
Dedi Çin'deki arazi kullanımının doğası, mesken, ticaret, ofis ve endüstriyel araziler dahil çok nettir. "Ticari ve konut" diye bir şey yoktur. Arazi kullanım planlaması mimari planlamayı belirler.Arazi kullanım planlamasında böyle bir tip olmamasına rağmen, geçmişte pek çok müteahhit ticari ve işyeri arsası üzerine 40 ila 50 yıl arasında mülkiyet hakkı olan evler inşa etmiş ve kaçak mimari planlar yapmıştır.
Pekin'in Fangshan Bölgesi'nde ticari ve konut amaçlı gayrimenkul satış merkezi. Fotoğraf Zhongxin Wang
Peki, ticari konut hangi arka plan altında doğdu?
Yang Hongxu, 1990'ların sonlarında dış çevreden etkilenen Çin emlak piyasasının çok durgun olduğunu ve birçok bitmemiş binanın ortaya çıktığını söyledi. 2000'den sonra ekonomi toparlandı ve Çin'in 1998'deki konut reformunun ardından konut piyasasındaki güçlü gelişimi ile birleştiğinde, konut talebi önemli ölçüde serbest bırakıldı.
Bazı müteahhitler bitmemiş binalar satın alıp servisli apartmanlara dönüştürdüler.İyi konumu, düşük toplam fiyatı ve yüksek kirası nedeniyle bu daireler bir süre popüler oldu.
"Tatlılığı tattıktan sonra, birkaç yıl sonra, bazı geliştiriciler arazi ediniminin başlangıcını çoktan planladılar. Ticari arsayı konut arazisinin fiyatından daha düşük bir fiyata alacaklar ve ardından" konut "denen yeri, yani ticari konutları inşa edecekler. İyi bir fiyata, "dedi Yang Hongxu. Sonuç olarak, piyasadaki ticari evler gittikçe daha fazla inşa ediliyor ve giderek daha çok konut evleri gibi paketleniyor.
Düzenleme gelecekte rahatlayacak mı?
2017 yılında birçok yerde çıkarılan politikalar ticari konut yönetimindeki boşlukları doldurmuş, ancak son dönemde bazı alanlarda emlak piyasası düzenlemesi gevşetilmiştir. Aralık 2018'de Heze, Zhuhai, Guangzhou ve Hangzhou, emlak piyasası düzenlemelerini gevşetmek için art arda politikalar uygulamaya koydu.
Guangzhou'nun politikası ticari konutlarla ilgilidir. Guangzhou, kişilerin 30 Mart 2017'den önce arazi transferiyle oluşan ticari ve hizmet mülklerini satın almalarına izin vermeyi önerdi. Geçmişte, bu tür mülkler yalnızca şirketlerle sınırlıydı.
Resim Guangzhou'daki bir binayı göstermektedir. Fotoğraf Tang Guijiang
Şu anda, en katı ticari konut politikalarına sahip şehirler Pekin ve Guangzhou'dur. Guangzhou'nun eylemleri, Pekin gibi diğer şehirlerin ticari konut üzerindeki kısıtlamaları kademeli olarak gevşeteceği anlamına mı geliyor?
58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü baş analisti Zhang Bo, "Ticari ve konut ürünleri, doğası gereği ticari mülk oldukları için genellikle yatırım olarak etiketlenir. Ancak gerçekten de yatırım yapmayan ancak bireyler içinde yaşayan bazı alıcılar vardır." Nitel ürünlerin nasıl yapılacağı daha net bir politika yargısı için beklemek zorundadır ki bu aynı zamanda sol ve sağ düzenlemenin tamamen gevşetilip gevşetilmeyeceği için önemli bir kriterdir.
Çin Kentsel Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü Dekanı Xie Yifeng'e göre, Ticari konutlara yönelik kısıtlayıcı politikaların temel amacı yatırım spekülatif talebini azaltmaktır, ancak bu tür politikalar geçici olmalıdır.
Yang Hongxu, emlak piyasası soğuduktan sonra, önümüzdeki iki yıl içinde, çeşitli bölgelerde ticari konut düzenlemelerinin gevşeyebileceğine, ancak piyasa düzeninin düzenlenmesi gibi hususlar nedeniyle, ticari konutların kendisi yasa dışı olduğu için düzenlemeden öncesine dönme olasılığının düşük olduğuna inanıyor.
27 Aralık 2018'de Zhonghong hisseleri, nominal değeri 20 ardışık işlem günü boyunca 1 RMB'den az olduğu için zorla listeden çıkarıldı.
Bir ev satın aldıktan sonra Chen Lin, emlak piyasasının ilgili politikalarına ve haberlerine daha fazla dikkat etti. 27 Aralık 2018 sabahı Pekin piksel topluluğundan çıktı ve insan akışıyla birlikte metroya sıkıştı.Cep telefonunda bir haber çıktı:
Zhonghong hisseleri, arka arkaya 20 işlem günü boyunca nominal değer 1 yuan'dan az olduğu ve A hisseleri tarihinde 1 yuan'ın altına düşen ilk listeden çıkarılmış hisse olduğu için listeden çıkarılmak zorunda kaldı.
Pek az insan Beijing Pixel'in Zhonghong Group'un en ünlü şaheserlerinden biri olduğunu biliyor. Zhonghong bir zamanlar ticari konut projeleriyle gelişti, ancak emlak piyasası düzenlemesinin etkisi ve bazı nedenlerinden dolayı Zhonghong'un satış performansı aniden düştü ve sermaye zinciri sorunu bozulmaya devam etti ve sonunda A hissesinden çekildi.
Bununla birlikte, Zhonghong'un yaşamı ve ölümüyle karşılaştırıldığında, Chen Lin, ticari konutlardaki kısıtlamaların gevşetilip gevşetilmeyeceği konusunda daha mı endişeli? Gelecekte evi hangi fiyata satılacak? (Görüşülen kişinin talebi üzerine metindeki bazı karakterler takma isimdir)
