Joy City, avın ikinci yarısı
Yeniden yapılanma yılında, Joy City'nin ticari haritasında yeni açılan proje sayısı sıfırdı, ancak "yaşlı adamların" performansı hala etkileyiciydi.
30 Mart akşamı, Joy City Holdings'in 2019 performans raporu, dönem boyunca yatırım amaçlı gayrimenkul kiralamalarından ve ilgili hizmetlerden elde edilen toplam gelirin yaklaşık 4.341 milyar yuan olduğunu, toplam gelirin yaklaşık% 42.0'ını oluşturduğunu ve yıllık% 19.5 artış olduğunu gösterdi.
Bunların arasında, açılan 10 Joy City projesinin kira geliri, yıllık% 17,7 artışla yaklaşık 3.064 milyar yuan idi. Yeni açılan Hangzhou, Xi'an ve Shanghai Changfeng Joy City dışında, diğer projelerin kira geliri istikrarlı bir şekilde arttı.
Joy City Holdings'in başkanı Zhou Zheng için, yukarıdaki yazı 11 yıllık bir bekleyişin sonucudur. Büyük yeniden örgütlenme sorununu çözmesi tam on yılını aldı. Cevabın açıklandığı anda, Joy City'nin "hızlı koşma" zamanının geldiğini açıkça biliyordu.
Ancak, "büyük varlık yönetimi" stratejisinin eşlik ettiği bu yolculukta hem fırsatlar hem de zorluklar var.
01 On kiracı 3,1 milyar yuan'dan fazla devraldı ve Xidan ve Chaoyang Joy City% 40'ın üzerinde bir paya sahip oldu
Hiç şüphe yok ki Xidan Joy City ve Chaoyang Joy City bir kez daha yıllık altın emiciler haline geldi. Birincisi, 53.700 metrekarelik kiralanabilir alan ile yaklaşık 700 milyon yuan kira getirirken, ikincisinin karşılık gelen kira geliri 670 milyon yuan kadar yüksekti.
Mali rapora göre, geçen yıl 10 Joy City tarafından toplanan toplam kira 3.064 milyar yuan idi, yani ortalama bir Joy City kira için yaklaşık 300 milyon yuan katkıda bulundu ve kira toplama kapasitesi benzerlerinin çoğundan önemli ölçüde daha yüksekti.
Joy City'nin ticari operasyon yetenekleri bu sezgisel rakamlarla ortaya çıkıyor. İlk marka yatırımı tanıtımından alışveriş merkezi teması oluşturmaya kadar, yenilik adına ticari trendde yürüyor.
Fiziksel ticari alanın teması ve engellenmesi, Chaoyang Joy City'deki "Yuejie" alanı, yavaş yemek alanı için "Shijian" alanı ve kendi kendine büyüme için "Açıklama" alanı gibi uzmanlık alanlarından biridir.
Beijing Chaoyang Joy City Theme Space "Açıklama" Resim Kaynağı / Winshang.com
İnovasyon alanına ek olarak, Joy City aynı zamanda yetkin bir çok kanallı alışveriş merkezidir. Müşteri odaklı bir iş zekası platformu olan Yueyun'u bağımsız olarak geliştirmiştir.Binden fazla tüccarın satış ve operasyon veri tabanına dayalı olarak, birleşik yatırım promosyonu, makul iş eşleştirmesi ve benzersiz marka gruplaması konusunda bir avantaja sahiptir.
Joy City ayrıca müşteri hizmetlerini makul bir şekilde alt bölümlere ayırmakta ve "son tüketim", "tüketim miktarı" ve "tüketim sıklığı" nın üç boyutlu boyutlarına dayalı olarak çeşitli pazarlamalar yapmaktadır.Aynı zamanda, ağızdan ağza etkisini artırmak ve erdemli bir çember oluşturmak için üyeleri derinden yetiştirmektedir.
Joy City, son 13 yılda bir dizi ticari operasyon geliştirdi ve büyük ölçekli çoğaltma olasılığına sahip. O zamandan beri, yeniden yapılanmanın tamamlanmasından altı ay sonra, Joy City "Run Fast" in tamburunu çaldı:
· Joy City cephe hattı, orijinal "birinci ve ikinci kademe çekirdek şehirlerden" "birinci kademe çekirdek-ikinci kademe merkezler-üçüncü kademe il merkezlerine" doğru genişledi;
· "Kentsel yenileme ve stok dönüşümünün" hedefi "3-5 yıl içinde 50'den fazla holding projesi ve satış projesi ile 100 milyarlık kampı etkilemektir."
"Hafif varlıklar, yüksek hız ve daha yüksek getiri" kriterleri ile Zhou Zheng, Joy City'nin yeni yol haritasının şu olduğunu defalarca vurguladı: satış ve "iki tekerlek", ürünler ve hizmetler "çift çekirdek", "3 + X" ana hattır; aynı zamanda, orijinal olarak COFCO Real Estate'e ait olan Joy City, Joy Spring Breeze ve Xiangyun Town tek bir sisteme dahil edilmiştir.
En son veriler, geçen yılın sonu itibariyle Joy City'nin halihazırda açılmış 11 ticari projeye sahip olduğu, 8 Joy City inşası devam ettiği ve önerildiği, 3 Joy City Spring Breeze in yapım aşamasında ve 1 planlı Joy City olduğu. Xiangyun Kasabası.
Geçen yıl öncesine kıyasla, Joy City rezerv projesinin hızı gerçekten daha hızlı. Fakat uzun yıllar derin içsel güç uyguladıktan sonra hızlı tempoya nasıl adapte olursunuz? Bu, Zhou Zheng'in "Joy City Holdings Era" dır ve doğrudan yüzleşilmelidir.
02 Dört yıllık büyük varlık yönetimi stratejisi, anahtar hesapların temizlenmesidir
Joy City hızlı bir şekilde ayağa kalkmak için 2016 yılında ilk kez "önemi ve önemi eşitleyen" büyük bir varlık yönetimi stratejisi önerdi.
Joy City yönetimi, genel olarak üç modda genişleyeceğini kamuoyuna açıkladı: Birincisi, ortaklar tarafından ortak geliştirme için yeni projeler, özellikle kompleksler başlatılacak; diğeri ise sosyal stoklu birleşme ve satın alma projelerinin finanse edileceğidir. Genişletmek; Üçüncüsü, ihracat yönetimi projesi için gelecekte daha düşük bir maliyetle özkaynakların bir kısmını satın alma hakkına sahip olmaktır.
Dört yıl sonra, Joy City hala "büyük varlık yönetimi" planı yolundadır. Joy City, 2019 yıllık raporunda hem önem üzerinde odaklanmaya devam edeceğini hem de yönetim çıktılarını ve birleşme ve satın alma projelerini güçlü bir şekilde geliştireceğini belirtti. "Ortak geliştirme, Joy City M&A fonları, yönetim çıktıları ve diğer yöntemlerle 2'den fazla yeni Joy City edinmeye çalışın."
Xi'an Joy City Fotoğraf Kaynağı / Winshang.com
Bu büyük varlık yönetimi stratejisinin özü, Joy City ticari projelerinin yatırım-finansman-yönetim-emeklilik bağlantıları üzerinden işleyen sermaye dolaşımını hızlandırmaktır. Joy City Holdings'in şu anda elinde 27 milyar yuan nakit para olduğu ve endüstrinin önemli ölçüde çöktüğü dikkate alındığında, bu büyük varlık yönetimi operasyonlarının uygulanmasına elverişlidir.
Kaynaklar / şirket duyuruları, Çin CITIC İnşaat Yatırım haritası / ticari gayrimenkul başlıkları
Ancak eylem eyleme aittir ve sonuçta varlık yönetimi hesaba katılmalıdır. İster kendine ait olsun, isterse satın alınmış projeler olsun, Joy City sermayenin geri dönüşü için şartlar belirlemiştir.
Bu bağlamda, Zhou Zheng bir keresinde Joy City'nin projeleri yürütmek için dahili değerlendirme kriterlerinin şunlar olduğunu açıkladı: açılış yatırım oranı% 80-% 85, ardından% 95'te sabitlendi, projenin yıllık geliri% 30'luk bir artışa ulaşmalı ve kira% 10 olacak. % İyileştirme, üç yıl boyunca açılan projelerin FAVÖK getiri oranı% 6 -% 6,5 oldu.
Her Joy City, projenin başlangıcından itibaren "varlık yönetimi düşüncesinden yola çıkmalı, değerleme sonuçlarını sunmalı, operasyonel hizmetleri güçlendirmeli ve alışveriş merkezi varlıklarının değerini artırmalı".
Bu standart olarak Chaoyang Joy City, Mayıs 2010'da açıldığından beri iki aşamalı derin "yenileme" sürecinden geçti:
Kaynak / Huatai Menkul Kıymetler Haritalama / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
Chaoyang Joy City, mağaza alanını yeniden planlayarak, markayı ayarlayarak ve geliştirerek ve mekanı yeniden yaratarak, temalı alanla verimsiz alanı yeniden etkinleştirmiş, proje konumlandırmasını sağlamlaştırmış ve kira geliri yıldan yıla artmıştır.
Veri Kaynağı / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
Genel olarak bir alışveriş merkezinin gelir verileri aşağıdaki şekilde demonte edilebilir:
Gelir (kira) = satış × kira-satış oranı
= Tüketiciler × ARPU × kira-satış oranı
= Tüketici sayısı × frekans × ortalama günlük ARPU × kira ve satış oranı
Kirayı (geliri) en üst düzeye çıkarmak için, Joy City'nin ortak oyun yöntemleri aşağıdaki üç noktaya sahiptir:
· Yolcu akışını çekmek için IP temalı aktiviteleri teşvik edin . Geliştirilebilecek daha az ve daha az yüksek kaliteli IP olduğu mevcut durumla yüzleşen Joy City, IP'yi birden çok kanal aracılığıyla araştırır ve IP ile birlikte içerik oluşturur;
· Tüketici değerini artırmak ve uzun vadeli müşterilere önem vermek . Chaoyang Joy City genel müdürü Li Rui'ye göre, tüketicilerin% 35'i projenin satışlarının% 65'ine katkıda bulundu ve geri kalanı uzun vadeli müşteri grubuna aitti. Ücretli üyelik sistemi aracılığıyla orta frekanslı üyeler için katma değerli hizmetler sağlamak ve yüksek frekanslı üyelerin satın alma gücünü ve bağlılığını daha da artırmak;
· Kira tahsilat modu: sabit kira, tüccar cirosu, hangisi daha yüksekse. Yalnızca kiracının satışları istikrarlı bir geliri korumak için istikrarsız olduğunda sabit bir kira olacağını garanti etmekle kalmaz, aynı zamanda kiracının iş performansı olağanüstü olduğunda komisyonla en iyi geliri elde edebilir. Açıklanan verilere göre, Joy City'nin kira geliri, cirosunun% 10-% 16'sını oluşturuyor ve bu sabit kalıyor.
Kaynaklar / resmi gazeteler Haritacılık / ticari emlak başlıkları
Joy City, alışveriş merkezlerinin kira gelirini işleterek maksimize etmenin yanı sıra, getiri oranını artırmak için büyük varlık yönetiminin "eşit önemdeki" stratejisi, "şok balığı" avlamak ve harekete geçirmektir.
"Şok balığın" etkinleştirilmesi, Joy City'nin konumlandırmasını karşılayan ancak kötü işletilen birinci ve ikinci kademe şehirlerin temel konumlarında stok projeleri aramayı ve bir yıllık yenileme sonrasında pazara yeniden giren ve ardından mülkü işletmeye devam ederek kiraları artırmayı ifade eder. Gelir, mülk prim alanını artırın ve daha yüksek finansal getiri elde edin.
Ağustos 2017'de Joy City, bir dizi kurumsal yatırımcı ile yurt içi ve yurt dışı M&A fonlarının kurulduğunu duyurdu. İlk yatırım tutarı yaklaşık 11,4 milyar yuan. Ortaklar arasında Singapur Devlet Yatırım Şirketi (GIC) yer alıyor.
Fon, Çin'de bulunan potansiyel emlak projeleri için satın alma fırsatları arayacak ve onu Joy Citynin kendi amiral gemisi markası "Joy City" ye dönüştürecek. Changfeng Joy City, bir M&A fonuna yatırılan ilk projedir.
Shanghai Changfeng Joy City Image Source / Winshang.com
Fon modelinin mevcut ticari mülklerin birleşmesi ve dönüşümü için faydaları şunlardır:
· Uzun vadeli fonların tüm süreç işbirliği, Joy City'nin yavaşça işlemesine ve yavaş genişleme hızını telafi etmek için borçlarını serbest bırakmasına izin veriyor;
· Birleşme ve devralma ve dönüşüm, yeni eklenen projeler için projenin inşaat süresini 3 yıldan 1 yıla kısaltabilir, kâr süresini kısaltabilir;
· Satış piyasasındaki dalgalanma riskinden kaçınmak için, "kalem satışı + kira ve yönetim ücreti geliri" modeli, "fon yönetim ücreti + varlık yönetim ücreti + özkaynaktan elde edilen katma değerli gelir" modeline dönüştürüldü.
Elbette, stok dönüşümü için fon kullanımına ek olarak, Joy City eşzamanlı olarak başka bir "varlık-hafif" eylemi gerçekleştiriyor, yani hiçbir mülkiyet hakkına sahip değil ve sadece acente inşaatı ve marka ihracatı gibi işler yapıyor.
AVM varlık yönetimine göre, varlık-hafif marka çıktısının anlamı, değeri hiç yükseltmek değil, ticari markaların etkisini düşük maliyetle artırmak, daha sonraki kooperatif gelişiminin temelini atmak ve projeleri satın alma hakkını kilitlemektir.
Kaynak / Alışveriş Merkezi Varlık Yönetimi Haritalama / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
03 İş getiri oranı yüksek, ancak farklı şehirler arasındaki uçurum çok büyük
Büyük varlık yönetimi stratejisinin rehberliğinde, Joy City Mall'un yatırım geri dönüş oranı ve yatırım amaçlı gayrimenkullerin brüt kar marjı sektörde üst orta seviyededir. Guosheng Securities hesaplamasına göre Joy City alışveriş merkezinin açılış sonrası ortalama yıllık FAVÖK getirisi:
Veri Kaynağı / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
Ve FAVÖK marjı = FAVÖK / faaliyet geliri. Ticari gayrimenkul sektörünün işletme maliyeti, gelir ölçeği ile açık bir şekilde azalan etkiye sahiptir, yani, gelir ölçeği ne kadar büyükse (bu genellikle hacim ne kadar büyükse), amorti edilen işletme maliyetinin birim fiyatı o kadar düşük olur; ikincisi, işletme yönetimi yetenekleri ve platform desteği maliyeti kontrol eder. Büyük bir etki var.
Not: Guosheng Securities'e göre, brüt kar ile FAVÖK arasındaki temel fark emlak vergisidir Brüt kar marjında% 12'lik bir azalma FAVÖK marjı olarak tahmin edilebilir. Olgun dönemdeki FAVÖK marjı yaklaşık% 48-63'tür.
Veri Kaynağı / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
Her şehirde Joy City projesinin geri dönüş oranının büyük bir fark gösterdiğini belirtmekte fayda var: başarı, donukluk ve umutsuzluk bir arada var.
Joy City, 2017 performans toplantısı gibi erken bir tarihte, Joy City ürünlerinin yatırım getirilerini açıkladı ve o sırada, toplam FAVÖK getirisi (NOI)% 8,6'ya ulaştı.
Bunlar arasında, ilk Pekin Xidan Joy Şehri% 20'ye ulaşan en yüksek NOI'ye sahiptir, ancak bu getiri oranı 2016'dan beri azalmıştır.
Chaoyang Joy City'nin NOI'si de% 10'un üzerinde, Joy City Shenyang, Joy City Chengdu ve Joy City Tianjin'in NOI'si% 5 ile% 10 arasında, Joy City Jingan ve Joy City Yantai ise% 5. %devamındaki.
Kaynak / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
Projelerin geri dönüş oranı şehirden şehre değişir ve bir dereceye kadar Joy City'nin büyük varlık yönetiminin yolunu da yansıtır. Aşağı inmeye devam ederseniz, bazı zorluklarla karşılaşabilirsiniz:
· Yatırım zorluğu: cezbedici "şok balığı", takılması kolay değil
Zhou Zheng'in gözünde, Çin'deki mevcut ticari emlak borsasında "şok balığı" kıtlığı olmamasına rağmen, "piyasanın büyük bir ticari stoğu var ve gelecekteki gelişme için hala çok yer var." Ancak yatırımın geri dönüş oranını karşılayan yüksek kaliteli bir "şok balığı" bulmak kolay değildir.
Shanghai Jing'an Joy City'deki yüksek maliyetli yatırım, nispeten düşük bir getiri oranı elde etti ve bu da bu sorunu bir dereceye kadar açıklıyor. Proje operasyonda başarılı olsa da, esas olarak yüksek yatırım maliyetleri nedeniyle geri dönüş oranı hala% 5'in altındadır.
Not: Shanghai Jing'an Joy City, iki kuleye bölünmüştür; güney kulesi 2010'da ve kuzey kulesi 2015'te açılmıştır.
Kaynak / Şirket Duyurusu Kartografya / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
· Operasyonel zorluklar: genişleme alanı batıyor ve rekabet ortamı değişiyor
Joy City, 2017 yılında ikinci ürün grubu "Joy Spring" i piyasaya sürdüğünü duyurdu. Joy City'nin moda odaklı konumlandırmasından farklı olarak Joy Spring, 25-45 yaş arası orta sınıf ve olgun orta sınıfı hedefliyor ve hayat senaryolarına odaklanarak ilkini tamamlıyor.
Bölgesel bir işletme olarak Joy Spring, birinci kademe çekirdek olmayan iş bölgelerini veya ikinci kademe şehir ana iş bölgelerini tercih eder. Format eşleştirme açısından, tüketici tarafından mağaza ziyaretleri ve tüketim sıklığını artırmak için deneyim ve yaşam tarzı formatlarını güçlendirir.
Beijing Daxing Dayue Spring Breeze'in renderları Resim Kaynağı / Winshang.com
2020 yılı sonunda pazara girmesi planlanan Beijing Daxing Joy Spring Breeze, Joy City'nin ikinci ürün serisinin ilk iniş projesi ve Joy City ve Gaohe Capital tarafından ortaklaşa kurulan kentsel dönüşüm M&A fonlarının ilk M&A projesidir.
Pekin'in merkez şehri Daxing'in Huangcun iş bölgesinde bulunan bu proje, toplam 150.000 metrekare (55.000 metrekare ticari alan) inşaat alanı ile orijinal Wangfujing Alışveriş Merkezi'nin restorasyonu ve yeniden inşasıdır.
Kaynak / Joy City Resmi Çizimi / Ticari Gayrimenkul Başlıkları
Diğer ticari emlak geliştiricilerinden farklı olarak, Hang Lung'a benzeyen Joy City, her zaman tek bir ürün yelpazesine bağlı kalmıştır ve bölgesel alışveriş merkezlerinde görece deneyimsizdir.
Operasyonel bir bakış açısından, saha seçimi, ana faaliyet kapsamı olarak iş bölgesindeki sakinlerin günlük tüketimini ve yaşamını karşılamak için kentsel yeni kasaba / uydu kasabalardaki bölgesel alışveriş merkezlerini tercih ediyor. İş formatı "süpermarket + yemek servisi + eğlence ve eğlence + çocukların eğitimi" üzerine odaklanıyor. Maç.
Bu değişiklikler karşısında, Joy City'nin yeni bir test alanı olan "Joy Spring Breeze" de önceki başarısını tekrarlayıp çoğaltamayacağı test edilecek.
Ancak iş dünyasında zamanla değişmek bir normdur Üstelik Joy City artık basit bir iş oyuncusu değil, büyük bir varlık yönetimi stratejisine sahip bir "yatırım timsahı". Avını keskin gözlerle aramak ve saldırmak için inisiyatif almak uzun zamandır norm olmuştur.
