Gayrimenkul şirketlerinin performansı beşinci: Borsaya kayıtlı 10 gayrimenkul şirketi PK "ikinci savaş alanı" kira artışı gelirini 1,5 kat aştı
(Resim kaynağı: Panorama Vision)
Economic Observer muhabiri Rao Xianjun Mart ve Nisan aylarında, listelenen emlak şirketleri 2018 transkriptlerini teslim etti.
Çeşitlendirilmiş iş modellerini keşfetmek ve yeni kar noktaları geliştirmek birçok gayrimenkul şirketinin fikir birliğine varmıştır.10 gayrimenkul şirketinin kilit gözlemlerinden ticari gayrimenkul sektörü, gayrimenkul şirketlerinin "ana kanal" işi olma potansiyelini göstermiştir.
Economic Observer, Joy City Real Estate (00207.HK), Longfor Group (00960.HK), China Resources Land (01109.HK), Suntown Holdings (601155.SH) vb. Dahil olmak üzere A-hissesi ve Hong Kong borsalarından seçildi. Ticari gayrimenkul sektöründe geliri 2 milyar yuan'ın üzerinde olan 10 gayrimenkul şirketi örnek olarak kullanılmış ve yıllık raporlarındaki ilgili temel veriler derlenmiştir.
Gözlem altındaki 10 gayrimenkul şirketinin tamamı 2018 yılında ticari gayrimenkul sektörünün kira gelirlerinde bir önceki yıla göre artış elde etti.Toplam kira geliri bir önceki yıla göre% 26,17 artışla 67,56 milyar yuan'a ulaştı.Aynı dönemde 10 gayrimenkul şirketinin toplam cirosu arttı % 10.51.
Longfor dışında, 9 gayrimenkul şirketinin ticari gayrimenkul sektörünün tümü, toplam gelirin bir yüzdesi olarak kira gelirlerinde önemli bir artış gerçekleştirdi.
Hong Kong tarafından finanse edilen emlak şirketleri için ticari gayrimenkul sektörü, Hong Kong emlak piyasasının gerilemesinde kendi performanslarını destekleyen temel dayanak haline geldi.
Wharf Group (00004.HK), Swire Properties (01972.HK), Hang Lung Group (00010.HK) ve Kerry Properties (00683.HK) dahil olmak üzere dört gayrimenkul şirketinin tümü, genel işletme gelirlerinde önemli bir düşüş yaşarken, ticari gayrimenkul sektörü Önemli gelir artışı.
Ticari Gayrimenkul Transkripti
Son iki yılda çeşitli varlıkların satışına rağmen, Wanda Group ticari gayrimenkul alanında hala sıkı bir şekilde birinci konumdadır.
Emlak şirketlerini gözlemleyen 10 yıllık rapor arasında, Wanda'nın ticari gayrimenkul sektörü 32,88 milyar yuan'a varan kira geliri ile ülkenin yarısını oluşturdu ve kira gelirinde yıllık bazda% 28,8'lik bir büyüme elde etti.
Wang Jianlin, Wanda Group'un 2018 çalışma özetinde Wanda Commercial'ın arka arkaya on yıl boyunca% 20'den fazla kira artışı ve% 100 kira tahsilat oranı elde ettiğini belirtti.
Yüksek operasyonel verimliliği korurken, Wandanın imzalı stratejik konumu hala etkindir. 2018 yılında Wanda Plaza, varlık devri projeleri dışında toplamda 280'den fazla proje ile 49 yeni proje açtı ve biriken mülk alanı bir önceki yıla göre artışla 35,86 milyon metrekareye ulaştı. % 15.07.
Toplam ölçek açısından Wanda'dan hala biraz mesafe olsa da, kovalayanın büyüme hızı küçümsenemez.
2018 yılında, New Town Holdings ticari sektörünün kira geliri iki katına çıkarak 2.116 milyar yuan oldu; Longfor Group ticari sektörünün kira geliri yıllık% 42 artışla 3.6 milyar yuan'a ulaştı; China Overseas Land de 3.02 milyar yuan ticari sektör ile% 44.1 büyüme sağladı Sektörden kira geliri.
Gözlemleyen diğer altı emlak şirketi de ticari sektörden kira gelirlerinde hızlı bir büyüme kaydetti.
Ölçek açısından, ikinci kademe genişleme çabalarını da artırıyor.
Faaliyet raporunda belirli ticari projelerin alanını açıklayan 7 gayrimenkul şirketinin istatistiklerine göre Economic Observer, 2018 yılında 5 gayrimenkul firmasının açılış projelerinin inşaat alanının ortalama% 27,28 oranında arttığını ve bunlardan yalnızca Xincheng Holdings'in büyüme oranına ulaştığını bildirdi. % 72.25.
Yeni açılan projeler açısından, gözlemlenen gayrimenkul şirketlerinden Swire Properties ve Hang Lung Group'a ek olarak 8 gayrimenkul firması yeni proje açmış, toplamda 82 yeni açılan proje, bir önceki yıla göre% 22,1 artış göstermiştir.
Bunlar arasında New Town Holdings, China Resources Land ve Longfor Group sırasıyla 19, 7 ve 3 yeni açılan proje ile Wanda dışında en yeni açılan projelere sahip üç gayrimenkul şirketidir.
Kira gelirleri ve ölçeği önemli ölçüde artarken, 10 gayrimenkul şirketinden 9'unda ticari sektör kira gelirlerinin toplam gelire oranında artış görüldüğünü belirtmek gerekir.
Örneğin, Joy City Real Estatein kira geliri, gelirin% 32.03'ünü oluşturuyordu ve Kerry Constructionın kira geliri, gelirin% 22.67'sini oluşturuyordu, her ikisi de% 50'den fazla artarak% 12.8'den% 22.67'ye yükseldi. Ayrıca, China Overseas Land ve China Resources Landlord gibi emlak şirketlerinin kiranın gelire oranı da önemli ölçüde arttı.
Ticari gayrimenkul parkurunun bir diğer güçlü rakibi olan Vanke (000002.SZ), faaliyet raporunda spesifik işletme verilerini açıklamadı, sadece 2018 yılında toplam 13 milyon metrekare inşaat alanıyla 210'dan fazla proje yönettiğinden bahsetti. Vanke, 2009 yılında toplam inşaat alanı 10 milyon metrekare olan 172 ticari projeyi yönetmiş ve ölçek önemli ölçüde artmıştır. Buna ek olarak, Vanke'nin 2018 yıllık raporu, en yüksek kira geliri sağlayan beş projesinden üçünün toplam 255 milyon yuan kira geliri ve ortalama% 96,3 kira oranıyla ticari projeler olduğunu belirtti.
Ölçek açısından, Vanke'nin ticari hacmi yalnızca Wanda'dan sonra ikinci sırada yer alıyor, ancak operasyonel verimlilik açısından, en yüksek kira geliri olan üç ticari projenin kirada 100 milyon yuan'ı aşmaması, emsalleriyle büyük bir boşluk.
Wanda "öğrencileri"
Xincheng Holdings, ticari gayrimenkuldeki vahşi performansı ve çift yönlü konut + ticari modeli ile "Küçük Wanda" olarak adlandırıldı.
2018'de Xincheng Holdings, 200 milyar emlak şirketi lejyonuna girdi ve Crane vb. Sıralamasında ilk on arasında yer aldı. 2013 ile 2018 arasındaki dönemde, Xincheng'in gelirinin bileşik yıllık büyüme oranı% 21,4 oldu. Feiyue ölçeğine karşılık gelen Xincheng'in yükümlülükleri de 2017'de 157,5 milyar yuan'dan 279,3 milyar yuan'a yükseldi ve bu da yıllık% 77,32 artışla gerçekleşti.
Ana akım emlak şirketlerinin daha yüksek büyüme için yüksek kaldıraç takas etmelerinin yaygın bir uygulamasıdır. Xincheng'in "küçük bir Wanda" olarak görülmesinin en önemli nedeni, çift yönlü konut + ticaret geliştirme modelidir, yani çevredeki konut projelerini korumak için ticari gayrimenkuller ve temel ticari yerler inşa ederek. Aynı zamanda, ticari projelerin nakit akışı, Wandanın ilk uygulamasıyla tamamen aynı olan konut projelerinin iadesi ile sağlanır.
Endüstri kaynaklarına göre, Newtown Holdings'in ticari gayrimenkul sektöründe, Wanda geçmişine sahip birçok yetenek var. Newtown Holdings'in üst düzey yöneticileri arasında, Wanda Commercial Real Estate'in eski başkan yardımcısı Chen Deli, eş başkan olarak görev yapıyor. Flush verileri, Chen Delinin maaşının ve hisselerinin değiştiğini gösteriyor On bir yönetici ve dokuz yönetim kurulu üyesi en yüksekler arasındadır.
Yukarıda adı geçen sektör içerisinden bir kişi şunları söyledi: "Chen Deli dışında, Newtown Holdings'in işletme yönetimi sektöründeki kilit figürlerin çoğu Wanda'dan alındı. Örneğin, Newtown Commercial Group'un başkan yardımcısı Tang Jianfeng, Wanda Commercial Management Group'un eski başkan yardımcısıydı. Başka bir deyişle, Wuyue Plaza doğrudan Wanda Plaza'ya karşı. "
Şu anda Xincheng, Wanda Plaza gibi farklı yerlerde kopyalanabilen ve standartlaştırılabilen bir yöntem buldu. Xincheng Holdings'in 2018 yılındaki yıllık rapor verilerine göre Xincheng, 80 büyük ve orta ölçekli şehir ve 96 ticari kompleksin düzenini tamamladı.Toplam 42 Wuyue Plazası açıldı.Yeni açılış sayısı, sektörde ikinci sırada, toplam açılış alanıyla 19'du. Yıllık bazda% 72.25 artışla 3.904 milyon metrekareye ulaştı ve yıllık% 107.44 artışla 2.116 milyar yuan kira geliri elde etti.
Aynı zamanda, doluluk oranı verilerini yayınlayan yedi emlak şirketi arasında Wuyue Plaza'nın ortalama doluluk oranı da yaklaşık% 98,83'e ulaşarak ilk sırada yer alırken, onu Swire Properties'in ticari sektörde ortalama% 98,4 doluluk oranı ve Longfor izledi. Grubun ticari sektörünün ortalama doluluk oranı% 97,4'tür.
Ancak, Wuyue Plaza'nın kira geliri hala bir endişe kaynağıdır.
Wanda Plaza'nın Wuyue Plaza'nın doğrudan hedefinin bir örneği olarak ele alındığında, Wanda'nın 2018 çalışma raporunda açıklanan verilere göre, Wanda Plaza'nın metrekare başına kira yaklaşık 916,9 RMB iken, Wuyue Plaza'nın metrekare başına kirası sadece 542 yuan, Wanda Plaza'nın sadece% 59'u.
Wanda Plaza'nın metrekare başına kira alma kabiliyeti, kamuya açık verileri hesaplanabilen dokuz şirket arasında olağanüstü değil.Çin Kaynakları, Longhu ve Joy City'nin ticari sektörlerinin tümü metrekare başına 1.000 yuan'dan fazla kira alıyor. Li Jianshe ve Swire Propertiesin ticari sektörlerinin kiralama kapasitesi metrekare başına 2.500 RMByi aştı.
Diğer bir deyişle, sayıdaki hızlı artışa ve sağlıklı doluluk oranına rağmen, Wuyue Plaza'daki tüccarların kira ödeme kapasitesi rakiplerininkinden çok daha düşük ve tüccarların kalitesinde hala iyileştirme alanı var.
Hong Kong Gayrimenkul İşletmelerinin "Yeni Sütunu"
Hong Kong'un sahip olduğu gayrimenkul şirketlerinin göze çarpmayan performans raporlarında, anakaranın ticari gayrimenkul projeleri en büyük destek oldu.
2018 yıllık raporundaki verilere göre, Wharf Group'un geliri% 11,19 düşerek yaklaşık 18.416 milyar yuan'a, Swire Properties'in geliri% 21 düşüşle yaklaşık 12.517 milyar yuan'a, Hang Lung Group'un geliri% 10.69 düşüşle yaklaşık 8.565 milyar yuan'a düştü, Kerry Construction Gelir% 39.7 düşüşle yaklaşık 18.328 milyar yuan oldu.
Hong Kong'un yerel emlak piyasasındaki soğuk, Hong Kong'un yerel emlak şirketlerinin toplam gelirlerindeki düşüşün önemli bir nedenidir.Birçok sektör uzmanına göre, Fed 2018'de faiz oranlarını artırmaya devam etti ve bu da Hong Kong ipotek faiz oranlarının kademeli olarak artmasına neden oldu.Aynı zamanda, Hong Kong borsası düşmeye devam etti ve kamu serveti küçüldü. Emlak piyasası 2018'de özellikle yılın ikinci yarısında önemli bir düzeltme yaşadı.
Hong Kong Tapu Sicili tarafından Aralık 2018'de yayınlanan bir dizi veri, Hong Kong emlak piyasasının o zamanki durumunu yansıtıyor: Hong Kong'un Kasım ayında toplam konut satışları 26 milyar HK $ oldu, bir önceki aya göre% 32,5 düşüş ve 2017'nin aynı döneminde 53,8 milyar HK $ 'dan 51,6 düşüş. %. Aynı zamanda Central Plains Şehir Önde Gelen Endeksi, Kasım 2018'de Hong Kong konut fiyatlarının bir önceki aya göre% 3,43 düştüğünü ve iki ay üst üste düşüş olduğunu gösterdi.Ağustos ayındaki zirveye kıyasla konut fiyatlarının yaklaşık% 5 düştü.
Wharf Group başkanı Wu Tianhai, grup performans konferansında anakara pazarının şu anda Wharf için ana büyüme faktörü olduğunu ve bu yıl da devam etmesinin beklendiğini söyledi.
Swire Properties ve Kerry Properties de performans toplantısında benzer fikirlerini dile getirdiler.Anakara emlak piyasasının politika riskleri olmasına rağmen piyasa potansiyeli daha yüksek.Veriler açısından Hong Kong gayrimenkul şirketleri, ticari sektörün gelişim odağını anakaraya kaydırdı. akım.
Örneğin, Kerry Properties Anakara'da 283.400 metrekarelik bir alanı kaplayan ticari binaları, Hong Kong ise yalnızca 113.200 metrekarelik bir alanı kaplayan ticari binaları tamamlamıştır. Ayrıca, Kerry Constructionın Anakarada yapım aşamasında olan ticari binaları 214.500 metrekaredir. Metre ve Hong Kong'da yapım aşamasında ticari proje yok.
Kerry Construction'a benzer şekilde, Hang Lung Group'un Hong Kong'da inşaatı devam eden yeni projesi yok, Anakara'da ise halen Wuxi, Shenyang, Kunming, Wuhan ve Hangzhou'da yapım aşamasında olan beş yeni projesi var.
Hang Lung Group'un yıllık raporunda yönetim, Anakara'daki ticari projelerin sayısını artırmaya devam etmenin nedenlerini açıkladı: Birincisi, Anakaranın gayri safi yurtiçi hasılasının büyüme oranı, Hong Kong'dan önemli ölçüde daha iyi performans göstermeye devam ederken, Hong Kong perakende tüketici pazarının büyüme hızı yavaşlamaya devam ederken; ikincisi, RMB'deki değer kaybı Yurtiçi gümrük beyannamesi verilmemiş ithal malların kontrolünü güçlendirdi, e-ticaret yasası satın alma acentelerine baskı uyguladı ve diğer faktörler, anakaranın tüketici pazarını Hong Kong'dan daha fazla fırsat haline getiren anakaradaki yüksek kaliteli tüketici pazarının güçlenmeye devam etmesine yol açtı.
İlgili Okuma: Emlak Şirketlerinin Performansından Biri: Sabit Sözler
Emlak sektörü performansı ikincisi: Üç Büyüklerin yeni sevgilisi
Emlak şirketlerinin performansının üçüncüsü: net kardaki düşüşün gizemi
Gayrimenkul Kurumsal Performansı No. 4: Jiangsu, Zhejiang ve Guangdong'daki Balast Arazisi Rezervi
