Emlak piyasası servet kara deliği, düşük ve orta gelirli ailelerin nakit akışını yok ediyor ve artık kaldırılamazlar.
Resim kaynağı: Oriental IC
"Nakit krediler" artık karmaşa içinde. Birçok platform para kazanıyor ve para kazanıyor ve kar o kadar iyi ki söylemekten utanıyorum.
Sıcak nakit krediler aynı zamanda önemli bir sorunu yansıtıyor - düşük ve orta gelirli aileler, konut satın almak için kaldıraç ve ipotekleri artırmaya çalışıyor, bu da artan borçlara ve genel olarak kötüleşen nakit akışına yol açıyor. Konut kredilerinin baskısı altında tüketiciler, nakit akışını desteklemek ve denge harcamalarını karşılamak için kısa vadeli kredilere güvenmek zorundadır. Uzun vadede, "nakit krediler" gibi kısa vadeli yüksek faizli krediler, sonunda kazançtan daha ağır basan bir seçenek haline gelecektir.
Açıktır ki, emlak piyasası bir servet kara deliğine dönüştü. Ancak makro açıdan bakıldığında, gayrimenkul piyasası finans ve vergilendirme, bankacılık ve altyapı gibi birçok sektöre yeri doldurulamayacak kadar büyük nakit akışı sağlamıştır. Bu daha yüksek nakit akışı seviyesi için, bireylerin büyük tavizler vermesi, küçük nakit akışını kaybetmesi ve hatta yüksek faizli nakit akışı için "nakit kredilere" başvurması gerekir.
Genel olarak, bir evin gerçek değerlemesi, alıcının gelecekteki nakit akışının gerçekleşebilir değeridir. Giderek daha fazla sayıda düşük ve orta gelirli ev alıcısı, nakit akışlarında sürdürülebilirlik ve büyüme ile ilgili sorunlarla karşılaştıkça, emlak piyasasındaki yükseliş de istikrarsız hale geldi. Bununla birlikte, tipik bir Ponzi tarafından finanse edilen gayrimenkul olarak, malları kimse almazsa, tüm toplumun Minsky anının gelişini hızlandırması kaçınılmazdır.
Sıcak nakit kredisi ne hakkında uyarıyor?
Orta ölçekli bir nakit kredi platformunun CEO'su:
Şirketin karı söylenemeyecek kadar iyi. Kötü borçlar, trafik maliyetleri ve işletme maliyetleri hariç, aylık 1 milyar kredi, net kar yaklaşık 60 ila 70 milyondur. Sektör ilk 10 platformu sıralarsa, aylık net kârın 200 milyon civarında olması bekleniyor.
İstatistikler şunu gösterir:
Şu anda, ilk 10 nakit kredi platformunun aylık kredileri 3 milyardan fazla.
İlk 20 platformun 2 milyarın üzerinde aylık kredi tutarları var.
İlk 30 platformun 1 milyarın üzerinde aylık kredi miktarı var.
Herkes nakit kredileri sever, Wanjia platformu yemek için savaşıyor, çünkü bu bir tefeci değil, bu süper süper yüksek ... büyük bir kâr kredisi!
Nakit kredi alan bu müşterilerin yüksek net değerli bireyler olmayacağına şüphe yok. Nakit kredilerin popülerliğinin 2016'nın ikinci yarısında başladığı düşünülürse, 2016 yılından itibaren konut kredisi büyüklüğünün hızla artmasının ardından, konut kredilerinin baskısı altında tüketicilerin nakit akışını desteklemek ve denge harcamalarını karşılamak için kısa vadeli kredilere güvenmek zorunda kaldıkları tam olarak tahmin edilebilir.
Yüksek konut fiyatları, alıcıların bilançolarını büyük ölçüde şişirdi. Ancak, bir kişinin sağlıklı olup olmadığını ölçen bir nakit akış tablosu olarak, ipoteği ödedikten sonra, bir kişinin para kazanmak için sağlığını aşması gibi nakit gelirinin de bozulmaya devam ettiğini hatırlatır.
Endişe verici nakit akışı
Düşük ve orta gelirli aileler giderek daha fazla borç para alıyor
Çin için son on yılda birinci ve ikinci kademe konut fiyatları on katına çıktı ve toplumdaki zenginler ile fakirler arasındaki uçurum hiç şüphesiz bir eviniz olup olmadığı veya kaç eviniz olduğu konusunda. Geçtiğimiz iki yılda, düşük ve orta gelirli aileler koşuyor ve kaldırıyor, tam da son iki yılda konut fiyatlarının ikiye katlanmasının ardından yaşanan panik yüzünden, yaşayacak bir yer bulmak ve bir sınıf yükseltmek istiyorlar.
Ancak 2016'da yeni hanehalkı borcu yeni tasarrufları aştı ve hanehalkı sektörü net finansman sektörü haline geldi. Bu önemli bir sinyal! Bu, düşük ve orta gelirli ailelerin borçlanmaya giderek daha fazla güveneceği anlamına geliyor.
Yerleşik sektörün riskini değerlendirmek için bir gösterge, yerleşik sektör borcunun işgücü tazminatına oranıdır. 2016 yılında, Çin'de bu gösterge% 90'ın üzerine çıkmıştır.
Sakinlerdeki zengin ve fakir arasındaki büyük uçurumu hesaba katarsanız, düşük ve orta gelirli ailelerin durumu daha da belirgin hale geliyor.
IMF'den alınan istatistiklere göre, 2015 yılında Çin'in en yüksek% 10'luk gelir sınıfı, tüm toplumun servetinin üçte ikisinden fazlasını oluşturuyordu ve eşitsizlik seviyesi Amerika Birleşik Devletleri'ninkine yakındı.
Kişisel gelir dağılımı açısından, Çin'in Gini Endeksi 0.46'ya kadar yükseldi ve bu da 0.4 olan uluslararası uyarı çizgisini şimdiden aştı. Hisse senedi varlık tahsisi açısından, ülke genelinde 1,2 milyon yüksek net değerli bireyin yatırım yapılabilir varlıkları, tüm yatırım yapılabilir varlıkların yaklaşık% 30'unu oluşturuyordu.
İstatistikler, 2016 yılında Çin'deki bireylerin sahip olduğu toplam yatırım yapılabilir varlıkların 165 trilyon yuan'a ulaştığını, bu da% 21 bileşik büyüme oranıyla dünyada ikinci sırada yer aldığını gösteriyor. Ancak tahsis yapısındaki dengesizlik ön plana çıkmaktadır.Gayrimenkul, sigorta, mevduat ve hisse senetlerinde sırasıyla% 65,% 4,% 28 ve% 3 olan tahsis oranları, görece yüksek bir oran gayrimenkul ve mevduattır.
Açıktır ki, yüksek net değerli bireylerin yatırım mülkleri hesaplanır ve çıkarılırsa, düşük ve orta gelirli aileler için gayrimenkul tahsis oranı küçüktür ve kredi miktarı önemli ölçüde daha yüksektir ve geri ödeme baskısı en ağır olanıdır.
Peki gelecekteki gelir nakit akışı ne olacak? Sıradan insanların geliri biraz artmış gibi görünebilir, ancak aslında durgunlaştı. 2016 yılında, ikamet edenlerin ulusal kişi başına harcanabilir geliri 23,821 yuan idi ve 5 yılda ortalama yıllık gerçek büyüme% 7,4'tü ve bu "bolluk standardına yakın" olarak kabul edildi. Bununla birlikte, kira ve ipotek harcamaları toplam kişisel tüketim harcamasından düşülürse mutluluk endeksi düşecektir. Bu büyüme GSYİH'den daha iyi performans göstermesine rağmen. Ancak konut fiyatlarının artış hızı ile karşılaştırıldığında, hala bir boşluk var.
Borçlar katı
En zayıf noktaya dikkat edin
Merkez Bankası tarafından yayınlanan verilere göre, 2016 sonunda, bireysel konut kredileri bakiyesi 19.14 trilyon yuan ve bu yılın Haziran ayı sonunda 20.1 trilyon yuan idi. Ülkenin ilk konut kredisinin ortalama faiz oranı% 5,12, süre 20 yıl ve toplam miktar 20,1 trilyon ise, aynı miktarda anapara ve faiz her ay 130 milyar yuan'a iade edilecektir.
Yukarıdaki bu soğuk rakamlar, şehir sakinlerinin yüksek varlıklar, yüksek yükümlülükler ve düşük nakit akışı statükosu ile karşı karşıya olduğu ve satın alma yükünün ağırlaştığı anlamına geliyor. Bu aynı zamanda 2016'nın ikinci yarısında nakit kredilerin neden gerçekten patlak verdiğini de anlayabilir.
"Düşük ve orta gelirli hanelerin kaldıraç oranını artırmasına izin veremezsiniz." Birçok ekonomist, Borç-gelir oranı perspektifinden bakıldığında, Çin'in konut sektörünün kaldıraç oranını artırmak için çok az yeri var ve artırılamaz.
Özellikle Çin'de zengin ve fakir arasındaki genişleyen uçurum düşünüldüğünde, uluslararası karşılaştırma için kaldıraç oranı göstergesi olan "yerleşik borç dengesi / GSYİH" nin kullanılması artık mümkün değildir. Bu göstergeye göre 2016 yılı sonunda Çin'in konut sektörü kaldıraç oranı% 44,4 ile dünya ortalaması olan% 59,6'nın ve gelişmiş ülke ortalamasının% 73,5'in üzerinde, kaldıraç için hala çok yer var.
Nakit krediler ve tüketici kredileri yüksek faizli krediler olarak sınıflandırılmalı, uzun vadede kazançtan daha ağır basan bir seçimdir. Yaşamın farklı aşamalarında tüketim yumuşatılabilse de aşırı yüksek borçlanma oranları, tüketim için kullanılan ömür boyu ekonomik kaynakları önemli ölçüde azaltacak ve yaşamın mutluluk endeksini azaltacaktır. Bu tür bir borç, bütün aile için zengin ve fakir arasındaki eşitsizliği daha da kötüleştirecektir.
2008'de ABD'nin yüksek faizli mortgage krizi bize en iyi uyarıyı verdi. Yukarıdaki resim, ABD'li emlak sahiplerinin 2007'deki kaldıraç oranını göstermektedir.
Subprime mortgage krizinden önceki yıllarda, ABD hükümeti düşük ve orta gelirli insanları ev satın almaya teşvik etmek için önlemler önerdi Bankalar, düşük ve orta gelirli insanları ev satın almaya çekmek için faiz oranlarını düşürdü ve bu da artan konut fiyatlarına neden oldu. Düşük ve orta gelirli olanlar için gelirleri genellikle istikrarsızdır.Nakit akışı sıkışık olduğunda, geri ödeme üzerindeki baskı artacak ve bu da konut fiyatlarında düşüşe neden olacak ve temerrütlerin yaygınlaşmasına neden olacaktır.
Bu açıdan bakıldığında, yurtiçi alım kısıtlamaları, satış kısıtlamaları, kredi kısıtlamaları ve diğer önlemler, emlak piyasasına karşı önceden önlemler almış, varlık likiditesini kilitlemekte ve konut sektörünün nakit akışında daha fazla iyileşmeyi beklemektedir.
Dün, Ulusal İstatistik Bürosu, "uzun vadeli mekanizmanın" tüm hızıyla yürütüldüğünü ve piyasada birçok tartışmanın tetiklendiğini açıkladı.Çoğu insan emlak vergisinin bu uzun vadeli mekanizmada olup olmadığı konusunda daha fazla endişe duyuyor. Sakinlerin nakit akışı açısından, emlak vergisi olasılığı hala nispeten düşüktür.
Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerde, nominal değeri 10 milyon yuan'dan fazla gayrimenkulü olan birçok aile vardır, ancak gerçek aile geliri 200.000 yuan'ı geçemez. Nakit akışının vergi ödemek için yetersiz olması yaygındır. Bir emlak vergisi tahakkuk ettirmek, nakit akışına doğrudan ateş etmektir; bu, giderek daha fazla sayıda düşük gelirli hanehalkının nakit akışını bozduğu mevcut durumda hayal bile edilemez.
Nakit akışını tüketmek
Emlak piyasası bir servet kara deliğine dönüştü
Açıktır ki, emlak piyasasındaki servetin kara deliği, düşük ve orta gelirli ailelerin nakit akışını kurutuyor. Bununla birlikte, tüm toplum, konut fiyatlarının getirdiği çeşitli faydalara giderek daha fazla bağımlı hale geliyor. Özellikle, mevcut emlak vergileri yerel finansmanın toplam ölçeğinin% 45'ini oluşturmuştur Hükümet, gayrimenkulü terk ederken veya gayrimenkulü baskı altına alırken doğrudan gıda kıtlığı sorunuyla karşı karşıyadır.
Arazi devir ücretlerinin yerel borç için önemi, bir ikame bulmak neredeyse imkansızdır. Arazi finansmanını tartışmanın ilk aşamasında, arazi devir ücretini kaybettikten sonra, bu büyük boşluğu başka hangi kaynaklar doldurabilir?
Rüzgar verilerine göre, 23 il ve belediye hükümetleri tarafından arazi transfer geliri ile geri ödeme sözü verilen borçlar bakiyesi, borç geri ödemelerinin oranını oluşturuyor.
Arazi transfer fonları ile borç geri ödeme oranı% 50'yi aşmaktadır ve doğrudan Merkezi Hükümete bağlı 6 il ve belediye bulunmaktadır.
Arazi transfer fonları ile borç geri ödeme oranı% 30'u aşıyor ve doğrudan Merkezi Hükümete bağlı 17 il ve belediye var.
Hem ülkenin hem de illerin ve şehirlerin toprak gelirine olan devlet borcuna yüksek derecede bağımlı olduğu görülmektedir.
2013'ten sonra, konut fiyat ayarlaması döneminde arazi devir ücreti düştü.Merkezi yönetimden yerel yönetime transfer ödemesi dahil edilmediğinde, birçok mahalli daha fazla gelir ve harcama yaşamış, bu nedenle yerel yönetimler vergi tahsilatını ve yönetimini güçlendirmeye başlamıştır. Vergilendirme sıcak bir konu haline geldi.
Emlak piyasası, bankacılık sektörü için hayati önem taşır. Ping An Securities tarafından yapılan teste göre, ticari bankalar toplam konut kredilerinin yaklaşık% 40'ını oluşturuyor. 2017'nin ilk yarısı itibariyle, Çin'in ticari bankalarının konutla ilgili kredilerinin toplam ölçeği yaklaşık 43,3 trilyon yuan idi ve kredi bakiyesinin% 37,8'ini ve bankanın toplam varlıklarının% 25,5'ini oluşturuyordu. Konut fiyatları düştüğünde, banka kredilerinin takibe dönüşüm oranı katlanarak artacaktır.
Bu döngü altında, emlak piyasası zaten düşemeyecek kadar büyük ve konut fiyatları sadece yükselebilir, düşemez. Yukarıdaki sistemin normal işleyişini sürdürmek için bankalara ve yerel yönetimlere ana nakit akışına katkıda bulundu. Emlak balonu çöktüğünde, fiyatlarda ani bir düşüş ekonomik ve mali bir krizi tetikleyecektir.
Bu durumda, gayrimenkul zaten tipik bir Ponzi finansmanıdır, yani borçlunun nakit akışı ne anaparayı ne de faizi karşılayamaz ve borçlu ödeme taahhüdünü yerine getirmek için yalnızca varlıkların satışına veya yeni finansmana güvenebilir.
Ponzi finansman davranışında, borçlu, ancak finansmanın oluşturduğu varlıkların değerlenmesine ve bankaya olan bağlılığını sürdürmek için fark ettikten sonra servetin artmasına güvenebilir.Varlıklar değerlenemezse, borç ancak borç artırılarak sürdürülebilir. Çok yüksek mali risk: Sermaye zinciri kırıldığında, sadece borç geri ödenemez, finansmanın oluşturduğu varlık fiyatı da düşecektir. Aynı riskler belli bir dereceye kadar biriktiğinde, Minsky'nin anı gelmiştir.
Kirala ve satın al politikası
Düşük ve orta gelirli ailelerin nakit akışını iyileştirin
Açıkçası, emlak piyasası düşemez, ancak alıcıların nakit akışı çok endişe verici. Sonuçta, alıcının nakit akışının sürdürülebilirliği ve büyümesi, konut fiyatlarının yükselme alanını belirler. Gelecekteki gelirin indirgenmiş nakit değeri, emlak piyasasının değer sermayesini temsil eder.
Bu yılki "Kirala ve Aynı Hakları Satın Al Politikası", düşük ve orta gelirli ailelerin nakit akışını iyileştirmeye yönelik kısa ve orta vadeli bir stratejidir. Açıktır ki, bu uzun vadeli gayrimenkul mekanizmasının "yoğun" bir parçası haline gelecektir. Son zamanlarda, kiralama politikası olumlu olmaya devam etti ve birçok gayrimenkul şirketi "yeni havayı" izliyor, Vanke ve Longhu gibi güçlü emlak şirketleri de dahil olmak üzere leasing pazarına koştular.
Shenzhen Arazi ve Emlak İşlem Merkezi, kısa bir süre önce, A811-0323 arazi parselini listeleyerek kullanma hakkını kamuya devretmek için bir duyuru yayınladı. Bu, Shenzhen'in tüm yıl (70 yıl) boyunca konut kiralayıp satmama ve listeleyerek konut arsası satma yöntemini benimsediği ilk zamandır.
Gelecekte daha fazla arazinin daha geniş uygulama için ihale, açık artırma ve listeleme yoluyla doğrudan kiralama ve yaşamak için kullanılmayacağı öngörülebilir. Düşük ve orta gelirli sıradan aileler için kısa vadede bilançolarını gözden geçirmeleri gerekmiyor, nakit akış tablosuna odaklanmalı, sağlıklı ve insana yakışır bir yaşam sürmeli, harcama güçlerinin kredi ile aşırıya kaçmamasını sağlamalı ve ekonomik büyümeye katkı sağlamalıdır. Hükümet aynı zamanda bir taşla iki kuşu öldürmek olarak kabul edilen uzun vadeli istikrarlı bir gelir elde edebilir.
Ancak kendi bilançonuzu büyütmeniz çok zor ve sadece kaldıraç ile gayrimenkul sektörüne girebilirsiniz. Ancak, hükümetin arzının baskısı altında olan ticari konut piyasası şu anda daha lüks hale gelebilir.
Milyonlarca kullanıcı izliyor
Brokerage China, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
