2020'deki kırılgan denge: Yeni konut piyasasının yüksek düzenleme baskısı altında kırılması zordur ve üçüncü ve dördüncü seviye piyasalar en uygun olanı ayakta tutacaktır.
Zhuge Konut Arama Veri Araştırma Merkezi, 2020'de emlak piyasasını beş açıdan dört gözle bekliyor: politika, arazi, yeni konut, ikinci el konut ve kiralama. Bu makale yeni ev içindir ve bunu size takipte tek tek sunacağım, bizi izlemeye devam edin!
2019 yılında ulusal kalkınma yatırım büyüme oranı yüksek büyümeyi sürdürdü, ticari konut satış alanı büyüme hızı yavaşladı ve 40 şehirde yeni inşa edilen ticari konutların işlem alanı İstikrarlı , İşlemlerin yapısal etkisi nedeniyle ortalama işlem fiyatı bir miktar yükseldi.
Farklı seviyelerdeki şehirlerin farklı performansları var. Geçen yıl sıcak işlemlerin olduğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin çoğu geriledi. Birinci kademe şehirler ve bazı sıcak ikinci kademe şehirler bu yılın Mart ve Nisan aylarında Xiaoyangchun pazarını gördü. Politika ortamının sürekli olarak sıkılaşması ve erken aşamadaki talebin yoğunlaşmasıyla Piyasaya sürüldükten sonra, takip gücü yetersiz kaldı ve pazarın popülaritesi düştü.
Birinci kademe şehirler, iki yıl üst üste düşük işlem hacmi nedeniyle bu yıl istikrar kazandı ve toparlandı. İkinci kademe şehirlerin genel işlem hacmi sabit kaldı ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki pazar düşüş eğilimi gösterdi. Barakak reformuna verilen destek zayıfladı ve pazar talebi aşırı geriledi. , Takip eden piyasa ayarlama baskısı hala büyük. Envanter yüksek bir seviyede çalışmaya devam ediyor ve sürekli bir yükselme eğiliminde ve gelecekte stok boşaltma baskısıyla karşılaşabilir. Yeni konut işlemlerinin yapısı kademeli olarak değişti ve piyasa kademeli olarak katı talep döneminden kalite iyileştirme çağına geçti.
01 Kalkınma yatırımlarının yüksek büyüme oranının arkasında gizli tehlikeler var ve şehrin yıl sonunda satışların istikrar kazanmasına yardımcı olacak politikalar uygulaması nedeniyle satışların sonu zayıf.
(1) Kalkınma yatırımlarının genel olarak yüksek büyümesi, yıl boyunca büyüme oranı "arka arkaya yedi düşüş"
2019 yılında, gayrimenkul işletmelerinin inşaat alanı büyüme hızındaki artışın arka planı altında, ülkedeki genel kalkınma yatırımı hızla artmış ve tüm yıl boyunca kümülatif büyüme oranı% 10'un üzerinde büyümesini sürdürmüştür. Kasım 2019 itibarıyla, ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı, 2018'deki kümülatif büyüme oranına göre 0,7 puanlık bir artışla% 10,2 kümülatif büyüme oranıyla 12,126,5 milyar yuan olarak gerçekleşti. 2020'de ekonomik aşağı yönlü baskı hala var , Gayrimenkul işletmeleri hala daha büyük mali baskı ile karşı karşıya ve önümüzdeki yıl kalkınma yatırımlarının büyüme oranının yaklaşık% 8'e düşmesi bekleniyor.
Yılın başında para tarafındaki iyileşme ile gayrimenkul işletmelerinin inşaata başlama istekliliği güçlenmiş, kalkınma yatırımlarının büyüme hızı çift haneli yüksek bir büyüme oranına yükselmiş, Nisan ayında ulusal kalkınma yatırımı büyüme oranı% 11,9'a ulaşmıştır. Ardından, politikaların sık sık sıkılaştırılmasıyla gayrimenkul sektörünün sermaye denetimi güçlendi ve kalkınma yatırımlarının kümülatif büyüme hızı yavaşladı.Kasım ayı itibarıyla kalkınma yatırımlarının büyüme hızı Ekim ayına göre art arda 7 aydır% 0,1 daha düşük olarak% 10,2'ye ulaştı. Sabit düşüş, ancak büyüme oranı hala 2018 sonundaki yatırım büyüme oranından daha yüksek.
Şekil 1: Ulusal ticari konut geliştirme yatırımlarının yıllık büyüme oranı ve aylık büyüme oranı
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, Zhuge bir ev arıyor
(2) Satış alanı ve miktarının büyüme oranı 5 yılın iki katına düştü. Üçüncü çeyrekte, şehrin satışların istikrar kazanmasına yardımcı olmak için yaptığı politika ince ayarlaması nedeniyle
2019 yılında, genel pazar ortamının şiddetli etkisi nedeniyle hem ulusal ticari konut satış alanı hem de satış miktarındaki büyüme oranı rekor düşük seviyeye ulaştı. 2019 yılı Kasım ayı itibarıyla ulusal ticari konut satış alanı 1.489 milyar metrekare, bir önceki yıla göre% 0,2 düşüş ve 2018 yılına göre düşüş 1,1 puan; ticari konut satışları 13,90 trilyon yuan olarak gerçekleşti, yıllık% 7,3 artış ve büyüme oranı 2018 yılına göre 4,9 yüzde puan düştü. 2020 yılında yurt içi ticari konut satışlarının zayıf kalmaya devam edeceği, satış büyüme oranının% 1,5'e düşeceği, bölge yapısı ve ürün yapısından etkilenen satış büyüme oranının yaklaşık% 5 seviyesinde kalacağı tahmin edilmektedir.
Şekil 2: Ulusal ticari konut satış alanı ve yıllık satış büyüme trendi
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, Zhuge bir ev arıyor
Üçüncü çeyrekten bu yana, bazı şehirler ilk sonuçlara ulaşan şehre özgü politikalar nedeniyle düzenleyici politikalarında ince ayar yaptı ve üçüncü çeyrekten bu yana hacim başına fiyat stratejisi piyasa güvenini daha da artırdı. Ülke genelinde ticari konut satış alanı art arda iki ay arttı, 1-11 Aylık kümülatif büyüme oranı bir önceki aya göre 0,1 puan artarak% 0,2'ye ulaştı. Özellikle doğu bölgesinde ticari konut satışları alanındaki düşüş bir önceki aya göre 0,8 puan daraldı.
Şekil 3: Ocak-Kasım 2019 arasında ulusal ticari konut satış alanı ve aylık satış artış hızı ve ticari konut satış alanı artış hızı
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, Zhuge bir ev arıyor
02 Düzenleme ve kontrolün yüksek baskısı altında, yeni evler yeterince ısınmıyor ve işlem ölçeği "tepeye dokunuyor"
(1) Politika düzenlemesi piyasa beklentilerine rehberlik eder ve yeni konut piyasası işlemlere yönelik vasat bir coşkuya sahiptir
2019 yılında, yüksek politika baskıları nedeniyle, ev alıcıları piyasaya temkinli bir şekilde girdiler ve yeni konut alım satım piyasası sabit kaldı ve genel işlem ölçeği istikrarlı bir şekilde düşüyordu.Verilere göre, 40 önemli şehirde ticari konutların işlem alanı Ocak-Kasım 2019 arasında 315 milyon metrekare oldu % 2.5 düştü. Yıl içinde yeni konutların işlem alanı önce yükselme sonra düşme eğilimi gösterdi.Yılın ilk yarısında, döviz ortamındaki iyileşme nedeniyle piyasa yılın başında daha da ısındı. 730 Politbüro toplantısının ardından piyasa kademeli olarak soğudu. Ticaret hacmi, ince ayarların etkisiyle hafif yükseldi.
Şekil 4: 2008'den 2019'a kadar 40 şehirdeki ticari konut binalarının işlem alanındaki yıllık ve aylık eğilimler
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu, Zhuge bir ev arıyor
40 şehir izleme: Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen, Chongqing, Nanjing, Suzhou, Wuhan, Chengdu, Qingdao, Xi'an, Changchun, Wenzhou, Foshan, Yantai, Nantong, Zhenjiang, Kunshan, Yangzhou, Lianyungang, Shantou, Quanzhou, Yueyang , Shaoguan, Putian, Zhoushan, Taian, Huzhou, Huai'an, Weihai, Wuhu, Zhangjiagang, Hengshui, Shaoxing, Changshu, Zhaoqing, Huaibei, Quzhou, Xiaogan, Huanggang, aşağıda aynısı.
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
(2) Yeni evlerin fiyatı yapısal olarak yükseldi ve artış politika kontrolü altında yavaşladı
Ülke genelinde 40 şehirde ticari konutların ortalama işlem fiyatı yıldan yıla yükselme eğilimindedir ve yeni konutların fiyatı 2019'da yeni bir yüksekliğe ulaştı. Verilere göre, ticari konutların ortalama işlem fiyatı 2019 yılında 15.182 yuan / oldu, bu da esas olarak bölgesel yapısal etkiler nedeniyle bir önceki yıla göre% 6,1 artış gösterdi. , Ciro, birinci ve ikinci satıra dönerek genel fiyatlarda hafif bir artış eğilimine yol açtı. Ancak büyüme hızı açısından politika kontrolleri nedeniyle yeni konut fiyatlarının büyüme hızı yavaşladı.Verilere göre 2019 yılında izlenen 40 ildeki işlem fiyatlarının büyüme hızı 2018 yılına göre 6,1 puan daraldı.
Şekil 5: 2015'ten 2019'a 40 şehirde ticari konutların ortalama işlem fiyatı ve büyüme oranı
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
(3) Yüksek satış-arz oranı rasyonel bir seviyeye geri döner ve talep yavaşlayarak yüksek envanter operasyonuna yol açar
15 ilde envanter takibinden 2019 yılında ticari konut envanteri geçen yıla göre önemli ölçüde yüksekti.Envanter kademeli olarak artmış ve uzun süredir yüksek seviyede çalışmaktadır. Kasım 2019 itibarıyla stok alanı 92.9762 milyon metrekareye, bir önceki yıla göre% 10,9 artış ve taşınma döngüsü 10,3 olmuştur. Aylar, geçen yılın aynı dönemine göre 0,6 ay arttı.
40 ilin arz alanı ve arz-satış oranı trendinin izlenmesinden, satış-arz oranı, yılın başında Şubat ayında 2,65 iken, Kasım ayında 1,0'a, 2019 yılında bir bütün olarak düşüş eğiliminde. Arz arttıkça talep tarafı zayıf kalıyor ve satış-arz oranı kademeli olarak makul bir seviyeye dönüyor. Pazar arzında sürekli artış ve durgun işlemler olması durumunda, envanterdeki sürekli artış kimyasal giderme döngüsünü önemli ölçüde artırmaya yöneltti ve pazar gelecekte stok boşaltma baskısıyla karşılaşabilir.
Şekil 6: 15 şehrin envanterini ve kimyasal döngüsünü izleme, 40 şehrin tedarik alanını ve satış-arz oranı trendini izleme
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
03 Pazar birinci ve ikinci kademe pazarlara geri döndü ve üçüncü ve dördüncü kademe pazarlar dalgalandı
(1) Her enerji seviyesindeki şehirlerin performansı, birinci hat geri tepmesi, ikinci hat dengelenmesi ve üçüncü ve dördüncü hat soğutması ile değişir.
2019'da 40 şehrin temel izleme verilerinden yola çıkarak, tüm enerji seviyelerindeki şehirler, istikrarlı bir şekilde yükselen ikinci kademe şehirler ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde soğuyan birinci kademe şehirlerde bir toparlanma gösterdi. Veriler, Kasım 2019'da birinci kademe şehirlerdeki ticari konut binalarının işlem alanının bir önceki yıla göre% 34,3 arttığını, ikinci kademe şehirlerin bir önceki yıla göre% 3,2 arttığını ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin% 4,4 düştüğünü gösteriyor. Bu yıl, sanayi ortamının ağır arka planında, birinci ve ikinci kademe şehirlerde temellerin iyileştirilmesi talebi güçlenirken, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, baraka reformunun ve aşırı talep kredilerinin sıkılaştırılmasının etkisi altında ve piyasa işlemleri üzerindeki aşağı yönlü baskı öne çıktı.
Şekil 7: Kademeli şehirlerdeki ticari konut binalarının işlem alanlarının yıllık eğilimi
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
Önemli şehirlerdeki ticari konut işlemlerinin yıllık artış oranına bakıldığında, Yangtze Nehri Deltası bölgesindeki şehirler hızla büyüdü, Changshu% 69,9, ardından Huaibei% 45,8; Pekin ve Shenzhen'in birinci kademe şehirleri büyümeye devam etti ve Pekin yıldan yıla yükseldi % 51,4, Shenzhen ise yıllık% 25,4 yükseldi.
Şekil 8: 2019'da 40 önemli şehirde ticari konutların işlem alanındaki yıllık büyüme oranı
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
(2) Birinci kademe ve ikinci kademe fiyatlar önemli ölçüde arttı ve üçüncü ve dördüncü kademe fiyatlar farklılaştı
Çeşitli kademelerdeki önemli şehirler açısından bakıldığında, Pekin, Şanghay ve Guangzhou'nun konut fiyatları birinci kademe şehirlerde yükselirken, Shenzhen'in genel performansı sabit kaldı. İkinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları büyük bir artış gösterdi. Bunların arasında Wuhan, Nantong ve Xi'an% 15'in üzerinde artışla iyi performans gösterdi. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki fiyatlar karışıktı. Tai'an, Zhangjiagang, Shaoxing ve Quzhou gibi bazı şehirlerde fiyatların% 10-% 15 arasında yükseldiği ve bazı şehirlerde fiyatların düşüş eğilimi gösterdiği gibi bazı şehirler hafifçe yükseldi. Örneğin, Quanzhou ve Putian'da fiyatlar yıldan yıla düştü.
Şekil 9: Önemli şehirlerdeki ticari konutların ortalama işlem fiyatı
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
04 İşlem yapısı artıyor ve iyileştirme talebi yavaş yavaş geliyor
(1) Ev satın alma eşiği genel olarak arttı ve Wuhan'ın toplam fiyat artışı liderliği belirliyor
Seçilen kilit birinci ve ikinci kademe sıcak nokta şehirlerin toplam fiyatı açısından, birimlerin ortalama fiyatı yükselme eğilimi gösterdi ve ev satın alma eşiği kademeli olarak arttı. Birinci kademe şehirlerde bir paketin ortalama toplam fiyatı 3 milyon yuan'ı aştı, bunun Shenzhen'i 5,41 milyon yuan'a ulaştı ve onu ortalama 3,99 milyon yuan fiyatla Pekin izledi. İkinci kademe şehirler arasında Hangzhou 3,48 milyon yuan ile en yüksek ortalama fiyata sahip, Nanjing 2,78 milyon yuan ve diğer şehirlerin çoğu 2 milyon yuan'ın altında. Vize kısıtlamalarının serbestleşmesinden etkilenen Pekin ve Şanghay gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerde paketlerin ortalama fiyatı 2019'da önemli ölçüde arttı.
Şekil 10: 2017'den 2019'a kadar önemli şehirlerde ticari konut işlemlerinin ortalama toplam fiyatındaki eğilimler (on bin yuan)
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
Not: Villa ürünlerinin işlem konut verileri hariçtir.
(2) Önemli birinci ve ikinci kademe şehirlerin talep yapısı yukarı doğru kayar ve iyileştirme talebi serbest bırakılır
İzlenen kilit birinci kademe ve ikinci kademe şehirlerdeki ticari yerleşim birimlerinin ortalama alanının izlenmesinden, birinci kademe şehirlerdeki ortalama konut alanı, Pekin ve Şanghay'da hafif bir artış eğilimi ile temelde sabit kaldı; özellikle Chengdu, Wuhan ve Chengdu'da sıcak ikinci kademe şehirlere olan talep önemli ölçüde arttı. , Kunming ve nispeten sıcak emlak piyasalarına sahip diğer şehirler bu yıl önemli bir performans sergiledi ve şiddetli piyasa talebi yukarı doğru hareket etti. Birinci ve ikinci kademe şehirlerin çoğu için, gelecekte yüksek maliyet performansı ve üstün kaliteye sahip ürünlerin pazar tarafından tercih edilmesi daha olasıdır. Günümüzde ev satın alma eşiği gittikçe yükseliyor ve geçiş maliyeti yavaş yavaş yükseliyor, bu nedenle insanlar finansman koşulları elverdiğinde tek adımda almayı umuyor, ayrıca ikinci çocuk politikasının serbestleşmesi konut talep yapısındaki değişiklikleri de etkiledi ve iyileşmeyi teşvik etti. Ürünlerin devre dışı bırakılması.
Şekil 11: 2017'den 2019'a kadar önemli şehirlerde ortalama konut işlemleri alanındaki eğilimler ()
Veri kaynağı: yerel konut inşaat komitesi, konut yönetimi bürosu, Zhuge bir ev arıyor
05 Markalı emlak şirketlerinin satış performansı istikrarlı bir şekilde arttı ve önde gelen emlak şirketleri pazardan daha iyi performans gösterdi
2019 yılında markalı emlak şirketlerinin satışları istikrarlı bir şekilde büyüdü.10 markalı emlak şirketinin faaliyet verilerinin izlenmesinden satış alanı büyüme oranı ulusal ticari konut satışlarından daha fazla.Satış büyüme oranı China Vanke'den daha düşük. Gayrimenkul şirketlerinin hepsi ulusal büyüme oranının üzerinde, önde gelen emlak şirketlerinin belirgin avantajları var.
Şekil 12: Ocak-Kasım 2019 döneminde markalı emlak şirketlerinin satış alanı, miktarı ve yıllık büyüme oranı
Veri kaynağı: kurumsal duyuru, Zhuge bir ev arıyor
Markalı emlak şirketlerinin ortalama satış fiyatının izlenmesinden, satış birim fiyatı ne kadar yüksekse, emlak şirketlerinin satış fiyatı da o kadar yüksek, ticari konut satışlarının büyüme oranı hatırı sayılır. , ticari konut satışlarının büyüme oranı% 46,8, daha düşük birim fiyatlı emlak işletmelerinin ticari konut satışlarının büyüme oranı tatmin edici değildi.Örneğin, Country Garden'ın satış fiyatı 8861 yuan / ve ticari konut satışları bir önceki yıla göre sadece% 10,2 arttı. Bir dereceye kadar, yüksek kaliteli iyileştirme projelerinin giderek pazarın ana akımı haline geldiğini gösteriyor.
Şekil 13: Ocak-Kasım 2019 döneminde markalı emlak şirketlerinin satış fiyatları ve satış miktarlarının yıllık artış oranı
Veri kaynağı: kurumsal duyuru, Zhuge bir ev arıyor
042020 Ön karar: İşlemlerin ölçeği biraz düştü, ortalama işlem fiyatı yapısal olarak yükseldi ve kentsel farklılaşma arttı
Pazar trendlerine göre, ulusal kalkınma yatırım büyüme oranı önümüzdeki yıl yaklaşık% 8'e düşecek, ulusal ticari konut satış alanı büyüme oranı yaklaşık% -1,5'e düşecek, ulusal ticari konut satışları büyüme oranının yaklaşık% 5 olması bekleniyor ve ticari konutların ulusal ortalama işlem fiyatı yapı göstermeye devam ediyor. Cinsiyet hafifçe yükseldi.
Genel olarak, emlak piyasası gelecek yıl bir bütün olarak sabit kalacak, ancak kademeli şehirler açısından şehirler arasındaki farklılaşma açıktır. Önümüzdeki yıl birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki pazarın istikrarlı bir şekilde yükselmesi ve gecekondu reformunun para kazanma politikasının sıkılaşması ve bazı taleplerle birlikte Kredili mevduat, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin popülaritesi kademeli olarak azalacaktır. Konut fiyatları açısından bakıldığında, çoğu şehirdeki konut fiyatlarının gelecek yıl düşmesi muhtemeldir, ancak işlemlerdeki yapısal faktörler nedeniyle ulusal ortalama artacaktır.
İşlem hacmi açısından bakıldığında önümüzdeki yıl hafif bir düşüş olabileceği öngörülüyor.Finansal ortam sıkılaşmasına rağmen hala istikrarlı bir durumda.Toplam talep açısından bakıldığında piyasadan, ikinci kademe şehirlerden ve kalkınmadan sadece ev almaya ihtiyaç duyan çok sayıda insan var. Daha önceki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin de iyileştirme için çok talebi var.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Zhuge, Ningbo İstasyonu'nda bir ev arıyor
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- Heilongjiang Eyaleti Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Dairesi kısa süre önce 48 saat içinde çözülmesi gereken bir ısı tedarik şikayeti yayınladı.
- Dalian'ın haftalık emtia konut projesi sıralaması açıklandı! Bu mülk birinci oldu
- Tangshan'daki bu konut projeleri için inşaat izinleri Aralık ayında verildi
