Gayrimenkul yönetmeliği iç döngüde nereye gidiyor?
Yılın ilk yarısında, yeni taç salgını Çin ekonomisi üzerinde büyük bir etki yarattı.Emlak sektörü bir kez daha dengeleyici rol oynadı.Arazi müzayedeleri, yatırım ve satışların hızlı toparlanması, son dönemdeki ekonomik toparlanmaya önemli destek sağladı. Yukarıda belirtilen arka plan altında, denetimin gayrimenkul işletmelerinin finansman tarafını daha da sıkılaştırabileceğini düşünüyorsunuz? İç dolaşım stratejisi kapsamında, gelecekteki gayrimenkul kontrol politikaları nasıl anlaşılır?
Son zamanlarda karar vericiler yoğun gayrimenkul düzenlemesine ilişkin görüşlerini açıkladılar. 30 Temmuz'da ÇKP Merkez Komitesinin Politbüro toplantısında bir kez daha konut ve konut spekülasyonu yapılmaması vurgusu yapıldı. Bir aydan kısa bir süre içinde merkezi hükümet ve ilgili daireler iki gayrimenkul semineri düzenledi (24 Temmuz 8). 20.). Emlak şirketlerinin faiz getiren borçlarını kontrol altına almak için tedbirler alan düzenleyici kurumlar hakkındaki söylentiler, bankalardan konut kredilerini sıkılaştırmak, "üç kırmızı çizgi" belirlemek ve "% 85 yeni borç almak ve eski oranı geri ödemek" gibi emlak şirketlerinin borç ihraçlarının ölçeğini sınırlamak gibi sonsuzdur. Gayrimenkul finansmanında yeni bir sıkılaştırma turu şimdiden yapım aşamasında.
Yılın ilk yarısında, yeni taç salgını Çin ekonomisi üzerinde büyük bir etki yarattı.Emlak sektörü bir kez daha dengeleyici rol oynadı.Arazi müzayedeleri, yatırım ve satışların hızlı toparlanması, son dönemdeki ekonomik toparlanmaya önemli destek sağladı. Yukarıda belirtilen arka plan altında, denetimin gayrimenkul işletmelerinin finansman tarafını daha da sıkılaştırabileceğini düşünüyorsunuz? İç dolaşım stratejisi kapsamında, gelecekteki gayrimenkul kontrol politikaları nasıl anlaşılır?
1. Gayrimenkulün temelleri salgından çok sonra toparlandı ve düzenleyici politikalar için alan sağladı
Öte yandan, yurt içi yeni taç salgını ikinci çeyrekte kademeli olarak azaldı ve Çin ekonomisi bir onarım kanalına girdi. GSYİH, çeyrekte yıllık bazda% 3,2'ye yükseldi. Bunların arasında gayrimenkul ana itici güçlerden biri olmaya devam etti. Gayrimenkul yatırımları yılın ilk yarısında pozitif büyüme kaydetti. Pazar satışları da normal seviyelere döndü ve arazi piyasası sıcak kaldı. Öte yandan, son zamanlardaki olumlu temeller, karar vericilere ve düzenleyicilere gayrimenkul kontrolünü uygulamaya devam etmeleri, finansal deregülasyonu önlemeleri ve reel ekonominin gelişimini destekleme çabalarını artırmaları için politika alanı sağladı.
- Yatırım performansı olağanüstü ve arazi satın alma ücreti büyük rol oynuyor
Şubat ayındaki düşük noktadan sonra, birikimli gayrimenkul yatırımı bir önceki yıla göre hızla toparlandı ve Haziran ayında toparlandı; Temmuz ayında gayrimenkul yatırımı bir önceki yıla göre% 11,7'ye yükseldi, tüm yatırım alt kalemlerinde en iyi performans ve genel yatırım ve iç talepte canlanma Daha büyük bir rol oynayın.
Bunlar arasında, ikinci çeyrekte para politikası son derece gevşekti ve gayrimenkul geliştiriciler için genel kredi faiz oranı nispeten yüksekti. 100 şehrin arazi işlem verileri genel olarak arttı ve arazi satın alma ücreti, gayrimenkul yatırımlarında son dönemde görülen toparlanmada daha önemli bir rol oynadı. Ocak-Temmuz ayları arasında Kümülatif yıllık büyüme% 8,5'e ulaştı. Gelecekte finansmanın sıkılaşması emlak işletmelerinin arazi edinimi üzerinde etkili olacaksa, yatırımı desteklemek için inşaat ve tesisat mühendisliği ekipmanlarının devralması bekleniyor, ancak yine de toparlanıyor.Yeni konut inşaatlarının Ocak-Temmuz ayları arasındaki kümülatif büyüme oranı -% 4,5.
- Satışlar normale döner ve birinci kademe şehirler daha güçlü performans gösterir
İkinci çeyrekten itibaren salgın sırasında konut alımlarına yönelik bastırılmış talep serbest kalmaya başladı Merkez bankası, konut kredilerinin maliyetini düşürmek ve talebi daha da canlandırmak için 5 yıllık LPR'yi düşürdü. Temmuz ayı itibarıyla ticari konut satışları temelde normale dönmüştür.İstatistik Bürosu'ndan alınan istatistikler, ayın satış alanının bir önceki yıla göre% 16,6 arttığını göstermektedir.
Şehir hattı seviyesi açısından, belirli yapısal farklılaşma özellikleri gösterir ve birinci kademe şehirlerin performansı açıkça daha güçlüdür. Miktar bazında ise 30 büyük ve orta ölçekli şehirdeki ticari konut işlem verileri, Haziran ayı itibarıyla birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki işlem alanının bir önceki yıla göre toparlandığını, ancak daha sonra ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin gerilediğini, birinci kademe şehirlerin ise hızlanmaya devam ettiğini gösteriyor. Tahmini büyüme oranı% 32 gibi yüksek ... Fiyat açısından bakıldığında, 70 büyük ve orta ölçekli şehrin ikinci el konut fiyat endeksi, birinci kademe şehirlerin bu yıl hızlanan yükseliş eğilimini sürdürdüğünü, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerin büyüme hızının önemli ölçüde yavaşladığını gösteriyor. normal.
2. Finansman sıkılaştırılmaya devam ediyor ve düzenleme, gayrimenkulün fiziki finansal kaynakların sıkıştırılmasına atıfta bulunuyor
Geçen yılın Mayıs ayında, yerel açık artırma pazarını soğutmak ve gayrimenkul finansmanındaki kaosu düzeltmek için Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, "Bozuklukları Kontrol Etme ve Uyum Yapımını Teşvik Etme Sonuçlarının Birleştirilmesi Çalışmasının Yürütülmesine İlişkin Bildirim" (bundan böyle "Genelge 23" olarak anılacaktır) yayınladı. Bankaların ve banka dışı (tröst) gayrimenkullerin ön finansmanını düzenleyen pek çok içerik barındırır. Bu yıl düzenleyici endişeye neden olan şey, emlak sektörüne bazı fiziksel kredilerin düzenlemelere aykırı olarak akması ve bazı sıcak şehirlerde konut fiyatlarında hızlı bir artışa yol açmasıydı. Örneğin, Shenzhen emlak piyasası erken aşamada patlama yaşıyordu ve bu da kredi yatırımı konusunda endişelere neden oluyordu.Çin Halk Bankası'nın Shenzhen Merkez Alt Şubesi, işletme kredisi fonlarının emlak piyasasına yasadışı akışını dengelemek için acil durum kendi kendini denetleme yetkisindeki tüm ticari bankalara bir bildirim yayınladı; yasadışı kredi, ipotekleri daha fazla kaldırmak için bir peşinat olarak kullanıldı, 6-7 Ülkenin yeni sakinlerinin tarihinde ilk kez orta ve uzun vadeli kredileri iki ay üst üste 600 milyarı aştı, Shenzhen ve Ningbo gibi sıcak şehirlerde konut fiyatları hızla yükseldi.
Yukarıdaki arka plan altında, Temmuz ayından bu yana konut fiyatlarının keskin bir şekilde arttığı bazı şehirler, talep yönünden düzenlemek için art arda daha sıkı satın alma kısıtlama politikaları uygulamaya koydu; son dönemde finansmanın sıkılaştırılması ve emlak şirketlerinin faiz getiren borçlarının ölçeğinin kontrolü arza dayanıyor Yan kontrol. 20 Ağustos'ta, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı ile Merkez Bankası, önemli gayrimenkul şirketlerinin sermaye takibi ve finansman yönetiminin kurallarını oluşturan önemli emlak şirketleriyle ilgili bir sempozyum düzenledi. Kurallar henüz açıklanmadı, ancak daha önce piyasada geçirilen "üç kırmızı çizgi" kuralına uygun olduğu düşünülüyor (aktif pasif oranı, net borç oranı ve nakit kısa vadeli borç oranı göstergelerine göre avans dekontları hariç olmak üzere gayrimenkul şirketleri faizli yükümlülüklere ayrılıyor. Ölçek yönetimi) yakından ilişkilidir. Buna ek olarak, bankaların konutla ilgili kredileri sıkılaştırmalarını zorunlu kılma, "gayrimenkul borcu tam olarak ihraç edilemez ve bankalar arası piyasa, planlanan eski borcun% 85'ine yeni borç çıkaracak" ve "gayrimenkulün azaltılması" gibi diğer düzenleyici söylentiler sonsuzdur. Tedarik zinciri varlık menkul kıymetleştirme ürünlerinin vb. Ölçeği kısmen piyasa kurumları tarafından onaylanmıştır.
Genel olarak, emlak işletmelerinin finansman politikaları, karar vericilerin gayrimenkul finans kaynaklarının aşırı kullanımı konusundaki endişeleri ve endişeleri nedeniyle son yıllarda sıkılaşmaya devam etmiştir. Geçen yıl haziran ayında, Lujiazui Forumu'nun Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu başkanı Guo Shuqing, bazı gayrimenkul şirketlerinin finansmanında kredi kaynaklarını aşırı sıktığını belirtti. Bu yıl Ağustos ayında Qiushi'de yayınlanan makalede, özellikle bu yılki salgının etkisiyle Altı Garanti "Bu en önemli öncelik haline geldi. Düzenleyiciler gayrimenkul finansmanını sıkılaştırmaya devam ediyor. Asıl amaç, finansal kredi kaynaklarının gerçek alana daha fazla akması, ekonomik toparlanmanın desteklenmesi ve küçük ve orta ölçekli işletmeleri rahatlatması için rehberlik etmektir.
3. Gayrimenkul şirketlerinin fonları sıkı bir şekilde dengelenmiştir ve nakit akışının sürdürülebilirliği dikkate değerdir
Finansman sıkılaşmaya devam ederken, gayrimenkul şirketlerinin sermaye zincirine çok dikkat etmeliyiz. Gayrimenkul şirketleri için kilit finansman kanallarının son durumunu gözlemledik. detaylar aşağıdaki gibidir:
Gayrimenkul kredisi için artan alan daralmaya devam ediyor. Veriler, gayrimenkul geliştirme fonlarının kaynakları arasında yurtiçi krediler, bireysel ipotek kredileri, mevduatlar ve avans gelirlerinin büyüme oranının ikinci çeyrekte önemli ölçüde toparlandığını, ancak genel seviyenin hala geçen yıla göre daha düşük olduğunu gösteriyor. Mali düzenleyici otoriteler, finansal kurumları reel ekonomiye yönelme konusunda yönlendirdiler ve emlak sektörü artan kredi kaynakları elde etmek için giderek daha zor hale geldi; resmi veriler, yeni gayrimenkul kredilerinin 2016'da tüm yeni kredilerin% 45'ini oluşturduğunu gösteriyor. 2019'da Üçüncü çeyrekte yaklaşık% 33'e geriledi ve bu yıl Ocak-Mayıs döneminde% 25'e geriledi.Yukarıdaki arka planda, emlak kredisi bakiyesinin büyüme oranı düşmeye devam ederek bu yılın Haziran ayı sonunda Aralık 2016'daki zirve seviyesinin yarısından az bir oranda% 13,1'e ulaştı.
Standart dışı finansman düşmeye devam ediyor ve emlak şirketlerinin güven finansmanı kanalları sınırlı. Geçtiğimiz birkaç yılda gayrimenkul, diğer alanlardaki finansal kaynakları bir ölçüde sıkıştırarak, tüm güven yatırım alanlarında mutlak bir avantaja sahiptir.Youyi Trust.com'un istatistiklerine göre, 2018-2019 ilk yarısında kolektif tröstlerin ortalama% 40'ından fazlası (kuruluş ölçeğine göre) ) Gayrimenkul yatırımı Haziran 2019'da% 44'ü aştı. Yeni varlık yönetimi düzenlemelerinin uygulanması ve 23. Genelge'de gayrimenkul fon finansmanına getirilen kısıtlamalarla bu rakam bu yıl Temmuz ayında yaklaşık% 25'e düştü. Bu yıl Ocak'tan Temmuz'a kadar kolektif gayrimenkul tröstlerinin ihraç skalası bir önceki yıla göre% 11 düştü ve baskı düşüşü etkisi son derece belirgindi.Aynı zamanda, sanayi ve ticari işletmelere yatırım yapılan kolektif tröstlerin kuruluşundaki büyüme oranı geçen yılın aynı dönemine göre% 168 artarak önemli ölçüde arttı. Salgının etkisi altında, standart olmayan alanlar reel ekonomiye olan desteğini önemli ölçüde artırdı.
Emlak şirketlerinin tahvil ihracı geçen yıla göre daha iyi, ancak gelecekteki büyüme sınırlı ve denizaşırı tahviller üzerindeki baskı çok büyük. Güven finansmanı daralması ve parasal gevşeme altında, bu yıl gayrimenkul şirketlerinin iç borç finansmanı (kredi tahvilleri + şirket tahvilleri) geçen yıla göre önemli ölçüde daha iyiydi.Rüzgar istatistikleri, Ocak-Temmuz arasındaki kümülatif net finansman miktarının geçen yılın aynı döneminde 45 milyar yuan ile karşılaştırıldığında 180 milyar yuan'ı aştığını gösteriyor. Bununla birlikte, Mart ve Nisan'daki yüksek hacimli ihraçların ardından, net finansman tutarı önemli ölçüde düştü ve temelde eskisini geri ödemek için yenisini borç almaya dayanıyor; 24 Ağustos itibariyle, Ağustos'taki net finansman tutarı 23,8 milyar yuan önemli ölçüde arttı. Denetim, emlak şirketlerinin borç finansmanının ölçeğini sınırlamaya başladı. Yurt dışı tahviller hala gayrimenkul şirketleri için önemli bir finansman kaynağıdır.Kaba istatistiklere göre emlak şirketlerinin ABD doları cinsinden tahvil ihracı 24 Ağustos itibariyle 46.395 milyar ABD dolarıdır. Ölçek hala nispeten yüksek, ancak 2019'un aynı dönemindeki 56.9 milyarlık zirve seviyesinin altında. Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, gayrimenkul şirketlerinin, yalnızca bir yıl içinde vadesi gelen orta ve uzun vadeli dış borçların yerine kullanılabilecek dış borç çıkarmasını kısıtlıyor; Mevcut ihraç verilerine göre, gelecek vade skalası 2020 ve 2021 yıllarında önceki yıllara göre önemli ölçüde yüksek olan 35,51,5 milyar ABD doları gibi yüksek olacaktır.Gayrimenkul tahvili finansmanının büyük bir kısmını yurt dışı borç oluşturuyor ve vade üzerindeki baskı hızla artıyor. Sermaye zinciri büyük bir sınavdır.
Son yıllarda emlak şirketi kredileri, borç finansmanı ve standart dışı finansman kanalları daralmaya devam ederek nakit akışlarını satış getirilerine daha bağımlı hale getirdi ki bu da aslında sıkı bir dengede. İstatistik Bürosu'ndan alınan istatistikler, Ocak-Temmuz 2020 arasında, özellikle ön ödemeler ve ipotekler olmak üzere diğer fonların gayrimenkul şirketlerinin sermaye kaynaklarının% 52'sini oluşturduğunu ve bu rakamın 2016'dan sonra% 50'nin üzerinde kaldığını gösteriyor. Sıkılaşan düzenleyici ortamda, gayrimenkul şirketinin sermaye zincirinin sürekliliği, daha çok, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin çoğu için büyük bir test olan yüksek cirolu modelinin istikrarına bağlıdır; ayrıca, gelecekte konut fiyatlarının aşırı ısınması yeniden denetime yol açarsa Sıkı mortgage politikası, yukarıda belirtilen sıkı denge bozulabilir ve bu da kredi riskine yol açar.
4. İç dolaşımda gayrimenkul düzenlemesinin yönü hakkında araştırma ve yargı
Şu anda, reel ekonomi ile gayrimenkul gelişimi arasındaki yapısal dengesizlik sorunu hala mevcuttur ve uzun bir süre boyunca gayrimenkul, ulusal ekonominin temel sektörlerinden biri olmaya devam edecek ve ekonomik istikrar sağlayıcı rolü oynayacaktır. Bunu yansıtıyor.
30 Temmuz'da, ÇKP Merkez Komitesinin Politbüro toplantısında "konut ve konut spekülasyonu yapılmaması gerektiğini" yineledi ve ayrıca "ana yapı olarak yurtiçi ve yurtdışı döngülerle yeni bir kalkınma modelinin oluşumunu hızlandırmayı ve iç ve dış döngülerin karşılıklı olarak desteklenmesini" önerdi. Gelecekteki gayrimenkul düzenleme ve kontrol düşüncesi, yapısal çelişkileri çözme ve geniş bir iç döngü inşa etme stratejik çerçevesi altında anlaşılmalı ve kavranmalıdır.
Biri Gayrimenkulün yatırım ve tüketim üzerindeki kısa vadeli uyarıcı etkisine önem verin, yukarı ve aşağı sanayi zincirlerinde iş ve üretime devam etmek için işe devam etmek ve üretime devam etmek için emlak şirketlerini kullanın ve emlakla ilgili sakinlerin tüketimini artırmak ve salgın sonrası ekonomik iyileşme sürecini hızlandırmak için tüketici kuponları ile işbirliği yapın. iki Gayrimenkul finansmanında kaosla mücadele etmeye devam edin, fiziksel endüstri üzerindeki dışlama etkisini azaltın ve sınırlı kredi finans kaynaklarının özellikle imalat sanayi ile küçük, orta ve mikro işletmeler olmak üzere fiziksel sektöre akmasını sağlayın. Üç Gayrimenkul işletmelerinin borç ölçeğini kontrol etmek, emlak sektöründe yüksek kaldıraç risklerini önlemek, farklı işletmeler ve bölgeler için farklılaştırılmış politikalar uygulamak ve düzenleyici riskleri tetikleyebilecek kurumsal fonların sıkı dengesini kırmak için her şeye uyan tek bir önlem kullanmaktan kaçının. Dört Kilit grupların ihtiyaçlarını sağlamak ve "eşzamanlı kira ve satın alma" konut sisteminin teşvikini hızlandırmak için farklı şehirler ve bir şehir için tek politika uygulama politikalarının farklılaştırılmış kontrol düşüncesine bağlı kalmaya devam edin. Beş Uzun vadeli gayrimenkul mekanizmasını daha fazla uygulayın, hane halkı tescil, arazi, gelir dağılımı ve diğer sistemlerde reformu hızlandırın, emlak vergilerinin zamanında uygulanmasını teşvik edin ve emlak piyasasının orta ve uzun vadeli beklentilerini dengeleyin.
(Yazar Shen Jianguang, Jingdong Dijital Bilimler Enstitüsü'nün baş ekonomisti ve dekanı, Zhu Taihui, Jingdong Dijital Bilimler Enstitüsü'nün direktörü ve Zhang Xiaochen, Jingdong Dijital Bilimler Enstitüsü'nün bir araştırmacısıdır)
Lütfen tanıtım, yeniden basım, medya işbirliği ve röportaj için araştırma enstitüsünün asistanı ile iletişime geçin (ID: yxj615901)
