200.000 set ikinci el evin arkasında, son derece gerçek bir Şanghay emlak piyasası var.
Şanghay'da şimdiye kadar yaklaşık 7,8 milyon ev var. Şangay'ı 24 milyon kalıcı nüfusla karşılaştırıp bir evdeki 2,5 kişi oranına göre hesapladığımızda, Şangay'ın toplamda ev eksikliğinin olmadığını göreceksiniz. 20 yıllık gayrimenkul geliştirme çalışmalarının ardından şehir, temel konut sorununu bir bütün olarak çözmüştür.
Bu 7,8 milyon konutun 2,9 milyonu kiralamak için kullanılıyor ve% 2,56'sı her yıl ortalama 200.000 takım ciro ile ikinci el konutlarda dolaşıyor.
Dürüst olmak gerekirse, bu tür bir veri örneği küçük değildir ve Şangay'ın yaşamı ve yaşamı için neredeyse net bir plan tasvir edebilir. Geçmişte ikinci el konutları incelemek için kullanılan verilerin çok az olması üzücü.
Neyse ki, Shell Araştırma Enstitüsü, Lianjia ve diğer kurumlar şu anda bazı gayrimenkul verilerini geri yüklemeye çalışıyorlar ve bu verilerin ardında, hepsi Şangay emlak piyasasının geçmişte hiç keşfedilmemiş olduğu gerçeğini ortaya koyuyor. Bugün sizlerle bazı verilere dayanarak bazı fikirleri tartışacağız.Eğer ilgileniyorsanız, ileride daha derinlemesine analizler yapacağız.
01. Ev sahiplerinin çoğu on yıldır oda değiştirmedi
Şangay emlak piyasasındaki büyük verilere bakılırsa, kullanıcıların yaklaşık% 75'i on yıldan fazla bir süredir bir evi elinde tutuyor ve kullanıcıların% 5'inden azı mülklerini iki yıl içinde sattı.
Bu, birkaç sorunu gösteriyor: Birincisi, Şangay emlak piyasası gerçekten nispeten sağlıklı. Herkes konuta dayalı bir ev satın alıyor ve kısa vadeli satışların oranı çok düşük. Ama başka bir bakış açısıyla, çoğu insan on yıl boyunca ev değiştirmeyecek, böyle bir hayata adapte olmuş olabilirler, elbette ikinci bir mülkü değiştirme imkânları olmayabilir.
Öyleyse özellikle ilk kullanıcı grubunun arkadaşları, hayallerimiz düşlerimize ve duygularımız duygularımıza geri dönüyor Uzun süre bir evde yaşamayı hiç düşündük mü? Lütfen bu soruyu ev satın almak için ön koşullarınıza ekleyin, sonuçta hepimiz sıradan insanlarız.
Elbette on yıl yaşamak büyük bir ev almak zorunda olduğunuz anlamına gelmiyor, aksine bir insanın uzaya toleransının son derece güçlü olduğunu düşünüyorum.Hong Kong'un bin fitlik birimleri zaten lüks evler olarak kabul ediliyor. Yani bu on yılda evin büyüklüğü ikinci, dikkat etmeniz gereken şey sektörünüzle eviniz arasındaki zaman maliyetidir.
Örneğin benim için her zaman Şangay'ın batısında bir ev almayı seçerdim, çünkü Şanghay'daki geliştirici ofislerinin% 70'inin batıda olduğunu gördüm. 10 yıl boyunca tek bir yerde yaşasam bile her zaman batıda bir ev alacağım. Kabul edilebilir.
Ayrıca Şangay'da iki yıldır bir evde yaşayanların oranının% 5 olduğunu görüyoruz. Ne kavramı? Ortalama olarak, Şangay'da her yıl 200.000 ikinci el ev değiştiriliyor ve yalnızca 10.000 hane iki yılda bir ikame karşılayabiliyor. Bu insanlar gerçek anlamda azınlıktır. Dolayısıyla, kendini tanıyan ev alıcıları varsa, on yıl boyunca ev değiştirmeme imkânını yaratmalıyız, bu bir düşünme sorunu değil, bir yetenek meselesi.
02. Para kazanmak ya da kazanmamak için bir ev satın almak yanlış bir teklif olabilir
Belki yakında beni çürüteceksin, bu saçma değil mi? Elbette bir ev aldığında para kazanabilirsin. Gerçek verilere bakalım.
Bugünün piyasasında, Şangay'da iki yıl ellerinde tuttuktan sonra mülkleri satanların spreadleri çok çok düşük, çeşitli vergiler ve kredi maliyetleri düşüldükten sonra neredeyse hiç para kazanmıyorlar.
Uzun süre ev sahibi olanlar için fiyat farkı 1,3 milyondan fazla. Daha önce bir sayıyı analiz ettim ve insanların% 5'inden azının evlerini iki yıl içinde sattığını gördüm. Bu nedenle, çoğu insan hala emlak alanında para kazanıyor, sadece daha az ve daha fazla kazanıyor.
Bu katma değer ne kadar bir sayıya dönüştürülür? Yaklaşık% 12,8.
Ama aceleye getirmeyin, ev satan bu müşteri grubunda, müşterilerin% 60'ından fazlası nihayet değiştirmeyi seçti.
Başka bir deyişle, nakde çevrilen nakit konut piyasasına geri döndü. Para kazanmak ya da kazanmamak aslında psikolojik bir duygudur, cepleriniz kabarmaz ve günlük tüketim yükseltilemez.
Bu aynı zamanda 2016'dan 2017'ye kadar ev almak isteyen arkadaşlara da bir hatırlatmadır: ister ikinci el ister birinci el ev satın alın, son yıllarda evi satmayın. Para kaybetmeli ve uzun süre elinizde tutmalısınız. Planlayın ve hazırlayın. Elbette en kötüsü 2016'dan 2017'ye kadar ilk elden ev satın alanlar, en kötü ürünleri en yüksek fiyatlarla satın alanlar için.
03. Okul bölgesi konutlarının nesnel bir değeri ve önemi vardır
Bugün Şangay emlak piyasasında yenileme talebinden bahsedersek, değiştirmenin kilit noktaları nelerdir? Tüm değişim müşterileri arasında, müşterilerin% 53,72'si aynı döngü içinde,% 27,89'u aynı sektörde ve% 8,12'si aynı topluluk içinde değiştirmeyi seçiyor. Bunun anlamı, çoğu insanın konumdan memnun olmadığı için ev değiştirmemesidir. Aslında bunu anlamak kolaydır, çünkü Şangay gelişiyor ve konum gittikçe daha iyi hale geliyor olmalı.
Öyleyse herkesin yerini almasının itici faktörü nedir?
İlki kuşkusuz küçük evlerin büyük evlerin yerine geçmesidir.Aile üyelerinin büyümesi ve kendi ihtiyaçlarının bozulmasıyla birlikte "yetersiz konut" nesnel bir sorun haline geldi ve bu aynı zamanda değişim için ilk itici güç haline geldi.
Ayrıca ilginç bir sayı da bulduk:
Yer değiştirmedeki dalgalanma, tüm şehrin doğum oranıyla oldukça tutarlıdır ve ilginçtir ki, yer değiştirmelerin çoğu, çocuğun ilkokula başlamak üzere olduğu zaman olan doğumdan 6 yıl sonra meydana gelir. Başka bir deyişle, okul bölgesi konutlarının sebepleri var. Okul bölgesi tek faktör olmasa da, bu noktada aile üyeleri olduğu için, müşteriler satın alma için ana düşünce olarak okul bölgesini dahil edeceklerdir.
04. Evi şimdi satmak isterseniz, hiçbir şey yapmazsanız 9.000 yuan kaybedersiniz.
Açıkça söylemek gerekirse, kayıp para değil zamandır.
Lianjianın kendi evlerinde işlem yapmak için harcadığı süreye ilişkin analizine göre, gayrimenkulün işlem süresi, emlak piyasasının iyi olduğu zamandan 54 gün daha uzun olan 115,8 güne ulaştı. Yenileme döngüsündeki ev sahibi için, bu 54 günün kontrol maliyetini üstlenmesi gerekir Şangay'daki ortalama aylık kira yaklaşık 5.000 yuan, yani 54 gün neredeyse 9.000 yuan kayıptır.
Tabii ki, hepsi bu kadar değil, ikinci el konutta pazarlık için gerçekten yer var.
Yıl boyunca listeler için% 5'e yakın pazarlık alanı olduğu görülmektedir. Ne demek istiyorsun? Evinizi içtenlikle satmak istiyorsanız, alıcının karşı teklif vermesine izin vermelisiniz. 5 milyon, karşı tarafın 250.000 karşı teklif vermesi gerektiği anlamına gelir.
Bu nedenle, düşük piyasada ev satmayı seçmek belirli bir baskı altındadır, bilinmeyen işlem süresine ek olarak ev sahibi de para vermek zorundadır.
Aslında bu imtiyazın iki bağlantısı var:
Birincisi objektif konut fiyatlarının doğal düşüşü, ikincisi ise alıcılar için kalan pazarlık alanıdır. Pazarlık için yer olmaması sorun değil, yani işlem döngüsü uzar, çünkü her zaman fiyatları değiştirmek ve düşürmek isteyen insanlar vardır ve pazarda çok fazla müşteri yoktur.
Sonuçta bir evi satmak psikolojik bir savaş haline gelir, ne kadar zaman tutabileceğiniz ile ne kadar para tutabileceğiniz arasında bir denge vardır.
05. Evinizin Şangay'daki konumunu anlamak için
Bu düzenleme turundan sonra, aslında, farklı döngüler arasındaki tabakalaşma etkisi çok açıktır ve arz ve talep daha asimetrik hale gelmektedir.
Gördüğünüz gibi, arzın en zengin olduğu dış halkanın dışında, talebin oranı çok fazla değil, bu nedenle eviniz dış halkanın dışındaysa, doğası gereği çok savunmasızsınız. Pek çok rakip olduğu için, ikinci el konutlar en yoğun olanıdır ve ilk elden konutlar pazara girmeye devam etmektedir.
Bu bölümde, evler için rekabet fiyatının nispeten yüksek olduğunu anlamanız gerekir, bu nedenle lütfen fiyatlandırma ve rakiplerle rekabet edebilecek ürünler hakkında net bir şekilde düşünün. Dediğim gibi, gelecekteki ev alıcılarının gittikçe daha çok tüccar gibi olması gerekiyor ve bilinmesi gereken çok şey var.
Anlayamaz mıyım? Elbette, kıt bir alanı işgal ederseniz, ev doğal olarak lanse edilir. Merkezde olduğunuz sürece, buradaki arz hala azdır, bu nedenle eviniz üründen bağımsız olarak tanınacaktır.
Şangay'da farklı çevrelerdeki ikinci el evlerin fiyatlarının düştüğü 2018 yılının ikinci yarısı, yeşil olanlar dış çemberin dışındaki gayrimenkuller ve en uzun olanı aşağıda görebilirsiniz.
06. Satış ve kiralama, baştan sona iki şeydir
Şanghay'da nasıl daha iyi yaşanır? Bu sorunun cevabı aslında oldukça ilginç.
Şu anda Şangay'da listelenen ikinci el evlerin medyan fiyatı 3,4 milyon yuan ve aylık arz yaklaşık 11,000 yuan. Shell Araştırma Enstitüsü tarafından yapılan hesaplamalara göre, aynı gelir düzeyine sahip aileler, 8,250 yuan bütçeli bir ev kiralayabilirler.
Yani bu iki fiyat etiketini tahtaya koyup aradıklarında bulacaksın:
Kiralanan evin konumu, satın alınandan daha iyi olacağına şüphe yok. Dolayısıyla, ailenizin mal varlığının katma değerli kısmını dikkate almazsanız ve aynı fiyatı bir ev satın almak ve kiralamak için harcarsanız, bir ev kiralamak size daha iyi bir yaşam örneği verecektir.
Ayrıca kiralama ve satış da ev tiplerinde farklı desenler gösterir:
Kiralama için daha büyük daireler ve satılık daha küçük daireler var. Şangay'ın ikinci el konut işlemleri piyasasında, çoğu müşteri hala düşük seviyeli işlemler yapıyor. Pek çok insan, Şangay'daki ikinci el evlerin% 70'inin ortalama 3 milyonun altında evler olduğuna inanmayabilir.
Ama şimdi kiralama piyasasındaki büyük daireler selamlanmaya başlıyor, çünkü büyük apartmanların kiralanması daha kolay değil. Aksine, kiralama piyasasındaki ana talep, tek odalı bir hane olan ortalama 17 metrekare alana sahiptir. Ne demek istiyorsun? Herkes geçiş döneminde bir ev kiralar, sadece bir oda kiralar.
Büyük birimler neden daha popüler? Bunun nedeni, büyük boyutlu dairelerin Ziruo ve Eggshell gibi uzun vadeli kiralık daireler tarafından kiralanma olasılığının artmasıdır. Bu kadar uzun süreli kiralık daireler aracılığıyla her oda yenilenebilir ve farklı kişilere kiralanabilir. Bazı alanlar bile N + olabilir 1. Ev sahipleri bunu daha önce yapmak istemiyorlardı, ancak artık uzun vadeli kiralık daireler için temel gelir kaynağı haline geldi, bu nedenle özellikle yenileme için büyük boyutlu daireler satın almaya istekliler. Bu nedenle, bir eve yatırım yapıyorsanız, evi gelecekte tutmayı veya takas etmeyi planlıyorsanız, evin türünü de göz önünde bulundurmanız gerekir.
07. Özet
Bugünün Şangay emlak piyasası, istikrarı sürdürme politikaları ve giderek daha az sayıda birincil konut ile düzenleme sonrası bir döneme girmiştir.Şangay pazarına politikalar ve birincil evler perspektifinden bakmak tarafsız hale gelmiştir.
İkinci el ev alışverişi, şehrin canlılığını, alıcı ve satıcıların zihniyetini ve bu göletin su depolama kapasitesini temsil ediyor ve hepsi gerçek bir Şangay inşa etmek için iç içe geçmiş durumda.
Benim için gerçek şimdiyi anlamak, hiçliğin geleceğini tahmin etmekten çok daha önemlidir.
Umarım sizde
