Kişisel ipotek faiz oranlarının dönüşümü için geri sayım: Hangisini seçmeliyim?
Metin | Xie Jiu
Son zamanlarda, ICBC ve China Construction Bank dahil olmak üzere beş büyük devlete ait banka, 25 Ağustos'tan başlayarak, bireysel konut kredilerinin fiyatlandırmasını LPR'ye (kredi piyasasında kote edilen faiz oranı) eşit şekilde ayarlamak için aynı anda bir duyuru yayınladı. Merkez bankasının önceki düzenlemelerine göre, prensip olarak, ipotek faiz oranlarının dönüştürülmesinin 31 Ağustos'tan önce tamamlanması gerekiyor, bu da şu anlama geliyor: Kişisel ipoteklerin dönüşümü geri sayım aşamasına girdi.
Bireysel konut kredisi faiz oranı neden transfer edilmek zorunda? Bunun nedeni, Çin'in faiz oranı piyasasının geçen yıl kapsamlı bir reform geçirmesidir Reformun temel sonucu, gösterge kredi faiz oranını tarihsel aşamadan çekip yerine LPR (kredi piyasasında kote edilmiş faiz oranı) ile değiştirmekti. Geçmişte, kişisel ipotekler, gösterge kredi faiz oranını yukarı ve aşağı dalgalanmak için çıpa olarak kullanıyordu.Artık gösterge kredi faiz oranı artık mevcut değil, bu nedenle kişisel ipotekler LPR'ye geçirilmelidir.
Öyleyse, Çin neden geleneksel gösterge borç verme oranını iptal etsin? Bunun temel nedeni, geçmişte merkez bankasının faiz ayarlamasının esas olarak gösterge mevduat ve kredi faiz oranını hedef almasıydı.Bunlardan bir yıllık (ve üzeri) kredi gösterge faiz oranı, merkez bankasının parasal aktarımına görece yavaştı ve merkez bankasının parasal niyetini büyük ölçüde yansıtamıyordu. Özellikle birçok ticari banka, gösterge kredi faizini bir çıpa olarak kullanmakta ve% 10'luk örtük bir alt sınır belirlemektedir.Merkez bankasının reel ekonomiyi canlandırmak için faiz oranlarını düşürmesi gerektiğinde, gösterge borç verme oranı düşürülürse, faiz indiriminin gücü büyük ölçüde işletmeye aktarılamaz. ekonomik. Bu nedenle son yıllarda Çin, reel ekonominin maliyetini düşürmeye vurgu yapıyor ama etkisi açık değil.Zayıf faiz aktarım mekanizması önemli nedenlerden biri.
Resim Fotoğraf
Dünyanın birçok olgun ve gelişmiş ekonomisinde merkez bankaları kısa vadeli banka kredisi faiz oranlarını ayarlayarak parasal hedeflere ulaşmış, bu yaklaşım faiz oranlarındaki bozulmayı büyük ölçüde önleyebilmiş ve Çin de bundan öğrenmeye başlamıştır. Geçen yılın Ağustos ayında, merkez bankası faiz oranı piyasasına yönelik reformlar uyguladı ve daha önce marjinal LPR'yi sahnenin merkezine itti ve geleneksel gösterge borç verme oranının yerini aldı.
LPR (kredi piyasası fiyat teklifi faiz oranı) aslında Çin'de yeni bir şey değil. 6 yıldan fazladır ortalıkta dolaşıyor, ancak gerçekte bir rol oynamadı. Piyasa faiz oranları değiştiğinde, LPR genellikle değişmeden kalır, bu da temelde bir göstergedir. Merkez bankası reformundan sonra, LPR'nin fiyatlandırma yöntemi de faiz oranlarındaki piyasa değişikliklerini büyük ölçüde yansıtabilecek önemli değişikliklere uğramıştır.
Yeni fiyatlandırma yöntemine göre, ülke genelinde 18 farklı banka türü, her ayın 20'sinde Ulusal Bankalararası Finansman Merkezi'ne kotasyon yapacak. Teklifler, merkez bankasının aylık orta vadeli borç verme kolaylık oranına (piyasada genellikle baharatlı toz olarak bilinen MLF) dayanmaktadır. LPR faiz oranı "baharatlı toz" esasına göre oluşturulmuştur. Geçmişteki gösterge borç verme oranıyla karşılaştırıldığında, reform sonrası LPR faiz oranı daha zamanında ve piyasaya daha yakındır.
Şekil | Görsel Çin
Bu reformun ardından gösterge kredi faiz oranı arenadan çekilmiş ve yerini LPR almıştır. Geçen yılın Ağustos ayından bu yana, yeni kredi faiz oranları temelde gösterge borç verme oranları yerine LPR cinsinden fiyatlandırıldı. Ancak bundan kaynaklanan soru şudur: Gösterge borç verme faiz oranı aşıldıktan sonra geçmişte buna dayalı hisse senedi kredileri ile ne yapılmalı? Özellikle, büyük kişisel ipotek işinin 20 ila 30 yıllık bir süresi vardır.Faiz oranı reformundan sonra, yeni fiyatlandırma yöntemiyle de entegre edilmelidir. Bu nedenle, geçen yıl merkez bankası hisse senedi ipoteklerine bir yıllık bir geçiş dönemi vermiştir.Bu yıl 31 Ağustos'tan önce, tüm kişisel hisse ipoteklerinin (ihtiyat fonu kredileri hariç) dönüştürülmesi gerekmektedir.
LPR'ye nasıl dönüştürülür? Merkez bankasına göre, "Aralık 2019 LPR ve başlangıçta uygulanan faiz oranı seviyesi baz alınarak ek puan değeri belirleniyor." Geçen yılın Aralık ayında, LPR'nin 5 yıllık faiz oranı% 4.8 idi. Mortgage kullanıcılarının dönüşümünden sonraki yeni faiz oranı, önceki mortgage faiz oranına göre artı veya eksi% 4.8 olarak belirlendi. Gösterge faiz oranı daha önce banka ile imzalanmış% 4,9 ise, dönüşüm sonrası faiz oranı LPR +% 0,1, önceki gösterge faiz oranının 1,1 katı olan% 5,39 ise dönüşümden sonra LPR +% 0,59 olacaktır. Mortgage faiz oranı, dönüşümden sonra LPR-% 0,635 olan gösterge faiz oranının% 4,165 olan% 15 indirimine sahiptir. İpotek faiz oranı belirlendikten sonra, kredi döngüsünün geri kalanı için bu formüle göre hesaplanacaktır. İleride LPR faiz oranının düşürülmesi durumunda şahsi ipotek faiz oranı da buna göre düşecek, aksine ileride LPR faiz oranı artarsa şahsi ipotek faiz oranı da artacaktır.
Merkez bankası düzenlemelerine göre tüm mortgage kullanıcılarının LPR'ye çevrilmesi gerekmiyor, ancak belirli bir seçenek sunuluyor, LPR'ye dönüştürmenin yanı sıra sabit faiz oranı da tercih edebiliyorsunuz. Gelecekteki faiz indirimlerine veya faiz oranlarındaki artışlara bakılmaksızın sabit kalacaktır.
Sıradan insanlar için en endişeli soru nasıl seçileceğidir? LPR'ye geçmeyi mi yoksa önceki sabit faiz oranını değiştirmemeyi mi seçmeliyim? Merkez bankasının düzenlemelerine göre, bir kez seçildikten sonra kalan kredi döngüsü sırasında değiştirilemez, bu nedenle birçok kredi kullanıcısı için bu aynı zamanda önemli bir seçimdir.
Şekil | Görsel Çin
Öncelikle LPR'ye dönüştürmenin faydaları nelerdir? LPR'ye dönüştürdükten sonra, en doğrudan fayda, daha düşük ipotek faiz oranlarının indiriminden anında yararlanabilmenizdir, çünkü geçen yılın Aralık ayına göre 5 yıldan fazla LPR faiz oranı, 1 milyon 30 yıllık krediye göre 0,15 yüzde puan düşmüştür. Hesaplamak için, aylık ipotek yaklaşık 90 yuan daha ucuz olabilir. Daha uzun vadeli bir perspektiften, LPR'ye geçmenin avantajı, LPR faiz oranı gelecekte düşmeye devam ederse, ipotek faiz oranının da düşeceği ve kullanıcının geri ödeme maliyetini azaltmaya devam edeceğidir.
Tabii ki, LPR'nin avantajları gelecekte dezavantajlı hale gelebilir, çünkü ipotek döngüsü genellikle 20 ila 30 yıl kadar uzundur.Önümüzdeki 20 ila 30 yıl içinde Çin faiz oranlarını düşürmeye devam edemez.Gelecekte daha ciddi enflasyon varsa, Çin faiz oranlarını bile artırabilir. Faiz oranı yükseltildiğinde, LPR'ye çevrilen ipotek faiz oranı buna göre yükselecek ve kullanıcının kredi maliyetini artıracaktır.
Bu nedenle, LPR veya sabit bir faiz oranının seçilip seçilmeyeceği aslında mutlak bir standart değildir ve kişinin kendi ipotek döngüsü, gelecekteki mali durumu ve Çin ekonomisinin gidişatı hakkındaki yargı gibi faktörlere dayalı olarak kapsamlı bir şekilde belirlenmesi gerekir.
Kalan ipotek süresine sahip olmayanlar için tabii ki LPR'yi tercih etmelisiniz çünkü kısa vadede Çin ekonomisinin faiz oranlarını düşürme olasılığı faiz oranlarını yükseltmekten daha büyük olacaktır.LPR'yi seçmek faiz indirimlerinin faydalarını maksimize edebilir. Nispeten genç kullanıcılar için LPR iyi bir seçim olabilir, çünkü LPR bu aşamada en azından geri ödeme baskısını hafifletebilir.Çin ekonomisi gelecekte faiz oranlarını gerçekten yükseltirse, gelecekteki gelir şu an olduğundan daha yüksek olmalı ve konut kredilerindeki artışa da dayanabilir. basınç.
Riskten nefret edenler için, mevcut geri ödeme baskısı tamamen kabul edilebilirse ve gelecekteki faiz oranı değişiklikleri nedeniyle üzerlerinde belirsiz bir etkiye sahip olmak istemiyorsa, gelecekteki belirsizliği ortadan kaldırabilecek sabit bir faiz oranı seçmeyi düşünebilirler. Gelecekteki mali planlar için daha istikrarlı düzenlemeler yapın.
"İşçilerin Rüyası Evi" fotoğrafları
Kendi faktörlerinizi göz önünde bulundurmaz ve Çin ekonomisinin gidişatına bakmazsanız, Çin ekonomisinin gelecekte de gerilemeye devam edeceğini ve faiz indirimi olasılığının faiz artırımlarından çok daha büyük olacağını düşünüyorsanız, LPR'yi seçmelisiniz. Tersine, Çin ekonomisinin geleceği konusunda hala daha iyimser iseniz ve gelecekte hızla büyümeye devam edeceğine veya aşırı ısınmaya devam edeceğine inanıyorsanız ve faiz indirimlerinden daha fazla oran artışı için yer varsa, o zaman sabit bir faiz oranı seçmelisiniz.
Yazar Dosyası
Xie Jiu
"Sanlian Life Weekly" nin Kıdemli Editörü
Gürültülü zamanlarda bağımsız düşünme
Sanlian Life Weekly
Kişisel WeChat genel hesabı: Lao Jiulun Finans ve Ekonomi (gh_2556c4453440)
"Lao Jiu Lun Finans ve Ekonomi" nin daha heyecan verici sesini dinlemek için aşağıdaki resme tıklayın
Makalenin telif hakkı "Sanlian Life Weekly" e aittir, yeniden basmak için arka plan ile iletişime geçiniz.
"Gizli Yemek"
