Pekin Üniversitesi Ekonomisti "2019'u Öngörmek": Her yıl% 5 ~ 7'lik istikrarlı bir artışla ev satın almak en güvenli yoldur
Bazı insanlar basit şeyleri gizemli hale getirmede iyidir ve bazıları karmaşık şeyleri anlaşılması kolay hale getirmede iyidir. Xu Yuan ikincisidir.
Bir finans profesörü ve Pekin Üniversitesi Ulusal Kalkınma Araştırma Enstitüsü'nde doktora danışmanı olarak, sektör tarafından "makroekonomik tahminde ilk kişi" olarak adlandırılan ünlü ekonomist Song Guoqing'in vesayeti altında, Xu Yuan'ın sıkıcı bir işlevsel model olarak konut fiyatlarından bahsetmek için 100 nedeni var. , Ama onun "Şehirdeki Ev" Ancak kolayca okunabilen ender bir kitaptır, konut fiyatlarını açıklamak için ekonomik yasaları kullanır.
Emlak piyasasına duygulardan uzak bakıldığında daha sağduyu kullanılır. Hatta Xu Yuan, konut fiyatının akademik ekonomi araştırmalarına dahil edilmeye değer bir konu olmadığına, çünkü bir bakışta çok net olduğuna inanıyor, sadece belli bir aşamadaki ülke ekonomisi ve şehir değerlerinin sonucudur ve herkes konut fiyatlarını kabul eder. Ölçüt, kişinin gelecekteki kazanç beklentilerine ilişkin kendi öznel tahminine dayanmaktadır.
Xu Yuan asla kimseyi ikna etme niyetinde değildi. Daha sık olarak, sadece sonucu ve sonuca varma sürecini ifade ediyordu. "10 iktisatçı bir aradaysa, tartışmalıdırlar. Farklı yargılara sahip olmak normaldir." Sonuçlar sürekli olarak değişimlerle doludur ve bakış açıları ve duygular yargıları ve kamuoyunu bozar, öyleyse tartışılacak ne var?
Ona göre pek çok ülke ve şehir yüzlerce yıldır kentleşme yolunda ilerliyor. Uzun bir süre sonra, test edilen ekonomik yasalar çöktü. Tartışmaya değer tek şey, ekonomik kanunlardan ve sözde Çin emlak piyasasından mı çıktığımızdır? Xu Yuan, düzenlemenin hala devam etmekte olduğuna inanıyor.
Belki de herkes kendisinin benzersiz olduğunu düşündüğü gibi, sonunda herkesin gerçekten benzersiz olduğunu fark ederler, ancak sonunda tüm varlıklara takıntılı hale gelirler ve birlikte bir yasa oluştururlar.
"Dikey açıdan bakıldığında, kentsel konut fiyatlarında son yıllarda yaşanan artış, ekonomik büyüme ve kentleşmenin sonucundan başka bir şey değil. Tamamen ekonomik yasalarla uyumlu ve sürpriz yok. Yatay açıdan bakıldığında, Çin'deki konut fiyatları benzer uluslararası şehirlerdekilerle karşılaştırılıyor. Hala büyük bir boşluk var Baloncuklar hakkında konuşamam . "Bu yargıya dayanarak, geriye dönüp bakarsanız, Xu Yuan Çinin kentleşme oranı% 80 -% 90lık bir zirveye ulaşmadan önce, ihtiyatlı bir şekilde birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının yılda% 5-% 7 oranında istikrarlı bir büyüme sağlayacağı tahmin ediliyor.
Xu Yuan ile 8 Ocak 2019 öğleden sonra biraz kasvetli bir konuşma yapmak bir zevkti. Çin Ekonomik Haberleri hakkında kesin olarak iyimser, bu da insanları ekonomik krizin kasvetli havasında biraz güneş ışığı hissettiriyor. Belki de her kara bulut gerçekten altınla çevrilidir.
İyimserliğini oluşturan yasalar ve verilerdir ve onun şehirler ve konut fiyatları hakkındaki tahmini, böylesine iyimser bir temel mantığa dayanmaktadır.
Röportaj
S: Konut fiyatları şehrin geleceğine dair beklentilerinizi karşılıyor
C: Leju: Kitap, konut fiyatlarında bir balon olmadığını söylüyor, bir limit aşımı var mı?
Xu Yuan: Beklenen gelir artışı nispeten hızlı ise, o zaman konut fiyatları şimdi yükselecek. Hisse senedi fiyatlandırma ile aynı prensiptir Bir hisse senedinin gelecekteki kazançlarının iyi bir şekilde artmasını bekliyorsanız, o zaman hisse senedi fiyatı şimdi yükselecektir. Bu nedenle, mevcut konut fiyatı gelecekteki ekonomik büyüme ve gelir büyümesi hakkında bir yargıdır. Büyüme oranı düşse bile, yükselen fiyatlar ve şehirlerde toplanan nüfusla birlikte en az% 3,% 4 olacak, verilerden aşırı akım olduğuna dair bir gösterge yok.
Leju: Bu değerleme yöntemi daha çok borsanın karlılığına benziyor mu?
Xu Yuan: Evet, hepsi geleceğe yönelik beklentilere dayanıyor ve mevcut değer kabulünü yerine getiriyor. Gayrimenkul fiyatları, tüm varlık fiyatları gibi, varlıkların gelecekte getirebileceği gelir akışını yansıtır.
Leju: Bu şekilde evin finansal mülkiyeti daha fazla yansıtılıyor. "Spekülasyon olmadan yaşanacak konut" arka planı altında, finansal mülk baskılanacak mı?
Xu Yuan: Biraz genişletmek gerekirse, herhangi bir emtianın finansal özellikleri vardır. Uzun zaman önce, hisse senedi olmadığında, değeri korumak için ne kullanırdık? Gıda. Tahıl, iki veya üç yıl boyunca depolanabilir, böylece gelecekte gıda fiyatları yükseldiğinde veya enflasyon şiddetli olduğunda, tahıl değeri korumada rol oynayabilir.
Örneğin altın ve evler, tahıldan daha iyi olan finansal ürünlerdir, onlarca yıl saklanabilirler ve asla bulunmazlar.Çin lahanası, depolanması, kolay çürümesi ve taşınması kolay olmadığı için zayıf finansal özelliklere sahiptir. Malların mali nitelikleri insan iradesi ile aktarılmaz, politikalar ve düzenlemeler marjinal etkilerini biraz değiştirecek, ancak büyük değişiklikler olmayacak.
Leju: Daha uzun bir döneme bakıldığında, sahip olduğu tüm özellikler geri dönecektir.
Xu Yuan: Evet, "daha uzun bir döngü" çok önemli. İnsanlar bir veya iki yılda veya iki veya üç yılda hızlı hareket eden bir ev satın almazlar, çoğu beş, on yıl veya hatta daha uzun süreyi düşünür. Evi uzun vadeli bir perspektiften düşünmelisiniz, bu nedenle bazı kısa vadeli faktörlerin çok fazla dikkate alınmasına gerek yoktur.
Leju: Kitapta bir şehirde konut fiyatlarının geleceğini değerlendirmek için 8 faktör var.Bu faktörlere göre birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatlarının uzun vadeli yukarı yönlü bir gelişme göstereceğini ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin gerekli olmayabileceğini düşünürdüm. sağ?
Xu Yuan: Genel olarak bunu söyleyebilirsin ama genelleme yapamazsın. Bu mesele aslında oldukça basit, kabaca 1,4 milyar insan olduğu tahmin ediliyor Ondalık nokta olmadan, kaç tane büyük şehir, kaç tane merkez şehir ve sonunda kaç tane küçük şehir oluşacağı kabaca tahmin edilebilir. Genel olarak konuşursak, büyük şehirlerin artık altyapı, nüfus toplanması ve endüstri toplanması dahil iyi bir temeli var.Genel olarak, iyi bir şehrin şu anda çökmesi o kadar kolay değil. Çok geç. Şehri düşünmek kolay değil çünkü yetişmek zor.
S: Nüfusun "zeytini" daha şişmanlayacak ve yaşlanma, ev satın alma talebinin azalacağı anlamına gelmiyor.
C: Leju: iResearch'ün yeni başlattığı orta sınıf aileye bakarsanız, ilk satırda 5 milyon + değerinde bir ev, bir araba ve 300.000 yuan'dan fazla bir aile geliri var Böyle bir aile varlık tahsisini nasıl yapabilir? Emlak ne kadarını hesaplıyor?
Xu Yuan: Her şeyden önce, "orta sınıf" ın endüstriyel çağın bir etiketi olduğunu düşünüyorum ve bu kavram gelecekte mutlaka var olmayacak veya en azından değişecek. Sosyal yapının formu, sanırım, şimdi bir zeytin şekli ise, Gelecekte düz kalmaya devam edebilir , Şişman bir zeytin gibi.
İkincisi, varlık dağılımının oranı farklı insanlar için farklı olmalıdır, bu yüzden genellemek kolay değildir. Net değeri on milyonlar olanlar gibi daha yüksek gelirli insanlar için, daha dengeli olabileceğini düşünüyorum Biraz para yönetimi satın alın ve nasıl para alacağını bilen biri, o zaman ev hala büyük olmalı. Çünkü, özellikle büyük ve orta büyüklükteki şehirlerde yurtiçi varlıklar hala nispeten istikrarlı görünüyor.Gelecekte yılda% 5-7 hakkında neredeyse hiç şüphe yok. Büyük şehirlerdeki ekonomik büyüme, enflasyon ve nüfus toplanmasını hesaba katarsak, bu üç temel faktör, ev hala nispeten güvenli bir şey.
İş gücüne yeni giren gençlerin zenginlik için nispeten düşük bir başlangıç noktası var. Belli bir orana bağlı kalmamız gerektiğini düşünmüyorum, çünkü şu anda ev bir anlamda daha az titiz bir kelime kullanıyor, "sadece gerekli", değil mi? Çünkü evin zenginlik değerinin yanında ailenin psikolojik değeri de var ve herkesin bir değeri var. şu anda Bence gençler eve büyük bir kafa koymalı ve günlük yaşamları için yeterince para biriktirmeli.
S: Japonya özel bir durum olduğu için Çin "20 yıl kaybetmeyecek"
C: Leju: Çin'deki mevcut şehirleşme oranı% 58. Bazı iktisatçılar bunun% 70'e ulaşmadan süper metropol alanının yolu olacağına ve nüfus getirisi olacağına inanıyor, bu kural hakkında ne düşünüyorsunuz?
Xu Yuan: Kentleşmenin iki aşaması var. İlk aşama hızlı kentleşme aşamasıdır.Geç gelişmekte olan ülkelerin kentleşme oranı, kısa süre içinde ekonomik yükselişle bağlantılı olarak yaklaşık% 70 düzeyine ulaşacaktır. İkinci aşama yavaştır, çünkü şehre koşan tüm insanlar çoktan girmiştir ve geri kalanı yavaşça şehre% 80'e veya daha yükseğe ulaşana kadar emilir. Ek olarak, dünyadaki bir düzineden fazla gelişmiş ülkeden gelen veriler, ikinci aşamada konut fiyatlarının düşmediğini gösteriyor.
Leju: Başka bir deyişle, kentleşmenin yavaşlamasının ikinci aşamasında konut fiyatları yükselmeye devam edecek mi?
Xu Yuan: Yüksek gelirli ülkelerde, Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri gibi büyük gelişmiş ülkelerde bile, konut fiyatları II.Dünya Savaşı'ndan sonra istikrarlı bir şekilde arttı ve bazen biraz geri çekilip sonra yükselen baloncuklar olacak. Öyleyse kısa vadeli dalgalanmalardan bahsetmeyelim, trendler hakkında konuşmayalım, konut fiyatları 1945'ten bu yana keskin bir şekilde arttı ve Çin'e özgü değil. Çin'de yükselen konut fiyatları bildiğimiz hiçbir ekonomik anlamda özel değil.
Le Ju: Kitabınızda yazıldığını hatırlıyorum, ama hiçbir zaman kanun dışına çıkmadık.
Xu Yuan: Çin'de konut fiyatlarındaki artış, dünya genel yasalarına tamamen uygundur.
Leju: Bir zamanlar Çin'in Japonya gibi "20 yılını kaybetmeyeceğine" karar vermiştin, neden?
Xu Yuan: Japonyanın 1990daki baloncuğu ve ardından 20 yıldan fazla bir süredir kaybolması özel bir durum. İster ekonomik büyüme ister konut fiyat balonları olsun, II.Dünya Savaşı'ndan sonraki tüm dünya ekonomi tarihine bakarsanız, Japonya özel bir durumdur.
1990'larda, Japonya'daki lüks daireler 80.000 ABD dolarından fazla satılıyordu. New York'ta o zamanlar ortalama fiyat 4.000 ila 5.000 ABD dolarıydı. O zamanlar 10.000'den fazlaydı. O zamanlar Japonya'daki ana şehirlerin ortalama fiyatı 30.000 ABD dolarından fazlaydı. Şimdi karşılaştırabileceğimiz şey değil.
Mevcut Pekin'i New York ve Tokyo gibi şehirlerle karşılaştırdığımızda, diğerlerinin yarısından biraz fazlasının fiyatının sadece yarısı ya da yarısı ... Ciddi bir konut fiyatı balonu olmadan, kaldıracın yıkılmasından sonra böyle bir yıkıcılık olmayacak. Bu bir faktördür.
O zaman dikkate alınması gereken bazı özel faktörler var. Örneğin, Japonya neden 20 yıl kaybetti? Çünkü tüm dünya ekonomik yapısı değişti. Örneğin 1990'lardan sonra Çin ekonomisi hızla gelişti ve ardından Japonya'nın beklemediği dünya pazarını yavaş yavaş işgal etti. Çin'den on kat daha büyük başka bir ülkenin yükselişini görmedikçe, bu tür bir durum şu anda görünür değil, hayır, çünkü Çin en büyük ülke ve Hindistan ve Afrika'nın yükselişi hala bilinmiyor. Ve şimdi her şeyden önce Çin büyük bir nüfus tabanına sahip ... Sanayileşmenin bu aşamasında rekabet gücü bir ölçüde devam edecek ve kendisini endüstriyel yükseltmeyi gerçekleştirecek.
Yani genel olarak Çin'de emlak baloncuğu, ekonomik gelişme aşaması veya potansiyel rakipler ne olursa olsun, 1990'da Japonya'daki durumu görmediler, bu yüzden böyle bir olasılığın ortaya çıkacağını düşünmüyorum.
S: Politika mantığını anlarsanız, Çin ekonomisinin "dibe vurduğunu ve toparlanmadığını" anlayacaksınız.
C: Leju: Bir zamanlar WeChat resmi hesabında ekonominin 2019'da dibe vuracağına karar vermiştiniz. Bunun temeli nedir? Neden düşmeye devam etmiyor?
Xu Yuan: Çin'in politika değişikliklerinin altında yatan mantığı anlamak için. Yazılarımı takip eden arkadaşlar, Çin ekonomisi konusunda karamsar olmadığımı fark edecekler, karamsar olmamamın çok önemli bir nedeni var, yani altında yatan mantığı anlıyorum.
Bu daha karmaşık ama kısaca söyleyeyim. Örneğin, Eylül 2017'de dördüncü çeyrekten bu yana ekonomi çöktü, ancak bu bizim girişimimiz olan finansal kaldıraçları da içeren bir politika girişimi, ekonomi canlandıktan sonra tekrar yükselecek. Dolayısıyla, temelde yatan politika düşüncemiz açısından, şimdi tekrar rahatlama zamanı. Son zamanlarda, Kasım 2018'den bu yana, para politikası, maliye politikası, vergi indirimleri ve RRR kesintileri dahil olmak üzere gevşemeye başladı. Mevcut talebe ilişkin bir yargı yine de artacak. Yani önceki kararım 2019'un dibe vuracağı ve toparlanmayacağıydı.
Dibe vurmak, kemer sıkma politikasının sona erdiği ve orta düzeyde gevşemenin başladığı anlamına geliyor, neden toparlanmıyor? Aslında bu seferki politika operasyonu öncekinden çok farklı olacak, çok büyük bir sel sulama değil, ılımlı bir operasyon olacak.Örneğin bu noktada RRR kesintisi tamamen beklentiler dahilinde ve vergi indirimi yavaş olacak. Yavaş yavaş etkili olan etki, gerçekten etkili olduktan sonra daha büyük olacaktır, ancak zaman alacaktır. Mali harcamalar açısından, önceki 4 trilyon yuan gibi büyük bir harcama olmayacak, ancak yine de seçici bir serbestleşme var. Bu ritim nispeten yumuşaktır ve kavranabilir. Bence mevcut politika trendi muhtemelen böyle, bu yüzden dibe vurursa toparlanmayacağına karar veriyorum.
S: Denizaşırı emlak alımı: New York ve Londra ulusal borç gibidir, Hindistan ve Vietnam risk sermayesi gibidir
C: Leju: Kitap birçok şehirdeki gayrimenkullerin elde tutma maliyetleri üzerine detaylı bir araştırma yaptı.Sadece yatırım geliri dikkate alınırsa ve diğer konular dikkate alınmazsa, yurtdışından gayrimenkul satın almak nerede daha uygundur?
Xu Yuan: İki cümle, ilk cümle Uluslararası metropollerin temelde dikkate alınmasına gerek yok . Pek çok zengin ve profesyonel yatırımcı çalışıyor, Şimdi dışarı çıkmak için çok geç olmalı ,sağ? Hepimiz New York ve Tokyo gibi getirileri hesapladık, yani tüm maliyetleri düşersiniz.% 2 ve% 3 yüksek kabul edilir, ulusal borçtan biraz daha yüksektir, bu nedenle bu alan büyük değildir. Sadece riskleri çeşitlendirmekse, elbette bu başka bir husustur.
Daha fazla risk alabiliyorsanız, Vietnam, Hindistan gibi daha sonra havalanacak bazı ülkeleri ve hatta daha yüksek getirisi olabilecek bazı Afrika kalkış ülkelerini düşünebilirsiniz, ancak herkes bunun güvenli bir yatırım olmadığının farkında olmalıdır. Büyüyen hisse senetlerini almak gibi, ekonomi yükseldiğinde konut fiyatları yükselecek, ekonomi yükselemezse konut fiyatları o kadar yükselmeyecek, yani risk sermayesi. .
"Anlamı bağlamın dışına çıkarın"
Aşağıdaki görüşler, Xu Yuan'ın "Şehirdeki Evi" nden alınmıştır:
Akademik bir bakış açısına göre, Çin'de konut fiyatlarını incelemeye gerçekten gerek yok.Her şey çok basit ve net şehir sakinlerinin konut koşullarını iyileştirmesi gerekiyor, kırsalda yaşayanların şehirlere taşınması gerekiyor; küçük ve orta ölçekli şehir sakinlerinin büyük şehirlere taşınması gerekiyor; ve diğerleri de var. İnsanlar daha fazla süit satın almak ve daha iyi evler satın almak istiyor. Konut fiyatlarının yükselmemesi için hiçbir sebep yok. P
Konut fiyatlarındaki artış sağlam temellerle destekleniyor.Çin'deki konut fiyatları oldukça rasyonel ve balon olarak bahsedilemez. P
Belki seni gördüğümden daha çok özlemeyi seviyorum ve belki de seni hayal ettiğimden daha çok seviyorum. Faye Wong "Anma"
Ev fiyatlarını belirleyen sekiz faktör: Şehir büyüklüğü (bölgesel gayri safi yurtiçi hasıla, toplam GSYİH veya toplam nüfus ile ölçülür), nüfus girişi, kişi başına gelir (çalışanların ortalama gelir düzeyine göre), arazi arzı, yenidoğan sayısının büyüme oranı, listelenen şirket sayısı , Mali gelir ve hizmet sektörü payı.
Çeşitli ülkelerdeki büyük şehirlerin yıllık yatırım getiri oranlarının hesaplanması:
Manhattan: Ortalama kira getirisi sadece% 1. Geçtiğimiz 10 yılda Manhattan'daki konut fiyatları yaklaşık% 50 arttı. Birlikte ele alındığında, Manhattan gayrimenkulünün ortalama yıllık yatırım getirisi% 4,29 ve likidite yüksektir. Bununla birlikte, önümüzdeki 10 yıl içinde bu kadar hızlı büyümenin devam edip edemeyeceği test edilecek. P83
Chicago: Kira getirisi yaklaşık% 4,46'dır. Gayrimenkul bir aracı şirkete emanet edilmişse genellikle kiranın% 8-% 10'u aracılık ücreti olarak kullanılır ve getiri oranı% 3,3'e düşer. P92
Almanya: Nüfus görece dağılmış durumda 1 milyondan fazla nüfusa sahip 11 orta büyüklükte şehir var ve en iyi şehirlerin ölçekleri pek farklı değil. Her şehrin kendine has özellikleri ve konumu vardır ve kendi rekabet gücünü oluşturmuştur.Almanların tek bir köprüyü sıkıştırmak zorunda kalmadan nerede yaşayacaklarına dair yeterli seçenekleri vardır. Üstelik genel arz görece yeterli, yapı sürekli optimize ediliyor ve konut talebi iyi karşılanıyor.Ayrıca emlak spekülasyonunun maliyetinin artması, yatırım talebinin baskılanması ve kiracıların menfaatlerinin korunması konut fiyatlarını uzun süre düşük seviyede tuttu. P113
Tokyo: Kira getirisi yaklaşık% 5, çeşitli vergiler düşüldükten sonra net kira getirisi yaklaşık% 3'tür. Çinin yaklaşık% 3,5 olan ulusal tahvillerinin getirisinden,% 4'lük para fonu getirisinden ve% 5'lik bir yıllık servet yönetimi ürün getirisinden daha düşüktür. Kentleşme aşaması ve gelişme düzeyi açısından bakıldığında, Tokyo'daki konut fiyatlarındaki artış oranı, Çin'in birinci kademe şehirlerine ve sıcak ikinci kademe şehirlerine göre muhtemelen daha az olacaktır. Tokyo'daki nüfus girişi eğiliminin 2030 civarında yavaşlayabileceği düşünüldüğünde, Tokyo'daki konut fiyatlarının büyüme hızı da o dönemde yavaşlayabilir ve Japon gayrimenkullerinde sermaye getiri oranı da düşecektir. P135
Seul: Kira getirisi yaklaşık% 3.6.Emlak vergisi ve kapsamlı emlak vergisi gibi vergi ve harçlar düşüldükten sonra net kira getirisi yaklaşık% 2.2'dir. Gayrimenkul değerlemesi hesaba katıldığında yıllık yatırım getirisi yaklaşık% 4,85'dir. P159
Hong Kong, Çin: Popüler konut mülklerinin kira getirisi% 2,5 -% 3,5 ve kapsamlı yatırım getirisi% 2 -% 3 arasında sabittir. Özel konutların yatırım getirisi, Hong Kong hükümetinin 10 yıllık devlet tahvili getirisi eğilimine çok benziyor. Bu, gayrimenkul yatırımının getirisinin temelde uzun vadeli tahvillere yatırım getirisi ile aynı olduğu anlamına gelir. Konut sahipliğinin psikolojik faydaları ve enflasyona karşı savaşmak için gayrimenkule yatırım yapma işlevi ile birleştiğinde, Hong Kong gayrimenkul hala rasyonel bir yatırım seçeneğidir. P172
Ev satın alma ile ilgili 13 görüş: Çin'de yükselen konut fiyatlarının temel nedeni nedir? Hükümetin konut fiyatlarını düzenlemedeki asıl amacı nedir? Hisse senetleri ve fonlar gibi finansal araçlarla karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırım yapmaya değer mi? En çok hangi şehir evleri satın almaya değer? ..P245
