7 ayda 271 gayrimenkul şirketi iflas etti! Emlak sektöründe yeni bir değişim başladı Küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin% 80-90'ı ortadan kaldırılacak mı?
Kaynak 21st Century Business Herald
Muhabirler Qi Sanlian, Luo Shiping, Meng Haiting Reporting Pekin'den
Editör Zhang Weixian, Chen Siying
Halk Mahkemesi Duyuru Ağı'na göre, 23 Temmuz itibarıyla ülke genelinde toplam 271 gayrimenkul şirketi bu yıl iflas ve tasfiye ilan etti. Devam eden yüksek basınçlı gayrimenkul düzenleme ve kontrolüyle, piyasanın zulmü yavaş yavaş ortaya çıkıyor.
Emlak sektöründeki genel bir patlamanın güzel günleri geçiyor. 13 Temmuz'da Çin Uluslararası Ekonomik Değişim Merkezi'nin başkan yardımcısı Huang Qifan, Şangay'da Çinli emlak geliştirme şirketlerinin sayısının önümüzdeki on yıl içinde üçte ikiden fazla azalacağını belirtti.
"Son 30 yılın emlak geliştirme modelini sürdürmek zor. Gelecekteki emlak piyasası tabii ki sadece ilk 30'a ait olacak." Kısa bir süre önce küçük bir endüstri toplantısında, tanınmış bir emlak sektörü lideri heyecanla söyledi.
2019 yılından bu yana emlak piyasasında devam eden derin kış karşısında bazı emlak şirketleri batmaya başladı.
Halk Mahkemesi Duyuru Ağı'na göre, 23 Temmuz itibarıyla ülke genelinde toplam 271 gayrimenkul şirketi bu yıl iflas ve tasfiye ilan etti. Listede çok sayıda bilinmeyen küçük ve orta ölçekli gayrimenkul şirketinin yanı sıra, ülkenin ilk 500 arasında 215. sırada yer alan borsaya kote bir gayrimenkul şirketi olan Yinyi Group da yer alıyor.
People's Court web sitesinin bazı ekran görüntüleri
Bu yılın Haziran ayında ST Yinyi (000981.SZ), Yinyi Group ve Yinyi Holdings'in Zhejiang Eyaleti Ningbo Orta Halk Mahkemesi'nde iflas ve yeniden yapılanma başvurusunda bulunduğunu duyuran bir duyuru yayınladı. Yinyi Group, Yinyi Group ve Yinyi Holdings'in 2019 yılından beri likidite kriziyle karşı karşıya olduğunu, ilgili planları formüle etmek ve çeşitli kanallardan borç risklerini çözmek için çok çalışsalar da likidite krizlerinden tam anlamıyla kurtulamadıklarını belirtti.
Aslında Yinyi Group, bu yıl gayrimenkul sektörünün sadece bir küçük evreni. İstatistik Bürosu'ndan alınan istatistikler, emlak geliştirme girişimleri için Ocak'tan Haziran'a kadar olan fonların 8496.6 milyar yuan olduğunu, yıllık% 7.2'lik bir artış olduğunu ve büyüme oranının Ocak'tan Mayıs'a 0.4 yüzde puan düştüğünü gösteriyor.
Gayrimenkul işletmelerinin yetersiz sermaye arzı, gayrimenkul işletmelerinin finansmanına ilişkin düzenleme ve kontrol politikaları ile ilgilidir. Zhang Dawei, 2019'dan beri gayrimenkul sermaye zincirini sıkılaştırmak için 15'ten fazla politika uygulandığını ve hem ev alıcılarının hem de medyanın gayrimenkul sermaye zinciri konusunda endişelendiğini belirtti. Shanghai E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü dekan yardımcısı Yang Hongxu, önceki röportajlarında gazetecilere verdiği demeçte, "Şu anda, kalkınma kredileri, gayrimenkul tröstleri, iç ve dış borçlar ve özel yerleştirmeler gibi finansman kanalları, tarihte çok nadir görülen bir şekilde tekdüze sıkılaştırılıyor."
Son birkaç on yıla dönüp baktığımızda, emlak piyasası tahmin edilemezdi, ancak emlak şirketlerinin hayatta kalmasının politikalar ve piyasa koşullarıyla yakından ilişkili olduğu gerçeği hiçbir zaman değişmedi.
"Rüzgarda kaybolan" emlak şirketleri
Şekil / Şekil hatası
"Verinin kendisi anlamsız. Ülke çapındaki 100.000 emlak şirketinin sayısı ile karşılaştırıldığında, yüzlerce şirketin iflası tüm sektörlerin en düşük oranıdır. Ayrıca, bir aylık karşılaştırmaya göre bu veriler önemli ölçüde artmamıştır. Ancak bu fenomen şu şekildedir: Dikkat, piyasanın emlak şirketlerinin sermaye zinciriyle ilgili endişesini temsil ediyor. "Dedi.
Devam eden yüksek basınçlı gayrimenkul düzenleme ve kontrolüyle, piyasadaki zulmün yavaş yavaş ortaya çıktığı inkar edilemez. CRIC verileri, 2019'un ilk yarısında İLK 100 emlak şirketleri arasındaki ölçek farklılaşmasının devam ettiğini ve sektör rekabetinin yoğunlaştığını gösteriyor. Bunlar arasında, İLK 3 gayrimenkul işletmelerinin öz sermaye miktarı konsantrasyonu yıllık bazda% 0,8 artışla% 10,5'e ulaştı Önde gelen gayrimenkul girişimleri istikrarlı ve kaliteli gelişimini sürdürmeye devam etti. TOP4-10, TOP11-20 ve TOP21-30 kademeli gayrimenkul şirketlerinin öz sermaye yoğunlaşması da geçen yıla göre belirli bir oranda artmış, pazar payı istikrarlı bir şekilde artmış ve büyük ölçekli gayrimenkul şirketlerinin rekabet avantajları daha da derinleşmiştir. Çoğu şehirdeki işlemlerin azalması ve satışların giderek zorlaşmasıyla birlikte, emlak şirketlerinin ilk 50'den sonraki rekabet avantajları artık belirgin değil ve öz sermaye yoğunlaşması bir dereceye kadar düştü.
Fotoğraf / 21st Century Business Herald
1993'te, hükümetin banka kredilerini durdurma emrini takiben, kemer sıkma makro kontrolünün ilk turu başladı. O zamandan beri, gayrimenkul düzenlemesi bir döngüye girdi. Birkaç yılda bir, özellikle sermaye kontrollerinin sıkılaştırılması olmak üzere gayrimenkul politikaları yoğun bir şekilde uygulamaya konulacaktır. Birkaç düzenleme ve kontrol turundan sonra, aşırı kaldıraç kullanan bazı emlak şirketleri ani politika sıkılaştırmasıyla baş edemedi, sermaye zinciri kırılmaya başladı ve emlak piyasasından çekilmek zorunda kaldılar. Tongce Consulting'in direktörü Zhang Hongwei'nin gözlemine göre, 2006, 2008, 2012, 2014-2015 ve son yıllarda, devletin emlak işletmeleri için finansman politikasının sıkılaştırılması nedeniyle, gayrimenkul sektörü çeşitli derecelerde bir iflas dalgasını başlattı.
Mart'tan Mayıs 2014'e kadar Ningbo, Zhejiang, Nanjing, Jiangsu, Wuxi, Hefei, Anhui, Xiangyang, Hubei, Shenmu, Shaanxi'deki bir düzineden fazla küçük ve orta ölçekli emlak şirketi, sermaye zincirinin kırılması nedeniyle iflasa maruz kaldı. Yalnızca Mart 2014'te, medya tarafından ifşa edilen emlak şirketlerinin sermaye zincirinde 10'dan fazla kopma vakası yaşandı. Bu yıl eski bir ilk 100 gayrimenkul şirketi olan Guangyao Real Estate, birçok gayrimenkulün teslim edilemediğini ve sermaye zincirinin sıkı olduğunu ve şirketin iflas riskiyle karşı karşıya olduğunu bildirdi. Banka kredilerinin sıkılaştırılması ve sermaye girişlerinin azalmasıyla, Guangyao Real Estate nihayet 2018'in başlarında iflas ve yeniden yapılanma başvurusunda bulundu. Yine bu yıl Greentown China, hisselerinin% 30'unu Sunac China'ya sattı.
Dalgalanmaları kontrol etmenin yanı sıra, bazı emlak şirketleri de dönüşüm yolunda.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, bu gayrimenkul iflas dalgası açısından benzer olayların münferit olaylar olmadığına inanıyor. Şu anda, "ev sahipliği" ve "emlak" gibi adlara sahip gayrimenkul şirketleri sıklıkla İş yatırımları gayrimenkul yatırımına daha fazla odaklanacak, son iki yılda yaşanan gelişmeyle birlikte genellikle daha iyi performansa sahip olacak. "Hisse" kelimesini veya şirket isimlerini taşıyan bazı şirketler, gayrimenkul olduklarını göstermezler ve genellikle çeşitlendirilmiş bir moddadırlar. Benzer şirketler aslında yatırım odaklı şirketlerdir, yani gayrimenkul yatırımı, çeşitlendirilmiş yatırımlarının sadece bir parçasıdır ve şu anda genellikle çeşitli baskılar vardır. Benzer işletmelerin borç sorunu, sadece son iki yıldaki "belirsizliğin" yatırım fırsatlarının kaçırılmasına yol açtığını ve bunun da kurumsal fonlar üzerindeki baskıyı artırdığını gösteriyor.
Yeni bir karıştırma turu başlıyor
Şekil / Şekil hatası
Şüphesiz ki yeni raundlar başladı.
22 Temmuz akşamı, eski başkanın "skandalı" girdabının girdabında olan Xincheng Holdings, şirketin ortaklarıyla açık pazarda şirketin yakın zamanda satın aldığı projeler üzerinde müzakere ettiğini ve müzakere ettiğini ve proje şirketinin hisselerinin bir kısmını satmayı planladığını duyurdu. Şimdiye kadar, şirket yaklaşık 40 proje (ortak girişim projeleri dahil) müzakere etti ve sattı. Xincheng Holdings'e ek olarak, bu yılın başından bu yana, sermaye zinciri krizi içinde olan Tahoe Group, arka arkaya yaklaşık 19 proje öz sermayesini transfer etti.
Karışık çalma da listede çok belirgindir.
China Index Research Institute tarafından yayınlanan "2019 Çin En İyi 100 Gayrimenkul Şirketi Araştırma Raporu" na göre, 2018 yılında ilk 100 gayrimenkul şirketinin toplam satış ve satış alanı, bir önceki yıla göre% 33,2 ve% 32,0 artışla sırasıyla 8,723,91 milyar yuan ve 662,445 milyon metrekareye ulaştı. 2016 öncesi en iyi 100 emlak şirketi listesi ile karşılaştırıldığında, Vanke, Evergrande, Country Garden vb. Dahil olmak üzere bu yılın en iyi 100 listesinde sadece 18 gayrimenkul şirketinin hala yer aldığını belirtmekte fayda var. Beijing Tianhong Group ve Shanghai Zhongxing Group gibi emlak şirketleri listeden kayboldu.
"Emlak şirketlerinin son iki yılda iflas etmesi alışılmadık bir şey değil, ancak Yinyi'nin iflas başvurusu hala endüstri pratisyenlerini yuhalıyor. Evet, Gayrimenkul şirketlerine ait "Büyük Atılım" dönemi gerçekten sona erdi . Gayrimenkul sektörü, 20 yıl önce yıllık satılan sadece 100 milyon metrekarelik ticari konuttan 2018'de 1,7 milyar metrekareye büyüdü. 2019'un ilk yarısında işlem alanı bir önceki yıla göre% 1,8 düştü.Sektörün genel ölçeğinin zirve yaptığını ve sektöre ait olduğunu kanıtlamış görünüyor. "Kumu temizleyen büyük dalgalar" çağı geldi .. Çok sayıda küçük ve orta ölçekli emlak şirketi, borsada işlem gören emlak şirketleri ve önde gelen emlak şirketleri ortadan kaldırıldı. "58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü Baş Analisti Zhang Bo dedi.
Zhang Bo, Yinyi olayının birçok açıklaması olduğuna inanıyor.Bunun önemli bir nedeni, başarısız çeşitliliktir.Ancak, gayrimenkulün yetersizliği bağlamında, çok sayıda küçük ve orta ölçekli emlak şirketi "ölmeyi bekliyor" ancak çeşitlendirilmiş olabilir. "Ölümü bulmak" olabilir, ancak her halükarda bir çıkış yolu olmalı. Gelecekte inatla hayatta kalacak büyük ölçekli emlak şirketleri, gelişmeleri için uygun bir hız, artı biraz "iyi şanslar" bulmalı veya benzersiz bir kaynak avantajına sahip olmalı "küçük Ve güzel "girişim.
Zhang Hongwei, gelecekte küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin ortadan kaldırılmasının kaçınılmaz bir eğilim olduğuna ve büyük emlak şirketlerinin emlak piyasasını işgal edeceğine inanıyor. Şu anda, gayrimenkul sektörünün konsantrasyonu hala artmaktadır.İster rekabet gücü, ürün uzmanlığı, finansman yeteneği veya marka etkisi olsun, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin büyük ölçekli emlak şirketleriyle eşleşmesi zordur. Bazı küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri, yaşlı bakımı ve temalı parklar gibi alt sektörlere dönüştüler Hayatta kalmak için yer olabilir, ancak yine de kalkınma için çok fazla alan yok.
"Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri zamanla ortadan kalkmaktan kaçınamazlar. Bu bir piyasa eğilimi. Ana faaliyet alanı geleneksel konut geliştirme olan küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri arasında% 80 -% 90 ortadan kalkacak." Zhang Hongwei dedi.
"Aslında, emlak şirketlerinin önümüzdeki on yılı hakkında aşırı derecede kötümser olmaya gerek yok." İleriye Doğru Büyük Sıçrayış "ın faydası, endüstrinin hızlı bir gelişme kaydetmesidir, ancak" büyük dalga kumu yıkar "vaftizinden sonra endüstri daha heyecan verici olacak ve emlak geliştirme endüstrisi artık ölçekte ilk olmayacak. Faktörler, artık kimin en büyük satış alanına sahip olduğunu karşılaştırmak değil, kimin ürününün daha iyi olduğunu, kullanıcı talep eğilimlerine kimin ayak uydurabileceğini, 'ölçeğinden' kaliteye 'geçişi veya gayrimenkul geliştirme endüstrisindeki bir sonraki adımı görmek için On yılın en büyük trendi. "Zhang Bo dedi.
