Park gözlemi:% 70'i ağır yükle ilerliyor "Güçlü gayrimenkul, zayıf sanayi" laneti nasıl kırılır?
1979'da, Çin'in ilk sanayi parkı Shekou, Shenzhen'de doğdu. Bundan sonra, park ekonomisi bölgenin dış dünyaya açılmasının, yatırım teşvikinin ve yönetim yeniliğinin ana taşıyıcısı oldu ve ekonomik kalkınmanın kanadı oldu. Son yıllarda, Çin parklarının sayısı çarpıcı bir şekilde arttı ve sadece çok sayıda devlet platformu şirketi başarılı park operatörlerine dönüşmedi. Aynı zamanda, işletme girişimleri, finans kurumları ve gayrimenkul geliştiricileri de dahil olmak üzere çeşitli sosyal varlıklar, giderek parkta yatırım ve operasyonun ana gövdesi haline geldi ve zamanın gerektirdiği şekilde endüstriyel gayrimenkul ortaya çıktı.
CCID Consulting inanmaktadır ki Endüstriyel gayrimenkul, ana taşıyıcı olarak sanayi arazisi, yatırım, geliştirme ve operasyonun ana konusu işletmeler ve işletmeler, insanlar ve hükümetlerin üç ana konusunun ihtiyaçlarını karşılama ve bunlara hizmet etme ana içeriği olan mekansal bir formdur. Kurumsal ihtiyaçlar arasında "satın alma, Ar-Ge, tasarım, üretim, lojistik, pazarlama ve satış sonrası" gibi değer zincirindeki çeşitli bağlantıların ihtiyaçları ve insan ihtiyaçları arasında "gıda, barınma, ulaşım, ilaç, eğitim, seyahat, alışveriş, eğlence, sosyal ağlar, Hükümetin ihtiyaçları, ekoloji, çevre koruma, çıktı değeri, vergilendirme, istihdam, kamu hizmetleri ve diğer ihtiyaçları içerir. Endüstriyel gayrimenkul, sanayi parklarının 3. aşamaya geçişinde "uzmanlaşmış iş bölümü ve piyasa odaklı operasyonun" kaçınılmaz sonucudur. Bu dönemde işletmeler toplanmaya başladı, bu da işletmelerin çeşitlenen ihtiyaçlarının ortaya çıkması ve park geliştirme ve işletme sermayesine yapılan yatırımın keskin bir şekilde artması anlamına geliyordu. İşletmelerin ana tüccar olarak girmesi, hükümetin finansman ve işletme konusundaki eksikliklerini giderdi, bu nedenle parkın işleyiş modeli daha esnek, alan işlevi ve hizmet içeriği daha bol.
Eyalet, uzun bir süre boyunca, park yönetim komitesinin geliştirme ve işletme yeteneklerini yansıtan, çeşitli bölgelerde geliştirilen ve işletilen yüksek teknoloji bölgeleri ve geliştirme bölgeleri için nispeten net değerlendirme standartlarına sahiptir. Yeni bir işletme türü olarak, esas olarak işletmeler tarafından geliştirilen parkların durumu hakkında nihai bir sonuç yoktur. Buna dayanarak, CCID Consulting endüstriyel gayrimenkul projesinin objektif bir değerlendirmesini yaptı. Bu seçim esas olarak uygulamaya dayanmaktadır ve anket anketleri, telefon görüşmeleri, yerinde araştırma, çevrimiçi kamuya açık bilgiler, CCID veritabanı ve endüstriyel gayrimenkul projelerinin bilgilerini doğrulamak ve araştırmak için diğer kanallar gibi çoklu kanallar aracılığıyla yapılır. Ana seçim bir yıllık geliştirme ve işletme içindir. Yukarıdaki parklar, sanayi kasabaları ve yeni sanayi şehirleri, ekonomik kalkınma bölgeleri, yüksek teknoloji bölgeleri ve serbest ticaret bölgeleri değerlendirmeye dahil edilmemiştir.
Bu listenin lansmanının üç ana değeri vardır: Birincisi, projelerin değerlendirilmesi yoluyla, ürün geliştirme yetenekleri, yatırım cazibe yetenekleri ve operasyonel hizmet yetenekleri dahil olmak üzere farklı geliştirme ve operasyon birimlerinin park yönetimi yeteneklerini daha sezgisel olarak yansıtabilir. "Sanayi adına, gayrimenkul gayrimenkulüdür". İkincisi, projenin değerlendirilmesi yoluyla, konum seçimi, işletim felsefesi ve endüstriyel yönlendirme dahil olmak üzere başarılı deneyimlerin daha kapsamlı ve sistematik bir incelemesi, endüstri değişimlerini ve etkileşimleri kolaylaştırır. Üçüncüsü, proje değerlendirmesi yoluyla, olağanüstü projelerin marka etkisi daha konsantre ve hızlı bir şekilde geliştirilebilir; bu, sermaye piyasası yatırımları ve fiziki işletmelerin yer seçimi için uygundur.
1. Dizin açıklaması
Bu seçim 3 birinci seviye göstergeyi ayarlar: park çevre konforu (ağırlık% 31), park yatırım seviyesi (ağırlık% 37), park işletimi ve yönetim yetenekleri (ağırlık% 32). Parkın konforu altında parkın yeşillendirme oranı, düşük yoğunluk seviyesi ve insanlaştırma seviyesi (artı puanlar) olmak üzere üç ikincil gösterge vardır. Parkta yatırım teşviki seviyesinin altında üç ikincil gösterge vardır: işletme kümelenme seviyesi, endüstriyel yığılma seviyesi ve endüstriyel üst düzey seviye (ek maddeler). Park operasyonu ve yönetim kabiliyeti altında endüstriyel operasyon kabiliyeti, ticari operasyon kabiliyeti ve mülk operasyon kabiliyeti (artı puanlar) olmak üzere üç ikincil gösterge bulunmaktadır.
2. Seçim sonuçları
Bilim, sistem, nesnellik, manevra kabiliyeti ve karşılaştırılabilirlik temel ilkelerini takip eden CCID Endüstriyel Emlak Araştırma Merkezi, kısa listeye alınmış endüstriyel gayrimenkul projelerini puanlayacak ve seçecektir. Nihai liste sonuçları aşağıdaki gibidir:
3. Liste analizi
Finalistlerin puan dağılımına bakıldığında, genel puan normal olarak dağıtılır. Listedeki projelerin puan dağılımı açısından, kıyaslama olarak öne çıkan projeler hala bir azınlık teşkil etmektedir. bir tek 8 işletme Puan 80 puandan fazla , Sırasıyla Zhongguancun Yazılım Parkı, Zhongguancun Yaşam Bilimleri Parkı, Zhangjiang İlaç Vadisi, Songjiang Yüksek Teknoloji Parkı, Zhongguancun Dongsheng Bilim ve Teknoloji Parkı, Suzhou Biyomedikal Endüstri Parkı, Dalian Yazılım Parkı . Daha fazla Parkın% 70'i Puan 60-80 puanda Arada, keşif sürecinde hala çok sayıda endüstriyel gayrimenkul projesi olduğunu ve endüstriyel gayrimenkulün geliştirilmesinin önünde uzun bir yol olduğunu gösteriyor.
Her şeyden önce, konum dağılımından Şu anda, daha başarılı endüstriyel gayrimenkul projelerinin çoğu, belirgin coğrafi avantajları olan alanlarda yoğunlaşmıştır.Genellikle, çok sayıda olağanüstü yetenek, kaynak, fon ve işletme bu yerlerde toplanmıştır. Listedeki ilk on park arasında şunlar var: Pekin, Şanghay ve Shenzhen'de yedi yerleşim Üç birinci kademe şehir, artı Üç içinde Wuhan, Suzhou, Dalian . Ek olarak, Chongqing, Xi'an, Wuxi, Jiaxing, Dongguan Diğer şehirlerin belirgin coğrafi avantajları vardır ve tüm projeler listede yer almaktadır, ancak çoğu 11-30 arası . Endüstriyel gayrimenkul projelerinin gelecekteki gelişimi, kapsamlı bir gelişme eğilimi göstererek, kademeli olarak iç bölgelere yayılacaktır.
İkincisi, endüstri dağılımı açısından 1 / 3'ten fazla Parkların endüstriyel konumu net değildir ve çoğu kapsamlı parklardır.Ayrıca, özel parklar çoğunlukla Biyotıp, elektronik bilgi ve internet, yazılım hizmetleri Çoğu, toplamda yaklaşık% 50'lik bir paya sahip olarak bekliyor. Aynı zamanda Finansal hizmetler, çevre koruma, malzemeler Gelişmekte olan endüstriler temasıyla profesyonel parkların geliştirilmesi iyidir. Gelecekteki endüstriyel gayrimenkul projelerinin hassas endüstriyel konumlandırılması, parkın destekleyici tesislerinin işletmelerin ihtiyaçlarını daha iyi karşılamasına ve parkın yatırım ve operasyonuna yardımcı olacaktır.
Son olarak, operasyon konusu açısından , Devlete ait işletmeler benzersiz kaynaklara ve uygun koşullara güveniyor ve park, park planlaması, yatırım teşviki, işletme ve yönetiminde yüksek standartlar sergiledi. Borsaya kayıtlı şirketlerin% 57'si . Listedeki ilk on arasında 8 proje devlete aittir Operasyonda, diğer iki özel emlak geliştiricisi Yida Çin ile Shenzhen Tianan Dijital Şehri . TOP10-30 arasında, devlete ait operatörlerin ve özel işletmelerin performansı temelde eşit olarak bölünmüştür. Özel geçmişe sahip endüstriyel gayrimenkul geliştiricileri yükselişte ve gelecekte özel gayrimenkul geliştiricileri kademeli olarak endüstriyel gayrimenkulün omurgası haline gelecektir.
Ayrıca, borsada işlem gören şirketlerin çalışma felsefesi ve modelinin analizine dayanarak, Zhongguancun Yaşam Bilimleri Parkı, Zhongguancun Dongsheng Teknoloji Parkı, Longgang Tianan Digital City Bu tür parklar, endüstriyel ekosistemler, iş ekosistemleri ve girişimcilik ekosistemleri dahil olmak üzere ekosistemlerin inşasında iyi uygulayıcılardır. CCID inanıyor ki Bir ekosistem inşa etmek, endüstriyel gayrimenkulde "güçlü gayrimenkul, zayıf endüstri" lanetini kırmanın anahtarıdır. Gelecekte, listedeki parkların derinlemesine bir analizini yapacağız.
CCID Consulting'in endüstriyel gayrimenkul işi, esas olarak sanayi parklarının yatırım, geliştirme ve işletimini dönüştüren veya bunlara odaklanan geleneksel gayrimenkul geliştiricileri, merkezi devlete ait işletmeler, finansal sermaye ve endüstriyel gayrimenkul geliştiricileri içindir ve tüm "stratejik karar-kaynak bağlantı-iniş rehberliği" endüstriyel gayrimenkul sürecini sağlar. Entegre danışmanlık hizmetleri. CCID Consulting'in endüstriyel gayrimenkul işinin temel rekabet gücü, yalnızca endüstri, ICT ve büyük ölçekli tüketim alanlarında yıllarca süren derinlemesine araştırmalarda değil, aynı zamanda zengin devlet kaynakları ve kurumsal kaynakların birikiminde de yatmaktadır. CCID Consulting Endüstriyel Gayrimenkul Araştırma Merkezi, sektörü güçlendirmek ve gelecekte gayrimenkul yaratmak için sizinle birlikte çalışmayı dört gözle bekliyor. Sormak hoş geldiniz.
(Ma Han)
Daha fazla içerik için lütfen Mantianxing APP'yi arayın ve indirin
