300 ildeki arsa işlemlerinin fiyatı bu yıl yeni bir düşüş yaşadı.Bu şehirdeki ev sahiplerinin% 70'i zararla karşı karşıya
Kaynak: Brokerage China Zhang Da
Bu yılın ikinci yarısından itibaren arazi piyasası önemli ölçüde soğudu, işlem hacmi hala yüksek olmasına rağmen, döşeme tahtalarının işlem fiyatı düşmeye devam etti, prim oranı düşmeye devam etti ve satılamayan oran önemli ölçüde yükseldi.
Araştırma kurumlarından gelen veriler, Ekim ayında ülke genelinde 300 şehrin arazi işlem fiyatının yılın en düşük seviyesine ulaştığını gösteriyor. Mevcut piyasa ortamında, bu yıl arazi satışlarından en fazla parayı toplayan Hangzhou'daki kara krallarının% 70'i kayıplarla karşı karşıya. Buna ek olarak, Ekim ayında ülkenin sıcak noktalarının% 62'si rezerv fiyatlarla satıldı.
Arazi piyasası Ekim ayında soğumaya devam etse de, endüstri içeridekiler arazi piyasasının dibe vurma aşamasına girdiğine inanıyor. Arazi piyasası Kasım ayında istikrar kazandı. Dördüncü çeyrekte arazi arzındaki artış ve birçok yerde arazi piyasasının göreli kısıtlamaları ile Düşüşün, arazi piyasasının genel işlem ölçeğinin artması bekleniyor.
Arazi işlemi ve taban fiyat yılın en düşük seviyesine ulaştı
Ekim ayında, genel arazi işlem hacmi ve fiyatı ülke genelinde düştü ve toplam transfer altın miktarı bir önceki aya göre keskin bir düşüş gösterdi.
Zhongzhi Enstitüsü'nün verilerine göre Ekim ayında ülke genelinde 300 şehirde bir önceki aya göre% 12 ve bir önceki yıla göre% 5 düşüşle toplam 2.116 arazi işlemi gerçekleştirildi; satılan arazi alanı bir önceki aya göre% 20 ve bir önceki yıla göre% 16 düşüşle 78.99 milyon metrekare oldu.
Ekim ayında, ülke genelinde 300 şehirde toplam arazi devir ücreti tutarı 325,5 milyar yuan, bir önceki aya göre% 26 düşüş ve yıllık bazda% 5 artış; ortalama işlem taban fiyatı metrekare başına 2,207 yuan, önceki aya göre% 9 düşüş ve yıllık% 25 artış; ortalama prim Oran, Eylül ayına göre 2 puan artışla% 9 ve geçen yılın aynı dönemine göre 4 puanlık artış oldu.
Bu yılın ikinci yarısından bu yana arazi piyasasının soğuma eğilimi, izleme verilerine dayanan Vinç Araştırma Merkezi tarafından üretilen grafikte daha sezgiseldir (aşağıdaki şekle bakın).
CRIC izleme verilerinin analizine göre, ülke genelinde 300 ilde işlemsel inşaat alanı ve toplam işlem fiyatı Şubat ayından bu yana yükselmeye devam ederek Mayıs ayında yılın en yüksek noktasına ulaştı; işlem taban fiyatları Mart ayından bu yana yükselmeye devam ederek Haziran ayında ulaştı Yılın en yüksek noktası; işlem primi oranı, Şubat ayından bu yana üç ay üst üste yükseldi ve Nisan ayında yılın en yüksek noktasına ulaştı. Yılın ikinci yarısından itibaren hem işlem hacmi hem de işlem fiyatları düşüş eğilimi göstermiş, aynı zamanda prim oranı düşmeye devam etmiş, satılamayan oran önemli ölçüde artmıştır. Eylül ayında arsa arzındaki artışa bağlı olarak işlemlerde toparlanma yaşanmasına rağmen, Ekim ayında hacim ve fiyatlar yeniden düşerken, işlem tabanı fiyatları yıl boyunca en düşük seviyeye geriledi.
Arsa fiyatlarındaki düşüş, Merkez Endeks aylık sıralamasında daha belirgindir. Ekim ayında, listedeki konut arazisinin ortalama fiyatı bir önceki yıla göre yaklaşık% 30 düştü ve giriş eşiği yaklaşık% 10 düştü.Listedeki arsanın taban fiyatı metrekare başına 40.000 yuan'ı geçmedi ve birinci sıranın ortalama fiyatı geçen yıl altıncı sıranın altında kaldı.
Bununla birlikte, gayrimenkul şirketleri tarafından arazi edinimi açısından, finansman sıkışıklığının devam etmesine rağmen, emlak şirketleri arazi edinme konusunda temkinli olma eğilimindedir, ancak sıcak nokta şehirlerde arazi edinmeye devam etmişlerdir.
Ekim ayında Çin Bilimler Akademisi'nin TOP10 ulusal konut arazi işlem fiyatı sıralamasında, OCT, konut, ticari hizmet, eğlence, parklar ve yeşil alanlar için planlanan 6.64 milyar yuan ve% 100 öz sermaye ile Wuhan'da bir arazi satın aldı. İlk sırada yer alan China Shipping, Guangzhou'da 2. Derece konut arazisi (R2) ve ticari arazi uyumlu hizmet tesisi arazisi (B1 / R22) arsa parselini 5,1 milyar yuan değerinde% 100 öz sermaye ile ikinci sırada satın aldı.
Ekim ayındaki TOP10 ulusal konut arazi işlem taban fiyatı sıralamasında, elektrik inşaatı gayrimenkulü ve Jingneng Gayrimenkul Konsorsiyumu, toplam 4,43 milyar yuan fiyatla Pekin Daxing'de konut arsası kazandı. Taban fiyat 35597 yuan / oldu 1. China Shipping tarafından toplam 5,1 milyar yuan fiyatla kazanılan Guangzhou, Zhuhai Bölgesi'ndeki konut arazisi 34628 yuan / taban fiyatla ikinci sırada yer aldı.
Hangzhou Qicheng Diwang kayıplarla karşı karşıya
Mevcut piyasa durumunda eski kralların pazara girdikten sonraki durumu büyük ilgi gördü.
Arazi piyasasının son iki yıldır sıcak olduğu ve bu yıl biriken arazi devir ücretleri açısından ülkede birinci sırada yer alan Hangzhou'yu ele alalım, örnek olarak, eski ev sahiplerinin çoğu iyi durumda değil.
CRIC istatistiklerine göre 18 Kasım 2019 itibarıyla pazara giren 13 tipik arsa projesi perspektifinden% 45 ile% 82 arasındaki tahmini arsa fiyat oranına göre emlak ile arsa arasındaki fark metrekare başına 4494-34632 yuan'dır. arasında. Daha büyük kar potansiyeline sahip projeler Xiacheng Bölgesi ve Binjiang Bölgesi'nde yoğunlaşmıştır ve daha önce Haziran 2016'da arazi edinen projelerdir. Bunlar arasında, Fengqi Chaoming ve Hangzhou No.1 Avlusu'nun iki projesi arasındaki fark 2,5'ten fazladır. Metrekare başına on bin yuan, arsanın eve oranı% 57'nin altında ve kar marjı çok önemli.
Hâlâ kârlı birkaç kara kralı olduğunu ve pazara giren kara krallarının% 70'inin kayıplarla karşı karşıya olduğunu belirtmek gerekir. Crane Araştırma Merkezi, projenin bu bölümünde arsa / konut oranının% 65'in üzerinde olduğuna dikkat çekti. Bunların arasında, Gongshu Bölgesi'ndeki Greentown İnşaat ve Geliştirme Qinyuan en üstün performansa sahip.Proje arazisi için Ocak 2017'de 3.1 milyar yuan teklif edildi. Taban fiyat metrekare başına 40766 yuan kadar yüksekti. İlk olarak Ekim 2018'de açıldı. İlk açılışın ortalama fiyatı 49.500 yuan / metrekare idi ve arsanın eve oranı% 82 kadar yüksekti.
Crane Araştırma Merkezi, bu zarar eden kara kralı projelerinin arazi işlem süresini daha da analiz etti ve bu kara krallarının 2017'nin ikinci yarısında 2018'in başına kadar yoğunlaştığını ve bunun da Hangzhou'daki emlak ve arazi piyasası koşullarından büyük ölçüde etkilendiğini buldu. Bununla ilgili olarak, o dönemde, 2016 ve 2017 yıllarında emlak piyasasının yüksek seviyelerini henüz deneyimlemiş olan gayrimenkul şirketlerinin çoğu, stoksuzlaştırma konusunda ilk sonuçları elde etmiş ve emlak piyasasına güven duymuştur.Aynı zamanda, gayrimenkul şirketleri de stratejik düzeni düşünüyor ve pozisyonlarını kapatmak için güçlü bir isteklilik gösteriyor. , Rasyonalite eksikliği, çok sayıda bölgesel kara kralı 2017 ve 2018'de doğdu. Bu kara kralı listeleri dalgası, katı fiyat limiti düzenlemesini yakaladı, bu nedenle projelerin çoğu kaybın kaderinden kaçamadı.
Pazara giren yukarıdaki 13 tipik ev sahibine ek olarak, Hangzhou ayrıca ana kentsel alanda henüz pazara girmemiş çok sayıda süper yüksek birim fiyatlı ev sahiplerine sahiptir. Crane Araştırma Merkezi, bu projelerin taban fiyatının metrekare başına 40.000 yuan'a yakın veya daha fazla olduğuna dikkat çekti. O sırada fiyat, çevredeki benzer projelerin satış fiyatına yakın veya çok fazlaydı. Unun fiyatı çok yüksekti, bu nedenle pazara giriş hızı aynı dönemde toprak kralından önemli ölçüde düşüktü. yavaş. Mevcut daha katı fiyat limiti arka planı altında, bu tür yüksek fiyatlı kara krallarının piyasaya girmesi için çok fazla kar alanı yoktur ve para kaybetme olasılığı yüksektir, bu nedenle, bu tür kara kral projeleri hala beklemede ve pazara giriş döngüsünün 2 yılı aşması bekleniyor.
Buna ek olarak, aracı kurum Çin muhabiri, Shenzhen'in 2016 birim fiyatı "Land King" Longhua Jinmao Mansion projesinin yakın zamanda başarıyla dosyalandığını öğrendi. Bu aynı zamanda Shenzhen'deki ilk ticari konut satış pilot projesidir. Satın alma sırasında taban fiyat yaklaşık 56.800 yuan / Metrekare, cari ortalama fiyat şimdi 103.000 yuan / metrekare olup, daha önce beklenen 130.000-150.000 birim fiyatından daha düşüktür. Çevresindeki ikinci el evlerin fiyatı 80.000 civarında olmasına rağmen, sektördeki bazı kişiler 100.000 birim fiyatın proje kalitesi ve tanıtılan okullar açısından pahalı olmadığını düşünüyor.
Arazi piyasası dip aşamasına mı girdi?
Arazi piyasası Ekim ayında soğumaya devam etse de, Vinç Araştırma Merkezi arazi piyasasının dibe vurma aşamasına girdiğine inanıyor. Bunun nedeni, bir yandan toplam işlem hacminin son iki ayda büyük ölçekli arz desteği altında nispeten yüksek bir seviyede kalması, diğer yandan Şangay, Guangzhou ve Hangzhou gibi arazi fiyatı yüksek şehirlerdeki işlemlerin ölçeğindeki düşüş nedeniyle arazi fiyatı düşmesine rağmen, ancak İşlem primlerinin oranı düşmeyi durdurdu, arazi müzayedelerinin oranı önemli ölçüde artmadı ve arazi piyasası daha istikrarlı hale geldi.
Bir sonraki piyasa trendi için Crane Araştırma Merkezi, dördüncü çeyrek işlemlerin geleneksel zirvesi olduğundan, işlem ölçeğindeki genel yükseliş eğiliminin sürdürülmesinin beklendiğine dikkat çekti. Aynı zamanda, bazı şehirler arazi müzayedelerinin devam eden soğukluğuna tepki olarak arazi müzayedeleri için kuralları ayarladılar.Örneğin Xiamen, Ekim ortasında listelenen iki parsel için bir açık artırma rezerv fiyatı belirlemedi ve arazi işlem tutarının ikiye ödenmesine izin verdi. Guangzhou ve Zhuhai gibi bazı şehirler arsaların başlangıç fiyatını düşürdü, bunun etkisiyle satılamayan müzayedeler olgusunun hafiflemeye devam etmesi bekleniyor. Buna ek olarak, yakın zamandaki arazi arz durumu dikkate alındığında, önemli şehirlerdeki yüksek kaliteli konut arsası arzının önemli ölçüde artması nedeniyle, bu yılın son iki ayında arazi edinim fırsatları daha fazla dikkate değer.
Centaline Property'nin baş analisti Zhang Dawei de, Ekim ayında ülkenin sıcak arsalarının% 62'sinin rezerv fiyatından satıldığına, arazi piyasasının ise Kasım ayında sabitlendiğine dikkat çekti. Toplam fiyatı yüksek olan arazilerin yalnızca% 30'u, önceki pazardan biraz farklı olan rezerv fiyatından işlem görüyordu. azaltmak. Aynı zamanda, bazı şehirlerde arazi fiyatı kısıtlamaları, arazi mevduatları ve güvenli konutları destekleyen arazi düzenlemeleri de dahil olmak üzere birçok yerdeki son arazi piyasası kısıtlamaları görece azaltılmıştır. Bu durumda, bazı şehirlerdeki fiyat sınırlayıcı politikaların ince ayarı, geliştiricilerin avantajlarından yararlanmasını sağlamıştır. Yerel coşku arttı.
"Son zamanlarda, genel fonlamanın gevşemesi nedeniyle, bazı şirketler arazi satın almaya başladı. Bazı şirketler stratejik yerleşim planlarını artırdı. Son zamanlarda, arazi rezervlerini artıran yeni listelenen emlak şirketleri var. Piyasa değişiklikleri açısından, ikinci kademe. Emlak şirketleri arazileri ele geçirmede en kararlı olan şirkettir. "Zhang Dawei dedi.
Çin komisyonculuğu muhabiri, bu yıl Ocak'tan Ekim'e kadar kümülatif satışların 60 milyar yuan'ı aştığını ve 2020'de 100 milyar yuan hedefine ulaşmayı planlayan Zhongjun'un son zamanlarda sık sık arazi satın aldığını öğrendi. 19 Kasım'da Zhongjun, Xiamen Adası'nda 5.94 milyar yuan karşılığında ticari ve konut arsası kazandı.İşlem fiyatı metrekare başına 45.100 yuan idi ve prim oranı% 30'u aşarak Xiamen'in toplam fiyatında "yeni bir başlangıç" oldu. 21 Kasım'da Zhongjun, Foshan'da 779 milyon yuan fiyat,% 17.1 prim oranı ve metrekare başına 7029 yuan taban fiyatla bir ticari ve konut arsası için teklif verdi. Zhongzhi Akademisi sıralamasında Zhongjun, Ocak-Ekim ayları arasındaki satışlarda 44. sırada yer alırken, arazi edinimi 27. sırada yer aldı.
Mevcut arazi piyasası açıkça farklılaşmış, bazı şehirler bir uyum sürecine girmiş ve fiyatlar düşmeye başlamış, bazı şehirlerde fiyatlar hala yüksek. Crane Araştırma Merkezi, ayarlama dönemine giren şehirler için şirketlerin yüksek kaliteli araziye odaklanmaya devam etmeleri gerektiğini ve yatırım stratejilerinin daha odaklı olması ve "kaçak" için çaba göstermesi gerektiğini öne sürüyor. Yüksek arazi fiyatlarına sahip şehirler için, şirketlerin hala Dikkatli olun, ölçek ve kâr seçiminde hayatta kalmak en önemlisidir.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Brokerage China
