"Yaldızlı Çağdan Alaşım Çağına" Çin GYO'ları Xu Xing
(Resim kaynağı: Panorama Vision)
Editörün notu: Gümüş Çağı sona eriyor, endüstri karları seyrelme eğiliminde, piyasa karıştırılıyor ve yeniden organize ediliyor ve emlak ile finans arasındaki bağımlılık daha da yakınlaştı. Finans ile derin entegrasyon, gayrimenkulü daha istikrarlı ve çeşitlendirecek. Farklı elementlerin ve metal elementlerin birleşmesi gibi, daha kararlı ve parazit önleyici özelliklere sahiptirler. Bu yeni döneme "alaşım çağı" denebilir.
Economic Observer muhabiri Rao Xianjun "Kamu GYO'ları nihayet burada" ve "Kamu GYO'ları ortaya çıkmak üzere." 2018'den bu yana, sık politika temettüleri, sektörü kamu GYO'larının varlık menkul kıymetleştirme modeline ilişkin beklentilerle dolu hale getirdi. Sektördeki birçok kişi, gazetecilere bir zamanlar 2018'e inandıklarını söyledi. Yıllık toplantı, GYO'ların gerçekten başlatıldığı ilk yıldır.
Sözde GYO'lar veya gayrimenkul vakıf yatırım fonları, düşük likiditeli, menkul kıymet dışı gayrimenkul yatırımlarını sermaye piyasasında menkul kıymet varlıklarına dönüştüren bir finansal işlem sürecidir.Genel olarak, bu süreç varlıkları çok büyük ve dolaşımını zorlaştırır. Gayrimenkul menkul kıymetleştirilir ve kamu GYO'ları, küçük ve orta ölçekli yatırımcıların fonlarının yatırım için "birleştirilmesine" izin verir.
İlgili politika ortamı, geçtiğimiz yıl halka arz edilen GYO'lara yönelik sürekli politika desteği ve teşvik getirilmesine rağmen, hala uyuşmadığından, Çin'de hiçbir gerçek GYO ortaya çıkmadı ve yerel gerçek koşullarla birlikte başlatılan çeşitli GYO türleri de darboğazlarla karşılaştı. , 2019 yılında benzer GYO ihraçlarının sayısı düştü.
Industrial Securities tarafından yayınlanan "2018'in İlk Yarısında Çin GYO'ları Araştırma Raporu" ve "Çin GYO'ları Pazarını Biliyor Bir Makale" raporuna göre, 2018 yılının ilk yarısında Çin'de toplamda 9.781 milyar yuan olmak üzere toplam 6 adet tek tip GYO ürünü başarıyla ihraç edildi. 2019'un ilk yarısında, yıllık bazda% 47,71 düşüşle yaklaşık 5,7 milyar yuan ihraç miktarıyla toplam 5 tür GYO ürünü ihraç edildi.
Birleşik Devletler'deki Cornell Üniversitesi'nde gayrimenkul finansmanı profesörü olan Peng Liu, halka açık GYO'ların ve yarı GYO'ların yüz milyardan fazla hisse senedini birbirine bağladığını söyledi.ABD GYO'larının piyasa değeri bir trilyonu aştı.Yerel GYO'lar gerçekten açık olduğu sürece bir ölçek anlamına gelir. Trilyon dolarlık borsa açıldı. "Piyasa hazırlandı ama bu yıl çıkmama ihtimali yüksek."
Sektördeki pek çok kişi, yerli mülk varlıklarının düzensiz kalitesinden dolayı, bazı işletmelerin kar modelinin de sorgulandığını ve tercihli vergi politikalarının uygulanmasındaki gecikmeyle birlikte, GYO'ların daha fazla bükülme ve dönüş yapmak zorunda kalabileceğini söyledi.
"Kırıcı" ikilemi
"2017 yılında, uzun vadeli kiralık apartmanların geliştirilmesinin GYO'ların uygulanmasını teşvik edebileceğine inanıyoruz, ancak şimdi uzun vadeli kiralık dairelerin gelişmeye devam etmek istediği ve GYO'ların gecikecek vakti yok gibi görünüyor." Dedi.Yerel bir uzun vadeli kiralık daire markasının CEO'su heyecanla söyledi. Uzun vadeli kiralık daireler yeni bir gelişme aşamasına girerken, endüstri GYO'lar için "kuraklık olduğu sürece nektar umuyor".
Ekim 2017'de, Xinpai apartman hisse senedi GYO'ları, uzun vadeli kiralık daire endüstrisindeki GYO'ların buz kırıcıları haline geldi.Sonra, Poly, Xuhui ve Longhu gibi emlak şirketleri pazara girdi ve art arda uzun vadeli kiralık daire GYO'larını piyasaya sürdü. Uzun vadeli kiralık daire sektörünün "GYO benzeri finansman dönemini" başlattığına inanılıyor.
Uzun vadeli kiralık apartman sektörünün öz sermaye finansman maliyetleri yüksek ve temininde güçlük çekiyor ve borç finansman kanalları büyük ilgi görmüştür.Birçok küçük ve orta ölçekli uzun vadeli kiralık daire markası, marka derecelendirmeleri ve varlıkları için düşük gereksinimleri nedeniyle "kurtarıcı" olarak kabul edilmektedir. Kendi çalışma koşulları zorludur ve bazı küçük ama iyi işletilen varlıklara "uzun para ve büyük para" getirebilir.
Ancak, yoğun bir uzun vadeli kiralık daire GYO dalgasının ardından piyasa ve yatırımcılar farklı sesler çıkarmaya başladı. Büyük bir yerli menkul kıymetler firmasının sabit gelirli ekibinden bir araştırmacı gazetecilere GYO'lar ve hatta gerçek kamu GYO'lar arasında gidilecek uzun bir yol var, çünkü GYO'lar yatırımcılara istikrarlı bir gelir yatırımı aracı sağlayacak ve bu noktada yurt içi uzun vadeli kiralık daireler hala eksik. "
Uzun vadeli kiralık daire sektöründeki pek çok kişi, gazetecilere verdiği demeçte, Ziruo ve Eggshell gibi "iki ev sahibi" modeline sahip uzun vadeli kiralık daire markalarının, halka açık GYO'ların çıkarılmasında doğal dezavantajlara sahip olduğunu ve bu nedenle, varlıkların geleceğini hafifletecek olan ABS çıkarmayı tercih ediyor. Menkul kıymetleştirme yoluyla getiriler dolaştırılır ve alınıp satılır ve daha ağır varlıklara sahip merkezileştirilmiş uzun vadeli kiralık apartman markası, gelecekte kamu GYO'larının ihraç edilmesinde ana güç olacaktır.Bu nedenle, uzun vadeli kiralık daire rekabetinin ikinci yarısında, işletme kapasitesi ve karlılık ölçek yarışının yerini alacaktır. .
Söz konusu araştırmacı gazetecilere yaptığı açıklamada, İyi çalışma ve istikrarlı doluluk oranı koşuluyla, yurtiçi merkezi bir uzun vadeli kiralık daire% 5'lik bir kar oranına ulaşabilir. Tercihli vergi politikası yoksa çeşitli vergi ve harçlar düşülecektir. Halka arz edilen GYO ürünleri piyasaya sürüldükten sonra, kâr marjı sadece% 3'tür, bu nedenle şirketin, ürünün yatırım değerini sağlamak için ürünün geri dönüş oranının bankanın doğal faizinden daha yüksek olmasını sağlamak için faiz indirimi yapması gerekir.Başka bir deyişle GYO'lar maliyetli bir finansman haline gelmiştir. yol."
Liu Peng, ABD GYO'larının dört büyük avantajı olduğu sonucuna vardı: düşük eşik ve yüksek tiraj, kurumlar vergisi muafiyeti, yüksek katma değerli nakit ve verimli varlık dağıtımı. Diğer bir deyişle, olgun GYO varlıkları istikrarlı bir nakit akışına sahiptir, iyi bir değerleme alanına sahiptir, yatırımcılara iyi ve istikrarlı bir getiri oranı sağlayabilir ve bunlar "Çin'de hala araştırılmaktadır".
Ticari Emlak Yol Bulucu
Önümüzdeki yolun hala sis içinde olduğu uzun vadeli kiralık apartman sektöründeki GYO'ların halka arzına kıyasla, ticari gayrimenkul projeleri için GYO modeli oldukça uygulanabilir görünüyor.
Pekin Üniversitesi Guanghua School of Management tarafından yayınlanan "Çin GYO'nun Ticari Gayrimenkul Kapitalizasyon Oranı Endeksi Araştırması ve Araştırması" na göre, Haziran 2019 itibarıyla Hong Kong ve Singapur'da toplam 15 GYO, Çin Anakarası'nda bulunan mülklere sahiptir ve toplam 90 ticari gayrimenkul projesi. Aynı zamanda, bu GYO'ların yurt içi ticari gayrimenkulleri de büyümeye devam etmekte, son iki yılda 25 gayrimenkul satın alınmış ve 9 gayrimenkul satılmıştır.
Söz konusu araştırmacılar, Yurt dışı GYO'ların eylemleri, bazı yurt içi ticari gayrimenkullerin yatırım getirisi ve işletme düzeyi açısından uluslararası GYO'ların yatırım gereksinimlerini karşılayabileceğine dair bir sinyal verdiğine, sadece iyi bir politika ortamına ve fırsatlara ihtiyaç duyduklarına inanıyorlar. . "
Vanke SCPG, Nisan 2019'da "CITIC Jinshi-Shenzhen Longgang Vanke Plaza Varlık Destek Özel Planı" nı yayınladı. Bu, 2019'daki alışveriş merkezi GYO'larının ilk siparişi. Raporlara göre, bu, güçlü kredi artışı olmadan piyasadaki ilk sipariş. Hisse senedi türü GYO ürünleri varlık olarak alışveriş merkezleri tarafından desteklenen ürünlerdir.
SCPG'nin içindekilere göre, ürün ABS + özel sermaye fonları yapısında işletiliyor ve kamu ihalelerine karşı GYO'ları artırıyor.SCPG, temeldeki varlıkların işletme müdürü, CITIC Securities plan yöneticisi ve satış acentesi ve CITIC Jinshi Fund Management Co., Ltd. fon. Yöneticiler, gelecekte sadece fon şirketlerinden kamu fonlarına para transferi yapmaları gerekir ki bu da kamu GYO'larının tam bir yapısıdır.
Shenzhen Longgang Vanke Plaza, aynı zamanda Vanke SCPG'nin ticari operasyonunun ve karlılığının referans projelerinden biridir. Halka açık GYO'ların gereksinimlerini karşılayan yüksek kaliteli bir varlıktır. 2018'de Longgang Vanke Plaza, satışlarda 1,6 milyar yuan ve açılışından bu yana 16,1 milyon yolcuya ulaştı O zamandan beri doluluk oranı% 99'un üzerinde kaldı ve kira gelirlerinin bileşik yıllık büyüme oranı% 23'ü aştı.
Yurtiçi halka arz GYO'ları hala gelişme ve keşif sürecindedir ve Wanda gibi ticari varlıkları olan şirketler, gözlerini olgun denizaşırı pazarlara dikmişlerdir.
Konuya aşina olan kişilere göre, Wanda, Wang Jianlin'in 2018 özet toplantısında "2019'da Wanda Plaza'da varlık menkul kıymetleştirmeyi teşvik etmeye odaklanma" teklifini tamamlamak amacıyla, varlık menkul kıymetleştirmeden sorumlu olacak bir "Menkul Kıymetler Bölümü" kurdu. Yabancı basında çıkan haberlere göre, Wandanın ilk GYO projesi, toplamda 1 milyar yuanden fazla olmak üzere Singapur'da yayınlanacak ve ana varlık Wanda Plaza.
Bu tür girişimler sadece Wanda ile sınırlı değil.Raporlara göre Grönland, Singapur Borsası'nda yurt içi otel varlıklarını GYO'ları Mart 2016'nın başlarında paketledi ve Beijing Hualian Grubu, ticari gayrimenkul yatırım ortaklıklarını 2015'te Singapur Borsası'nda listeledi. İşlem 1,86 milyar yuan artış gösterdi.
Çeşitlendirilmiş iş
"Aslında, yüksek kaliteli lojistik ve depolama, uluslararası yatırımcılar arasında çok popüler olan bir format ve yurtdışındaki popülaritesi apart otellere göre çok daha yüksek." Lojistik gayrimenkul sektöründeki kıdemli bir uygulayıcı, gazetecilere, lojistik gayrimenkulün de GYO'lar için çok uygun olduğunu söyledi. Projenin hedefi.
Uygulayıcıya göre, Ampere, GLP, Mapletree, vb. Gibi büyük uluslararası lojistik gayrimenkul geliştiricileri, aynı zamanda en büyük lojistik gayrimenkul ihraççılarıdır.Lojistik gayrimenkul, uluslararası GYO varlık kategorisinde ilk üç büyük varlıktır. Çin'de lojistik gayrimenkul GYO'ları henüz emekleme aşamasındadır.
Ocak 2019'da, "Cainiao Zhonglian-CITIC Securities-China Intelligent Backbone Network Warehousing Asset Support Special Plan", Şangay Borsası tarafından incelendi ve onaylandı ve yerel olarak genişletilebilir ilk lojistik ve depolama GYO'ları ürünü oldu. Onun temel varlığı Cainiao Logistics'tir. Elde tutulan yüksek kaliteli ve yüksek standartlı lojistik depoların bir kısmı, yalnızca kredi geliştirme kullanılmadan varlıklar tarafından desteklenmektedir İlk aşama ihraç ölçeği 1.07 milyar yuan ve toplam ölçek 5 milyar yuan'dır. Ayrıca, 2018'de yayınlanan CITIC Huaxia Suning Yunxiang Varlık Özel Destek Planı aynı zamanda bir lojistik gayrimenkul GYO'larıdır.
İki tür özel sermaye GYO, artan yatırım ihtiyaçlarını açıkça karşılayamıyor.Guanghua School of Management anket raporuna göre, lojistik ve depolama varlıkları, birçok gayrimenkul yatırım kurumunun dağıtım için rekabet etmesi için bir format haline geldi.Yatırımcılar, lojistik gayrimenkulün varlıklaştırılması konusunda son derece hevesli. Otel mülklerinin popülaritesine göre, lojistik gayrimenkul, ticari perakende satışta 1,39'u ve apartman dairelerinde 0,96'yı aşarak, yalnızca ofis mülklerinden sonra 1,44 ile yatırımcıların ilgisini çekti.
SGX verilerine göre, Singapur'da listelenen lojistik gayrimenkul GYO'ları, ortalama% 6,8 yatırım getirisine, ikinci sıradaki otellere göre% 7'ye ve kaldıraç oranına% 35'e sahip olup, istikrarlı getirileri ve operasyonel riskleri ile çeşitli iş formatlarının medyanındadırlar. Küçük, yüksek kaliteli bir GYO formatıdır.
Lojistik gayrimenkullere ek olarak, Kangyang Real Estate, endüstri parkları ve diğer gayrimenkul sektörleri gibi varlık ağırlıklı ve uzun vadeli getiri nedeniyle sorgulanan gayrimenkul sektörlerinin hepsi uluslararası popüler GYO'lardır ve hepsi istikrarlı bir şekilde oluşmuştur. Şirketin ihraç, faaliyet ve çıkış mekanizması.
Bu nedenle, halka arz edilen GYO'ların Çince versiyonunun çıkarılması her zaman gayrimenkul endüstrisinin uzun vadeli mekanizmasının gerekli bir parçası olarak görülmüştür. Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'nun eski başkanı Xiao Gang, birçok kamuya yaptığı konuşmada benzer görüşleri dile getirdi ve GYO'ların, gayrimenkul yatırım ve finansman kanallarını genişletebilecek, gayrimenkul şirketleri dahil finansal olmayan şirketleri güçlendirebilecek finansal arz yönlü reformlar için de önemli bir başlangıç noktası olduğu sonucuna vardı. Kurumsal finansal istikrar, borç oranını azaltın; uzmanlaşmış gayrimenkul işletme kurumlarının gelişimini teşvik edin; hanehalkı tasarrufları ve yatırımı için kanalları kolaylaştırın ve enflasyona direnme yeteneğini geliştirin; tüketim artışlarını teşvik etmeye yardımcı olun ve ardından ilgili endüstrilerin dönüşümünü ve iyileştirmesini yönlendirin.
İlgili Makaleler:
Yaldızlı Çağdan Alaşım Çağına
Bir özsermaye fonunun gayrimenkul proje defteri
Gayrimenkul finansal kontrol hayali: gürültülüden sessizliğe
Gayrimenkul İşletmelerinin Arkasındaki Finansal Hayalet
Gayrimenkul işletmelerinin yöneticilerinin ve denetçilerinin on yıllık değişiklikleri: tuğla yönetiminden yönetim pozisyonlarına
