Özel araştırma raporu | Salgın sırasında, "toprak kapmak" ve "düşük fiyattan sızıntı" da "fena olmayan para" gerektiriyor
Salgından etkilenen toplam arazi piyasası işlemleri Şubat ayında bir önceki aya göre% 30'dan fazla düştü. Aynı zamanda, gayrimenkul satışlarındaki neredeyse "durgunluk" nedeniyle yatırımın hızı ve yoğunluğu keskin bir şekilde yavaşladı. Bununla birlikte, aktif olarak "arazi kapma" yapan bazı emlak şirketleri hala var. "Zorluk edinimi" nin arkasında "kötü para" değil mi yoksa stratejik bir ihtiyaç mı? Düşük fiyatlarla sızıntıları tespit etme fırsatından yararlanmak veya tedbirli olmak için mi?
01, Şubat yatırımı keskin bir şekilde yavaşladı
Tek bir ayda TOP50 satışlarının yarısından fazlası "sıfır" dır
Salgının etkisi sırasında, birçok şehirde arazi transferlerinin askıya alınması veya gecikmesi ve emlak şirketlerinin satışlarındaki keskin yavaşlama nedeniyle kurumsal yatırım faaliyetleri önemli ölçüde azaldı. Aşağıdaki veri kümeleri de gösterebilir:
Birincisi, Şubat ayında arazi piyasasındaki toplam işlem hacmi bir önceki aya göre% 34 ve% 52 düşüşle bir yılın en düşük noktasına indi.
İkincisi, Şubat ayı sonu itibariyle, TOP100 şirketlerinin arazi edinim tutarındaki eşik değeri, 2018 ve 2019'un aynı dönemine göre sırasıyla% 10 ve% 52 düşüşle yalnızca 460 milyon yuan idi.
Üçüncüsü, ilk 100 şirketin yatırım tutarı geçen yılın aynı dönemine göre% 15 düştü, bunların arasında büyük ölçekli emlak şirketleri daha temkinli davrandı ve İLK 10 şirketin Ocak ayından Şubat ayına kadar yatırım tutarı% 50'den fazla düştü.
Dördüncüsü, ilk iki ayda emlak şirketlerinin% 30'u hala arazi edinemedi, Şubat ayında TOP50 satan emlak şirketlerinin yarısı o ay henüz depozito almamıştı.
02. Halen aktif olarak ihtiyatlı arazi edinen 12 şirket var
Greentown, China Resources, ilk arazi faturasının ilk ayı 10 milyarı aştı
Toplam arazi edinimi miktarı ve arazi edinim satışlarının oranı dikkate alındığında, piyasa arzının kademeli olarak toparlanması altında Şubat ayında arazi ediniminde nispeten aktif olan ve kabaca iki kategoriye ayrılabilecek 12 şirket bulunmaktadır.
İlk kategori, devlete ait işletmeler, merkezi işletmeler ve Greentown, China Resources ve Shoukai gibi bölgesel genişleme işletmeleridir. Şubat ayındaki toplam arazi edinimi fiyatı 10 milyar yuan'ı aştı ve bu, Ocak-Şubat ayları arasındaki satış miktarından çok daha yüksekti.
Bir yandan, yeterli fonlar, düşük finansman maliyetleri ve arazi edinme konusunda daha fazla güven ile kamu iktisadi teşebbüslerinin arka planı kutsanmıştır ve büyük miktarda paraya sahip yüksek kaliteli arazilerde, "güçlü ittifaklar ve grup ısınması" işbirliği yöntemi benimsenmiştir.
Öte yandan, stratejik genişleme ihtiyacı, Greentown'u "pencere dönemi" boyunca yatırımı artırmaya devam etmeye sevk etti. Aslında, geçen yıldan bu yana, Greentown arazi ediniminde olumlu bir eğilim sürdürdü. Yıllık arazi edinim miktarı 2018'e göre% 57 artışla yaklaşık 90 milyar oldu. 2020'den beri bölgesel odaklanma ve derin kentsel tarım stratejisi altında birinci kademe şehirlerin yerleşim planını yoğunlaştırdık.
İkinci kategori, Zhongliang, Longguang, DXN ve diğer bölgelere yoğunlaşan şehirlerinde arazi edinmeye odaklanan emlak şirketleridir. Arazi edinim miktarı 10 milyarı geçmese de arazi ediniminin satışlara oranı 1'den fazla.
Toplam arazi rezervleri açısından bakıldığında, cirosu yüksek olan bazı şirketler hızlı bir şekilde dağılmaktadır, bu nedenle konumlarını kapatmak için arazi talebi devam etmektedir. Ek olarak, arazinin alındığı alandan, hepsi aşina oldukları ana kampa odaklanmıştır. Zhongliang ve DXN, Şubat ayında Zhejiang'da yoğunlaşırken, Logan, Büyük Körfez Bölgesi'ne yatırım yapmaya devam etti.
03. Arazinin% 50'si birinci ve ikinci hatlarda yer almaktadır
Wenzhou hala üçüncü ve dördüncü sıralarda tercih ediliyor
Şubat ayında 12 aktif arazi edinimi endüstrisi tarafından arazi edinimlerinin dağılımına bakıldığında,% 18 ve% 35 sırasıyla birinci ve ikinci kademelerde bulunuyordu: Birinci kademe şehirlerde, Pekin'in 8 sınırsız ev satışı, geliştiricilere arazi edinme konusunda ilham veren kıt bir kaynak. China Resources, China Communications, Beijing Zhuhai ve Shoukai, birden fazla ev için bir konsorsiyum şeklini aldı. Buna ek olarak, Daming City ve Xuhui, sırasıyla Lingang ve Anting'de evler içeren iki arsa kazandı.
İkinci kademe şehirlerdeki arazi işlemleri esas olarak orta ve batı bölgelerinin üç bölgesinde, Pearl Nehri Deltası ve Bohai Rim'de, Nanning, Fuzhou ve Changsha en büyük işlem alanına sahip. CIFI, Nanning ve Changsha'da iki büyük ticari ve konut arazisi kazandı. Shimao, Qingdao'daki birleşme ve devralmalar yoluyla yaklaşık 400.000 metrekarelik emlak bankası satın aldı.
Kalan% 47, Yangtze Nehri Deltası'ndaki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin ana şehirler olduğu üçüncü ve dördüncü kademelerde yer almaktadır. Wenzhou'daki arazi müzayedesi Şubat ayında nispeten aktifti ve 12 emlak şirketi yaklaşık 1,4 milyon metrekare arazi satın aldı. Bunların arasında, yerel emlak şirketi DXN 700.000 metrekarelik inşaat alanına sahip iki ev kazanırken, Zhongliang, Greentown, Shimao ve Xuhui kazandılar.
Wenzhou'daki bu emlak şirketlerinin prim oranı çoğunlukla% 30 civarında ... Wenzhou salgından etkilenmesine rağmen emlak şirketlerinin hala Wenzhou pazarına karşı olumlu bir tavır sergiledikleri ve salgın sona erdikten sonra pazarın yüksek bir olasılığa sahip olacağı konusunda iyimser oldukları görülüyor. Sekme.
04. Arazinin yaklaşık% 40'ı% 30'un üzerinde prime sahiptir
Prim yüksek olmasına rağmen, çevredeki konut fiyatlarına kıyasla hala kar için yer var
12 gayrimenkul şirketinin Şubat ayında yaptığı arsa işlemlerinin prim oranına bakıldığında, arsanın sadece% 22'si rezerv fiyatından satılırken, arsanın% 80'i prim üzerinden satıldı. Ve% 10'un altındaki prim oranı% 17,% 10-30% 24 ve% 30'un üzerindeki prim oranı% 37'dir. Bunlar arasında Jinke, Shimao ve Greentown genel olarak daha yüksek arazi prim oranlarına sahiptir.
Bu bakış açısına göre, şirketler çoğu müzayedede belirli bir rekabetle karşı karşıya ve% 30 ve üzeri prim oranına sahip çok sayıda arsa var.Aktif olarak arazi edinen bu şirketlerin hepsi araziyi "toplayan" değil.
Primli arazi edinimi genellikle daha fazla risk anlamına gelir, ancak arazinin fiyat-arazi fiyat oranıyla birlikte genel risk kontrol edilebilir. Arazinin sadece% 30'unun arsa-fiyat oranı 0,5'ten yüksek ve işlem yapılan arazilerin büyük bir kısmı hala nispeten büyük bir kar marjına sahip, özellikle ilk çeyrekte satın alınan arazi yıl içinde listelenebilirse, bu yıl emlak şirketlerinin satış performansını da artıracaktır.
Yüksek konut fiyatları ve arsa fiyatları olan araziler daha çok Wenzhou, Yuyao, Nantong ve Yangzhou gibi üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde yoğunlaşmıştır.Birçok parselin taban fiyatları 5.000 yuan / metrekareden azdır, ancak arsalar etrafındaki ortalama piyasa değeri alınmıştır. 10.000 yuan / metre kareyi aşın ve hatta bazıları 20.000 / m2'ye yakın.
Tersine, Katman 1 ve Katman 2 şehirlerde arsa fiyatlarının konut fiyatlarına yüksek oranı, bir yandan yüksek arazi fiyatlarından, diğer yandan şehirlerdeki nispeten katı fiyat sınırlarından kaynaklanmaktadır. Geliştiriciler için, birinci ve ikinci kademe karlılık, şirketin operasyonlarını ve ürün kalitesini test eder.Bu aynı zamanda, devlete ait işletmelerin birinci kademe şehirlerde "bir arada kalmasının" önemli bir nedenidir.
Kurumsal açıdan bakıldığında, Zhongliang, DXN ve Logan tarafından Şubat ayında yatırılan arsa parsellerinin toplam arazi fiyat oranı 0,3 uyarı çizgisinin altında .. Belli bir prim olmasına rağmen, hala kar için yer var.
Genel olarak, Şubat ayında piyasanın genel sakinliği altında, bazı şirketler arazi edinme girişimini çoktan başlattılar. Elde ettikleri arazi parsellerine bakılırsa, esas olarak birinci kademe şehirlerdeki, ikinci kademe merkez şehirlerdeki yüksek kaliteli arazi parsellerine ve iyi ekonomik temellere dayanmaktadır. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler esas olarak ve işlem prim oranı düşük değildir. Bu, arazi piyasasındaki mevcut rekabeti yansıtır. Geliştiriciler ayrıca şehir ve arazi seçimi konusunda güçlü bir ortak anlayışa sahiptir. Pazara karşı yatırım yapmaya istekli arazi.
Salgının etkisi yavaş yavaş azalırken, arazi piyasası, politika desteği ve artan arzın ikili faydaları altında küçük bir arazi edinimi zirvesine yol açabilir O zamana kadar, daha fazla emlak şirketi arazi müzayede ordusuna katılacak, ancak arazi ediniminde hala dikkatli olunması gerekiyor. Blok kâr alanı temelinde, iyi temellere, endüstriye ve nüfus desteğine sahip bir şehir seçmek, uzun vadeli kalkınmayı daha iyi destekleyebilir.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Crane Emlak Araştırması
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- Eski Dalian Dizel Motor Fabrikası Lianhe Yol Fabrikasının arazi parseli için planlama planının kamuoyuna duyurulması
- 9 Mart'tan 20 Mart'a kadar bu araçlar ücretsiz olarak "kontrol edilebilir"
- Pan Shiyi'nin "Kaçış Planı II": Mülk varlıklarının satışından borsaya kayıtlı şirketlerin hisselerinin yeniden satışına
