Doğru ya da yanlış, gelecekte uzun dönemli kiralık daireler nasıl gelişecek?
- Qin Shuo Anlarını Takip Edin
- Bu, Qin Shuo'nun Anları'ndaki 2210 orijinal ilk makaledir.
Bu yaz, uzun vadeli kiralık dairelerin başkenti, doğduğundan beri en büyük halkla ilişkiler kriziyle karşı karşıya. Ağustos ortasında, 18 yıl ailemde çalışan Hu Jinghui, Ziru ve diğer uzun vadeli kiralık dairelerin fiyatları artırdığı gerçeğini kırdığı için baskı altında istifa etmek zorunda kaldı. Bir süreliğine, "kara kalp" başkenti tüm halk tarafından kırbaçlandı.
Ancak uzun süreli apartman kiralamaları için karanlık zaman bitmedi 31 Ağustos'ta, arkadaş çevresi içinde "Ali P7 çalışanı lösemiden ölmeden önce bedava bir formaldehit odası kiraladı" yazısında, uzun süreli daire kiralama temsilcisi serbestçe formaldehite düştü. Aşırı kamuoyu girdabı.
Hızla yükselen ikinci el ev kiralarından halkın aşırı formaldehiti kınamasına kadar, sermayenin artırdığı uzun vadeli kiralık apartmanlar yeni gelişmeye ve "vampir" olmaya başlamış gibi görünüyor.
Uzun dönem daire kiralamaları Çin'de yeni değil. Sektör uzmanlarına göre, Çin'in ilk uzun vadeli kiralık daire işletmesi 2013 yılında başladı. Guangzhou ve Shenzhen gibi bazı yeni kurulan şirketler ilk olarak gelişmiş ekonomilere sahip şehirlerde ve yoğun sanayi işçileri ile faaliyet gösterdiler ve bunların çoğu "ikinci ev sahipleri" idi. Son iki yıla kadar devlet, konut kiralama pazarının gelişmesini teşvik etmek için "eşzamanlı kira ve satışı" teşvik etmeye başladı ve uzun vadeli kiralık apartman sektörü patlama aşamasına girdi, sermayenin yardımıyla çeşitli uzun vadeli kiralık daire markaları oyuna girdi.
Son yıllarda, uzun süreli kiralık apartmanların ilgisini çeken çok sayıda oyuncu, Vanke's Park Residence ile temsil edilen sermaye özellikleri açısından dört kategoriye ayrılabilir. "Emlak Grubu" Ziru tarafından Lianjia altında temsil edilmektedir. "Aracı" , Home Inn altındaki virgülle temsil edilir "Hotel Pie" Rubik Küpü ile temsil edilmektedir. "Girişimcilik" . Herkes başlangıç pozisyonunu ele geçirmeyi umarak zemini koruyor.
| Uzun vadeli kiralık apartman sektörü sıcak
Mayıs ve Haziran aylarında başlayan uzun süreli daire kiralamalarının konut fiyatlarını yukarı çektiğine dair haberler piyasada yayılmaya devam etti.
Bu yılın Haziran ayında, Shenzhen Foxconn fabrika bölgesinde, Vanke'nin yenilemek için Foxconn Longhua fabrikasının kuzey kapısındaki Qinghu Topluluğu'nun yeni köyüne taşındığını ve çalışanların şehir köyünün kirasının 2-3 kat ikiye katlanmasını beklediğini belirten açık bir mektup çıktı. Resmi olarak dikkat çeken resmi bir WeChat hesabı, Qinghu Community New Village'daki kentsel köylerde ve diğer yerlerde kiraların genellikle Vanke ve Gemdale gibi geliştiricilerin girmesi nedeniyle arttığını iddia ediyor.
Haber çıkar çıkmaz hararetli tartışmalara yol açtı.Bir grup, uzun vadeli kiralık daire markalarının pazara girmesinin konut sakinlerinin yaşam koşullarını bir ölçüde iyileştirdiğine inanıyordu; aksine, birçok kişi (birçok konut sakini dahil) yüksek kiralarla karşılaştırıldığında , Orijinal kent köyünde yaşamayı tercih ederler, başkent girdikten sonra sakinler seçme fırsatını kaybedeceklerdir. İstatistiklere göre, Foxconn'un Longhua ve Guanlan'da 300.000 çalışanı var ve Longhua Bölgesinde yaklaşık 2.1 milyon sanayi işçisi var. Foxconn çalışanlarının% 80'inin aylık 3000-4000 yuan maaşı var. Tek kişilik odalar için aylık kira çoğunlukla 700- Aylık maaşın neredeyse üçte birini oluşturan 800 yuan, Gemdale Groupun köydeki yenilenmiş dairelerinin fiyatı minimum 1.800 yuana çıkarıldı.
Shenzhen Vanke ve diğer konut şirketlerinin "On Bin Köy Planı", hızla yükselen bu tur kiraların sadece başlangıcıdır. Ağustos ayında Pekin'de ikinci el konut kiralarının artması medyanın ilgisini çekerken, kira artışının ana nedenleri konusunda da çok farklı iki görüş var.
Partilerden biri, ailemi sevdiğim eski başkan yardımcısı Hu Jinghui tarafından temsil ediliyor. Hu Jinghuinin bakış açısı, arz, talep ve mevsimsel faktörlere ek olarak, Ziruo ve Eggshell gibi sermaye partileri gibi uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin, piyasa fiyatından% 20 ila% 40 daha yüksek bir fiyatla konut için yarışıyor olmasıdır. Piyasa kanunları mal sahiplerinin zihniyetini bozdu, iştahlarını artırdı ve yüksek fiyatlar istemelerine neden oldu. Bu nedenle, bu anormal kira dalgalanmaları dalgasının ana nedeni sermayenin kötülüğüdür.
Evergrande Araştırma Enstitüsü dekan yardımcısı Xia Lei, pazar payı için rekabet etmek için uzun vadeli kiralık daire katılımcılarının çılgınca para topladığına, konut kaptığına, pazar payına el koyduğuna ve kira fiyatı için savaştığına inanıyor. "Sermaye, para yakma modelinden girmeye hevesli. Para kazanma modeli için kiraların artması kaçınılmaz bir sonuçtur. "
Suçla karşı karşıya kalan uzun süreli kiralık daire de karşılık verdi. Lianjia Araştırma Enstitüsü Müdürü Yang Xian, mevcut Pekin kiralama pazarında Ziru gibi uzun vadeli kiralama kuruluşlarının sadece% 10, geri kalan% 40'ın aracılar,% 40'ın ikinci ev sahipleri ve% 10'unun ev sahipleri olduğunu söyledi. Vanke Grup Başkanı Zhu Jiusheng, şirketin Ağustos ayındaki performans toplantısında yaptığı açıklamada, Vankenin hesaplamalarına göre, Pekindeki uzun vadeli apartman işletmecilerinin penetrasyon oranının% 5ten az ve Shenzhendeki penetrasyon oranının% 2den az olduğunu söyledi. Bu kadar düşük bir iş oranı. Uzun süreli kiralık daire işletmecilerinin ev fiyatlarını yükseltmeleri zordur.
Vanke ve Lianjia, Pekin'deki kiralama pazarındaki uzun vadeli kiralık dairelerin oranı konusundaki istatistiklerinde büyük farklılıklar gösterdiklerinden, ikna edici güçleri büyük ölçüde azaldı.
Pekin leasing pazarında toplam arz ile toplam talep arasında her zaman bir uyumsuzluk olduğu inkar edilemez. GF Securities tarafından Şubat 2018'de yayınlanan bir rapor, Pekin'in konut stokunun 7,3 milyon olması gerektiğine, ancak kalıcı nüfusun 21,7 milyona (2017 istatistikleri) ulaştığına ve bu durumun her zaman var olduğuna işaret etti.
Hu Jinghui, "Piyasadaki arz gerçekten çok gevşek değil, ancak bu durum bugün sadece mevcut değil. Uzun vadeli kiralık daire ve diğer aracılar neden birdenbire yükseldi? Aracının sorumluluğu asıl sorumluluktur." Dedi.
Aracı ne kadar güçlü? "Gayrimenkul fraksiyonu" ndan sorumlu bir kişi, yazara, mevcut pazar payından, konut fiyatlarını gerçekten kontrol edemediğini, ancak zaten yetersiz olan bir pazarda, fiyat artışlarının gösteri etkisinin hafife alınmaması gerektiğini söyledi. "Temel neden bu olmasa bile, bu tur fiyat artışlarına katkıda bulunma şüphesi var."
Sözleri düzenleyici otoriteler tarafından da doğrulandı. 17 Ağustos'ta, Pekin Belediye Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Komisyonu ve çok sayıda departman, Ziruo, Xiangyu ve Eggshell Apartments gibi büyük konut kiralama şirketlerinin müdürleriyle ortaklaşa görüştü ve konut kiralama şirketlerinin, evleri ele geçirmek için kısır rekabetten fon elde etmek için banka kredileri ve diğer finansman kanallarını kullanmamalarını istedi. Kaynaklar, piyasa seviyelerinin üzerinde kiralar kullanmayın veya konut listelerini ele geçirmek için kiraları artırmayın veya ev sahiplerini kira sözleşmesini önceden iptal etmeye teşvik etmek için kiraları artırmayın.
Ancak uzun süreli daire kiralama sorunu burada bitmiyor.
Ziru, fiyatları yükseltmeme ve pazara daha fazla konut sağlama sözü vermek için Pekin'de beklediğinde, uzun vadeli kiralık apartmanlara yönelik eleştiriler giderek azaldı. Ancak ağaç sessizleşmek istedi ve rüzgâr devam etti 31 Ağustos'ta "Ali P7 çalışanı lösemiden ölmeden önce bedava formaldehit odası kiraladı" yazısı arkadaş çevrelerinde görüntülendi.Makalede 37 yaşındaki Bay Wang'ın bu yıl Nisan ayında döndüğü belirtildi. Alibaba'da çalıştıktan sonra Hangzhou Ziruo tarafından yönetilen bir ev kiraladı ve iki aydan fazla bir süre sonra Bay Wang aniden akut miyeloid lösemiden öldü. Bay Wang'ın karısı, Ziruo'nun odasındaki formaldehidin profesyonel bir teftiş yaptırdıktan sonra standardı ciddi şekilde aştığını öğrendi. 1 Eylül'de Ziru'nun resmi yanıtı, ülke genelinde dokuz ilde ilk kez kiralanan tüm evleri kaldıracağını ve denetimden geçtikten sonra raflara koyacağını belirtti.
Ali çalışanlarının lösemiden ölmesiyle birlikte yeni uzun dönemli kiralık dairelerde formaldehit sorunu ön plana çıktı. Ziru'nun eski bir çalışanı medyaya yaptığı açıklamada, inşaat süresini yakalamak ve dekorasyon süresini kısaltmak için Ziru'nun genellikle listeleri yayınladığını ve dekorasyonun tamamlanmasından 5-7 gün sonra internete girdiğini söyledi. Halk yeni bir evi yeniledikten sonraki üç ila altı aylık havalandırmaya kıyasla, fark çok büyük. Yine de Ziru, sektörün en iyisi olduğunu iddia ediyor.
Uzun vadeli daire kiralama modelinden bahsetmişken, "kira kredileri" nden bahsetmek zorundayız. 20 Ağustos'ta, uzun vadeli kiralık dairelerin operatörü Hangzhou Dingjia Network Technology Co., Ltd., sermaye zincirinin kırıldığını ve iflas ettiğini ve kira kredilerinin perdesini kaldırdığını duyurdu. Raporlara göre, kira kredisinin yöntemi, kiracının "Love Street" adlı üçüncü şahıs kredi kurumu aracılığıyla kişisel kredi ile fon alması ve tüm kiranın Dingjia'ya bir defada ödenmesi ve kiracının parayı her ay geri ödemesidir. Kredi UYG. Bu sayede uzun dönemli kiralık daire işletmecisi, kiracının tek seferde bir, hatta iki veya üç yıllık kirasını karşılayabilir ve sonra parayı umutsuzca genişletmek için kullanabilir. Bazı uzmanlar, "bu modelin nihayetinde iki sonucu olduğunu, ya piyasayı tekelleştirdiğini ya da sermaye zincirini hızla genişlettiğini" yorumladılar. Dingjia'nın iflası onun bakış açısını doğrulamış gibi görünüyor. Artık kiracılar sadece ilerleyemiyorlar. Ödenen depozito yine de ödenmelidir ve ev sahibi Dingjia'nın vermesi gereken kalan parayı almamıştır ve evi kabul etmeye hazırdır.
Denetimin yokluğunda, uzun vadeli kiralık dairelerin sözde "finansal yenilikleri" nihayetinde kiracılara zarar verecektir.
| İlk uzun vadeli kiralık daire tasfiyesi
Bazı insanlar uzun vadeli kiralık dairelerin iflasını kiralama endüstrisindeki P2P ile karşılaştırırlar. Aslında, "uzun vadeli kiralık daire + finans" modeliyle, P2P'ye bağlıdır, bu nedenle uzun vadeli kiralık dairelerin veya P2P'nin iflası olsun, kal Hepsi tavuk tüyleridir.
Gelecekte uzun dönemli kiralık daireler nasıl gelişecek?
"Mevcut uzun vadeli kiralık konut modelinin büyük bir sermaye akışı için karlı bir pazar haline gelebileceğini düşünmüyorum." 7 Eylül'de Huayuan Gayrimenkul'ün eski başkanı Ren Zhiqiang, 2018 Çin Uzun Vadeli Kiralama Pazarı Zirvesi'nde doğrudan bir kesinti yaptı.
Ren Zhiqiang, leasing piyasasına bakmıyor ve leasing fiyatlarındaki artışın sebebinin, ilgili vergi politikaları ve diğer yardımcı koşullar olmadan makul bir leasing piyasası kurmanın hiçbir yolu olmadığına inanıyor. Ona göre kiralar piyasa yöntemleri, açık denetim ve hukukun üstünlüğü ile çözülmeli ve piyasa daha standart ve fiyatlar daha makul hale gelecektir. Rekabet sürecinde fiyatların rekabet yoluyla makul olmasına izin verilmelidir.
Bunun nedeni, eksik bir sisteme sahip bir ortamda yenilik yapıldığında, sermayenin kâr arama zihniyetinin, nihayetinde rasyonel gelişmeyi aşmasıdır. Örnek olarak kira kredilerini ele alın. Hiç kimse büyük riskleri görmüyor değil. Sadece apartman işletmecilerinin pazarı açmak için arbitraj yapması gerekiyor. P2P operatörlerinin yüksek getirili varlıklara ihtiyacı var. Risk kontrolü, kredi araştırması ve hatta hiç kimse sorumlu değildir. Bir risk ortaya çıktığında kiracıların çıkarlarının nasıl garanti altına alınacağından insanlar sorumludur.
Bazı medya kuruluşları, leasing'in eski bir iş olmasına rağmen, Çin'de leasing düzenlemelerinin, denetim ve rehberlik sistemlerinin mükemmel olmadığı yorumunu yaptı.
Kusurlu bir sistem altında, sistem mükemmelleşmeden önce herkes çılgınca büyümek ister, ancak yenilik, mantık ve sistem arasındaki sınır olmadan olmamalıdır.
