Ekonomik kriz sırasında emlak piyasası için on olasılık
(Mayıs 2018, Gu'an County, Langfang Şehri, Hebei'de bir satış merkezi. Fotoğraf / Görsel Çin)
Wen | Wang Haziran Zhongyuan Bankası Baş Ekonomisti, Çin Uluslararası Ekonomik Değişim Merkezi Akademik Komitesi Üyesi
Şu anda gayrimenkul sektörünün birçok göstergesinde hafif dalgalanmalara rağmen genel performans beklenenden daha iyi, özellikle gayrimenkul geliştirme yatırımı istikrarlı bir şekilde artmış, ortalama fiyat artışı bir miktar yükselmiş ve gayrimenkul kontrol politikaları yükselmeye devam etmektedir. Aynı zamanda, gelecekteki ekonomik gerileme ve tasfiye döneminde, gayrimenkul piyasasının gelişimi de beş ana ikilemle karşı karşıya kalacaktır: birincisi, istikrarlı büyüme istikrarlı gayrimenkul yatırımı gerektirir, ancak bu zor bir seçimdir; ikincisi, risk önleme, emlak piyasasının yapısını çözmek için yüksek dikkat gerektirir. Gayrimenkul piyasasının sağlıklı ve istikrarlı gelişimi, finansal ve hatta genel risklerin azaltılması için çok önemlidir; üçüncü olarak, kaldıraç kaldırma, kaldıraç riskine karşı çalışan emlak piyasasının makul kontrolünü gerektirir.Artan kaldıraç artık sürdürülebilir değildir ve tasfiye kaçınılmazdır; dördüncü olarak, maliyet düşürme mümkün olan en kısa sürede gerektirir Maliyet düşürmeyi teşvik etmek için yüksek emlak fiyatları sorununu makro bir perspektiften çözmek; Beşincisi, beklentileri dengelemek, emlak piyasasının bir an önce yumuşatılmasını ve istikrara kavuşturulmasını ve gayrimenkul sektörünün sosyal psikolojiyi rahatsız etmesini gerektirir. Yukarıda bahsedilen çoklu zorlukların kısıtlamaları altındaki emlak piyasası da "istikrar ve değişim" dir.
Özetle, yazar emlak piyasasının gelecekteki gelişimi için aşağıdaki on beklentiye sahiptir: Birincisi, emlak yatırımı yavaş yavaş düşüyor ve Çin ekonomisi sonunda gayrimenkule aşırı bağımlılığından kurtulacak. Çin ekonomisi çok uzun ve derin bir süredir gayrimenkule bağımlı. Sözde dönüşüm, sözde yüksek kaliteli gelişme, önemli yönlerden biri, gayrimenkule aşırı bağımlılıktan kademeli olarak kurtulmak ve yeni kinetik enerji, yeni alan ve yeni ekonomik gelişme tarzı bulmaktır. Uzun vadede, nüfus yığılmasındaki artış ve doğal nüfus artış hızındaki düşüş, bu iki ana eğilim, çoğu yerel şehirdeki konut fiyatlarının nüfus desteğinden yoksun olmasına neden olacaktır. Çin'in gayrimenkul yatırımı yavaş yavaş stoklar ve fazlalık çağına girecek.Erken aşamadaki aşırı yatırım kaçınılmaz olarak gelecekteki yatırımları azaltacaktır. Bu yılın dördüncü çeyreğinden veya en geç gelecek yıldan itibaren gayrimenkul geliştirme yatırımlarının büyüme hızının düşmeye devam etmesi bekleniyor.
İkincisi, arazi piyasasında çok sayıda satılmamış ihale var, prim oranı düştü ve arazi piyasasında yeni değişiklikler ortaya çıkmaya başladı. Geçtiğimiz aylarda, arazi piyasası sık sık başarısız müzayedeler gördü, başarısız müzayedelerin sayısı 800'ün üzerine çıktı ve ulusal arazi piyasası soğumasını hızlandırdı. Ağustos ayında, 40 tipik şehirde arsa işlemlerinin inşaat alanı bir önceki aya göre biraz artmış, ortalama arazi devir fiyatı art arda beş ay düşmüş, arazi işlemlerinin prim oranı 39 ayın en düşük seviyesine inmiş ve birçok göstergenin büyüme hızı daralmıştır. Müzayedelerin geçerliliğini yitirmesi veya yavaş yavaş norm haline gelmesi ile arazi müzayede fiyatlarının önemli ölçüde düşmesi bekleniyor ve artık "arazi kralı" görünmeyecek. Bir yandan bu, piyasanın gelecekte konut fiyatlarında değişiklik beklediğini gösterirken, diğer yandan ekonomik faaliyetleri sürdürmek için gayrimenkule güvenmenin gelecekteki modelini sürdürmenin zor olduğu anlamına da gelir. Arazi piyasasındaki değişikliklerin de önemli bir makro etkisi olacak, yani satılmayan ihalelerdeki artış - gayrimenkul yatırımlarındaki düşüş - ve ekonomik gerileme.
Üçüncüsü, konut fiyatları genel olarak sabittir ve piyasa yapısı farklılaşır. Emlak piyasasının kısa vadede Çin ekonomisindeki önemli konumu ve üç büyük savaşı kazanmak için gerçekçi siyasi ihtiyaç göz önüne alındığında, emlak fiyatlarının gelecekte dramatik bir şekilde artması ve düşmesi zor. Tüm tarafları kabul edilebilir kılan en olası performans şunlar olabilir: genel istikrar olabilir, ancak yapısal düzenlemelerle pazar farklılaşması kaçınılmazdır. Hepimizin bildiği gibi, Çin'in yüksek konut fiyatlarının temel nedeni, politika baskısı ve idari bozulma altındaki arz ve talep alanının uyumsuzluğudur, yani "talebin olduğu, arz olmadığı ve arzın olduğu yerde talebin olmadığı." Bu mantığa göre, stratejik olarak, daha büyük gelişme potansiyeline sahip birinci ve ikinci kademe merkez şehirler konusunda hala daha iyimser ve endüstriyel destek ve nüfus akışından yoksun üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde düşüş gösteriyor. Düzenleyici politikalar açısından, yoğun politikaların kısa ve orta vadede gayrimenkul fiyatları ve yatırım üzerinde belirli bir etkisi olabilir, ancak farklı şehir türleri üzerindeki etki bir şekilde farklılaşmaktadır. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut envanteri düşük, talep zayıf değil ve pazar yetersiz. Konut fiyatlarının büyüme oranı genel olarak istikrar kazandı ve bazı ikinci kademe şehirler arttı; üçüncü ve alt şehirler düzenleyici politikalardan marjinal olarak etkilenebilir ve gayrimenkul satışları hızlanabilir Sakinleşmek ulusal satışları düşürdü Üçüncü kademe şehirlerde ikinci el konut fiyatları istikrar kazandı ve yukarı yönlü ivme bastırıldı. Ek olarak, Çin Kalkınma Bankasının konut reformu politikası ayarlanmaya başladı ve gelecekte paraya çevrilen yeniden yerleşim oranı azaltılabilir. Üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde konut fiyatlarının yükselen ivmesi giderek azalmaktadır. Yatırım yukarı doğru alanı da küçüktür, sermaye yayılımları ve para birimi yeniden sınırlıdır. Birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları karşı karşıya. Tekrar yükselme riski daha yüksek.
Dördüncüsü, ticari konutların kamu kiralık konutlara oranı daha da optimize edilecek ve kamuya ait kiralık konutlar hızlı gelişme için iyi bir fırsata yol açacaktır. "Eşzamanlı olarak kiralama ve satın alma" nın özü kiralamadır Kiralık konut piyasasındaki dengesizlik, emlak piyasasının mevcut gelişiminde bariz bir eksikliktir. Uzun zamandır, gayrimenkul piyasasının gelişimi düzensiz ve yetersizdi, kiralamadan ziyade satışa odaklandı, bu da kiralama pazarında doğuştan gelen eksikliklere neden oldu. Gelecekte yeni konut sisteminde kiralama satın almaktan daha önemli olup, satın almadan önce kiralamak da teşvik edilen yeni bir tüketim şekli haline gelecektir. Konut kiralama piyasası, kiralama piyasasının gecikmeli gelişimini iyileştirmek için daha standart bir kılavuza sahip olacaktır. İster arazi, finans, finans veya hukuk olsun, politika desteği açısından, leasing piyasası politika temettülerinin serbest bırakılmasından yararlanmaya devam edecektir. Finansal kiralama piyasasının talep tarafının analizinden, dalgalı nüfusun kentleşme süreci büyük miktarda kiralama talebi yaratmıştır ve düşük kira-satış oranı satın alma talebini sıkıştırmakta ve leasing piyasasına taşmaktadır Trilyonlarca pazardan oluşan mavi bir okyanus beklenebilir. Arz açısından bakıldığında, kiralık konut arzı yetersizdir ve mevcut kiralama piyasası acil düzenlemeye ihtiyaç duymaktadır ve standartlaştırılmış ve kaliteli kiralık konutlar için güçlü bir talep vardır. Gelecekte politikaların kademeli olarak uygulanmasıyla birlikte kiralama piyasasının hızlı bir gelişme göstermesi ve sektör rekabetinin yoğunlaşması beklenmektedir.
Beşincisi, Çin'in hızlı kentleşmesinin yol açtığı büyük ölçekli artan gayrimenkul inşaatı dönemi sona eriyor ve artan çağdaki talep yavaş yavaş yavaşlayacak. Bir yandan kalkınma yatırımları ve yeni konutlardaki artış yavaşladı, diğer yandan ikinci el konut işlemleri gittikçe daha fazla şehirde baskın hale geldi. Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki ikinci el konutların derecesi sürekli olarak derinleşiyor ve ulusal olarak genişleme eğilimi var. 2017 yılında 20 ilde ikinci el konut işlemi sayısı yeni konutları geçti ve bazı ikinci ve üçüncü kademe şehirler giderek daha belirgin performans gösterdi. Hane başına düşen birim sayısı göstergesine göre Çin 1'i aştı ve 1.1'e yaklaşıyor. ABD ve Japonya'daki ortalama birim sayısı 1,1 ile 1,2 arasında olduğunda, temelde arz ve talebin kabaca dengelendiği ve artan konut büyümesinin zirveye ulaştığı bir aşamadadır. Gelecekte gayrimenkul talebi uzun süre devam edecek, ancak ikamet kalitesini artırmanın odağı haline geldi.
Altıncı olarak, emlak geliştiricilerinin yoğunluğu daha da artacak ve bazı küçük ve orta ölçekli geliştiriciler elenecek. Çin'in emlak piyasasının gelecekte muazzam yapısal değişiklikler ve farklılaşma geçirdiği göz önüne alındığında, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki emlak piyasasının önemli ölçüde küçülmesi muhtemeldir. Özellikle son yıllarda, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki baraka reformlarının paraya çevrilmesi ve birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki katı satın alma kısıtlamaları ile teşvik edilen birçok büyük ulusal geliştirici de ilçeye battı ve ilçe rekabeti bir kızıl deniz haline geldi. İleriye baktığımızda, birinci kademe emlak şirketlerinin büyüme için çok büyük alanları var ve gelecekte pazar paylarının ikiye katlanması bekleniyor. Satış, arazi edinimi ve finansmandaki avantajlarına güvenen birinci kademe şirketlerin pazar paylarını genişletmeye devam etmeleri ve iyileştirme için büyük bir alana sahip olmaları beklenirken, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki birçok küçük ve orta ölçekli geliştiricinin, bozuk sermaye zincirleri veya sıkı denetim ve diğer sorunlar nedeniyle nispeten yüksek seviyeler yaşaması muhtemeldir. Büyük ölçekli kayıplar veya iflaslar.
Yedinci olarak, gayrimenkul sektörünün dönüşümü, saf konut gelişiminden tüm endüstri zincirine uzanarak kademeli olarak ortaya çıkacak ve katma değeri ve katma değerli hizmetleri daha da iyileştirilecektir. Artan pazarın artan daralması ve büyüme ivmesinin kademeli olarak zayıflamasıyla karşı karşıya kalan emlak şirketleri daha fazla satış noktası planlamak zorunda. Son zamanlarda, birçok emlak şirketi, emlak piyasasının derin bir dönüşüm geçirdiğini yansıtarak isimlerini değiştirdi.Önde gelen gayrimenkul şirketleri, geliştirme, mülk yönetimi, finans ve hizmetler dahil olmak üzere çeşitlendirilmiş bir hizmet paketi sunmaya çalışarak endüstri zinciri boyunca genişlemeye ve genişlemeye başladı. Sadece bu gelişme bağlantısına odaklanın. Geliştirme sürecinde bile kaliteye daha fazla önem vermeli, verimliliği artırmalı ve yönetimi güçlendirmeliyiz. Hisse senedi gayrimenkul çevresinde ilgili endüstri hizmetlerini genişletmek için gittikçe daha fazla alan var Bu bizim ilgimizi çekecek yeni bir trend.
Sekizincisi, nüfus akışı ve büyük ve orta büyüklükteki şehirlere ve hatta metropol alanlara yoğunlaşmasıyla, emlak piyasasının bölgesel yoğunluğu da önemli ölçüde artacaktır. Nüfus hareketliliği perspektifinden bakıldığında, küçük ve orta ölçekli şehirler uzun vadeli talep desteğinden yoksundur. Satışlar, fiyatlar ve yatırım için sıcak görünen üçüncü ve dördüncü kademe pazarlar sadece kısa vadede sıcaktır. "Boşaltma reformu eğilimi" geriledikçe, uzun vadede karşılaşabilirler " "Durgunluk" veya hatta "depresyon". Uzun vadede, kırsal alanlardan şehirlere ve küçük şehirlerden büyük şehirlere nüfus akışı, dünyadaki tüm ülkelerde genel bir şehirleşme geliştirme yasasıdır ve Çin de bir istisna değildir. Yeni aşama ve gelecekteki yeni kentleşme gelişme eğilimi perspektifinden bakıldığında, nüfus girişi ve yığılma, kuzeyden güneye Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası ve Pearl Nehri Deltası da dahil olmak üzere birkaç mega kentte yoğunlaşan endüstrilerin kümeleşmesini yakından takip edecektir. Zhengzhou, Hefei, Wuhan, Xi'an, Chongqing ve Chengdu tarafından temsil edilen merkezi ve batı bölgeler ve Yangtze Nehri'nin orta ve alt kısımları gibi birkaç kentsel yığılmanın yanı sıra, "3 + 6" mega şehir çemberinin kentsel modeli giderek şekilleniyor. Büyükşehir bölgelerinden gelen devasa akın eğilimi Çin'de bitmek üzere değil. Bu alanlar büyümek için geniş bir alan sağlamaya devam edecek ve bu grup insanın barınma ihtiyaçları hala bitmiş değil. Diğer bölgelerde, nüfus çıkışı tamamen değiştirilemeyebilir ve konut talebi yine de yavaşlayacak, hatta azalacaktır.
Dokuzuncusu, idari müdahale ve politika baskısı ile karakterize edilen gayrimenkul düzenlemesi devam edecek. Yıl ortasında yapılan politbüro toplantısının toplanması, dış ortamdaki belirsizliğin önemli ölçüde arttığı ve iç ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskının daha da arttığı ve iç politikaların nötr sıkıdan nötr gevşek yöne doğru ayarlandığı bir duruma işaret etti. Gayrimenkul piyasası ile ilgili büyük politika düzenlemeleri perspektifinden bakıldığında, Merkez Komite Politbüro toplantısı gayrimenkul piyasasına ilişkin çok katı ve net gereklilikler ortaya koydu, "Gayrimenkul piyasası sorununu çözmeye kararlı, şehre göre politikaların uygulanmasında ısrar ediyor, arz ve talep dengesini teşvik ediyor, beklentileri rasyonel olarak yönlendiriyor ve düzeltiyor. Piyasa düzeni ve konut fiyatlarındaki artışı kararlılıkla frenleyin. " Bu bağlamda, emlak vergisinin harcanması durdurulamaz, ancak kısa vadede (bir ila iki yıl) vergi alma koşulları henüz mevcut değil veya gerçekten iniş yapmak zor. Bir yandan yasama çalışmaları henüz tamamlanmadı, öte yandan tam yetki ve tasnif edilmiş ilerleme ile yasa çıkarılsa bile fiili kamulaştırma öncesinde bir gecikme olacaktır. Toplumun tüm sektörleri, emlak vergisinin yüksek konut fiyatlarını kısıtlamadaki etkisini açıkça abartıyor ve emlak vergisi tarhiyatının konut fiyatlarını düşürmede sınırlı etkisi olabilir. İleride para politikasında marjinal iyileşmeler yaşanacak olsa da, fonların doğrudan gayrimenkul piyasasına akması mümkün değildir ve hala güçlü politika kısıtlamaları olacaktır. Gayrimenkul geliştiricileri için finansman ortamı hala sıkı olacak ve çeşitlendirilmiş yenilikçi araçların acilen geliştirilmesine ihtiyaç var.
Onuncu olarak, uzun vadeli bir mekanizmanın inşası ve emlak piyasasında temel reformların hızlanması bekleniyor. Çin Komünist Partisi Ondokuzuncu Ulusal Kongresi, evlerin spekülasyon için değil, yaşamak için konumlandırılmasına bağlı kalmanın ve çok konulu tedarik, çok kanallı garanti ve eşzamanlı kira ve satın alma içeren bir konut sisteminin kurulmasını hızlandırmak olduğuna dikkat çekti, böylece tüm insanlar bir yerde yaşayabilir. Açıktır ki, "çoklu tedarik, çok kanallı garanti ve eşzamanlı kiralama ve satın alma" gelecekteki konut sisteminin genel yönü olacaktır. Arazi ve konut arzındaki değişiklikler dahil olmak üzere çok temsilcili tedarik: bir rekabet mekanizmasının getirilmesi. Arazi arzı tek bir hükümetten bir hükümete, kolektif ekonomik kuruluşlara ve diğer konulara değişti; konut arzı, müteahhitlerden hükümete, müteahhitlere, leasing aracı şirketlerine ve uzun vadeli kiralama şirketlerine dönüştürüldü. Tedarik biçimi de tek bir ticari konuttan ticari konut, kiralık konut, ortak mülk konutları ve toplu arazi kiralamalı konut gibi birden çok kategoriye değişti. Çok kanallı garanti, hükümetin daha fazla konut sorumluluğu üstlenmesini ve hükümetin rolünü tam olarak yerine getirmesini gerektirir. Finans, arazi, yatırım, parasal sübvansiyonlar, vergilendirme ve diğer yöntemleri "yaşam için barınma" garantisi vermek için kullanın. Gayrimenkul sektöründeki kurumsal reformlarla ilgili olarak, gelecekte konut arsa sistemi, konut tedarik sistemi, kira-satın alma ortak hakları sistemi, emlak vergisi sistemi, konut destek fonu sistemi, politikaya dayalı konut finans kurumları, kırsal arazi sistemi ve toplu inşaat arazi mülkiyet hakları sistemleri daha fazla olabilir. Keşif ve ilerlemeyi hızlandırın.
(Editör: Wang Yanchun)
(Bu makale ilk olarak Caijing Yıllık 2019: Tahmin ve Strateji'de yayınlandı)
