Yoğun yatırım ve araştırma bilgeliği, Ping An Real Estate'in "2019 Çin Varlık Yönetimi Geliştirme Eğilimi Raporu" ndaki görüşü
Birkaç gün önce, 2019 Çin Varlık Yönetimi Yıllık Konferansı'nda, Çin'in iş raporlaması alanında yetkili bir medya olan 21st Century Business Herald, "2019 Çin Varlık Yönetimi Geliştirme Eğilimi Raporu" nu resmen yayınladı. Varlık yönetimi endüstrisinin gelişimi, dönüşümü ve reformuna odaklanan profesyonel bir araştırma raporu olan "2019 Çin Varlık Yönetimi Geliştirme Eğilimi Raporu", "Varlık Yönetimi Tedarik Reformunun Finansal Arz Tarafı Yapısal Reformu" ve "Yeni Varlık Yönetimi Düzenlemelerinin Yıllık İncelenmesi" dahil olmak üzere altı ana kategori içermektedir. Boyutlar, kapsamlı ve derinlemesine, varlık yönetimi endüstrisindeki en son değişiklikleri sunar.
"Varlık Yönetimi Yan Kuruluşlarının Beklentilerini Keşfetmek" bölümünde, yeni varlık düzenlemelerinin yıl dönümünün ardından Ping An Real Estate'in ana stratejik iş markası Ping An Real Estate Fund tarafından gayrimenkul öz sermaye yatırımı ve finansmanın rüzgarı nerede esti? Yeni gayrimenkul öz sermaye yatırımı döneminin arka planı altında varlık tahsis stratejilerinin derinlemesine analizi, sektörde yaygın endişe uyandırmıştır. Ping An Real Estate, profesyonel pazar araştırması ve titiz veri analizi yoluyla şuna inanmaktadır: mevcut emlak piyasası, döngüsel dalgalanmaların ve iç yapısal farklılaşmanın yeni özelliklerini gösteriyor ve gayrimenkul endüstrisinin farklı sektörleri de yeni yatırım trendleri gösteriyor; bu bağlamda Varlık tahsisinde gayrimenkulün önemi hala önemlidir.Kurumların gayrimenkul fonları aracılığıyla gayrimenkul varlıklarını tahsis etmesi genel bir eğilimdir ve profesyonel gayrimenkul fonu yöneticileri, aktif yönetim yetenekleriyle yatırımcılar için sürekli ve istikrarlı değer getirileri yaratabilirler.
Ping An of China altında profesyonel bir gayrimenkul yatırımı ve varlık yönetimi platformu olarak Ping An'ın gayrimenkul işi, geliştirme ve yatırım, finansal ürünler, endüstriyel geliştirme, uzun vadeli kiralık daireler, stratejik yatırım, ticari gayrimenkul ve diğer çeşitlendirilmiş alanları kapsar; tüm değer zinciri boyunca mükemmel yatırım yetenekleri ve tüm süreç Finansal ürün tasarım yetenekleri ve kapsamlı risk kontrol kabiliyetleri ile, aktif olarak birinci sınıf bir gayrimenkul varlık yönetimi şirketi olmaya kararlıyız. Ping An Groupun finans teknolojisi geçmişine ve finans ve gayrimenkul alanındaki kendi ikili profesyonel avantajlarına dayanan Ping An Real Estate, yatırım ve araştırma bilgeliğini toplamak için olgun bir tam değer zinciri yatırım mekanizması, ileriye dönük pazar analizi ve araştırma yetenekleri ve farklı geçmişlere sahip profesyonel bir yetenek ekibi kullanır. Uçtan uca bir çekirdek kapasite çıktı platformu, üç çekirdek sistem uygulama kümesi ve bir büyük veri uygulama pazarı, tüm gayrimenkul yatırımı ve varlık yönetimi sürecine ve sektör ekosistemine sürekli katkı sağlayan bir "1 + 3 + 1" teknolojik yenilik düzeninden oluşur. Yapabilmek.
Aşağıda "Yeni varlık düzenlemelerinin yıldönümünden sonra, gayrimenkul öz sermaye yatırımı ve finansman rüzgarı nereye esti?" "tam metin:
Yeni varlık düzenlemelerinin yıl dönümünden sonra, gayrimenkul sermaye yatırımı ve finansman rüzgarı nereye esti?
Bir Emlak Fonu Metin / Ping
Gayrimenkul sektörü, kademeli gelişme nin ilk yarısından uzun vadeli mekanizmanın ikinci yarısına giderek değişiyor.
2019'da Çin ekonomisi hala karmaşık ve şiddetli bir iç ve dış ortamla karşı karşıya. Gayrimenkul öz sermaye yatırımı ve finansmanı trendi nedir? Yatırımcılar hangi yeni tahsis fırsatlarını memnuniyetle karşılayacak?
1. Emlak piyasasının yeni özellikleri
Gayrimenkul piyasasının aşamaları ve özellikleri, gayrimenkul öz sermaye yatırımı ve finansmanının eğilimini belirler. Emlak piyasası 2017 yılından itibaren "konut spekülasyonsuz yaşamak" ve "uzun vadeli mekanizma" gibi politikaların hayata geçirilmesiyle yepyeni bir aşamaya girmiştir. Bu aşamada iki temel özellik, büyüme merkezinin aşağı doğru kayması ve iç yapının farklılaşmasıdır.
01
Döngü dalgalanmaları yavaşlar
2000 yılından bu yana, emlak piyasası on yıldan fazla bir süredir süper hızlı bir büyüme yaşadı. Ancak son yıllarda emlak piyasasının büyüme hızı düşmeye başladı. Aynı zamanda, emlak piyasasındaki döngüsel dalgalanmalar hafifleme eğilimindedir. Hızlı büyüme çağında, emlak piyasası nispeten yüksek döngüsel dalgalanmalara sahiptir. Önceki döngüde, satış alanının büyüme oranı% -20 kadar düşük ve% 40 kadar yüksekti ve süre genellikle 3 yılı geçmiyordu. Ancak son döngüde dalgalanma aralığı önemli ölçüde daraltılmış ve süresi 4 yılı aşmıştır. Yeni aşamada emlak piyasası büyük iniş çıkışlara veda edebilir ve daha istikrarlı büyümeye geçebilir.
Grafik: Gayrimenkul piyasasının büyüme hızı yavaşladı ve döngüsel dalgalanmalar yavaşladı
Kaynak: Wind
02
İç yapıda önemli farklılaşma
Yeni aşamanın bir diğer temel özelliği, farklılaşmanın başlangıcıdır.
her şeyden önce Emlak şirketleri arasındaki fark . Büyüme merkezinin aşağı yönlü hareketiyle, önde gelen gayrimenkul şirketleri sermaye ve yönetim açısından avantajlarını daha da ortaya koyarken, küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri çıkış baskısıyla karşı karşıyadır. 2018'de, İLK 30 emlak şirketinin satışları sektörün yaklaşık% 50'sini oluşturuyordu.Ayrıca, finansman% 65'ten fazlasını oluşturuyordu. İlk 10 emlak şirketi tarafından edinilen toplam arazi miktarı, ilk 50 emlak şirketinin% 45'inden fazlasını oluşturuyordu. Pazar yoğunluğu Satışlar, finansman ve arazi edinimi iyileştirildi.
Grafik: Pazar, önde gelen emlak şirketlerine odaklanmaya devam ediyor
Kaynak: Wind
Bunu takiben Şehirler arası farklılaşma . Tarihsel olarak, birinci ve ikinci kademe şehirler ile üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki ticari konut satış eğilimleri temelde aynıydı ve ikisi arasındaki senkronizasyon ilişkisi son döngüde kırıldı. Eylül 2016'da, ülke çapındaki büyük şehirler yoğun konut piyasası sıkılaştırma politikaları uygulamaya koydu.Bunun etkisiyle birinci ve ikinci kademe şehirlerin satış büyüme oranı zirve yaptı ve düştü ve düşüş sürecine girdi; ancak üçüncü ve dördüncü kademe şehirler baraka reformlarından para kazanıyor. Destekle satış büyümesi nispeten yüksek bir seviyede kaldı. 2017'ye girerken, politika sıkılaştırmanın odağı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere kaydı. 2018'den bu yana, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki satışlar toparlanmaya başlarken, üçüncü ve dördüncü kademe satışlar, hangar reformlarına yönelik aşırı kredi talebi nedeniyle zayıflamaya devam etti.
Grafik: Birinci ve ikinci kademe şehirler ile üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki ticari konut satışları farklılaşıyor
Kaynak: Wind
Üçüncüsü, evet Bölgeler arası farklılaşma . 2019'un başında Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, 2022 yılına kadar büyükşehir alanlarının ortak şehirleşmesinin önemli ilerleme kaydetmesini ve bir dizi modern metropol alanlarının oluşturulmasını talep etti. 2035 yılına kadar, modern metropol alanlarının yapısı daha olgun hale gelecek ve küresel etkiye sahip birkaç metropol alanı oluşturulacak. Nisan 2019'da Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, kentsel kümelenmelerin gelişimini daha da teşvik etmeyi, Pekin-Tianjin-Hebei'nin koordineli gelişimini, Yangtze Nehri Deltası'nın entegre gelişimini ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin inşasını hızlandırmayı vurguladı. "Metropolitan daire" ve "kentsel yığılma" rehberliği altında, iyi konum avantajlarına sahip kentsel kümelenmelerdeki çekirdek şehirler için fırsatlar daha fazladır.
2. Çeşitli sektörlerdeki yatırım eğilimleri
01
Konut sektörü: yeni kentleşme altında katı talep ve artan talep
Gelişimin yeni aşamasında, yeni kentleşme ve insanların daha iyi bir yaşam için artan ihtiyaçları, hala güçlü canlılığa sahip olan konut sektörünün büyüme noktalarıdır. Son zamanlarda, Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, büyük şehirlerin yerleşim üzerindeki kısıtlamaları iptal etmesi ve gevşetmesi, kentsel yığılmaların yüksek kaliteli gelişimini desteklemesi ve aynı zamanda şehirleri mali fonlar ve inşaat arazisi tedariği yoluyla daha fazla tarımı tamamlamaya teşvik etmesi gerektiğini vurgulayan "2019'da Yeni Kentleşme İnşaatı için Temel Görevler" i yayınladı. Nüfus transferi.
Bu nedenle, şehirdeki nüfus toplanması, özellikle de büyükşehir bölgesinde bir araya gelmek sona ermeyecek. Bu, birinci ve ikinci kademe şehirlerin katı ihtiyaçları ve reform ihtiyaçları için güçlü bir destek oluşturacak. Konut sektörü, giderek bariz yapısal fırsatları yansıtacaktır. 2019 yılında, birinci ve ikinci hatların toparlanması ve soğumaya başlayan üçüncü ve dördüncü hatların farklılaşma modeli görünmeye devam edecek. Uzun vadede, ticari konutların toplam yıllık satışlarının da, dünyada hala büyük bir hacim olan 1,2 milyar metrekarede (Vanke tarafından tahmin edilmektedir) sabitlenmesi bekleniyor.
Grafik: Kentleşme oranı gelişmiş ülkelerinkinden yüksek değil
Kaynak: Wind
02
Uzun vadeli kiralama sektörü: uzun vadeli mekanizma altında geniş alan
Demografik yapıdaki değişiklikler kiralama talebini yönlendirir. Çin'in milenyum kuşağı, toplam nüfusun yaklaşık% 30'unu oluşturan yaklaşık 400 milyonluk bir nüfusa sahiptir. Y kuşağının işgücü piyasasına kademeli olarak girmesiyle birlikte, yüksek mobilite özellikleri ve daha kapsayıcı bir kiralama kavramı, geniş bir kira talebi yarattı.
Uzun vadeli mekanizma altında, politikaların temel desteğinden ve kamu GYO'ları ve GYO'lardan önce gelen finansal yeniliklerin elverişli işbirliğinden yararlanarak, uzun vadeli kiralama sektörünün kurumlar için yeni bir yatırım kanalı açması bekleniyor. Arazi temini açısından politika, kiralanan konut arsası arzında bir artış gerektirmekte, 13 şehre deneme amaçlı kiralık konut inşa etmek için toplu inşaat arazisi kullanmasına izin vermektedir ve ticari binaların kiralık konuta dönüştürülmesinin yasal düzenlemelere uygun olarak araştırılmasını teşvik etmektedir; vergi teşvikleri açısından kiraların kişisel gelir vergisini indirmesine izin verilmektedir. , Farklı şehirler için kesinti standardı ayda 800-1200 yuan arasında değişmektedir; finansal destek açısından politika, finansman kanallarını kademeli olarak genişletir, uzman konut kiralama şirketlerini varlık menkul kıymetleştirmesi yapmaya teşvik eder ve bazı bankaları uzun vadeli kiralık daireler geliştirmeye, birleştirmeye ve işletmeye teşvik eder Krediler sağlayın ve sigorta fonlarının uzun vadeli kiralama alanına girmesine izin verin.
Bir yatırım kurumu olarak, pencere dönemini yakalamalı, değerdeki çöküntülerden yararlanmalı ve kazan-kazan işbirliği arayışında olmalıdır. Yeni arazi arzı ve hisse senedi varlıklarının fiyatı bir "pencere dönemi" başlatabilir.Yatırım kurumları, kaynak avantajları ile geliştiricilerle veya profesyonel avantajlı operatörler ile işbirliği yapmayı seçmeli ve sonunda GYO, SPK, ABS ve diğer ürünlerin ihracı yoluyla çıkmalıdır. Uluslararası deneyime göre, ABD gayrimenkul fonlarının büyük bir kısmı uzun vadeli kiralık dairelerdir ve yerel kalkınma için geniş bir alan vardır.
3. Gayrimenkul varlık dağılımının önemi
01
Gayrimenkul, varlık dağılımının önemli bir parçasıdır
Tüm endüstrilerdeki getiri oranı hala yüksek: Ulusal ekonominin gelişimi de yeni bir normale girdi Genel ekonomik büyümedeki düşüş bağlamında, tüm endüstriler belirli baskılarla karşı karşıya ve emlak endüstrisindeki getiri oranı hala belirli avantajlara sahip. 2018 yılında, A hisseli emlak şirketlerinin (yıllık raporlar yayınlayan şirketler) ortalama ROE'si% 10,3'e ulaştı ve net kâr büyüme oranı% 20,8 oldu. Kârlılık ve büyüme diğer sektörlere göre çok daha yüksekti. Büyük sektörlerde gayrimenkul sektörünün ROE seviyesi TOP 2 sıralaması.
Kaynak: Wind
Kaynak: Wind
Önde gelen gayrimenkul şirketleri sermaye, kanallar, yönetim vb. Avantajlarına güvenerek pazar paylarını genişletmeye devam ederek sektör ortalamasının üzerinde bir performans artışı elde ettiler. 2018 yılında, ilk on emlak şirketinin satışları 200 milyar yuan'ı aştı. 2018'in sonunda, Vanke, China Merchants, China Resources ve Longfor gibi önde gelen emlak şirketlerinin net varlıklarının getirisi, sektör ortalamasını aşarak% 20 veya daha fazlaydı.
Başlıca varlık kategorilerinde hala göreceli avantajlar vardır: Gelişmiş ülkelerin deneyimlerinden ders alarak, düşük büyüme olgunluk aşamasına girse bile, gayrimenkul yatırım getirileri hisse senedi gibi riskli varlıklara göre daha düşük değildir. Örnek olarak Birleşik Devletler'i ele alalım: Son birkaç on yılda, getiri oranı ve konut fiyatlarının istikrarı stokları kaybetmedi. Yerel tarihsel performans perspektifinden, gayrimenkulün getiri oranı da uzun süredir diğer büyük varlıklara hakim olmuştur. 2005'ten beri, İster kısa vadeli ister uzun vadeli olsun, gayrimenkul varlıklarına yatırım yapmaktan elde edilen kümülatif getiri oranı, diğer varlık türlerinden önemli ölçüde daha yüksektir.
Kaynak: Wind
02
Kurumların gayrimenkul fonları yoluyla gayrimenkul tahsis etmesi genel eğilimdir
Düşen faiz oranlarının arka planı altında, daha yüksek kaliteli finansal ürünlere olan talep arttı : 2019'dan bu yana para politikası gevşemeye devam ederken, sermaye tarafı bolken, varlık tarafı kıtlık durumu gösterdi ve piyasa faiz oranları düşüyor. Bu kapsamda, kurumsal yatırımcıların daha kaliteli finansal varlıkları kullanma ve tahsis etme talepleri artmaya başlamıştır. Gayrimenkul sektörü hala nispeten tatmin edici getiri sağlayabildiğinden, gayrimenkul fonlarına yatırım yapmanın çekiciliği artmıştır.
Uluslararası deneyimlerden, gayrimenkul fonları kurumsal yatırımcılar için her zaman önemli bir varlık tahsisi yönü olmuştur. Mevcut yerli gayrimenkul fonlarından en büyük farkı, yabancı gayrimenkul fonlarının yatırımcılarının ağırlıklı olarak üniversite vakıf fonları, emeklilik fonları, sosyal güvenlik ve banka gibi kurumsal yatırımcılar olmasıdır.Bu fonların ölçekleri büyüktür, uzun yatırım süreleri vardır ve sürekli ihtiyaç duyarlar. İstikrarlı getiriler, gayrimenkul fonlarının nitelikleriyle tutarlıdır. Ortalama olarak, Amerika Birleşik Devletleri, Kanada, Avrupa ve Avustralya'daki emeklilik fonlarının% 75'i gayrimenkule yatırım yapacak. Gayrimenkul yatırımları arasında, yatırımın yalnızca% 19'u dahili tahsisatı benimsiyor, yani kurumsal yatırımcının kendi yatırım ekibi nereye yatırım yapacağına karar veriyor; kalan 81 Yatırımların% 'si dış tahsis yöntemlerini kullanır, yani, özel gayrimenkul fonları, FOF ve diğer dış yatırım yönetimi kurumları, sermaye yatırımının yönünü belirleme yetkisine sahiptir.
Ama şu anki yerli Gayrimenkul fonları esas olarak profesyonel yönetim yetenekleri sorunuyla karşı karşıyadır Geçmişteki birçok gayrimenkul fonu borç ürünleri olduğundan, fon yöneticileri aslında derin gayrimenkul sektörü deneyimi ve varlık yönetimi yeteneklerinden yoksundu.Gerçek kişilerden farklı olarak, kurumsal yatırımcılar sermaye gazileridir ve yalnızca aktif yönetim yeteneklerine sahip profesyonel fonlardır. Yönetici, kurumun gayrimenkul fonu olabilir.
03
Profesyonel gayrimenkul fonu yöneticileri değer keşfi ve değer yönetimi gerçekleştirebilir
Gayrimenkul işletmeleri, şehirler ve bölgeler arasındaki sürekli artan farklılaşma nedeniyle, gayrimenkul yatırımları, yatırım öncesinde proje seçimi ve satın alma yeteneklerine, yatırım sırasında operasyon yönetimi yeteneklerine ve yatırım sonrası değer yönetimi yeteneklerine giderek daha fazla önem vermektedir. Yüksek talepler.
Profesyonel gayrimenkul fonu yöneticileri, proje yatırım ve yönetiminde profesyonel avantajlarına tam anlamıyla sahip olabilir ve değer keşfi ve değer yönetiminde rollerini oynayabilir.
Her şeyden önce, olgun gayrimenkul fonları profesyonel gayrimenkul proje işletme yeteneklerine ve çok sayıda yüksek kaliteli proje kaynağına sahiptirler Dış denetim ve sermaye tahsisi yoluyla geliştiricilerin iş yeteneklerini ve en uygun olanın hayatta kalmasını objektif olarak geliştirebilirler.
İkincisi, geliştirme sürecine ek olarak, güçlü yatırım sonrası yönetim yeteneklerine de ihtiyaç vardır.Hiyerarşik yönetim, açık yetki ve sorumluluklar, verimli yanıt, genellikle maliyetler ve profesyonel pazarlama yönetimi hatları oluşturmak, proje yönetiminin temel yönlerini sıkı bir şekilde kontrol etmek ve yatırım güvenliğini sağlamak. Her ikisi de çalışmak için profesyonel bir ekip gerektirir ve yalnızca profesyonel ve olgun emlak fonları bu özelliklere sahiptir.
"Sermaye + geliştirici" modeli, olgun denizaşırı ülkelerde gayrimenkul geliştirme için ana akım modeldir. Son yıllarda, Çinin finans politikaları ve gayrimenkul işletme ekolojisi köklü değişikliklere uğradı. Yerel emlak fonu endüstrisi de köklerine dönecek. Fon yöneticileri, varlık yönetimini gerçekleştirecek ve gayrimenkul endüstrisi zincirinde bir rol oynayarak "finansman, yatırım, yönetim ve geri çekilme" sürecinin tamamına katılacak. Daha önemli rol.
Ping An Real Estate, fonların büyüklüğüne, yatırım tarzına, risk iştahına ve yasal gerekliliklere göre, kurumsal müşteriler için özel varlık sınıflarını ve işbirliği modellerini eşleştirebilir, özelleştirilmiş ürün çözümleri sağlayabilir, istikrarlı bir iş modeline, çeşitlendirilmiş finansman kanallarına ve diğer kredi avantajlarına güvenebilir. Kurumsal yatırımcılar için profesyonel değer yaratın, birbirlerinin avantajlarını tamamlayın ve kazan-kazan durumu için işbirliği yapın.
Gayrimenkul piyasası yeni aşamada yeni özellikler ve yeni yatırım eğilimleri sunmaktadır, ancak gayrimenkulün varlık dağılımındaki önemi devam etmektedir. Uluslararası deneyimlerden yola çıkarak, kurumların gayrimenkul fonları yoluyla gayrimenkul tahsis etmeleri genel bir eğilimdir.Güncel ortamda, profesyonel gayrimenkul fonu yöneticileri geliştirme için geniş bir alana sahip olacaktır.
Ping An Real Estate Fund, Ping An altında profesyonel bir gayrimenkul fon yönetimi markasıdır ve Ping An Real Estate'in temel stratejik işidir. Ping An Emlak Fonu gayrimenkul yatırımına odaklanır Mükemmel yatırım yönetimi yetenekleri ile kurumsal yatırımcılar ve ultra yüksek net değerli müşteriler için güvenilir gayrimenkul finansal varlık yönetimi hizmetleri sunar. Ping An Gayrimenkul Fonu, "profesyonel ve kazan-kazan" iş felsefesine bağlı kalarak, pazar lideri yatırım yetenekleriyle kalıcı ve istikrarlı değer getirileri yaratır ve gayrimenkul finansal varlık tahsisinde yatırımcıların ilk tercihi olur.
2019 Çin Varlık Yönetimi "Altın Kabuk Ödülü" seçiminde Ping An Emlak Fonu "2019 En İyi Emlak Fonu" ödülünü kazandı. Bu, Ping An Real Estate Fund'ın 2018 China Real Estate Fashion Awards'da "En İyi 10 Çin Emlak Fonu Markası" arasında gösterildikten sonra üstün profesyonel performansıyla kazandığı bir diğer ödül.
(Özel başlık)
