2020'de gayrimenkul stokları için beklentiler: Endüstri finansmanı marjinal olarak iyileşecek, yeni taç pnömoni salgını nasıl etkileyecek?
Her muhabir: Wu Shuying
2019 yılının son yılında, ulusal ticari konut satışları% 6,5 artışla 1,59725 milyar yuan olarak gerçekleşti ve herhangi bir gerilim olmadan yeni bir yüksek belirledi.
Sektör ölçeğindeki büyümeden faydalanan gayrimenkul stoklarının 2019'daki trendi de oldukça sevindirici. Zhongzhi Araştırma Enstitüsü istatistiklerine göre, 2019 yılında TOP100 gayrimenkul işletmesinin ortalama artış ve düşüşü% 39,4 oldu ve piyasa değeri 2018'e göre önemli ölçüde arttı. Bunlar arasında borsada işlem gören 5 emlak şirketi% 100'den fazla, 28 şirket% 50'den fazla, 46 şirket ise% 30'dan fazla arttı.
Yeni koronavirüsün neden olduğu zatürre salgınından etkilenen 2020'nin ilk ayına giren gayrimenkul stokları da Yeni Yıl Hong Kong borsasının açılışının ardından düşüşünü sürdürdü. Peki bu durum devam edecek mi? 2020 yılında gayrimenkul stokları geçen yıl olduğu gibi iyi bir yükseliş eğilimini sürdürebilir mi? "Daily Economic News" muhabirleri, sektörün genel gelişimi, gayrimenkul şirketlerinin bireysel hisse senetlerinin performansı ve menkul kıymetler firmalarının raporlarından yola çıkarak değerlendirdiler ve gayrimenkul sektörünün yatırım potansiyelini yorumladılar.
Resim kaynağı: Fotoğraf
Yeni taç zatürree salgını kısa vadede emlak hisselerini vurdu
30 Ocak'ta, Hong Kong hisseleri 2020 Bahar Festivali'nin ardından ikinci işlem gününü başlattı. Hang Seng Endeksi 29 Ocak'ta% 2,82 düştü ve kapıda bir düşüşe neden olduktan sonra, 30 Ocak'ta tekrar% 2,62 düşerek 27.000 puanın altına düşerek 2.644,72 puandan kapandı.
Daha geniş piyasadan etkilenen Hong Kong emlak hisseleri zayıflamaya devam etti ve genel olarak düştü. 30 Ocak kapanışı itibarıyla, China Vanke hisse başına 27,5 RMB'den% 2,97 düşüşle kapandı; China Overseas Development, hisse başına% 2,31 düşüşle 25,35 RMB'den kapandı; Sunac China,% 4,07 düşüşle hisse başına 37,7 RMB'den kapattı Kaisa Group hisse başına% 5,49 düşüşle 3,27 yuan'dan kapadı.
Veri kaynağı: Hong Kong borsasının 29 Ocak'ta kapanış istatistiklerine göre. Grafik: Her biri Wei Wenyi tarafından düzenlenmiştir.
Piyasa analizi, Hong Kong hisselerindeki genel düşüşün sebebinin, Çin anakarasındaki yeni koronavirüs enfeksiyonunun neden olduğu pnömoni salgınının, yatırım atmosferini etkileyen Yeni Yıl tatilinden sonra hızla yayılması olduğuna inanıyor. Emlak hisse senetleri söz konusu olduğunda, birçok analist ve yatırımcı, "Daily Economic News" muhabirine verdiği röportajda gayrimenkul sektörünün gelecekteki eğiliminin iyimser olması gerektiğine inanıyor.
Bir menkul kıymetler firmasının araştırma departmanından isimlendirilmek istemeyen bir yönetici, gazetecilere verdiği demeçte, kısa vadede gayrimenkul stoklarındaki eğilimin salgının gelişimine bağlı olduğunu söyledi. "Ticari kira indirimi doğrudan geliri etkiler ve kısa vadeli satışlar da zayıflayabilir."
Menkul kıymetler firmasının araştırma departmanının yukarıda bahsedilen üst düzey yöneticileri, uzun vadede gayrimenkul sektörünün hala birçok sektörden daha az etkilendiğini ve daha iyi olduğunu sürdürdüler. Bunun temel nedeni, örneğin turizm ve yemek servisi, Bahar Şenliği tezgahlarının gittiklerinde telafi edemeyecekleri ve gittikleri. Ancak konut talebi farklı ... Reel konut talebi ilk çeyrekte görülmeyebilir ve daha sonra açıklanacaktır.
Dikkatli olunması gereken şey, endüstrinin genel talebi hala var olmasına rağmen, bireysel hisse senetlerinin performansının farklı olmasıdır. Bir özel sermaye kuruluşunun bir yöneticisi "Daily Business News" muhabirine (kısa vadede) emlak şirketlerinin zor olacağını söyledi. "Emlak şirketleri, borçlarını devretmek için eskisini geri ödemek için yenisini borç alıyor. (Tahmin ediliyor) bazı şirketler devredemeyecek. Küçük ve orta ölçekli emlak geliştiricilerinin başı büyük belada."
Bu bağlamda, önde gelen emlak şirketlerinin güvenlik marjı hala nispeten yüksekken, yüksek kaldıraçlı küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri daha büyük risklerle karşı karşıyadır.
"İstikrarlı" ton altında büyüme, finansman marjlarını artırdı
Gayrimenkul sektörünün ölçeği daha fazla araştırılabilir mi? Profesyoneller ve aracı kurumların bu konuda farklı görüşleri var, ancak üzerinde mutabık kalınacak bir şey var, yani emlak endüstrisi "istikrar" üzerine odaklanacak ve yüksek düzeyde bir operasyon sürdürecektir.
Tıpkı Evergrande'nin yönetim kurulu başkan yardımcısı ve başkanı Xia Haijun'un daha önce söylediği gibi, sektörün bu sektörde büyük ölçekli bir düşüş veya fiyat indirimi gerektirmek yerine hala istikrarlı olması, "beklentileri dengelemesi, büyümeyi dengelemesi ve konut fiyatlarını dengelemesi" gerekiyor. "Çin'in emlak satışları şu anda 15 trilyon ve gelecekte bu aralıkta dalgalanacak."
CITIC Securities ayrıca bir araştırma raporunda, "Çin'in emlak piyasasının büyük bir envantere sahip olduğuna inanıyor olsak da, gerçek talep bu kadar yüksek bir işlem ölçeğini uzun süre korumak için yeterli değil. Ancak kısa vadede, yalnızca kalkınma ölçeğini dengeleyerek yapabiliriz Arazi fiyatları ve konut fiyatlarının istikrarını sağlamak için. Üstelik Çinli sakinlerin kaldıraç seviyesi yüksek değil ve politika seviyesi sürekli gelişiyor. Orta vadede emlak piyasasının bir süre daha istikrarlı kalması bekleniyor. "
CITIC Securities, 2020'de ticari konut satışlarının yıllık bazda% 3,1 artacağını, konut fiyatlarının ise sabit kalacağını tahmin ediyor.
Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Enstitüsü'nde araştırmacı olan Zou Linhua, mevcut bakış açısına göre, 2020'deki gayrimenkul kontrol politikalarının ana hattının nispeten net olduğuna inanıyor.Kısa vadede, politikalar gevşemeyecek ve geniş ölçekte teşvik edilmeyecek. Politika boşluğu döneminde emlak piyasası ısınabilir. önemli ölçüde azaltın.
Gayrimenkul sektörünün "can damarını" kontrol eden fon akışı açısından, 2020'nin ana tonu hala "istikrarlı".
Çin Merkez Bankası Uluslararası Araştırma Raporu, 1 Aralık 2019'da Merkez Bankası Başkanı Yi Gang'in gayrimenkul finans piyasasının makro ihtiyatlı yönetimini güçlendirmek, genel gayrimenkul finansmanı ortamının tespitini güçlendirmek ve döngüsel gayrimenkul finansmanına karşı çok sayıda araç kullanmak için dediğine inanıyor. Ayarlama, endüstri satışları, yatırımları ve refahı düşmeye devam ettikçe ve finansman sıkışıklığı yaklaşık bir yıl sürdükçe, endüstri finansmanı marjinal olarak iyileşecektir.
Bank of China International, 20 Kasım 2019'da 5 yıllık LPR'nin 5 baz puan indirilerek% 4,80'e indirildiğine dikkat çekti ve bu, 20 Ağustos'ta uygulamaya konulduktan sonra düzenlemenin yönünü yansıtan ilk indirim oldu.
2020'nin başından bu yana finansman performansına bakıldığında, emlak şirketleri gerçekten de genel olarak finansman penceresi dönemini başlattı. 2020 yılından bu yana, gayrimenkul şirketlerinin denizaşırı finansman planlarının ölçeği 10 milyar ABD Dolarını aştı; Sunac China ve Shimao Real Estate gibi tahsis finansman planları atan birçok gayrimenkul şirketi de var.
Önde gelen emlak şirketi "Hengqiang" hızlı büyüyen emlak şirketlerine önem veriyor
2019 yılında, gayrimenkul sektörünün genel gelişiminin arka planı altında, çoğu gayrimenkul hissesi nispeten yüksek kazançlar kaydetti.
Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü, 2019 yılında gayrimenkul sektörünün piyasa değerindeki artışın temel olarak iki yönden etkilendiğine inanıyor: bir yandan A-hisselerinin ve Hong Kong hisse senetlerinin genel oynaklığından kaynaklanıyor ve aynı zamanda sektör beklentileri gayrimenkul hisselerinin toparlanmasını teşvik etti ve kurumsal pazar değerinin ölçeği daha da genişletildi; Öte yandan, yatırımcıların işletmenin artan içsel değerine daha fazla dikkat etmeleri ile ilgilidir.İşletme, hissedar değeri yaratma temelinde işletmeyi yönetmekte ve piyasa değerini artırmak için işletmenin içsel değerinin artmasını teşvik etmektedir.
Gayrimenkul hisse senetleri arasında, yüksek büyüme kaydedebilen iki tür emlak şirketi vardır. Birinci kategori, şirketlerin işletme verimliliğindeki sürekli iyileştirme ve karlılıkta sürekli iyileştirme yoluyla piyasa değerlerini dengelemesidir. Times China Holdings (% 93,4 arttı), Sunac China (% 88,6 arttı) ve China Jinmao (% 79,6) gibi borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin tümü 2019'da önemli bir büyüme kaydetti ve hisse senetlerinin değeri sermaye piyasası tarafından oldukça kabul gördü.
Buna ek olarak, şirketler, birleşme ve satın almalar, bölünmeler ve listelemeler yoluyla ölçeklerini genişletmeyi teşvik eder, böylece şirketin genel piyasa değerinin büyümesini destekler ve sermaye piyasasının şirkete olan güvenini arttırır. Örneğin, China Aoyuan (% 162,5 arttı) bağlı kuruluşu Aoyuan Health'i halka açılmak, fon toplamak ve ana şirketin varlıklarının likiditesini iyileştirmek için ayrıldı. Piyasa değeri alanı daha da serbest bırakıldı ve sermaye piyasasında kurumsal değer oybirliğiyle iyimserdi.
2019'da önde gelen emlak şirketlerinin genel olarak iyi performans gösterdiğini belirtmek gerekir.Örneğin, Country Garden'ın piyasa değeri% 35,1 artışla 180,75 milyar yuan'dan 244,21 milyar yuan'a yükseldi; Vanke A'nın piyasa değeri 262,95 milyar yuan'dan 363,7 milyar yuan'a yükseldi,% 38,3 artış; Sunac, 98.45 milyar yuan'dan 185.64 milyar yuan'a yükselen piyasa değeriyle,% 88.6 artışla, önde gelen emlak şirketleri arasında en yüksek büyüme oranına sahip.
Veri kaynağı: Zhongzhi Araştırma Enstitüsü
2020'ye baktığımızda, önde gelen emlak şirketleri ve hızlı büyüyen emlak şirketleri hala kurumsal ilgi odağı.
Zhongtai Securities tarafından tavsiye edilen hisse senetleri, sektörün gerileme döneminde birçok entegrasyon fırsatına sahip olan endüstri lideri gayrimenkul şirketleridir: Vanke, Poly, Sunac China; ve kaldıraç oranını azaltmaya, temettüleri artırmaya ve iç kontrolü optimize etmeye kararlı olan büyüme ön cephesi emlak şirketleri: China Fortune Arazi Geliştirme, CIFI Holdings Group. Tianfeng Securities tarafından tavsiye edilen hisse senetleri önde gelen emlak şirketleridir: Vanke, Poly, Sunac, vb .; yüksek kaliteli büyüyen emlak şirketleri: Zhongnan Construction, Sunshine City, vb .; ticari kategori: Joy City.
Buna ek olarak, 2019'un dördüncü çeyreğinin sonundaki en büyük 10 kamu fonlarından değerlendirildiğinde, Vanke A ve Poly Real Estate yeni ortaya çıkan şirketler ve 15.188 milyar yuan değerinde Vanke A'daki varlıklarını önemli ölçüde artırdılar.
Dikkatli olunması gereken, endüstri yoğunluğunun artmaya devam etmesi ve sıkı sermaye zincirine sahip gayrimenkul stoklarının da ani çökme riski altında olmasıdır. 2019'da bir emsali var. Kötü haberlerden etkilenen Foxun International'ın hisse fiyatı 9 Ekim 2019'da% 34,21 düşüşle aniden düştü. Durum sadece ertesi gün düzelmedi, aynı zamanda düşüş genişlemeye devam etti ve tüm yol boyunca% 62 ve iki günde% 75'ten fazla düştü.
Çin Endeksi Araştırma Enstitüsü de raporunda gayrimenkul piyasası politikalarının uyum sağlamaya devam ettiğini, emlak şirketlerinin iyi performans gösterdiğini, gayrimenkul sektörünün bir bütün olarak toparlandığını ve gayrimenkul stoklarının değerinin artmaya devam ettiğini belirtti. Kısa vadede, gayrimenkul kontrol politikası hala "istikrar" kalkınma anahtarına bağlı kalacaktır. Ulusal gayrimenkul uzun vadeli mekanizmasının kurulması ve sürekli optimizasyonu ile gayrimenkul piyasası gelecekte istikrarlı bir şekilde gelişecektir.Yatırımcılar, işletmenin içsel değerine daha fazla ilgi gösterecek, güçlü olanlar daha normalleşecek ve yükseliş ve düşüşün kutuplaşması daha muhtemeldir.
A-hisse halka arzları durgun kalıyor, gayrimenkul şirketlerinin yurtdışı listeleri bir trend haline geliyor
Aralık 2009'da dört ulusal yönetmeliğin bir işaret olarak ilan edilmesi ile gayrimenkul yönetmeliği sıkılaştırıldı. Ocak 2010'da, "On Bir Ulusal Madde" yayımlandı ve Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu, gayrimenkul şirketlerinin hem halka arzlarının hem de yeniden finansmanının Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı'nın görüşlerini alması gerektiğini ve Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı'nın, kalkınma faaliyetlerinin daha fazla incelenmesi ve onaylanması gerektiğini belirtti. O zamandan beri, yerli emlak şirketlerinin halka arzları temelde durdu.
O zamandan beri, birçok emlak şirketi, A'ya dönüş yolunda defalarca aksilikler yaşadı. Örneğin, Wanda Commercial özelleştirmesini Eylül 2016'da tamamladıktan sonra, A-hisse piyasasında listelenmek istemiş, ancak A-hisse piyasasında emlak şirketlerinin finansmanına ilişkin sıkı düzenleyici gereklilikler nedeniyle Wanda Commercial, gayrimenkul işini elden çıkarmaya başlamıştır.
13 Ocak 2020 itibarıyla Wanda Group, Wanda Commercial Management Group'un gayrimenkul işinin elden çıkarılmasını 2019'un sonunda tamamladığını duyurdu. Ancak şu anda Wanda Commercial Management, A hisse listesinde daha fazla ilerleme kaydetmedi.
Benzer şekilde, Evergrande Real Estate ve Shenzhen Shenzhen Real Estate'in büyük varlık yeniden yapılandırması defalarca ertelendi. Aralık 2019'da SZF, SZF ile Evergrande arasındaki yeniden yapılanmanın münhasır süresinin ve geçerliliğinin "31 Aralık 2019" dan "31 Aralık 2020" ye uzatılacağını duyurdu.
13 Ocak'ta China Evergrande, Evergrande Gayrimenkulünün yeniden yapılandırılması ve listelenmesinin düzenli ilerlemesi göz önüne alındığında, birinci ve ikinci stratejik yatırımcılarla yapılan dostane görüşmelerin ardından, öz sermaye yatırımında 70 milyar yuan sermayenin artırılmasına oybirliğiyle karar verildiğini açıkladı. Çin'de kararlaştırılan yeniden yapılanma ve kotasyon döneminin ertelenmesi, stratejik yatırımcıların üçüncü 60 milyar sermaye yatırımı grubu için kararlaştırılan dönemle tutarlıdır, yani "31 Ocak 2020'den önce" ile "31 Ocak 2021'den önce" ye kadar.
Wanda Commercial Management ve Evergrande Real Estate'in durumuna bakılırsa, emlak şirketlerinin A'ya dönme olasılığı hala belirsiz.
Emlak sektörünün toplam piyasa değerinde geçen yıl meydana gelen değişiklikler (100 milyon yuan) Veri kaynağı: Eastern Fortune Choice
Aynı zamanda, emlak şirketlerinin Hong Kong Borsasına geçmesi de bir trend. Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için finansman zorluğu ve maliyet avantajlarının olmaması nedeniyle, emlak şirketlerinin bu listeleme dalgası, sektör tarafından "devam eden yaşam" olarak adlandırılıyor.
Ryan Capital'in istatistiklerine göre 2019'daki 6 halka arz, her biri ortalama 1,672 milyar Hong Kong doları olmak üzere toplam 10,03 milyar Hong Kong doları topladı. En yüksek fon toplama, 3.229 milyar Hong Kong dolarına ulaşan Zhongliang Holdings, en düşük fon toplama ise 524 milyon Hong Kong doları ile China Tianbao Group oldu.
Piyasa değeri açısından bakıldığında, bu altı gayrimenkul şirketinin ortalama piyasa değeri 9,3 milyar Hong Kong doları olup, bunlardan en yüksek piyasa değeri 22,171 milyar Hong Kong doları ile Zhongliang Holdings ve en küçüğü 2.007 milyar Hong Kong doları ile China Tianbao Grubu'dur.
Fon yaratma miktarı veya piyasa değeri ne olursa olsun, Hong Kong'da listelenen gayrimenkul şirketlerinin finansman ölçeği büyük değildir, bu da sermayenin gayrimenkul halka arzları konusunda hala temkinli olduğunu göstermektedir.
Xie Zong Strategic Management Group'un eski kurucusu Huang Lichong, 2020 için, ister Hong Kong'da bir halka arz, ister 2020'de bir yurtdışı tahvil ihracı olsun, zorluğun 2019'dakinden daha düşük olmayacağını analiz etti. "2020'nin ilk çeyreğinde, büyük emlak şirketleri veya devlete ait emlak şirketleri tarafından temerrüde düşen, patlayan ve devralınan özel emlak şirketlerinin daha fazla vakası olacak. 2020'nin ikinci çeyreğinde para politikası gevşetilse bile, sadece büyük emlak şirketlerini etkileyecek. Finansman elverişli ve özel konut şirketlerinin hala şansı yok. "
(Orijinal Maggie Real Estate, isterseniz lütfen WeChat meikedichan hesabını takip edin)
Günlük ekonomi haberleri
