Geliştiriciler para yaymak için ikinci kademe şehirlere koştu ve emlak piyasası yeni bir sıcak nokta mı buldu?
Bahar geldi ve emlak şirketleri taşınmaya hazır.
21 Mart'ta, Hefei arazi müzayedeleri 6 arazi müzayedesinde 12.4 milyar yuan topladı ve müzayedeye 50'den fazla emlak şirketi katıldı. Gayrimenkul şirketleri arazi edinme konusunda hevesliydi. 6 arsa parselinden 4'ü% 100'ün üzerinde prim oranına sahipti.
Suzhou'daki festivalin ardından ilk arazi müzayedesi olan 22 Şubat'ta 40'tan fazla emlak şirketi açık artırmaya katıldı, en yüksek prim% 41,78 oldu ve satılan 6 parselden 4'ünün prim oranı% 25'in üzerinde oldu.
...
Son zamanlarda, bazı ikinci kademe şehirlerdeki arazi piyasası sıcak ve hatta yüksek kaliteli arsalar var. Bir "un" olarak arazi piyasası ısındı. Emlak piyasasının "ekmeği" de popüler olacak mı? İkinci kademe şehirler emlak piyasasının yeni turunda sıcak bir nokta olacak mı?
Önce bir veri kümesine bakın. Zhuge Konut Arama Veri Araştırma Merkezi'ne göre, 2019'un ilk çeyreğinde, ülke genelindeki büyük vilayet düzeyindeki şehirlerde operasyonel arazi arzının planlanan inşaat alanı, yıllık% 11,8 düşüşle düşük bir seviyede olan 250 milyon metrekare oldu. Ambar reformları için parasal yeniden yerleşim politikalarının sıkılaştırılması, aşırı alım gücü ve yetersiz piyasa güveni nedeniyle, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde arazi fırlatma hızı yavaşladı ve arz bir önceki yıla göre% 17,18 düştü; birinci kademe şehirler, bir önceki yıla göre% 14,45 düşüşle sıkı kontrol önlemleri uygulamaya devam etti; İkinci kademe şehirlerdeki arazi arzı en küçük düşüşü yaşadı ve sadece% 4,73 düştü.
İşlemler açısından, 2019'un ilk çeyreğinde, ülke çapındaki büyük vilayet düzeyindeki şehirler, bir önceki yıla göre% 19,15 düşüşle 202 milyon metrekare işletme arazisine ulaştı; arazi devir ücretleri yıllık% 15,43 düşüşle 771,7 milyar yuan; ortalama işlem primi oranı yıllık bazda% 14,03 oldu Yüzde 5.55 puan. Bunlar arasında, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler en büyük düşüşü yaşadı ve ikinci kademe şehirler arazi işlemlerinde en küçük düşüşü yaşadı.
Zhuge Konut Veri Araştırma Merkezi analistlerinden Yue Mengmeng, "2018'de, özellikle yılın ikinci yarısında, gayrimenkul şirketleri finansman zorlukları, ağır borç geri ödeme baskısı ve arazi müzayedeleri için sert ek koşullar gibi birçok nedenden muzdaripti. Arazi edinimi açıkça ihtiyatlıydı." Ön fonların kademeli olarak geri dönmesi ile yılın başından itibaren markalı gayrimenkul firmaları cari pencere dönemini yakalayarak arsa edinim çalışmalarını artırdı. 15 markalı emlak şirketinin arazi edinimi şehir düzeyinde dağılım istatistiklerine göre, 2018 yılına kıyasla, markalı gayrimenkul şirketlerinin ikinci kademe şehirlerdeki arazi edinme oranı 2019'un ilk çeyreğinde 6 puan arttı. Arazi ölçeğinin oranı önemli ölçüde artmıştır. Bazı markalı emlak şirketleri, ikinci kademe şehirlerde arazi satın alan Evergrande, Sunac ve Xincheng gibi ikinci kademe şehirlere geri döndü.
Şehirlerin bir listesi, ikinci kademe şehirlerin yatırım ve arazi ediniminin odağı haline geldiğini de gösterebilir. İlk çeyrekte, TOP10 planlı arazi işlemleri inşaat alanındaki ilk 9 şehrin tümü, Tianjin, Chengdu, Hangzhou ve diğer şehirlerin tümü önemli ölçüde arttığı ikinci kademe şehirlerdi.
Geçen yılın ve bu yılın sıralamalarını karşılaştırdığımızda, değişiklikler açıkça görülebilir:
Heze, baraka reformunun ölçeğindeki azalmadan ve kulübe reformunun parasal yeniden yerleşimindeki azalmadan etkilendi ve arazi işlemlerinin ölçeği önemli ölçüde düştü ve ilk çeyrekte listede yoktu;
2019'un ilk çeyreğinde, listedeki şehirlerin çoğu Hangzhou, Wuhan ve Chengdu gibi sıcak ikinci kademe şehirlerdi.Bunlardan, Tianjin arazi pazarı ilk sırada yer alan 10,89 milyon metrekarelik planlanan inşaat alanıyla iyi performans gösterdi ve yıllık% 182 artış.
Ancak Xi'an, Wuhan, Nanjing ve Zhengzhou, geçen yılın aynı dönemine göre değişen derecelerde geriledi. Yue Mengmeng, "Bazı ikinci kademe şehirlerdeki arazi piyasası genel olarak ısınmasına rağmen, pazar hala durgun." Dedi.
Neden bazı sıcak ikinci kademe şehirler Mart ayında arazi fiyatlarında artış ve şiddetli arazi edinimleri görüyor?
Ana sebep, doğal olarak arazi politikasından ayrılamaz. "Bazı ikinci kademe şehirlerdeki arazi müzayede politikası gevşetildi. Mart ayında başlatılan arazi parsellerindeki bazı yerel yönetimler, başlangıç fiyatını düşürmek ve tesis sayısını azaltmak gibi arazi müzayedesi politikasında uygun ayarlamalar yaptı." Yue Mengmeng ayrıca emlak şirketi analiz etti. Finansman ortamı düzeldi, fonlar yavaş yavaş geri geldi ve beklentiler artıyor ve müzayedeye katılma şevki arttı.
Sonuç olarak ikinci kademe şehirlerin ortalama işlem fiyatı ve prim oranı göstergeleri Mart ayında önemli bir yükseliş eğilimi gösterdi. İkinci kademe şehirlerdeki ortalama işlem taban fiyatı, 2018'in ikinci yarısından bu yana dalgalandı ve düştü. Mart ayında, bazı popüler arsa parselleri için arazi fiyatlarındaki artışa bağlı olarak, işlem taban fiyatı metrekare başına 6.703 yuan'a yükseldi; prim oranı perspektifinden, ikinci kademe şehirlerdeki ortalama prim 2016 yılında arazi piyasasının muzaffer ilerlemesini yaşadıktan sonra, oran tamamen düştü ve 2018'in sonunda toparlanmaya başladı. Mart 2019'da prim oranı, bir önceki aya göre 13 puan artışla% 24,76'ya yükseldi. İkinci kademe şehirler için genel arazi rekabeti endeksi Mart ayında yükseldi.
Son zamanlarda, bazı ikinci kademe şehirlerdeki arazi piyasası önemli ölçüde toparlandı ve sıcak arazi parselleri için rekabet şiddetli. 21 Mart'ta, Hefei arazi müzayedeleri 6 arazi müzayedesinde 12.4 milyar yuan topladı, müzayedeye 50'den fazla emlak şirketi katıldı ve 6 arazi parselinden 4'ü% 100'ün üzerinde bir prim oranına sahipti. Bunların arasında Sunac, Binhu Bölgesi'ndeki BH2018-02 arsasını, metrekare başına 17013 yuan taban fiyat ve% 132.65 prim oranına denk gelen 2.404 milyar yuan toplam bedelle satın aldı.
Bu arsanın geçen yıl iki kez satıldığını belirtmek gerekir ki, en son satıldığı zaman metrekare başına 6,862 yuan (yerleşik kiralık konutla birlikte) ve bu arazi müzayedesi yerleşik kiralık konut koşullarındaki kısıtlamaları kaldırdı. .
Suzhou toprak müzayede pazarında da benzer sıcak sahneler ortaya çıktı. Suzhou'daki festivalin ardından ilk arazi müzayedesi olan 22 Şubat'ta 40'tan fazla emlak şirketi açık artırmaya katıldı, en yüksek prim% 41,78 oldu ve satılan 6 parselden 4'ünün prim oranı% 25'in üzerinde oldu.
Ancak, altı ay önce Suzhou arazi müzayedesi pazarı hâlâ biraz soğuktu, arazi yüksek bir fiyata satılıyordu ve arazi müzayedeleri sık görülüyordu ve arazi işlem ölçeği küçülüyordu. 2019'dan beri arazi işlem hacmi toparlandı ve arazi parsel rekabeti şiddetli. Şubat ayında Suzhou'da konut arazisinin prim oranı % 22.32'ye ulaştı, arazi piyasası önemli ölçüde toparlandı. Hefei'deki arazi piyasası da Ocak ve Şubat 2019'da bir düşüş yaşadı ve hem hacim hem de fiyat yükseldi. Mart ayında konutlar için prim oranı% 118,13'e yükseldi. Hefei'de arsa arzının yetersizliği ve ticari konut envanterinin kısa süresiyle emlak şirketlerinin değişmesi bekleniyor ve arazi edinim heyecanı kızışıyor.
Bununla birlikte, endüstri, sıcak arsa satışlarının bazı ikinci kademe şehirlerde sıcaklığı önemli ölçüde artırdığına inanıyor, ancak ikinci kademe şehirlerdeki arazi piyasası genellikle sıcak değil.
Mart ayında 15 temsili ikinci kademe şehrin işlemlerine bakıldığında, Hefei'nin arazi piyasası% 118,13 prim oranıyla diğer ikinci kademe şehirlerin çok ilerisindedir. Hangzhou ve Shenyang gibi şehirlerdeki arazi işlemlerinin ölçeği toparlandı ve prim oranı yükseldi. Wuhan ve diğer şehirlerdeki arazi işlemlerinin ölçeği büyük olmasına rağmen, prim oranı düşük bir seviyede seyrediyor. Mart ayında, Tianjin'deki konut işlemlerinin prim oranı sadece% 6.85 ve Wuhan'daki konut işlemlerinin prim oranı% 12.01 idi. Arazi piyasaları arasındaki rekabet düşüktü; Taiyuan, Zhengzhou vb. Şehir yönetimi tarafından arazi promosyonunun ölçeği önemli ölçüde azaltıldı, emlak şirketleri arazi edinmeye istekli değil ve arazi piyasası soğuk bir performans gösterdi.Mart ayında, Taiyuan'daki konut işlemlerinin prim oranı% 17.19 ve Zhengzhou'daki konut işlemlerinin prim oranı% 14.48 idi, bu da sıcak olmaktan çok uzak.
Bu açıdan bakıldığında ikinci kademe şehirler arasında arazi piyasasının performansı farklılaşmakta, ekonomik güç gelişmekte, içsel talep güçlü ve geçmişte derin bir uyum ile Hangzhou, Suzhou ve Hefei gibi güçlü ikinci kademe şehirler, arazi piyasası toparlanmış ve emlak şirketleri arasındaki rekabet daha fazladır. Şiddetli; Shenyang gibi bazı şehirlerin gelişmesi bekleniyordu ve geliştiriciler ikmal için aktif olarak arazi edinmeye başladılar; Tianjin, Wuhan ve diğer şehirler nispeten yeterli arazi arzı, düşük rekabet ve istikrarlı arazi pazar performansına sahipken; Taiyuan, Zhengzhou ve diğer orta ve batı Gelişmiş kıyı şehirleri ile karşılaştırıldığında, il başkentleri ortalama kentsel temellere ve daha zayıf nüfus adsorpsiyon kapasitesine sahiptir.Aynı zamanda, emlak piyasası hala sürekli düzenlemelerden geçmektedir.Gayrimenkul şirketlerinin arazi edinme istekliliği yeterince güçlü değildir ve arazi piyasası düzdür.
"Sıcak ikinci kademe şehirlerdeki arazi piyasası açıkça ısınıyor, ancak ortak bir fenomen haline gelmedi." Yue Mengmeng, sıcak ikinci kademe şehirlerin ekonomik avantajları ve yeteneklere çekicilikleri nedeniyle emlak işletmelerinin düzeninin odak noktası olmaya devam edeceğine ve arazi piyasasının kesin kalacağına inanıyor. Sıcaklık. Yıl boyunca, düzenleyici politikaların daha da derinleşmesiyle birlikte, "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" temel bir ton haline geldi, emlak şirketlerinin üzerindeki borçları geri ödeme baskısı daha da artıyor ve arazi piyasasında tam ölçekli bir toparlanma olasılığı olası değil ve istikrarlı bir gelişme eğilimi devam edecek.
