3 ayda 30 milyar: yabancı yatırım, Çin'in ticari gayrimenkul yol haritasına ağır geliyor
Yukarı tıklayın Mavi kelime , 21 Jun ~ takip et
Ekonomik hayatta her şeye adım atın
Giriş: Liu Bing, yabancı sermayenin Çin'de emlak ve ticari gayrimenkul alanına girdiği bölgeler açısından bakıldığında, esas olarak Pekin ve Şangay gibi iki şehirde yoğunlaştığını söyledi. Bunların arasında Şangay daha konsantre. Ancak ikinci kademe şehirlere batma eğilimi var.
Menşei 21st Century Business Herald (ID: jjbd21)
Muhabir Qi Sanlian ve Bu Xiaoxi (Stajyerler) tarafından Pekin'den raporlama
Düzenleme Zhang Weixian
2019 yılından bu yana, yabancı yatırımcılar Çin'deki büyük ticari emlak piyasasında sıklıkla aktif olmuştur. - Fotoğraf Song Wenhui
"Aslında, 2018'in başında yabancı sermayenin blok ticaret pazarına girme eğilimi zaten açık. Blok işlemleri yaklaşık yarım ila bir yıllık işlem döngüsü. O zamanlar, yabancı yatırım kurumlarının ve yöneticilerin Çin'in blok ticaretine dikkat ettiğini hissettik. Ticaret piyasası, ancak bu durum yerel ilgiyi çekmedi. "DTZ Capital Markets Genel Müdür Yardımcısı Liu Bing, 21st Century Business Herald ile yaptığı röportajda söyledi.
2019 yılından bu yana, yabancı yatırımcılar Çin'deki büyük ticari emlak piyasasında sıklıkla aktif olmuştur. Veriler, Mart 2019 sonu itibariyle, Blackstone, CapitaLand ve Gaw Capital gibi yabancı kuruluşların Çin anakarasındaki büyük ölçekli gayrimenkul işlemlerinin kümülatif tutarının 30 milyar yuan'ı aştığını gösteriyor.
Bunların arasında, Blackstone Grubu tek başına 20 milyar yuan'a yakın sattı. İlk olarak Amerikan ticari gayrimenkul devi Taubman yönetimindeki Xi'an, Zhengzhou ve Güney Kore'deki üç alışveriş merkezinin% 50'sini 480 milyon ABD Doları karşılığında satın aldı; ayrıca HNA Gayrimenkul Geliştirme İştiraki Hong Kong Uluslararası İnşaat Yatırım'ın% 69,54'ünü 7.023 milyar HK $ karşılığında satın aldı; kısa süre önce patladı. Şangay Changtai Plaza'nın 1,5 milyar ABD doları karşılığında satın alınması önerildi.
Yalnızca Blackstone satın almak, satın almak değil, CapitaLand ve Gaw Capital de ana alıcılardır. Shanghai Pufa Binası ve Shanghai MixC gibi A-seviye ofis binaları yeni satın alındı. 28 Mart'ta Qicheng Investment ve Haoteng Investment ortak Swiss Hezhong Group ve Middle East Family Wealth Fund gibi yabancı kurumsal yatırımcılar, Pekin, Zhongguancun'un ana bölgesindeki dönüm noktası niteliğindeki Dinghao Binası projesinin stratejik satın alımını tamamladı. Bu işlemin Pekin'de şimdiye kadar yapılan en büyük yabancı ticari gayrimenkul satın alımlarından biri olduğu anlaşılıyor. 1 Nisan'da, Kanada Brookfield Fonu'nun Grönland Hong Kong altındaki Shanghai Wuliqiao kompleks projesini satın almayı planladığı haberi geldi.
Yabancı PE'lerin bu aşamada mülklerini yeniden sahiplenmek için sık sık Çin'e girmesinin nedenleri nelerdir? Yabancı yatırımcıların farklı bölgelerdeki satın almalara yönelik farklı tutumları nelerdir? Bu pazara giderek daha fazla yabancı sermaye girdikçe, Çin'in blok ticaret piyasasına gelecekte ne olacak?
Hiç kimsenin ülkesine girersen?
"Yabancı sermaye söz konusu olduğunda, araştırdığımız verilere göre tüm pazar, temelde hiçbir yerde yokmuş gibi. 2017'den önce yabancı sermaye de bu piyasaya önem veriyordu, ancak o zamanlar rekabet gücü Çin sermayesinin çok altındaydı. " Liu Bing dedi.
2005'ten bu yana büyük gayrimenkul işlemlerinin geçmişine bakıldığında, Hong Kong, Singapur ve diğer yerlerdeki geliştiriciler ile yabancı fonlar gözlerini Çin'e dikmişler ve kuzeyde keyfi olarak çekirdek mülkler yerleştirmişlerdir. 2010 yılında, gayrimenkullere yatırım yapmak için sigorta fonlarına yönelik geçici önlemler getirildi ve Çinli sigorta şirketleri genişlemeye başladı Ticari gayrimenkul yatırımı; 2015'ten 2016'ya kadar, yerli fonlar ve evrensel sigorta piyasadaki ana alıcılar haline geldi; 2017'de gayrimenkul piyasası hisse senedi dönemine girerken, yerli geliştiriciler birleşti ve hisse senedi satın aldı, bir coşku dalgası başlattı; 2018'den sonra yabancı sermaye Yatırım oranı önemli ölçüde arttı. Jones Lang LaSalle tarafından sağlanan istatistikler, geçen yıl Pekin'in blok ticaret piyasasındaki işlemlerin yaklaşık dörtte birinin yabancı yatırımcılar olduğunu gösteriyor.
Yurtiçi blok ticaret piyasasında yabancı sermaye neden bir kez daha önemli bir avantaj elde ediyor? Sektördeki uzmanlar genel olarak, her şeyden önce, 2018'de Çin'in kaldıraç oranını düşürme ve gayrimenkulden kaldıraç kaldırma eğiliminin birçok şirketin varlıklarını satmasına neden olduğuna ve piyasada HNA varlıklarının merkezileştirilmiş elden çıkarılması gibi daha yüksek kaliteli varlıkların ortaya çıktığına; öte yandan finansman kanallarının sıkılaştığına inanmaktadır. Yurtiçi finanse edilen kurumların fon bulmasını zorlaştırır ve teklif verme güçleri kademeli olarak düşer.
"2018 Çin için kaldıraç etkisine sahipti, ancak dünya için özellikle belirgin bir kaldıraç kaldırma süreci yoktu. 1998 ve 2008'deki önceki ekonomik krizlerle karşılaştırıldığında, 2018 nispeten bir karşılaştırma. İyi bir yılda piyasa koşulları beklendiği kadar ağır değildi.Çin sermayesinin rekabet gücünün azaldığı ve döviz kurunun düştüğü dönemde yabancı fonlar görece boldu.Ayrıca Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu'nun birleşmesinden sonra büyük yurt içi sigorta kurumları ve bankaların yönetimi ayarlandı. Bu uyum sürecinde, yerli yatırım yönleri ve yatırım politikaları da buna göre ayarlandı. Bu aynı zamanda anakara sermaye spekülasyonunun o dönemde aktif olmamasının da sebebiydi. "
Liu Bing, bizzat yabancı sermayenin bakış açısından, bu aşamada yabancı sermayenin yurtiçi ticari emlak piyasasına büyük ölçekli girişinin sadece piyasa dinamiklerine hızlı bir şekilde yanıt vermekle kalmayıp aynı zamanda Çin ekonomisinin gelecekteki gelişimi konusunda da iyimser olduğuna inanıyor. Yeni bir ekonomi olan Çin, hızlı ekonomik büyüme, istikrarlı siyasi ortam ve giderek daha açık politikalar gibi birçok avantaja sahiptir. Bu nedenle, daha önce Japonya ve Güney Kore'de aşırı hizmet veren yabancı kurumlar, Çin'in önemini artırmak için kademeli olarak inisiyatif aldı.
"Ticari emlak ofis binaları Çin ekonomisinin bir barometresidir. Yabancı özel sermaye fonları Çin'in mevcut ekonomik gelişimi konusunda iyimser. Bu koşullar altında yabancı yatırımcılar Çin'in birinci kademe şehirlerindeki ticari gayrimenkul kaynaklarına el koymanın ve Çin'deki temel varlık tahsisini artırmanın gerekli olduğuna inanıyor. Liu Bing, "Son zamanlarda, Singapur, Amerika Birleşik Devletleri ve Avrupa'dan gelen fonlar Çin'in ticari gayrimenkul sektörüne giriyor. Bu çok açık bir eğilim. Yabancı sermaye, Çin'i dünyada giderek daha önemli bir ekonomi olarak görüyor." Dedi.
Yabancı sermayenin piyasaya tepkisi ne kadar hızlı? Liu Bing, kişisel deneyimine dayanarak, Pekin pazarı nispeten özel bir pazar ve geleneksel ofis binaları ve alışveriş merkezlerinin sınırlı işlem hedefleri var. Bu durumda, yatırımcılar sadece otelleri ofis binalarına ve alışveriş merkezlerini ofis binalarına dönüştürme yöntemini kullanabilirler. Mevcut hisse değeri. Yabancı yatırım, Çin'in finanse ettiği kurumlara kıyasla Çin iç piyasasından uzak olsa da, projenin yargılamasında herhangi bir memnuniyetsizlik belirtisi yok. "DTZ, geçen yıl Pekin pazarını birçok yabancı kurumsal yatırımcıya tanıttı. Durum, spesifik dönüşüm politikası ve arazi kullanım yaşı sorunu nedir, ancak kısa süre sonra yabancı sermaye yatırım için yurtiçi toplu ticaret pazarına girmeye başladı ve piyasa anlayışı çok hassastır. Bu, yabancı sermayenin Pekin ve Şanghay'daki blok ticaret piyasalarını takip ettiğini gösteriyor. "
Yabancı sermayenin ana akım yatırım mantığıyla ilgili olarak, Liu Bing bunun hala bir al-işlet-sat veya Reits çıkış modeli olduğuna inanıyor. Bununla birlikte, giderek daha fazla sayıda yabancı fonun istikrarlı kira geliri ve yüksek kaliteli kiracı portföyleri ile uzun vadeli yurtiçi ticari temel mülklere sahip olduğunu belirtmekte fayda var.Bu, Londra ve New York'taki duruma daha çok benziyor.
Coğrafi dağılım: Shanghai VS Beijing
Şüphesiz, Çin'in en önemli iki geçit şehri olan Şangay ve Pekin, yabancı yatırım için her zaman önemli destinasyonlar olmuştur. Yabancı yatırımcıların bu turu, Şangay'ın temel varlıklarını kısalttı ve Pekin'deki yatırımı artırmaya başladı. 2018'de bilinen alıcılar, Mapletree, Partners Group ve diğer alıcılara ek olarak, Alianz, AEW, TPG gibi yeni alıcılar da Pekin'de projeler satın aldı. Yenilenmesi gereken karmaşık geçmişe sahip mülk sıkıntısı yoktur.
Liu Bing, yabancı sermayenin Çin'de emlak ve ticari gayrimenkul alanına girdiği bölgeler açısından bakıldığında, esas olarak Pekin ve Şangay gibi iki şehirde yoğunlaştığını söyledi. Bunların arasında Şangay daha konsantre. Ancak ikinci kademe şehirlere batma eğilimi var.
"Pekin ve Şangay'ın cirosu açısından Şangay, Pekin'in çok ilerisindedir. Pekin'in cirosu, Şangay'ın cirosunun yaklaşık üçte biri. Ancak, ticari özellikleri farklı. Yabancı kurumsal yatırımcıların bir yatırım döngüsü var. Şanghay Bunların çoğu döngüsel işlemlerdir. Bununla birlikte, Pekin'de işlemler çoğunlukla kendi kendine kullanım ve uzun vadeli yerli sermayedir. Sık satmaya istekli değiller. Bu nedenle, Pekin'in işlem hacmi küçük ve yabancı yatırımın girmesi için daha az fırsat var. " Jones Lang LaSalle Pekin Araştırma Departmanı başkanı vekili Mi Yang tarafından yapılan analiz.
Bu özellik, Pekin ofis pazarının olağanüstü performansıyla ilgili olabilir. DTZ'den alınan verilere göre, hükümetin 2008 sonunda 4 trilyon ekonomik canlandırmasının ardından, Pekin'in ofis piyasası kiraları 2010 yılında Şangay'ı geçerek yükselmeye başladı ve 2011'de patlama yaşandı ve 2012'de zirveye ulaştı. O zamandan beri, Pekin ofisi Pazar kirası her zaman Şangay'ı geride bırakarak ülkede birinci sırada yer aldı. 2018 sonu itibarıyla Şangay A Sınıfı ofis piyasası kirası metrekare başına 277 yuan, Pekin'in sadece% 69,2'si, Pekin'in pazar kirası ise metrekare başına 400,1 yuan'a kadar yükseldi. ay.
Ek olarak, Pekin'in A Sınıfı ofis pazarı her zaman Şangay'dan daha az boş kalmıştır. 2011 yılından bu yana, Pekin'in A sınıfı ofis boşluk oranı% 10'un altında düşük bir seviyede kaldı. Şangay, 2015'ten 2018'e büyük miktarda yeni arz ile pazara girerken; boşluk oranı keskin bir şekilde artarak 2018 sonunda Pekin'den% 8,3 daha yüksek olan% 16,49'a ulaştı.
Çin'in emlak blok ticareti pazarına giderek daha fazla yabancı sermaye girdikçe, Mi Yang "Pekin blok ticaret pazarına giren daha fazla yabancı kurumun bu piyasayı daha aktif hale getireceğine ve bu da pazar için olumlu bir yön olduğuna" inanıyor. Düşük sermaye maliyeti ve hızlı karar alma hızı nedeniyle Liu Bing, 2019'un yabancı sermayenin patlamaya devam edeceği bir yıl olacağını öngörüyor. Aynı zamanda, Çin'in ekonomik istikrarı, istikrarlı liderlik, yükselen hisse senedi piyasası ve azalan görevlerin aşamalı olarak tamamlanması gibi birçok olumlu faktör nedeniyle yerel fonlu kurumlar piyasaya geri dönecek ve yabancı yatırım da güçlü bir rekabetle karşı karşıya kalacak.
"Kısa vadede, yerli ve yabancı sermayenin bu yılki gelişmede el ele gideceğini düşünüyorum. Gelecekte, belki 2020 civarında, aslında bir satıcının pazarına geri dönecek. Çünkü bu pazar hala alıcılar ve satıcılar arasında sürekli bir değişim sürecinde ilerliyor. " Liu Bing dedi.
Milyonlarca okuyucu izliyor ...
Az önce Visual China özür diledi! Gelirin% 80'i "hakların korunmasından" mı geliyor? Son 7 yılda 1.000'den fazla dava açıldı!
SAINT ANGELO'nun kurucu ortağı Wu Zhensheng, bir araba kazasında hayatını kaybetti ve trafik kazasından sonra çalışanlara iki kez tedavi edilmesi konusunda ısrar etti.
"Evlilik içi tecavüz" adında bir "996" sektörü var.
Çılgın! Pazara yaklaşık 3 milyon yeni yatırımcı girdi ve bazı analistler bağırdı: Otobüse binerken otobüsten inmeyin. Bu, kaderinizi değiştirmek için sekizinci fırsat ...
Bu sayının editörü Chen Si
Ben izliyorum sen nasılsın
