CapitaLand'ın iş evrimi teorisi: Varlık yönetimi mantığı altında alan takdirinin sırları
Geçmişte, ticari gayrimenkul "yavaş bir işti" ve sürdürmek için zaman gerekiyordu;
Günümüzde ticari gayrimenkul, tazeliği yönetmek için yürek gerektiren "hızlı bir iştir".
Çin'deki tüketim artışlarının artmasıyla, ticari gayrimenkulün tamamı yeni ürünler, yeni konseptler, yeni sahneler ve sonsuza dek ortaya çıkan yeni oyunlarla hızlı bir güncelleme ve yineleme dönemine girdi. Çoğu zaman, işletme operatörleri bile "Bu dünya çok hızlı değişiyor" diye iç çekecekler. Böyle bir piyasa ortamında, ticari gayrimenkul işletmecileri hangi "yeni türler" yaratıyor ve bu hangi yeni eğilimleri tetikleyecek?
Son zamanlarda, 2018 (3.) Çin Gayrimenkul Varlık Yönetimi Konferansı'nda, gayrimenkul alanında uzun yıllardır derin bir uygulayıcı olarak, CapitaLand, geleneksel bir geliştiriciden lider bir hizmet sağlayıcısına ve operatöre dönüşümünün mantığını açıkladı. Singapur merkezli bu şirket 24 yıldır Çin'de bulunuyor, 22 şehirde 51 alışveriş merkezine sahip / yönetiyor, toplam geliştirme ölçeği yaklaşık 22 milyon metrekare ve toplam varlıkları 200 milyar yuan'dan fazla yönetiliyor.
Resim: Yuan Jiahua, CapitaLand Commercial'ın kuzey bölgesi genel müdürü
"Pazardaki tüketici davranışları ve tüketici kavramları değişiyor ve sorunlara bakma ve bir şeyler yapma konusundaki bakış açımız da değişiyor. Kiracılar yalnızca şirketin ortakları değil, aynı zamanda şirketin ortaklarıdır ve yolcu akışının başlatılmasında önemli bir düğümdür. Çapraz formatlı müşterileri dikkate almalıyız CapitaMalls North genel müdürü Yuan Jiahua, yüksek kaliteli çeşitli katma değerli hizmetler sunun ve farklı iş formatlarına daha etkili etkileşimler getirmek için sahne temelli bir deneyimsel tüketim ortamı yaratın. "
İşletmeyi "varlık yönetimi" zihniyetiyle yürütün
Son yıllarda, Çin'in ticari gayrimenkullerinin genişleme hızı tüm yol boyunca ilerliyor. İlgili kurumlardan alınan istatistiklere göre, 2000'den 2016'ya kadar, yurt çapında AVM sayısı yıllık% 17,6 bileşik büyüme oranıyla yıldan yıla artmıştır. Yalnızca 2018'in ilk yarısında ülke çapında yeni açılan alışveriş merkezi sayısı 203'e ulaştı ve bunların% 10'undan fazlası Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerde bulunuyordu. Yılın ikinci yarısında yoğun açılışın en yoğun olduğu dönem dikkate alındığında, bu yıl toplam yeni AVM sayısının 400'ün üzerine çıkması bekleniyor.
"Şiddetli rekabette, kazanmak için, ticari gayrimenkul işletmecilerinin bir varlık yönetimi zihniyetine sahip olmaları ve sadece belirli bir aşamayı değil, ticari varlıkları kapsayan tüm değer zincirine dikkat etmeleri gerekiyor. Varlık getirilerine ve değer kazanmalarına dikkat etmeleri gerekiyor ve aynı zamanda Stratejik seviyenin ayrıca kurumsal strateji ile oldukça tutarlı olması gerekir Yatırım yönetimi, operasyon yönetimi ve sermaye yönetiminin "demir üçgeni" ticari gayrimenkulün gerçek değerini ortaya çıkarmak için varlık yatırımı, gelir ve çıkış dönemlerinin tamamı boyunca ilerler. "Yuan Jiahua dedi.
Ticari bir projeyi aşamalı olarak sürekli bir yatırım süreci olarak görüyor: Başlangıçta bir miktar para yatırın ve 3-5 yıl sonra bir miktar daha para yatırın ve ardından projenin sürdürülebilmesi için 8. ve 10. yıllarda bir miktar para daha yatırın. Sürekli iyi gelir "Kızımla" evlenmeye hazırlanırsam, en iyi durumda olmalı. "
Fon tutma, varlık-ışık stratejilerinin bir uygulayıcısı olarak, CapitaLandın iş modeli sektör tarafından her zaman övgüyle karşılanmıştır. Erken aşamada, daha az olgun ama gelecek vaat eden projeler farklı özel sermaye fonlarına paketlendi ve projeler yavaş yavaş olgunlaştıktan ve gelir stabil hale geldikten sonra, kamu sermaye fonları tarafından satın alınacaktı. Özel sermaye ve kamu özsermaye fonlarının işletilmesi yoluyla, fonlara istikrarlı ve yüksek kaliteli projeler enjekte edilir ve fonlar yeni projelere yatırılmak üzere iade edilir.
CapitaLandın varlık portföyünde, ticari kompleksler yarıdan fazlasını oluştururken, holding mülkleri daha büyük bir orana sahiptir .. CapitaLand'ın 12 şehirde Raffles markası da dahil olmak üzere 23 karmaşık proje uyguladığı bildirilmektedir. Bu tür bir varlık portföyü, ileriye dönük varlık yönetimi stratejilerine ve kapsamlı operasyonel güce daha fazla önem verir.
CapitaLand bu yıl ticari emlak piyasasında sık sık atılımlar yaptı. CapitaLand Commercial, yılın başında Çin'deki 20 alışveriş merkezindeki hisselerini sattı ve bu projeler temelde CapitaLand tarafından 10 yılı aşkın süredir sürdürülüyor. Bu hareket, CapitaLand'ın, yüksek kaliteli mülklere yatırım yapmaya devam etmek için kaynakları yoğunlaştırmaya ve Çin'in beş ana şehir kümesindeki iş düzenini ve ölçek avantajlarını daha da güçlendirmeye yardımcı olan varlık portföyünü optimize etmenin önemli bir işareti olarak kabul ediliyor.
CapitaLand aynı zamanda birinci ve ikinci kademe şehirlere odaklanır ve aktif olarak varlıkları tahsis eder. Haziran ayında CapitaLand, Chongqing'deki Liangjiang Spring City projesini 5,7 milyar yuan karşılığında satın aldı. Ağustos ayında, Guangzhou, Zengcheng Bölgesi'nde 2.053 milyar yuan karşılığında iki arsa satın aldı. Kasım ayında, 882 milyon yuan karşılığında Guangzhou Bilim Şehri'nin çekirdek bölgesinde ticari bir parça satın aldı. Ticari arazi; Aynı ayda, CapitaLand Group ve ortakları, 20 milyar yuan'ın üzerinde toplam yatırımla 12.786 milyar yuan karşılığında Şangay'daki en yüksek ikiz kule projesini kazandı.
Tazelik hissi yaratmak için sürekli "güzellik"
Fiziksel ticaretin dönüşümü devam ediyor, ancak şimdi hiç bu kadar acil olmamıştı. İnternetin büyümesiyle birlikte, 90'lar ve 2000'ler yavaş yavaş ticari tüketimin ana akımını işgal ediyor, trendleri seviyorlar ve tazeliğe ihtiyaç duyuyorlar. Sahneler ve duygusal deneyimler, alışveriş merkezleri için ilk tercihi haline geldi. İnternetin etkisiyle birleştiğinde, ticari gayrimenkul, tek bir alışveriş işlevinden çeşitlendirilmiş bir ticari işleve dönüşmelidir.
"Sahne devrimi" ve "alan yükseltme", ticari gayrimenkulün en çok konuşulan iki yöntemi haline geldi. Tazelik duygusu, ticari gayrimenkulün peşinde koşan kaplan canavarı haline geldi ve onları güzellikleri için savaşmak için "yeni türleri" feda etmeye zorladı: Joy City "Yuejie" yi başlattı, Hopson Commercial "Fetish Street" hakkında konuşmaya başladı ve Wuyue Plaza da Yerel özelliklere sahip tarz bir cadde inşa etmeye şimdiden başladık ...
Yuan Jiahua'nın görüşüne göre, "tazeliği" korumanın genellikle iki yolu vardır: biri büyük ölçekli ve pahalı olan şiddetli dönüşüm; diğeri, her seferinde yalnızca küçük bir alanın güncellendiği ve aşamalı olarak ilerleme kaydedildiği aşamalı ayarlamadır. Yuan Jiahua, ilkini ticari gayrimenkulün "kozmetik cerrahisi" ile ve ikincisini "güzellik" ile karşılaştırıyor.
"Plastik" tadilatlar bazen ciddi yaralanmalara neden olabilir Tadilat sırasında mağazalar yarı kapanır ve müşteriler kaybolur, ne yapmalıyım? Büyük değişiklik aynı zamanda yatırımcılara karşı sorumluluk konusunu da ifade ediyor .. Asıl getiri nasıl hesaplanır? "Yuan Jiahua geri sordu.
Bu nedenle CapitaLand, planlı ve aşamalı yenileme ve dönüşümü desteklemektedir. "Tıpkı makyaj veya güzelliğe ihtiyacı olan bir kadın gibi, görünüşünü temelden değiştiremese bile, en azından durumunu koruyabilir ve etrafındaki gençlerden çok uzakta olamaz."
Resim: CapitaLand Academy, üçüncü kattaki çocuk teması katmanında yaratıcı modelleme enstalasyonları oluşturuyor
Örnek olarak Harbin'deki CapitaLand Üniversitesi'ni ele alalım. Alışveriş merkezlerinin yeniden yapılandırılmasına öncülük eden Çin'deki en eski ticari projelerden biri olarak, 2014 gibi erken bir tarihte, Asya'nın en büyük Amazon tarzı amfibi peyzajı Dream Park'ı ve "çapraz hikaye" tarzını başlattı. Barok bloklar, deneyimsel tüketim sahnelerinin evrimi ile oynamaya başladı. 2017 yılında, Harbin Akademi alanındaki ilk edebi ve moda yemek temalı bloğunu başlattı - günde 20.000'den fazla tek katlı yolcu akışı,% 23'lük bir kira geliri artışı ve hatta tek bir metrekare kira ilkini bile aşan "GÖKYÜZÜNÜN ÖTESİ" Kat seviyesi, tüm binada en yüksek hale gelir. 2018'de CapitaLand Academy, yeni bir çocuk temalı zeminler turu bile başlattı. Uzay, atmosfer, içerikten hizmetlere, tam boyutlu sahneler, Bingcheng'deki ilk uluslararası aile olan "ebedi bir çocukluk şehri" getirdi. Etkileşimli büyüme merkezi "MINI +", "tek mağaza, tek sahne" oyun deneyimi yaratmak için ilginç mağaza şekillerini kullanır ve hem yetişkinlerin hem de çocukların eğlenebileceği bir "tema parkı" inşa eder.
Resim: CapitaMall · Sun Palace B2 Paylaşım Merkezi, operasyon alanının ötesinde ikinci sahneyi açıyor
Bu yılın eylül ayında, Pekin'deki CapitaLand Mall · Sun Palace da "günde bir yer" dönüşümünü tamamladı. "Bir gün", halka ücretsiz olarak açık 900 metrekarelik "çatı bahçesi" anlamına gelir. "Tek yer", B2 katındaki orijinal, göze batmayan metro bağlantısını, küçük ve taze bir tasarıma ve birleşik makaron stiline sahip yaklaşık 12.000 metrekarelik yenilenmiş bir alana sahip bir "MEET" temalı bloğa dönüştürmek ve sergi sergileniyor. Alışveriş merkezlerinde tema sahneleri ve eskizler oluşturma fikri. Ayrıca 2017 yılından itibaren catering markalarının 4. katı büyük bir ölçekte yer almaktadır.Yeni ayarlanan catering markalarının yarısından fazlası Sun Palace bölgesindeki ve hatta Pekin'deki ilk mağazalardır. Ayarlamanın ardından 2018 yılında dördüncü katın kat verimliliği bir önceki yıla göre% 15, kira ise% 50'nin üzerinde arttı.
Bunlar, CapitaLand Commercial North Projesinin iyileştirilmesi ve yenilenmesi için buzdağının sadece görünen kısmı. Aslında, CapitaLand Commercial'ın kuzey bölgesindeki bir düzineden fazla projede yoğun güzellik güncellemeleri yapıldı. Beijing Raffles, B2 "Curio Lounge" u başlattı ve CapitaMall Xizhimen, metro bağlantısını özel bir alana "Car Cool" dönüştürdü. "CapitaMall · Saihan'ın konteyner temalı" EĞLENCE KUTUSU "da var ... Her mekan kendine özgü bir karakterle tanımlanıyor.
Resim: Beijing Raffles B2 kat alanı "Fun Gallery", sanat klasiklerinin halkın estetiğiyle çarpışmasına yardımcı olmak için bir VR yaratıcı resim yarışması düzenledi
"CapitaLand'ı ziyaret ettiğinizde, bu yılın geçen yıla göre çok değiştiğini hissetmiyorsunuz, ancak her geldiğinizde yeni değişiklikler bulabilirsiniz. Burada ek bir tema bloğu ve orada yeni bir dekorasyon stili var. Her seferinde küçük bir değişiklik olduğunda, her küçük bir sürpriz olduğunda, 3 ay hatta 3 hafta öncesinden farklı olabilir. "Yuan Jiahua, CapitaLand'ın müşterilerine vermek istediği tazelik bu.
"Akıllı Alışveriş Merkezi" nde yükseltme deneyimini yaşayın
Aslında İnternet, ticari gayrimenkullere sadece senaryoların ve alanların değişen ihtiyaçlarını değil, aynı zamanda yapay zeka ve büyük verinin tam olarak güçlendirilmesini de getiriyor.
CapitaLand'ın üç yıl kadar önce özel bir akıllı alışveriş merkezi işletim sistemi kurmaya başladığı anlaşılıyor. Bazı büyük süpermarketlerin hantal ve hantal işletim sistemleriyle karşılaştırıldığında, CapitaLand tarafından sunulan Smart MALL sisteminin kullanımı daha kolay ve uygun maliyetli.
"Smart Mall sistemimiz daha çok açık bir platforma benziyor. Ona, bana ve tüketicilere faydalı olduğu sürece işbirliğinden bahsedebiliriz." Yuan Jiahua, Smart Mall ile ilgili pek çok teknoloji şirketinin fiilen başladığını söyledi. Sermaye ve risk sermayesi, iş genişletme talebi ve CapitaLand'ın iş zekası talebi son derece uyumludur.
"Genellikle, hızlı bir şekilde yürütülebilen ve maliyeti çok yüksek olmayan işbirliği içeriğini seçeceğiz, yani CapitaLand'ın ticari projelerinin mevcut sisteminin büyük ölçüde değiştirilmesine gerek kalmayacak ve tüketiciler yakında iyi bir deneyime sahip olacaklar. "Yuan Jiahua dedi.
Resim: CapitaMall · Xinduxin tüketici oluyor
"İdeal Yaşamın Keyfini Çıkarmak için Deneyim Platformu"
Örnek olarak, Qingdao'daki CapitaLand Mall · Xinduxin'i ele alalım Bu proje aynı zamanda CapitaLand'ın dijital stratejisi ile hayata geçirilen ilk akıllı alışveriş merkezidir. Akıllı sistemi, donanım, yazılım ve büyük veri gibi birden çok boyuttan zaman ve alanla kısıtlanmayan akıllı bir kapalı döngü oluşturur. CapitaLand'in kendi platformu CapitaLand üyelik hizmet sistemine güvenerek, çevrimiçi ve çevrimdışı gerçekten bağlanabilir ve geleneksel sınırları aşan ve deneyim yükseltmelerini artıran bir kolaylık oluşturabilir.
Qingdao'da çevrimiçi ödemeyi tam olarak benimseyen ilk akıllı park yeri olan CapitaMall · Xinduxin, boş park alanlarını sorgulamaktan, çevrimiçi rezervasyonlardan, ayrılmış park alanlarını bulmaya ve park yerine hızlı bir şekilde ulaşmak için ters araba aramadan çeşitli hızlı ödeme yöntemlerine kadar uzanıyor. Akıllı süreç, geçmiş "zor park etme" deneyiminin acı noktalarını tamamen çözer. Aynı zamanda, ödül bazlı ödeme, üye puanı ödemesi ve diğer yöntemlerin dikkatli yönlendirilmesi ile operasyon ve uygulama düzeyinde akıllı otopark sorunsuz bir şekilde uygulanabilmektedir.
CapitaLand Alışveriş Merkezi'nin CapitaLand üyeleri, açıldıktan sadece bir yıl sonra, CapitaLandın üyelikte en hızlı büyüme ve en fazla üye sayısına sahip birçok projesine dönüştü ve üyelik faaliyet oranı% 85'e ulaştı. Veri toplama ve veri analizi platformunun yardımıyla, Qingdao CapitaMall · Xinduxin ayrıca tüketici davranışı, aktivite davranışı, yaşam tarzı ve diğer hususlar dahil olmak üzere tüketici bilgi içgörülerini tamamladı ve ardından zamanında ve doğru bir şekilde gerçekleştirilen yazılım ve donanım optimizasyonu ve yükseltmesi. Hassas pazarlama, tüketicilerin istediklerine gerçekten yatırım yapabilir.
"Xinduxin, CapitaLand Akıllı Alışveriş Merkezi için yalnızca temel bir şablon." Yuan Jiahuanın diğer bir kimliği, CapitaLandın Çindeki akıllı alışveriş merkezi yürütme komitesinin başkanlarından biri. "Akıllı alışveriş merkezi sistemi her başlatıldığında, orijinal bazda yükseltilecek. , Gelecekte CapitaLandın ticari projelerinin standart yapılandırması olacak. "
Smart MALL sistemi geçtiğimiz yıl Suzhou Center da dahil olmak üzere 5 yeni projeye girdi ve bu yıl iki yeni proje kullanılacak.Bu yıl sonunda Pekin'de açılacak olan CapitaMall Tiangong Avlusu bunlardan biri. .
Fotoğraf: CapitaMall · Tiangongyuan orijinal IP Faceman, 1 Mayıs'ta "Art Beijing" de göründü
Raporlara göre, CapitaMallin orijinal ticari IP'si "Faceman", "Faceman" ile müşteriler arasındaki mesafeyi daraltmak için yüz tanıma ve diğer etkileşimli tasarımları kullanıyor; alışveriş merkezindeki "Faceman Evi" nde müşteriler geçebilir Puanları azaltın ve çeşitli yeni ve modaya uygun deneyimleri deneyin ... "Tiangongyuan projesi, CapitaLand'ın Akıllı Alışveriş Merkezi yükseltmesi, iş yeniliği ve sahne oluşturma gibi bir dizi deneysel keşif içeriyor." Yuan Jiahua açıkladı.
Sektörde, ticari gayrimenkulün hikayesinin anlatılmasının gittikçe zorlaştığı sıklıkla söylenir. Bununla birlikte, Yuan Jiahua, aşırı arz olgusunun yalnızca miktar olarak kaldığına ve insanların yüksek kaliteli ticari arz talebinin her zaman var olduğuna inanıyor. "Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler henüz geliştirilmemiştir ve Pekin, Şangay ve Guangzhou gibi birinci kademe şehirler hala kalkınma için yer vardır."
