Kırsal Toplu Operasyonel İnşaat Arazisi Piyasasına Giriş Reformunun Değerlendirilmesi ve Beklentisi
Özet: 2015 yılında kırsal alanlarda "Üç Arazi" pilot reformunun başlatılmasından bu yana, kırsal toplu işleyen inşaat arazilerinin piyasa reformu olumlu ilerleme kaydetmiş ve ilk olarak işlem kuralları ve sistemi oluşturulmuştur. Bununla birlikte, bu aşamadaki reform, "birleşik bir kentsel ve kırsal inşaat arazi piyasası oluşturma" hedefinden hala çok uzaktır. Kentleşme stratejileriyle yetersiz entegrasyon, reform önlemlerinin kapsamlı bir şekilde uygulanmasında zorluk ve ilgili reformlarla yetersiz uyum gibi sorunlar başlıca sorunlardır. Yukarıdaki sorunlar ancak reformun derinleşmesinin piyasalaşma derecesi ile çözülebilir.Planlama ve yönetim sisteminin ayarlanmasında, piyasa odaklı mekanizmanın keşfedilmesinde ve "üç arazi" reformunun derinlemesine açılmasında atılımlar yapmak gerekir.
I.Giriş
2015 yılında, devlet, kırsal arazi edinimi pilot çalışmasını, toplu işletme inşaat arazisinin pazara girişini ve çiftlik evi sistemi reformunu (bundan böyle "üç arazi" reformu olarak anılacaktır) başlattı. Pilot programın ilerlemesine bakılırsa, kırsal toplu işleyen inşaat arazisi için pazara girme reformu (gerektiğinde "pazarlama reformu" olarak adlandırılır) en aktif olanıdır ve bu reformun etkisi de en açık olanıdır.
2013 sonu itibariyle, Çin'in kırsal toplu inşaat alanı 310 milyon mu'ya ulaştı ve bunların 42 milyon mu inşaat arazisi işletiyordu ve toplu inşaat arazisinin yaklaşık% 13,3'ünü oluşturuyordu (Ye Xingqing, 2015). 2015 yılında, Çin'in kentsel yerleşim alanı yaklaşık 73,5 milyon mu (1) idi, yani kırsal toplu işleyen inşaat arazisi alanı, ulusal kentsel yerleşim alanının yarısını aştı. Uzun zamandır kentsel inşaat için büyük ölçekli arazileri kamulaştırdık, öte yandan bu kadar büyük miktarda arazi kaynağı atıl kaldı. Kırsal toplu işleyen inşaat arazisi piyasası reformunun bu turunun özü, bu tür arazilerin doğrudan piyasa işlemleri için politika çerçevesini ve piyasa mekanizmasını araştırmaktır. Çiftçilerin mülkiyet haklarını uygulamak ve kırsal arazi kaynaklarının piyasa özelliklerini etkinleştirmek gereklidir.
Son yıllarda, kırsal toplu inşaat arazilerinin pazara girişi hakkındaki tartışmalar kızışmaktadır (Gao Shengping, 2007; Dang Guoying, 2013; Yu Jianrong, 2015;). Bu reform pilotlarının lansmanından bu yana çok sayıda ilgili çalışma ortaya çıkmıştır.Bu çalışmalar kabaca üç kategoriye ayrılabilir: biri reform pilotundaki belirli vakaların tipik bir anatomisidir (Yulong, 2016; Shu Ning, 2017); Yerellik reformunun genel bir incelemesi (Dong Zuoji, 2016; Xia Zhuzhi, 2017); üçüncüsü, çeşitli bölgelerdeki önceki pilot projelere dayanan karşılaştırmalı bir çalışmadır (He Ge ve diğerleri, 2016; Ding Linlin ve diğerleri, 2016). Yukarıdaki araştırma, pazara giren kırsal toplu inşaat arazisinin geçmiş, şimdiki ve tipik uygulamalarını sistematik olarak sıraladı, ancak iki sorun da var: birincisi, bazı araştırmalar kavramsal olarak önceden düşünülmüştür, çünkü mevcut reformlar sorunları veya zorlukları ortaya çıkarır, reform yönünü sorgularlar ( Xia Zhuzhi, 2017), mantıksal olarak savunulamaz; bir dereceye kadar bu, sorunun ikinci noktasından, yani mevcut kırsal toplu işleyen inşaat arazi piyasası reformunun kapsamlı ve özel bir değerlendirmesinin yapılamamasından kaynaklanıyor.
Bu bağlamda, bu makale, pazara giren kırsal toplu işletme inşaat arazisi reformunun ilerlemesini gözden geçirme temelinde reformun fizibilitesini, etkililiğini ve sinerjisini değerlendirmeyi ve reformu derinleştirmek için birkaç politika tavsiyesi önermeyi amaçlamaktadır.
2. Kırsal kolektif inşaat arazisi pazarına giriş: kökeni ve gelişimi
(1) Kırsal toplu işletme inşaat arazisinin kökeni
Kırsal toplu işletme inşaat arazisi, genel arazi kullanım planlaması ve mevcut kırsal toplu inşaat arazisinin kentsel ve kırsal planlaması tarafından belirlenen endüstriyel ve madencilik depolama, ticari hizmet ve diğer işletme amaçları için kullanılan araziyi ifade eder.
Toplu olarak işletilen inşaat arazilerinin büyük bir kısmı olarak, esas olarak eski kasaba ve köy işletmelerinin işgal ettiği arazidir. 1980'lerde ve 1990'larda, kasaba ve köy işletmelerinin aniden ortaya çıkışı, Çin ekonomisinin bu dönemdeki nispeten gevşek arazi sistemiyle ilgili olan önemli bir ekonomik büyüme kutbu haline geldi. Çin'in ilk "Arazi Yönetimi Yasası" 1986'da yürürlüğe girdi. Bundan önce, kırsal arazinin kullanımı ve yönetimi temelde yasal olarak boş bir durumdaydı. 1986'da "Arazi Yönetimi Yasası" ilan edilip uygulamaya konulduktan sonra bile, kırsal inşaat arazilerinin yönetimi hala gevşekti. Örneğin, bu yasa, "devlete ait araziyi ve toplu olarak sahip olunan araziyi kullanma hakkının yasaya uygun olarak devredilebileceğini" şart koşmaktadır. İlçe yönetimi, yeni eklenen kırsal inşaat arazilerinin incelenmesinden ve onaylanmasından sorumludur ve ilçe yönetimi, stok inşaat arazisinin kullanımını gözden geçirip onaylayabilir. Bu görece gevşek arazi yönetim sistemi altında, sadece kasaba ve köy işletmeleri gelişmekle kalmadı, aynı zamanda kırsal inşaat arazileri için kendiliğinden piyasa işlemleri de ortaya çıkmaya başladı.
Ancak bu durum uzun sürmedi ve devlet, kırsal toplu inşaat arazileri üzerindeki kontrolünü hızla güçlendirdi. 1998 yılında revize edilen "Arazi Yönetimi Yasası", "Araziyi inşaat için kullanmak zorunda olan herhangi bir birim veya birey, yasaya uygun olarak devlete ait arazinin kullanımı için başvurmalıdır." "Çiftçilerin toplu olarak sahip olduğu arazileri kullanma hakkı, kar amacı gütmeden kullanım için devredilemez, devredilemez veya kiralanamaz. Tarımsal yapı ". 2004 yılında, "Reformun Derinleştirilmesi ve Sıkı Arazi Yönetimi Üzerine Devlet Konseyi Kararı", tarım arazilerinin dönüştürülmesine yönelik yıllık planın zorunlu yönetime tabi olmasını öngörmüş ve kırsal toplu inşaat arazilerini yıllık arazi kullanım planına açıkça dahil etmiştir. Böylelikle hükümet bir yandan yeni eklenen inşaat arsası endeksini kontrol ederken, diğer yandan inşaat arazileri için birincil pazarı tekeline alıyor. 2004, toplu inşaat arazileri için bir dönüm noktasıydı. Bundan sonra, yukarıda belirtilen politika ve düzenlemeler nedeniyle, ilçe ve köy işletmelerinin arazi işgalini ve transferini arttırması zorlaştı ve neredeyse sağlamlaştı.
Bu dönemde ilçe ve köy işletmelerinin işgal ettiği arazi, bugün kırsal kolektif işletme inşaat arazisi dediğimiz arazinin ana gövdesini oluşturdu. İlçe ve köy işletmelerinin kurulmaya devam edip etmediğine bakılmaksızın, arazi kullanım planlarını ve şehir planlarını hazırlarken, yerleşim yerleri genellikle işgal ettikleri arazinin inşaat arsa özelliklerini tanırlar. Daha sonraki politika belgeleri genellikle arazinin bu kısmına, onu kırsal çiftliklerden ve kamusal refah arazisinden ayırmak için toplu "işletme" inşaat arazisi olarak atıfta bulunur. Bu nedenle, kesin olarak söylemek gerekirse, kırsal toplu işleyen inşaat arazisi, yasada öngörülen bir arazi türü değil, kırsal inşaat arazisi üzerinde kasaba ve köy işletmelerinin kurulmasının bir mirasıdır.
(2) Pazara girecek önceki pilot projeler
Tesadüfen, 1998 ve 2004 arasında arazi yönetimi ve kontrolünün güçlendirilmesiyle aynı zamanda, Çin'in ekonomik kalkınmasında iki önemli dönüm noktası ortaya çıktı: İlki, kasaba ve köy işletmelerinin azalmaya başlamasıydı. Bu dönemde çok sayıda ilçe ve köy işletmesi kapanmış, ilçe ve köy işletmelerinin işgal ettiği büyük miktarda inşaat arazisi atıl kalmıştır. Diğeri ise kentleşmenin ani hızlanması. Kentleşmenin hızla yayılmasıyla birlikte, inşaat arazisi talebi ülke genelinde yetersizdir. Bu iki önemli dönüm noktasının ortaya çıkması, kırsal inşaat alanlarının sağlamlaştırılmasını bir "sorun" haline getirmiş ve eleştirilmiştir. Bu çelişkiyi gidermek için devlet, bu dönemde kırsal toplu inşaat arazileri üzerindeki kontrolünü güçlendirdi ve aynı zamanda kırsal toplu inşaat arazilerinin pazara girmesi için uygun yollar araştırmaya başladı.
2000 yılı başlarında, Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı, Wuhu, Nanjing, Suzhou, Huzhou, Qingpu Bölgesi ve Foshan Şehri Nanhai Bölgesi dahil 9 alanda toplu inşaat arazi kullanım haklarının devri için pilot projeler düzenledi. Mevcut reform turuyla karşılaştırıldığında, bu aşamadaki reform adımları daha da büyüktür.
Her şeyden önce, "işlerlik" üzerinde durulmuyor. Bu aşamadaki reform, toplu inşaat arazisini daha fazla farklılaştırmadı, hatta o zamanlar "kırsal toplu inşaat arazisi" kavramı yoktu. Pilot alanların çoğunda, ilçe işletmelerinin işgal ettiği araziler, köy kamu tesisleri ve kamu refahı teşebbüsleri ile köy ve ev arsalarının birleşmesinden sonra yeni eklenen toplu inşaat arazileri piyasada işlem görebilir. Ek olarak, pazara girmenin daha fazla yolu var. Bu aşamadaki reform, toplu inşaat arazisinin kullanım hakkının devir, kiralama, sermaye değerlemesi (hisseler), ortak inşaat, değiştirme ve ipotek yoluyla devredilmesine izin vermektedir. İlk başta, bu reform turu pazara girmenin sadece üç yolunu belirledi: devir, kiralama ve hissedarlık. İpotek denemesinin başlatılması, reformun pilot uygulamasından bir yıl sonrasına kadar sürmedi.
Ancak bu dönemdeki reform ve keşif, kurumsallaşmayı başarılı bir şekilde sağlayamadı. Wuhu, Suzhou, Nanhai ve diğer yerler, kırsal kolektif inşaat arazisinin "doğrudan pazar erişimini" araştırdı ve "deneme yöntemleri" yayınladı. Ancak, 2004 yılında revize edilen "Arazi Yönetimi Kanunu" bu pilot projelerin sonuçlarını yansıtmak yerine, "çiftçilerin toplu olarak sahip oldukları arazileri kullanma hakkının tarım dışı inşaatlar için devredilmeyeceğini, devredilmeyecek veya kiralanmayacağını" öngörmektedir. Bu yılın ikinci yarısında yayımlanan "Reformun Derinleştirilmesi ve Sıkı Arazi Yönetimi Üzerine Devlet Konseyi Kararı" da, "planlamaya uygunluk esasına göre köylerde, pazar kasabalarında ve örgütsel kasabalarda çiftçilerin toplu olarak sahip oldukları inşaat arazilerinin kullanım hakkının kanuna uygun olarak devredilebileceğini" öngörüyordu. Bu, Arazi İdaresi Kanununun revizyonundan bir yıldan daha kısa bir süre sonra, merkezi bir belge adına yeniden bir delik açıldığı anlamına gelir.
Takip faaliyetlerinde, kırsal inşaat arazi kullanım haklarının devri, kentsel ve kırsal inşaat arazilerinin artması ve azalması arasında bir bağlantı şeklinde gerçekleştirilir. Chongqing'in "arazi bileti" işlemi, özel bir artış ve azalma bağlantısı biçimidir ve aynı zamanda artış ve azalış bağlantı politikasının geliştirilmesinin en yüksek aşaması olduğu söylenebilir. Bununla birlikte, hepimizin bildiği gibi, artış ve düşüş bağlantısı, kırsal toplu inşaat arazileri için ancak belirli bir "endeks değeri" elde edebilir. Yeni eklenen inşaat arazileri hala arazi edinim sürecinden geçmelidir ve kırsal inşaat arazileri "doğrudan pazara girilemez". Geriledi.
(3) Bu tur reform pilotlarının temel konuşlandırmaları
Ocak 2015'te, Merkez Ofis ve Danıştay ortaklaşa "Kırsal Arazi Kamulaştırması Pilot Çalışması, Toplu Operasyonel İnşaat Arazilerinin Pazara Girişi ve Çiftlik Yeri Sistemi Reformu" (bundan böyle "Görüşler" olarak anılacaktır) hakkında görüşler yayınladı. Koordineli bir dağıtım yapıldı ve Pekin'deki Daxing Bölgesi de dahil olmak üzere 15 ilçenin (şehirler, ilçeler) kırsal kolektif işletme inşaat arazisi için pilot projeler başlatacağı açıktı.
Bu reform hedefi aşağıdaki alt hedeflere ayrılabilir: (1) Kırsal toplu işleyen inşaat arazilerinin mülkiyet hakları sistemini iyileştirmek; (2) Pazara giren kırsal toplu işletme inşaat arazisinin kapsamını ve kanallarını netleştirmek; (3) Piyasa işlem kurallarını oluşturmak ve iyileştirmek ve Hizmet denetim sistemi; (4) Devleti, kolektifleri ve bireyleri dikkate alan bir arazi katma değerli gelir dağıtım mekanizması kurun. Sonuç olarak, bu alt hedefler, birleşik bir kentsel ve kırsal inşaat arsası pazarının kurulmasına ve piyasaya eşit erişim genel amacının gerçekleştirilmesine, kırsal toplu işleyen inşaat arazisi ve devlete ait inşaat arazisi için aynı haklar ve aynı fiyata atfedilmelidir.
Reform ve konuşlandırmadan sonra, iki önemli düzenleme yapıldı: Biri kapsamı genişletmek. Eylül 2016'dan itibaren reformların bütünlüğünü ve koordinasyonunu artırmak ve "üç arazi" reformunun ahenk etkisini oluşturmak için, Toprak ve Kaynaklar Bakanlığı, çeşitli reformları koordine etmek ve teşvik etmek için bir "pilot bağlantı" yaklaşımı benimsemiştir. Bu düzenlemede, arazi edinim sistemi reformu ve toplu işleyen inşaat arazisi için pazara giriş reformu 33 pilot alanın tamamını kapsamaktadır ve çiftlik evi sisteminin pilot reformunun kapsamı değişmeden kalmıştır. İkincisi, zaman sınırını uzatmaktır. Reform pilot uygulamasının başlangıçta 2017 sonunda sona ermesi planlanmıştı, ancak yetersiz pilot keşif çalışmaları, özellikle de özetlenebilen ve teşvik edilebilen birkaç kurumsal sonuç nedeniyle, "üç parsel" reform pilot programı, merkezi hükümetin onayı ile 2018'in sonuna ertelenecek.
3. Reform ilerlemesi ve kısa yorumlar
(1) Genel durum
Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı birçok kez piyasa erişim reformu işlem verilerini kamuoyuna duyurmuştur ve bu makale özet karşılaştırma için bazı verileri seçmektedir (bkz. Tablo 1).
Tablo 1 Farklı zaman noktalarında pazara giren reformların işlem verilerinin özeti ve karşılaştırması
Ulusal duruma göre, toplu işleyen inşaat arazilerinin her dönümünün piyasa fiyatı yaklaşık 800.000 ila 1.1 milyon yuan'dır. Trend açısından bakıldığında piyasada satılan arsanın birim fiyatı düşmüştür.Başlıca nedeni, Nisan 2017'den sonra piyasada satılan arsaların ağırlıklı olarak yeni eklenen pilot alanlardan olmasıdır.Ekonomik gelişme nedeniyle bu bölgelerdeki arsa fiyatı birinciye göre daha düşüktür. Pilot alanların onaylanması.
Toplu olarak sahip olunan inşaat arazilerinin pazara girişini derinlemesine yansıtmak için, her bir pilot alanın girişinin belirli bir analizini yapmak gerekir. Verilerin temsil edilebilirliğini ve kullanılabilirliğini dikkate alan bu makale, piyasaya erişim reformları için başlangıçta belirlenen 15 pilot alanın koşullarını analiz etmeye odaklanmaktadır (bkz. Tablo 2).
Reform pilot uygulaması devam ettiği için, bu istatistikler çok doğru olmayabilir, ancak mevcut veriler halihazırda bazı eğilimleri ve sorunları yansıtabilir. 15 pilot bölgenin durumuna bakıldığında, pazara giriş için mevcut arazi alanında, toplam işlem fiyatı ve mu başına birim fiyatta büyük bir boşluk var.
Pazara erişim alanı açısından ilk üç sırayla 257.000 mu, 79.600 mu ve 45.000 mu ile Guangdong Nanhai, Beijing Daxing ve Shanghai Songjiang'dır. Bu üç yerin pazarlanabilir alanı, 15 pilot alanın toplam pazarlanabilir alanının% 85'inden fazlasını oluşturuyordu. Pazara giriş için 10.000 mu'den az araziye sahip beş pilot bölge var Heilongjiang Eyaleti, Anda Şehrindeki en az bir tanesi giriş için uygun olan sadece 956 mu araziye sahip, ancak kasa başına ortalama sadece 5 dönümlük olan 173 vaka var ve bu çok dağınık.
Tablo 215 pilot alandan oluşan ilk partinin reform ve pilot durumu
Toplam işlem fiyatı açısından ilk üç sırayla 5,3 milyar yuan, 4 milyar yuan ve 430 milyon yuan ile Guangdong Nanhai, Beijing Daxing ve Guangxi Beiliu. Bu üç yerin toplam piyasa fiyatı, 15 pilot bölgenin toplam işlem fiyatının% 90'ını aşıyor ve yalnızca Güney Çin Denizi% 50'den fazlasını oluşturuyor.
Pekin, Daxing Bölgesinde toplam 675 mu olan sadece 4 işlem vardı, ancak toplam işlem fiyatı 4 milyar yuan'a ulaştı ve mu başına birim fiyat 5.93 milyon yuan idi. Ayrıca, Şangay'daki Foshan, Guangdong ve Songjiang'da mu başına ortalama işlem fiyatı da sırasıyla 2.72 milyon yuan ve 1 milyon yuan'a ulaştı. Tam tersine, Shanxi, Jilin ve Henan'ın üç eyaletinde mu başına ortalama işlem fiyatı 100.000 yuan'den azdı.
Her yönüyle böylesine geniş bir eşitsizliğin neden olduğu doğrudan bir sorun, küçük miktar ve düşük fiyat a sahip bölgelerin reformu teşvik etmek için inisiyatif sahibi olmasının zor olmasıdır. Büyük ölçekte, gelişmiş kıyı bölgelerinde ve büyük şehirlerin çevresindeki alanlarda büyük bir toplu işletme inşaat arazisi stoğu bulunurken, gelişmemiş iç kesimlerin stoğu küçüktür ve bazı bölgelerde erişim çok azdır. Bu bölgelerin reform coşkusunun sistem tasarımı açısından nasıl harekete geçirileceği, gelecekte reform ve promosyonun karşı karşıya olduğu büyük bir sorundur.
(2) Pazara giren konular
Mevcut denemede, piyasaya giren dört ana birim vardır: köy komiteleri, hisse senedi ekonomik kooperatifleri (kooperatifler), arazi hisse kooperatifleri veya arazi imtiyaz şirketleri ve toplu varlık yönetimi şirketleri (ayrıntılar için Tablo 3'e bakınız).
Genel olarak, kolektif ekonomik organizasyonların henüz kurulmadığı alanlar, Meitan İlçesi, Guizhou Eyaleti, vb. Gibi köylü komitelerine tabidir; mülkiyet hakları sistemi reformunun uygulandığı ve ilgili kolektif ekonomik organizasyonların kurulduğu alanlar genellikle anonim ekonomik işbirliği (birlik) kooperatifi tarafından organize edilir. Deqing İlçesi, Zhejiang Eyaleti, Nanhai Bölgesi, Foshan Şehri, Guangdong Eyaleti gibi pazara giren ana varlıklar. Buna ek olarak, bazı bölgeler köy kolektifi tarafından şehrin ana organı olarak özel bir ajans kurma yetkisi verilmiş ve yetkilendirilmiştir.Örneğin, Pekin'in Daxing Bölgesi, bir kasaba ile bir ortak arazi girişimi şirketi kurmuştur ve Sichuan Eyaleti, Pixian İlçesi, ana organ olarak bir köye sahip bir kolektif varlık yönetimi şirketi tarafından yürütülmektedir. Fonksiyonlar.
Tablo 3 Piyasa varlıkları ve tipik bölgeler
Pazara giren çeşitli varlıkların doğasında ince farklılıklar vardır. Örneğin aynı şey bir kooperatif, anonim ekonomik kooperatif (ilişkili) çiftçi kolektif adına arazi mülkiyetini kullanabilen çiftçilerin kolektif bir ekonomik organizasyonudur; Arazi stok kooperatifi ise çiftçi kolektifinin yetkili bir kuruluşudur ve ancak yetkiye uygun olarak faaliyet gösterebilir. Arazi hisse kooperatifleri ve arazi imtiyaz şirketleri genellikle bu reform için kurulmuş uzmanlaşmış kurumlardır, Sichuan Eyaleti, Pixian İlçesindeki varlık yönetimi şirketleri sadece bu reformdan değil, aynı zamanda diğer varlık yönetiminden de sorumludur.
Reform konuşlandırmasına göre, toprak mülkiyetini temsil eden çiftçi kolektifleri ve çiftçilerin kolektifleri tarafından emanet edilen ve yetkilendirilen piyasa tüzel kişiliğine sahip kurumların tümü pazara giriş konuları olabilir. Reformun kendisi için, piyasaya giren konuların türü reform üzerinde çok az etkiye sahiptir. Bununla birlikte, uzun vadede, mülkiyet hakları sisteminin reformu yoluyla piyasadaki ana oyuncular olarak anonim kooperatiflerin ve anonim şirketlerin kurulması, reformun istikrarlı bir şekilde ilerlemesine ve risklerin azaltılmasına yardımcı olur veya daha arzu edilir bir durumdur.
(3) Pazara nasıl girilir
Merkezi hükümet tarafından belirlenen reform planına göre, kırsal toplu işletme inşaat arazilerinin pazara girmesinin üç yolu vardır: yerinde pazara girme, ayarlama yoluyla pazara girme ve kentsel köy tadilatı yoluyla pazara girme. Aynı zamanda, orijinal sitenin planlanması, geliştirilmesi ve inşası ile geliştirilmesi ve kullanılması için gereksinimleri karşılayanlar yerinde pazara girebilirler. Köydeki dağınık ve dağınık toplu işletme inşaat arazisi, ilk ıslahtan sonra pazara girmek için ilçe (şehir, ilçe) alanı içindeki endüstriyel yoğunlaşma alanına ayarlanabilir. Kent köylerinde toplu inşaat arazilerinin tarihi durumu daha karmaşıktır.Arazi edinimine ihtiyaç duyanlar için arazi ıslahı planına göre yapılmalı, parseller ve mülkiyet hakları yeniden paylaştırılmalı, yönetmeliklere göre kamulaştırılmayan toplu iş yeri inşaat arazileri çiftçiler tarafından kullanılabilir. Pazara toplu olarak girin.
Pilot süreç sırasında, pazara doğrudan giriş, prosedürleri tamamlamak için doğrudan devir (kiralama, öz kaynak satın alma) ve orijinal sahanın orijinal sahibi gibi yöntemlere bölündü; ve pazara ayarlama girişi de iki yönteme ayrıldı: orijinal arazi kullanım planının ayarlanması ve dağınık arazi ıslahından sonra düzeltme. İyileştirme sonrası kentsel köylerdeki toplu inşaat arazisinin pazara girmesine gelince, karmaşık durum nedeniyle, çeşitli bölgelerdeki pilotlarda çok fazla olgun vaka yoktur.Guangdong Nanhai'nin bazı olumlu deneyimleri vardır (ayrıntılar için Tablo 4'e bakınız).
Reformun orijinal tasarımında ana düşünce, pazara giren kırsal toplu işleyen inşaat arazilerinin kademeli reformuydu. Ancak, orijinal sitenin orijinal sahibi gibi prosedürleri oluşturmak veya araziyi ayarlamak için orijinal planı değiştirmek vb. "Reformda serbest sürüş" yaklaşımına aittir. Bu tür serbest sürüş, reform ruhunu ihlal etmez ve teorik olarak buna izin verilir. Ama aslında "görünmez pazar" ın uzun vadeli varlığından dolayı, birçok yerde toplu olarak işletilen inşaat arazileri, "kooperatif fabrikaları kurma" ve "uzun vadeli kiralama" biçimleriyle gerçek kullanıcılara devredilmiştir. Bazı pilot bölgeler, arazi sözleşmesinin bu kısmını "orijinal sahadaki asıl mal sahibi için ikmal prosedürleri" yöntemiyle yasallaştırmayı ummaktadır. Ancak, resmi prosedürler yoluyla pazara girmek, büyük miktarda katma değerli gelir ayarlama fonu ödemeyi gerektirir. Bu nedenle, arazi sahibi bu politikaya yanıt vermez. pozitif. Aynı zamanda, orijinal arazi kullanım planındaki değişiklikler ve pazara uyum birçok koşulla sınırlandırılmıştır ve sadece birkaçı uygulanmıştır. Genel olarak, reformda pazara girmenin ana yolu, reform planının ön tanımının ötesine geçmedi.
Tablo 4 Pazara ve tipik bölgelere girmenin yolları
(4) Arazi takdir kazançları için düzeltme fonlarının toplanması
Merkezi reform planına göre, ilçe (şehir, ilçe) yönetimi, kırsal toplu işletme inşaat arazisinden elde edilen gelirin değer kazanması için ayarlama fonlarının makul bir kısmını toplayacaktır. Merkezi hükümet bu "makul oranın" tespiti için yalnızca bir genel ilkeden, yani toplu işletme arazilerinin pazara girmesi ve arazi edinimi ve dönüştürülmesinden elde edilen katma değer kazanımlarının devlet ile toplu payı arasındaki genel dengeden bahsetmiştir.
Şu anda, her pilot alandaki kamulaştırma yöntemleri ve standartları, sabit oranlara dayalı kamulaştırma ve farklılaştırılmış kamulaştırma dahil olmak üzere çeşitli özellikler göstermiştir; farklılaştırılmış kamulaştırma, işlem bağlantıları, arazi kullanımı ve transfer yöntemleri gibi çeşitli sınıflandırma standartlarına da sahiptir (ayrıntılar için bkz. tablo 5).
Tablo 5 Arazi takdir gelir ayarlama fonlarının tahsilat yöntemleri ve tahsilat standartları
Reformun başlangıç noktasına göre, arazi katma değer gelir ayarlama fonu esas olarak devlet ile kolektif arasındaki geliri dengeleme görevini üstlenecek, yani ne bir vergi ne de bir ücret değil, reform belirsizliğini azaltmaya ve yeniden dağıtıma müdahale etmeye yönelik bir hükümet politikası. aracı. Politika yoluyla yeniden dağıtıma doğrudan katılım, bir piyasa davranışı değildir ve uzun vadeli hayatta kalmak için uygun değildir. Bu sistem tasarımına göre, herhangi birinin hangi kamulaştırma yönteminin daha makul olduğuna karar vermesi zordur. Reformların sürekli derinleşmesiyle, kentsel ve kırsal inşaat arazi piyasasının birleşik bir şekilde oluşmasını ve gelir dağılımının doğal olarak piyasa aracılığıyla ayarlanıp makul bir vergi sistemi ile desteklenmesini bekliyoruz.Arazi katma değer gelir ayarlama fonunun tarihsel misyonunu tamamlayacağını düşünüyoruz. .
4. Bu reform turunun genel etkisi nasıl değerlendirilir?
Reform hedefleri ile ilgili olarak, kırsal toplu işleyen inşaat arazileri için pazara girme alt hedefleri temelde formda tamamlanmıştır. Arazi ve Kaynaklar Bakanı Jiang Daming'in sözleriyle: "Nispeten eksiksiz bir pilot çalışma sistemi ve politika sistemi oluşturuldu ve nispeten olgun bir kural sistemi oluşturuldu" (1). Eğer reforma bir iş seviyesinden bakarsanız, her pilot alandaki işler niteliklidir. Ancak, ilgili alanlardaki derin eksikliklerin birikmesi, özellikle reform başladığında yetersiz düzeyde destek olması nedeniyle, birçok yer "deneysel projeler ve piyasasız" reformların "evrilmesi" durumuna düşmüştür. Operasyonel açıdan bakıldığında, en azından aşağıdaki konulara dikkat edilmesi gerekir:
Birincisi, pilot bölgeler, merkezi hükümetin reformlarının ruhunu tam olarak anlamadı. Pek çok pilot yerel yönetim, reform sürecini teşvik etme motivasyonuna sahip değiller veya "öngörülen eylemleri" tamamlamaktan memnun değiller veya bunları "siyasi görevler" olarak görüyorlar ve hatta daha fazlası bunları tarihsel sorunları çözmek için "pencere" olarak kullanıyorlar. Merkezi reform ve konuşlandırmanın derin anlamını anlayın.
İkincisi, kapalı faktör piyasası tam olarak açılmamıştır ve giriş fiyatı ve giriş kuruluşlarının piyasalaşma derecesi hala düşüktür. Çoğu alandaki giriş fiyatı, arazi toplulaştırma, yıkım ve yeniden yerleşim maliyetleri gibi faktörlere dayalı olarak yapay olarak belirlenen bir referans fiyattır ve piyasa arz ve talebinin oluşturduğu rekabetçi bir fiyat değildir. Pekin, Daxing Bölgesi'ndeki "şehir düzeyinde genel planlama" ve Guangdong Eyaleti, Foshan Şehri, Nanhai Bölgesi'ndeki "arazi hazırlığı", köy grubu düzeyinde arazi kullanım yetkisini doğrudan aldı. Özellikle arazi endekslemesinden sonra, "arazi mülkiyetinin" de olduğu anlamına gelir. Özünde değişti. Şu anda, piyasaya giren çeşitli kuruluşların davranışları aslında yerel yönetimlerin doğrudan müdahalesi altında yapılmakta ve piyasa varlıkları olarak iradeleri tam olarak somutlaştırılmamıştır.
Üçüncüsü, pilot kapsam ve politika sisteminin sınırlamaları, gerçek pazarların oluşumunu kısıtlamaktadır. Her ilde sadece bir ilçe ve her ilçede birkaç arsa bulunan pilot bölgede gerçek bir pazar oluşturmak yeterli değil, doğal olarak gerçek fiyatları konuşmak daha da imkansız. Buna ek olarak, mevcut planlama, vergilendirme ve arazi gelir ayarlama fonları sistemi hala kentsel ve kırsal alanların ikili doğasına sahiptir.Pazara giren kentsel ve kırsal inşaat arazileri için kurumsal ortam hala tutarsızdır.Piyasaya eşit erişim denen şey, aynı hak ve aynı fiyat hala kavramsal aşamadadır.
Genel olarak, mevcut reformlar esasen "durumu anlama ve sorunları yansıtma" rolünü oynamaktadır ve "birleşik bir kentsel ve kırsal inşaat arazi piyasası inşa etme" hedefinden gidilecek hala uzun bir yol vardır. Bu reformun genel yönü, pazar erişim modelini kentleşme stratejisinin genel değerlendirmesine dayalı olarak ortaya koymak, çiftçilere (kolektiflere) tam ve yeterli mülkiyet hakları vermek ve onları spontane işlemler yoluyla gerçek bir pazar mekanizması oluşturmaya teşvik etmektir. Açıkçası, bundan önce analiz edilmesi ve çözülmesi gereken çok sayıda köklü sorun var.
5. Reformla ilgili birkaç temel konunun değerlendirilmesi ve tartışılması
Bir reformu değerlendirmek için, kavranması gereken birkaç temel vardır: Bunlardan biri fizibilite, yani bir reformun makro strateji veya meşru ölçütle uyumluluğu; diğeri ise etkililik, yani reformun temel hedeflerine mevcut önlemlerle ulaşılıp ulaşılamayacağı; Üçüncüsü sinerjidir, yani bir reform ile genel çerçeve ve reformun ilgili konuları arasındaki koordinasyon derecesi.
(1) Fizibilite değerlendirmesi: kentleşme stratejisi çerçevesinde reform ve uyum
Büyük bir kırsal toplu işletme inşaat arazisi stoku var. İnşaat arazisinin böylesine büyük ölçekli bir yeniden geliştirilmesi, büyük kentleşme stratejisi ile birlikte düşünülmelidir. Aksi takdirde tarihi hatalar yapılacaktır.
Reformun ilk aşamasında bu konu yeterince ilgi görmedi. Halihazırda kanunun gri alanında çok sayıda toplu inşaat arazisi bulunmaktadır ve kullanım verimliliği çok düşüktür. Bu toprakların çoğu, ne ekilebilir ne de kalkınma için kullanılamayan gayri resmi otoparklar ve terk edilmiş fabrikalar gibi sözde "kahverengi tarlalara" indirgenmiştir. Mevcut reformlar, "nehirlerin ve dağların yeniden düzenlenmesi" için elverişli bir fırsattır, ancak kırsal arazi sistemi reformu ile kırsal arazinin etkili kullanımı arasındaki ilişkinin nasıl daha iyi koordine edileceği henüz çok olgun bir plan oluşturmamıştır (1).
Şu anda, pazara yerinde giriş, tüm giriş işlemlerinin% 60 ila% 70'ini oluşturan pilot projelerin çoğunu oluşturmaktadır. Bazı yerlerde pazara yerinde giriş, düşük arazi kullanım verimliliği ve yüksek altyapı maliyetleri gibi sorunları ortaya çıkarmıştır. Reformun kapsamı tüm ülkeyi kapsayacak şekilde genişletilirse ve yüzbinlerce köy yerinde pazara girerse, kırsal alanlara yüzbinlerce tarım dışı şantiye eklemeye eşdeğer olduğunu hayal edin. Bu biraz mantıksız ve hatta saçma. Bu nedenle, bu reform tüm ülkeye tanıtılacaksa, nüfusa ve kentsel-kırsal mekansal yerleşim düzenine dayalı olarak pazara yerel girişte daha sıkı planlama ve kısıtlamalara sahip olmak gerekir. Aksi takdirde sıkıntılar sonsuzdur.
Pekin'in Daxing Bölgesi, reformda bazı aktif araştırmalar yaptı. Daxing Bölgesi reformun teşvik edilmesinde miktarı azaltmak ve pazara girmek, kaliteyi artırmak ve yükseltmek konusunda ısrar etti.Bölgede bir bütün olarak boşaltılan 79.600 mu toplu işletme inşaat arazisinin yaklaşık 40.000 mu'si tarıma ve yeşillendirmeye iade edilmeli ve arazinin geri kalanı da sağlanacaktır. Sektör rehberlik bölgeleri pazarda yoğunlaşmıştır ve "yeşil ve tarıma uygun" gibi çevre üzerinde hiçbir etkisi olmayan arazinin yalnızca küçük bir kısmı yerel olarak pazarlanabilmektedir.
Ulusal bir perspektiften, kentleşme çerçevesinde kırsal toplu işleyen inşaat arazisinin reformunu teşvik etmek için iki temel ilke kavranmalıdır: Birincisi, yeni düzensiz inşaatlardan kaçının. Bu reformda, hem piyasa başarısızlığından hem de hükümetin başarısızlığından kaçınılmalıdır. Yukarıda bahsedildiği gibi, birçok yerde piyasaya rastgele giriş, tipik bir piyasa başarısızlığı olan düzensiz inşaatlara neden olacaktır. Pazara girilmesi durumunda, yerel yönetim kontrol eder ve düzenler, ayrıca hükümetin başarısızlığı riski de vardır. Piyasa başarısızlığı, inşaatta düzensizlik ve parçalanmaya neden olurken, hükümetin başarısızlığı, aynı zamanda inşaatta bir tür düzensizlik olan düzenli gelişme görüntüsü altında ekonomik verimsizlik ve ölçek ekonomisi olarak ortaya çıkar. İkincisi, kentleşmenin kalitesini artırmak. Gelişmiş ülkelerin deneyimlerine göre, erken dönem düşük kaliteli kentleşme alanının genellikle iki kalkınma yönü vardır: biri kaliteyi yeniden geliştirme yoluyla yükseltmek, diğeri ise gecekondu mahallesi haline gelmektir. Çin'de kentleşmenin kalitesi yüksek değildir ve bu reform, kentleşmenin kalitesini artırmak için elverişli bir fırsattır. Mikroskobik bir perspektiften, reform planındaki kentsel köylerin arazi toplulaştırması, kentleşmedeki tarihsel sorunları teşvik etmek için tasarlanmıştır. Makro bir perspektiften, pazara girişin ayarlanmasının rolü, kentleşmenin genel gelişimi için daha büyük önem taşımaktadır. Bu çalışma iki uca odaklanmalıdır.Kırsal alanda, inşaat alanı miktarını azaltmak ve daha geniş bir tarım arazisinin sürekli korunması ve tarımı için koşullar yaratmak gerekir; şehirde, inşaat arazi kullanımının verimliliğini artırmak ve arazi kaynaklarını gerçekleştirmek gerekir. Optimizasyon.
(2) Etkililik değerlendirmesi: operasyonel zorluklar ve bunların arkasındaki pazarlanma ikilemleri
Kentleşme stratejisinden başlayarak, pazara büyük ölçekte yerinde girilmesi tavsiye edilmeyebilir.Gelecekte, toplu işleyen inşaat arazisi pazara girmek için ayarlamaya daha çok güvenecektir. Bununla birlikte, pazara uyumun da birçok zorlukla karşı karşıya olduğu görülüyor.
Birincisi, arazi kullanımının maliyeti. Pazara uyumda arsa toplulaştırması ve ıslahı yoluyla inşaat arsası endeksini oluşturan taraf devredici, inşaat arsası endeksine sahip olan taraf devredendir ve devredenin devredene belirli bir ücret ödemesi gerekir. Bu ücret, arazi ıslahının maliyetine bağlı olarak "gösterge ücreti" olarak adlandırılır ve pazara girişten elde edilen hasılata göre her iki tarafça müzakere edilir. Pazara uyum nedeniyle yapılan inşaat alanı maliyeti üç bölümden oluşmaktadır: tarım arazisi maliyeti, tarım arazisi işgal vergisi ve gösterge ücreti. Y İlçesindeki araştırmamıza göre, ilk iki maddenin toplamı yaklaşık 50.000 yuan ve gösterge ücreti genellikle 50.000 ila 100.000 yuan arasında değişiyor. Yerel piyasa işlemleri durumunda, endüstriyel kullanım için mu başına fiyat yaklaşık 80.000 yuan ve ticari hizmet için mu başına fiyat yaklaşık 200.000 yuan'dır. O zamanlar bir sorumuz vardı: Endüstriyel kullanım için arazi devri bir kayıp değil mi? İlçe arazi bürosu müdürü: "Şimdi gösterge ücreti ilçenin mali yükü ve arazi katma değer gelir ayarlama fonu da ilçeye tam olarak iade edildi, böylece her iki taraf da coşku duydu." 1). Bu, mali bir sübvansiyon yoksa, piyasayı endüstriyel kullanım için ayarlamanın aslında değersiz olduğu anlamına gelir. Tekrar sorduk: "Piyasaya çıkmasına izin verirsek, satış fiyatı tekrar yükselebilir mi?" Yönetmenin cevabı anlayışımızı bir kez daha tazeledi: "Devlete ait arazinin kullanımı sadece 110.000 mu. Arazi kotamız çok sıkı değil. Pahalıysan kimse kullanmayacak. Bu reform politik bir görev ve burnunu kuru tutarak sadece bir yıl sürecek "(2).
İkincisi, devreden taraf ile devreden tarafın çıkarlarının koordinasyonudur. Pazara girişin ayarlanmasında üç katılımcı yer alır: yerelliğin kullanımı, transfer eden ve transfer eden. Mevcut piyasa gelişiminde, üç tarafın bir işlem gerçekleştirmesi neredeyse imkansızdır. Araştırmamızda gördüğümüz tüm piyasa ayarlamaları yerel yönetimin düzenlemesi altında gerçekleştirildi. Hükümet, yatırım niyetleri, arazi toplulaştırması, gösterge takasları ve proje uygulama süreçlerinin tamamına neredeyse müdahale etmiştir.Özellikle, devralan ile devralanın çıkarlarının koordinasyonu yerel yönetim tarafından koordine edilmelidir, aksi takdirde bir uzlaşmaya varmak zor olacaktır. Ek olarak, bu işlem yönteminde, gösterge arayanın iadesi bir kereye mahsustur ve gelecekteki arazi değerinin paylaşımına katılamaz Bu sadece dağıtım adaleti meselesini değil, aynı zamanda müteakip çıkar çatışması riskini de içerir. Ve hükümet çıkarların koordinasyonu ve dağıtımına derinden dahil olduğu için, bir çatışma çıktığında durumun dışında kalmak zordur.
Ayrıca yeni çağda eski bir sorun var, yani farklı lokasyonlardaki inşaat arazilerinin gerçek değeri, indekslemeden sonra aslında çarpıtılıyor. Pazara uyumda, farklı yerlerdeki arsalar pazara girecek şekilde ayarlanır ve nihai pazara giriş fiyatı, orijinal inşaat arazisinin konumu ile çok az ilişkisi olan yeni alanın konumuna göre belirlenir. Bir ticaret sistemi kaynakların ve ekonomik fırsatların kıtlığını yansıtamazsa, ekonomik davranışta bozulmalara neden olur ve bu da kaçınılmaz olarak verimsizliğe yol açar (North, 1990). Bu sorun "arazi bileti" işleminde zaten mevcuttu ve bu reform turu esaslı bir şekilde çözülmedi.
Elbette daha kritik olan konu, yukarıda bahsedilen zorlukların arkasına gizlenmiş kurumsal engellerdir. Reformdan önce kırsal toplu inşaat arazisinin pazara girmesine izin verilmiyordu ve araziyi devretme hakkı tamamen yoktu, bu sefer işletme kısmının pazara girmesine izin verilmesi, devir hakkının sahibine iade edilmesi anlamına geliyordu. Ancak bu devir hakkı şu anda eksiktir. Toplu işleyen inşaat arazilerinin pazarına girme (devri) hakkı ismen verilmiş olsa da, arazi sahipleri piyasaya giriş işlemlerini kendiliğinden piyasa davranışı ile tamamlayamazlar ve hükümet müdahalesi ve düzenlemelerine güvenmek zorundadır. Kısacası, bu devir hakkı fiilen kontrollü bir durumdadır. Zhou Qiren'e (2017) göre transfer hakkı kontrolü, arazi kaynaklarını tahsis etmek için piyasa mekanizmalarının kullanılmasını engelleyen "önceden" uygulanan bir fiyat kontrolüdür. Şu anda, toplu inşaat arazisine verilen sözde mülkiyet hakları hala eksiktir ve birleşik bir pazar oluşturma reform hedefiyle bağdaşmaz.
Genelde bu reform turunun amacının "gücü geri vermek ve yetkilendirmek" olduğunu söyleriz. Bu aslında iki içeriği içerir, sadece gücü geri ödemeyi değil, aynı zamanda güçlendirmeyi de içerir, yani sadece toprağın kolektif mülkiyeti altındaki çiftçilerin çeşitli öğelerini yasal bir bakış açısıyla açıklığa kavuşturmak gerekli değildir. Arazi hakları, bu hakların gerçekleştirilmesini sağlayan kurumsal araçları da sağlamalıdır. Kırsal arazi haklarının kaybedilmesi sürecini hatırlamak, kırsal faktör piyasasının kapatılması, kentsel ve kırsal alanlar için farklı pazar alanlarının oluşturulması ve ikisi arasındaki aracı bağların tekelleştirilmesiyle sağlanır. Önceki politikaya bir "düzeltme" olarak, bu reform turundaki "hakların iadesi ve yetkilendirilmesi" yalnızca çiftçileri güçlendirmek veya çiftçilerin faydalarını aktarmak değil, aynı zamanda faktör piyasalarını yeniden başlatarak ve birleşik bir kentsel ve kırsal piyasa sistemi kurarak uygulanacaktır. Çiftçilerin arazi hakları.
Bu nedenle, kırsal toplu işleyen inşaat arazisinin pazara girişi basitçe "tek giriş" olamaz, ancak doğrudan idari kontrolü azaltmak, girişin piyasalaşma derecesini artırmak ve arazi sahiplerini gerçek piyasa varlıkları olarak arazi giriş işlemlerine katılmaya teşvik etmek. Bu pazara giriş reformlarının özü budur.
(3) Sinerji analizi: "üç olay örgüsü" ve ilgili reformlar
1. "Üç olay örgüsü" reformunun destekleyici konuları ile ilgili olarak.
İlk aşamada, kırsal arazinin kamulaştırılmasında "üç parça arazi" reformları, toplu mülkiyete ait inşaat arazilerinin pazara girişi ve çiftlik evi sistemi ayrı ayrı ve kapalı bir operasyonda yürütülüyordu. O zamanlar, politika yapıcılar genellikle "üç reformun birbirini bağlamasını önlemeye dikkat etmenin" gerekli olduğuna inanıyorlardı. Ancak gerçekler, pratik sonuçlar elde etmek için üç reformun tamamen entegre edilmesi gerektiğini kanıtladı. Birincisi, arazi edinim sistemi reformu sadece yerel arazi mali gelirini azaltmakla kalmaz, aynı zamanda tazminat harcamalarını da arttırır.Yerel yönetimlerin bu reformu basitçe gerçekleştirerek motive edilmesi gerçekten zordur. İkincisi, çiftlik evi sistemi reformunun bağımsız ilerlemesi sorunsuz değildi. Araştırmamıza göre, bazı dağlık bölgelerde yoksulluğun azaltılması ve yeniden yerleşim ve diğer merkezi çalışmalarla birlikte sağlanan bazı ilerlemeler dışında, çoğu ovada çiftlik evi reformu yavaş olmuştur. Temel neden, bu çiftlik evi sistemi reformunun özü olan ücretli kullanım sisteminin uygulanmasının zor olmasıdır. Devralanın sıkı kontrol altında olması koşuluyla, evlerin geri çekilmesi, geri alımları finanse etmek için çoğunlukla hükümete veya kolektif ekonomik kuruluşlara dayanır, ancak uzun vadede, böyle bir maliyet paylaşım yöntemi ne gerçekçi ne de sürdürülebilir. Aynı zamanda, kapalı piyasa koşullarında fiyat tespiti, sadece kaynak tahsisinin etkinliğini azaltmakla kalmayıp, aynı zamanda fiyat farklılıkları nedeniyle arazi çatışmalarına da neden olabilen müzakere edilen fiyatlandırmaya bağlıdır. Üçüncüsü, toplu işleyen inşaat arazisi ile çiftliğin zorla ayrılması, kırsal inşaat arazisinin verimsiz kullanımı sorununu çözmeye yardımcı olmamaktadır ve teknik olarak makul değildir. Teknik nitelik açısından, ticari ve kamu arazisi veya hatta çiftlik arazisi arasında hiçbir fark yoktur. Bu nedenle, bir çerçeveyi yapay olarak tasvir etmek gerçek dışıdır ve kullanımda birçok zorluk vardır. Yerel yönetimler ve çiftçilerin her zaman diğer arazileri operasyonel inşaat arazisine "çevirme" yolları vardır. Örneğin, "Meitan, Guizhou'daki kapsamlı toplu inşaat arazisi bölümleme tescil modeli", çiftçilerin evlerinin konut, küçük dükkanlar ve küçük oteller olarak hizmet verdiğini kabul etmekte ve ticari parçaların operasyonel inşaat arazisi olarak pazarlanmasına izin vermektedir (1). Bu tür davranışları izlemenin maliyeti yüksek olacağından, aslında bu kapsamlı politikanın geçersiz kılınacağını duyurmuştur.
Arazi ve Kaynaklar Bakanlığı, bir yıldan fazla süren deneme operasyonunun ardından, arazi edinim sistemi reformunun ve pazara giren toplu olarak işletilen inşaat arazisi reformunun 33 pilot alana genişletilmesini ve çiftlik evi sisteminin pilot reformunun kapsamının değişmeden kalmasını talep eden bir bildirim yayınladı. Bu, bu ayarlama yoluyla, yalnızca 15 bölgenin (yani, çiftlik evi sistemi reformu için başlangıçta pilot projeyi üstlenen 15 bölgenin) gerçekten tam olarak "üç parsel" reformunu üstlendiği anlamına gelir. Anketimize göre, bu alanlarda bile, yukarıdaki sorunlar sadece kısmen çözülmüş ve "üç ülke" reformunun bağlantı etkisi tam olarak gerçekleşmemiştir. Mevcut reform uygulamasına bakıldığında, üç reformun daha fazla entegrasyonu, gelecekte kırsal arazi sistemi reformunun genel havası olacaktır.
2. Arazi ipotek finansmanı gibi destekleyici reformlar nispeten geride kalmaktadır.
Bazı az gelişmiş bölgeler, "pazara girme" şeklindeki ikonik eylemi de vurgulayabilirken, gelişmiş bölgeler için, pazara yasal girişten sonra finansman kredileri gibi "gelecekteki faydalar" üzerinde daha çok odaklanılır. Bu, Guangdong Eyaletinin reformlara verdiği hızlı tepkiden görülebilir.2015, 12,
, 11, (2) ,
3.
,
, , 40, 30, (1) , , 13, ,
()
, , , , , (2017) , , , , , , , , , , , , , , , , ,
()
2017, , :, , , , , , , , ,
()
, , , , , , , , , , , , , , , , , 201711, , , , , , , , , , , , ,
201804 Sayısı
