Shenzhen'in konut sistemi reformunu yeniden başlatın II: Yüksek konut fiyatları yönetilebilir mi?
Zhang Siping / Metin
Her şeyde bir derece var: Eğer şehir aşırı yüksek konut fiyatları peşinde koşarsa, şehrin kendisi kesinlikle yüksek konut fiyatlarından zarar görecektir.
On yıl içinde, Shenzhen'deki konut fiyatları on kattan fazla arttı ve yükselen kentsel gelişim maliyetlerinin, yüksek konut fiyatları, imalat sanayinin boşa çıkması, gençlerin hayal kırıklığı, zengin ve yoksul arasındaki uçurumun genişlemesi ve sosyal risklerdeki keskin artıştan kaynaklanan olumsuz etkileri ortaya çıktı. Yüksek konut fiyatlarının kökleri konut sisteminde, mali ve vergilendirme sisteminde ve arazi sisteminde ortaya çıktığı için, Shenzhen, konut sistemi reformunun derinleştirilmesine yönelik belgeler yayınlayarak yanıt vermeye başladı, hem kirayı hem de satın almayı garanti eden çok konulu tedarik ve çok kanallı konutların kurulmasını hızlandırmayı önerdi. Tedarik ve güvenlik sistemi.
Bu politikaya "Önce Shenzhen Konut Reformu" adı verilir ve "Gayrimenkul çağına Shenzhen veda" gibi analiz makaleleri geniş çapta dağıtılmaktadır. Mevcut Shenzhen konut reformu politikasını kapsamlı ve tarafsız bir şekilde nasıl anlayabilirim? Bu politikalar Shenzhen'deki konut fiyatlarını kontrol edebilir mi? Oda fiyatı gelecekte artacak mı yoksa düşecek mi?
Konut reformu ışık görüyor
Hızla artan konut fiyatlarının neden olduğu zarar, yavaş yavaş toplumun tüm kesimleri tarafından kabul edildi ve giderek bir fikir birliği haline geldi.
Son yıllarda, merkezi hükümet, ulusal konut sistemi reformunun uyumunun tonunu belirleyen "evler spekülasyon için değil yaşamak içindir" önerisinde bulundu.
Bu bağlamda, 27 Temmuz 2018'de, Shenzhen Belediye Hükümeti "Konut Sisteminde Reformun Derinleştirilmesi ve Çok Konulu Tedarik ve Çok Kanallı Hem Kiralama hem de Satın Alma Garantili Konut Temini ve Güvenlik Sisteminin Kurulmasının Hızlandırılması Hakkında Görüşler" (bundan böyle "Görüşler" olarak anılacaktır) Bu, Shenzhen'in konut sistemi reformunda, Shenzhen'in konut fiyatlarının gelecekteki ayarlamasında derin bir etkisi olacak dönüm noktası niteliğindeki bir olaydır.
Dürüst olmak gerekirse, "Görüşler" yazıyı konut sistemi üzerine hareket ettirdi ve yön temelde doğrudur.Onaylanması gerekir.Önemli noktalar aşağıdaki hususları içerir.
Konut sisteminin odak noktası piyasa odaklı olmaktan güvenlik odaklılığa ayarlandı. "Görüşler", "yeni vatandaşların konut ihtiyaçlarını karşılamak için insanların geçim niteliklerini daha önemli bir konuma getirmenin ana başlangıç noktası, ana yönün ise kira ve satın almayı birleştiren bir konut sistemi kurmak olduğunu" açıkça belirtti. 2003 konut reformu ile karşılaştırıldığında şöyle denebilir. Shenzhen'in konut sistemi reformunun yönüne dönüş.
Talebi düzenlemekten genişleyen arza geçiş. 2003 yılından bu yana, Shenzhen neredeyse tüm vatandaşları konutların ticarileştirilmesi, pazarlanması ve toplumsallaştırılması için aceleye getirdi ve talepten daha az uzun vadeli bir piyasa modeli oluştu ve bu da konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu. Konut fiyatlarını düzenlerken, belediye hükümeti temelde talebi bastırır ve temel nedenden ziyade semptomları tedavi eder. "Görüşler" in ilan edilmesi, konut arz ve talep ilişkisinin düzenlenmesinin yönünü değiştirdi ve konut arz tarafı reformunu ana hat olarak almayı, hükümet, işletmeler ve toplum gibi çeşitli oluşumların coşkusunu tam olarak oynamayı ve çok konulu arz ve çoklu kanallar oluşturmayı önerdi.
Konut güvenliği yönteminin tek konut satışından eşzamanlı kira ve satış yönüne değiştirilmesi önerilmektedir. Geçmişte uygun fiyatlı konut sisteminin amacı konut alımını teşvik etmekti, ağırlıklı satış ya da sadece satıp kiralamama yöntemini benimsemişti, ancak bu yöntemin büyük sakıncaları var. Uygun fiyatlı konut talebinin artması ve aynı zamanda, uygun fiyatlı konut ile ticari konut arasındaki muazzam fiyat farkı nedeniyle, işlemden sonra sigortalı nesne yine de büyük bir prim elde edebilir ve bu da sosyal adaletsiz dağıtım ile sonuçlanır.
Bu nedenle, "Görüşler", garanti yöntemini "eşzamanlı olarak kirala ve satın al" olarak ayarlamış ve özellikle hanehalkı kayıtlı düşük gelirli sakinler için toplu kiralık konut temini için farklı garantili konut türleri için kira ve satış kombinasyonunu benimsemiş ve "sadece kira değil "Satış" ın garanti yöntemi, modern konut sistemi reformunun yönü ile uyumludur.
Büyük planlama hedefini ve sosyal konut inşaatının aşamalı planını ve oranını ortaya koyun. "Görüşler", 2018 ile 2035 arasındaki 17 yıllık dönemde, üç seferde en az 1 milyon farklı sigortalı konut setinin artırılacağını ve bu da sigortalı konut sayısının 1,7 milyon setlik toplam sosyal konutun% 58'ini oluşturacağını önermektedir. , Sosyal konut arsası, tüm konut inşaat arazisinin% 60'ını oluşturmaktadır.
Bununla birlikte, bu planın ve planın amaçlarının gerçekleştirilip gerçekleştirilemeyeceğinin yine de toplumun tüm kesimleri tarafından gözetilmesi ve denetlenmesi gerektiğine dikkat çekmek gerekir. Geçmiş deneyimlere ve derslere ve mevcut çalışma koşullarına ve her seviyedeki parti ve hükümet kadrolarının zihinsel durumlarına dayanarak, gelecekte bir milyon set garantili konut inşa etme olasılığı iyimser değildir.
Shenzhen Konut Tedarik Planı (2018-2035)
Kaynak: "Shenzhen Belediye Halk Hükümeti'nin, Konut Sistemindeki Reformun Derinleştirilmesi ve Eşzamanlı Konut Kiralama ve Satın Alma İşlemlerini Garanti Etmek İçin Birden Çok Tedarik ve Çok Kanallı Konut Temini ve Güvenlik Sisteminin Kurulmasının Hızlandırılması Konusundaki Görüşleri"
Acil durumun kusurları
"Görüşler" bir düzeltme ve Shenzhen'in konut sistemi reformunun yönüne geri dönüş olsa da, bilimsel, makul ve gerçekçi bir reform planı değildir ve hala birçok kusur vardır.
1980'lerde Shenzhen'de yapılan konut sistemi reformuyla karşılaştırıldığında, "Görüşler", ilgili makamlar tarafından daha üst düzey taleplere ve güçlü sosyal yanıtlara yanıt olarak nispeten kısa bir süre içinde ortaya atılan bir öneridir.Kamu görüşleri talep edilmiş olsa da, yalnızca bir nedene dayanmaktadır. Bu, tüm tarafların makul görüşlerini özümsemek şöyle dursun, gerçek sosyal tartışmaların olmadığı sadece resmi bir prosedürdür. Bu, esasen bir konut otoritesi tarafından formüle edilmiş bir çalışma fikridir.
Birinci kusur, kalıcı nüfusun üçte ikisini oluşturan kayıtlı olmayan nüfusun konut güvenliği kapsamından çıkarılması ve konut güvenlik sisteminin temel adalet ve rasyonelliğinin kaybolmasıdır.
Yeni ve modern bir büyük şehir olarak Shenzhen'in kentsel nüfus yapısı benzersizdir. Çin'deki büyük ve orta ölçekli şehirler genellikle kalıcı nüfusun yaklaşık% 60'ını oluşturuyor. 2017'de Shenzhen'in toplam nüfusu yaklaşık 20 milyondu ve kalıcı nüfusu 12.5283 milyondu. Kalıcı olarak ikamet eden kayıtlı olmayan nüfus 8.181.100'dür ve kayıtlı nüfus 4.347.200'dür.Kayıtlı nüfus, kalıcı nüfusun yalnızca% 34.7'sini oluşturuyor ve Shenzhen'deki yönetim altındaki gerçek nüfusun yaklaşık% 20'sini oluşturuyor.
Çeşitli nedenlerden dolayı, Shenzhen'in hanehalkı kayıt reformu ciddi şekilde geride kalıyor.Bir yandan hükümet, kalıcı nüfusun çoğunu hanehalkı nüfusu dışında tutmak için nispeten yüksek bir eşik belirledi, diğer yandan hükümet sosyal güvenlik, kamu hizmetleri ve kamu ürünleri sağlıyor. Kayıtlı ve kayıtsız nüfus arasında büyük fark var.
2000'den sonra, Shenzhen'in düşük gelirli konut güçlüğü grupları için sözde konut güvenliği, her zaman Shenzhen kent sakinlerinin asgari geçim güvenliğinden yararlanan hane halkı kayıt nüfusuna dayandırıldı. 2018 yılında yayınlanan "Görüşler" de, üç uygun fiyatlı konut türü, temelde, hane kaydı olmayan 8,18 milyon kalıcı ikametgahı konut güvenliğinden hariç tuttu. bu nedenle "Görüşler", Shenzhen'in konut sosyal güvenlik sisteminin bir reform belgesi değil, aynı zamanda Şenzen'in kayıtlı nüfusunun konut güvenlik sisteminin bir reform belgesi.
Bunun "Görüşler" in en temel sistem kusuru olduğu söylenebilir. Milyonlarca daimi yerleşik olmayan, Shenzhen'de sabit işlere sahip ve uzun yıllar boyunca sosyal güvenlik ödüyorlar. Bunlar, Shenzhen'in ekonomik kalkınmasının, kentsel inşaatının ve sosyal refahın vazgeçilmez bir parçası. Aynı zamanda Shenzhen'in GSYİH'sinin ve mali gelirinin de yaratıcısı. Katkıda bulunanlar.
Örnek bir ankete göre, işçilerin% 61'i evli,% 55,6'sı çocuklu ve çocuklarının% 20'si Shenzhen'de yaşıyor. Sadece% 20'si Shenzhen'e yerleşmek istemiyor. Bu, işçilerin büyük çoğunluğunun Shenzhen'i sevdiğini gösteriyor. , Shenzhen'de yaşamaya, çalışmaya ve yerleşmeye ait olma konusunda güçlü bir isteklilik var. Sosyal eşitliği sağlamak için koruma kapsamına alınmalıdır.
İkinci kusur, Shenzhen'in konut güvenlik sisteminin temel ilkelerini ihlal eden yetenekleri konut güvenlik sisteminin birincil ve kilit hedefi olarak görmesidir.
Dünyanın çeşitli ülkelerindeki konut güvenliği uygulamaları açısından bakıldığında, genellikle gelir düzeyine dayalıdır ve düşük ve orta gelirler, adaleti kanıtlamak için konut güvenliğinin temel nesneleri olarak kabul edilir. Ekonomik olarak gelişmiş ülkeler (Singapur gibi), orta ve üst-orta gelir gruplarını konut güvenlik sistemine dahil etmek için güçlü ekonomik güce güvenirler. Shenzhen, 2010 yılından bu yana konut güvenliğinin temel işlevlerini ve temel yönergelerini ihlal etti ve sözde "yeteneği" konut güvenliğinin ana hedefi olarak aldı ve yetenek standartları ve konut güvenliği standartları hakkında bir dizi belge ve yönetmelik oluşturup yayınladı. "Eşsiz" bir ucube oluşturdu.
"Shenzhen Yetenek Barındırma Tedbirleri" Garanti Yöntemlerinin Listesi
Kaynak: Shenzhen Konut ve İnşaat Bürosu
Shenzhen Belediye Hükümeti tarafından yayınlanan bazı konut güvenlik belgeleri, birleşik planlama ve üst düzey tasarımdan yoksundur. Çeşitli standartlar, sınıflandırmalar ve belirleme yöntemleri birbiriyle uyumlu değildir ve sürekli olarak revize edilir ve ayarlanır. Özellikle yeteneklerin sınıflandırılması, her türlü yeteneğin standartları ve farklı yetenekleri belirleme yolları açısından kaotik olduğu söylenebilir.
Kuşkusuz, yetenekler ekonomik ve sosyal kalkınma için en önemli kaynak ve üretim faktörüdür.Bir şehrin ve işletmenin rekabet gücünü arttırmak için çok önemlidirler. Shenzhen'in yeteneklere çekiciliğini sürdürmesi ve her türlü yeteneğin rollerini tam anlamıyla oynaması için iyi bir ortam yaratması tamamen gereklidir. gerekli. Her türlü yetenek içindeki düşük ve orta gelirli gruplar da farklı seviyelerde konut güvenlik sistemine dahil edilmelidir.
Bununla birlikte, gelir temelli akademik niteliklere, yetenek odaklı, öncelikli ve ana konut güvenliği nesnelerine geçiş, konut güvenlik sisteminin temel yönünden ve temel ilkelerinden bir sapmadır ve bu sadece hükümeti ve işletmeleri işlevsel hale getirmeyecektir. Bu kafa karışıklığı, hükümetin rolünün yanlış yerleştirilmesine, "yetenekler" içerisinde haksız muameleye neden olacak ve genel sosyal adaletsizliği daha da kötüleştirecektir.
Kusur 3: Ticari konut fiyatının, temel ilke olan "karşılanabilirlik" konut güvenliğinden sapan güvenlik düzeyini belirlemek için referans çerçevesi olarak alınması.
Uluslararası kabul görmüş deneyime göre, sigortalı konut büyüklüğü için yerel kaynak bağışları tarafından belirlenen tek tip bir standart yoktur. Kira ve satın alma fiyatları dahil olmak üzere sigortalı konut fiyatı genellikle sigortalı nesnenin gelir düzeyine bağlıdır ve fiyat "karşılanabilirlik" ilkesine göre belirlenir. , Genellikle maaşın üçte biri kira bedelinin belirlenmesinde temel esas olarak kullanılır, aile gelirinin 4-7 katı alış fiyatı için temel temeli belirlemek için kullanılır ve farklı gelir seviyelerindeki güvenlik nesneleri için farklı fiyat seviyeleri belirlenir.
"Görüşler", "karşılanabilirlik" temel ilkesinden saptı ve farklı koruma nesnelerinin satın alma ve kira fiyatlarını belirlemek için piyasa fiyatları ile bağlantı kurma ilkesini benimsedi. Aslında, "Görüşler" ile belirlenen satış fiyatı ve kira, garanti nesnesinin gerçek ödeme kabiliyetini çok aşmaktadır. Belediye hükümeti tarafından belirlenen ücret kılavuzuna göre, Shenzhen'deki işçi sınıfından işçilerin 2017'de ortalama aylık maaşı 5611 yuan iken, Shenzhen'deki ortalama konut fiyatı 54445 yuan idi ve bunun merkezi bölgedeki konut fiyatı, kötü koşullarda bile metrekare başına 100.000 yuan'a kadar çıkmıştı. Kentsel köylerde kira metrekare başına 100 ila 200 yuan. Bu denli yüksek konut fiyatları ve kiralar, satış fiyatı ve kira bedelinin% 50'si olarak belirlenmiş olsa bile, uluslararası kabul görmüş ücret gelirinin% 30'unu fazlasıyla aşmaktadır.
Dördüncü kusur, uygun fiyatlı konut temininde, hükümet ve işletme ile hükümet ve toplum arasındaki sorumlulukların ve sınırların net olmaması ve sınırların bulanıklaşmasıdır, bu da uzun vadeli inşaat ve uygun fiyatlı konut geliştirme için birçok sorun bırakacaktır.
Shenzhen'de uygun fiyatlı konut inşaatı, inşaatı hızlandırmak ve daha uygun fiyatlı konut sağlamak için son 20 yılda ciddi şekilde geride kaldığından, "Görüşler", konut inşaatının pratik deneyimine dayanan "çok konulu tedarik" fikrini ortaya koydu. İlgili konut inşaat departmanları doğrudan inşaatı organize ederken, özellikle sekiz tür güvenlikli konut tedarik kuruluşu öne sürüyorlar.
Başlangıç noktası iyidir, ancak sekiz tür çok ajanlı tedarik yöntemini belirlerken, hükümet ile işletme, hükümet ve piyasa, hükümet ve toplum arasındaki sınırlar ve sorumluluklar bulanıklaşır ve bu da gelecekteki konut tedarik güvenlik sisteminin mükemmel gelişimi için birçok soruna neden olabilir. , Ve farklı dönemlerde hükümet politikalarında, sosyal konut inşasının sağlıklı gelişimine elverişli olmayan, birbiriyle örtüşmeyen değişikliklere neden oldu.
"Görüşler" de belirtilen sekiz tür güvenlikli konut tedarik varlığı
Kaynak: "Shenzhen Belediye Halk Hükümeti'nin, Konut Sistemindeki Reformun Derinleştirilmesi ve Eşzamanlı Konut Kiralama ve Satın Alma İşlemlerini Garanti Etmek İçin Birden Çok Tedarik ve Çok Kanallı Konut Temini ve Güvenlik Sisteminin Kurulmasının Hızlandırılması Konusundaki Görüşleri"
Beşincisi, işletmeler tarafından uygun fiyatlı konutların kurulması, hükümet ile işletmeler arasındaki sınırların bulanıklaşmasına ve yeni sosyal eşitsizliğe yol açmıştır.
Uygun fiyatlı konut yapımını hızlandırmak için, "Görüşler" işletmelerin kendi kendine inşa edilen evlerini uygun fiyatlı konut tedarikinin ana organlarından biri olarak görüyor ve "işletmeleri ve kurumları düzenlemelere uygun kendi kendine kullanım arazisi veya kendi kendine kullanım konutları kullanmaları ve yetenekler için konut ve konut inşa etmeleri için desteklemeyi önermektedir. Ticari konut ve toplu kiralık konut ".
Bu önemli politikanın tanıtımı, hükümet ile işletmeler ve kurumlar arasındaki ilişki ve sosyal adalet gibi bir dizi karmaşık konuyu içerir. Bu politikayı formüle ederken, ilgili departmanlar, sadece işlerlikten yoksun olmakla kalmayıp aynı zamanda bir dizi soruna da yol açabilecek sistematik uzun vadeli bir politika tasarımı gerçekleştirmemişlerdir.
Kurumlar, devlet tarafından kurulmuş belirli bir kamu refahı niteliğine sahip kurumlardır ve işletme giderleri kamu maliyesi tarafından ödenir, ayrıca bireysel kendi kendine alan ve kendi kendini tüketen kurumlar da vardır. Normal şartlar altında, kamu kurumlarının sözde müstakil arazisi, tarihsel olarak hükümet tarafından idari tahsisat şeklinde çeşitli kamu kurumlarına ücretsiz olarak verilmektedir.Aslında, arazi mülkiyeti ve kullanım hakları kamu kurumlarına değil hükümete aittir.
Bu nedenle, kendi arazisi, bağımsız yatırım kaynakları veya üretim geliri ve karı olmayan çeşitli kamu kurumları nasıl bağımsız uygun fiyatlı konut arzının ana gövdesi haline gelebilir? 1990'lardan önce, parti ve devlet kurum ve kuruluşlarının kendi çalışanları için yurtlar inşa etmek için devlet arazisini ve devlet yatırımlarını kullandıkları durumlar olmuştu, ancak bu belirli tarihsel koşulların bir ürünüydü. Birkaç on yıllık bir aradan sonra, Shenzhen nasıl geleneksel sistem altında birim refah konut tahsisi yoluna geri dönebilir?
Hata 6: Uygun fiyatlı konutun ticari konut piyasasına girişi, sosyal refahın adaletsiz dağılımına ve hükümetin konut güvenliği yeteneklerinde uzun vadeli bir düşüşe neden olacaktır.
Modern konut sisteminde, uygun fiyatlı konut piyasası ve ticari konut piyasası, farklı nitelikleri nedeniyle genellikle fiyat açısından büyük farklılıklar gösterir.Bu nedenle, genellikle nispeten kapalı iki pazar olarak çalışırlar. Ancak aynı zamanda, farklı amaçlar için, hükümet genellikle bazı kanallar kurar, bazı boşluklar açar ve ticari konut piyasasına girmesi için az sayıda uygun fiyatlı konut için bazı özel kısıtlamalar getirir. İki pazarın birbirine bağlanması gerekiyor mu? Şartlar nelerdir? Lehte ve aleyhte olanlar.
Meilin First Village, Shenzhen Belediye Hükümeti tarafından geliştirilen ve inşa edilen büyük ölçekli bir yerleşim alanıdır ve Shenzhen'deki en yoğun memur topluluğudur. (Rapora eklenmiştir)
Ancak genel olarak daha fazlası, iki pazarın dolaşımını kısıtlamaktır. "Görüşler", temelde kısıtlamalarla iki pazar açmaya yönelik bir politika tasarımıdır. "Görüşler" bir yandan "yetenekli konut ve uygun fiyatlı ticari konut için kapalı bir sirkülasyon sistemi kurmayı", bu iki tip konutun belirli bir süre kapatılmasını şart koşarken, diğer yandan on yıllık konut satın alma süresi ve belirli bir katma değerli gelir yüzdesi için özel koşullar oluşturuyor. İki tür uygun fiyatlı konut pazara giriyor: Bu politika tasarımına göre, uygun fiyatlı konut aslında yarı kapalı ve yarı dolaşan bir ticaret piyasasıdır.
Shenzhen uygulamasına göre, uygun fiyatlı konutun ticari konut piyasasına girmesine izin vermek, artılar ve eksiler olmalıdır. Elbette, bireysel çalışanların çıkarları açısından yararlıdır, ancak hükümetin uzun vadeli konut güvenlik sistemi perspektifinden ve sosyal eşitlik ve adalet perspektifinden, Dezavantajların, Shenzhen'deki uzun vadeli uygun fiyatlı konut arzını zayıflatmak gibi avantajlardan daha ağır bastığı ve bunun da garanti nesneleri için büyük bir servetle sonuçlandığı söylenmelidir.
Kusur Yedi: Mevcut emlak ayarlamalarının sürekliliğini sürdürmeye devam etmek, Shenzhen'in konut sistemi reformunun ve emlak piyasasının gelişiminin gelecekteki yönüyle uyumlu değildir.
"Görüşler", "gayrimenkul kontrol politikalarının sürekliliğini ve istikrarını korumanın ve çeşitli kontrol önlemlerinin sıkı bir şekilde uygulanmasının" gerekli olduğunu belirtti. Bununla birlikte, önümüzdeki birkaç yıl içinde mevcut emlak piyasası kontrol önlemlerinin uzun vadeli uygulamasının gerçek dışı olduğunu ve büyük ölçekte uygun fiyatlı konut inşa etme amacına ve Shenzhen'in gayrimenkul gelişiminin gelecekteki yönüne aykırı olduğunu bilmemiz gerekiyor.
Bunun nedeni, mevcut gayrimenkul kontrol önlemlerinin, mevcut emlak piyasasının önemli sorunlarının özel bir dönemi için acil önlemler olması ve uzun vadeli tedaviler olmamasıdır. 2016 yılında hızla yükselen konut fiyatları bağlamında, konut fiyatlarındaki aşırı hızlı artışı kontrol etmek için, hükümet ağırlıklı olarak idari tedbirler aldı veya düzenleyici ihtiyaçları dikkate aldı, satın alma kısıtlamaları ve artan peşinat oranları gibi düzenleyici tedbirler getirdi veya idari onayı uygulamak için fiyat kontrolleri kullandı ve Fiyat limitli satışlar için kontrol önlemleri. Bununla birlikte, önümüzdeki birkaç yıl içinde Shenzhen'de uygun fiyatlı konut inşaatının hızlanması ve konut güvenlik sisteminin kademeli olarak iyileştirilmesiyle, alıcıları veya satıcıları düzenleyen mevcut özel idari tedbirler ve fiyat kontrol tedbirleri aşamalı olarak geri çekilmelidir.
Mevcut acil durum kontrol önlemleri geri çekildikten sonra, gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini sürdürmek için gayrimenkul geliştirme normal yasasına uygun olarak ekonomik ve yasal yollarla kontrol edilmelidir. Sürekliliği ve istikrarı sağlamak için kalıcı önlemler olarak mevcut özel önlemler nasıl alınabilir?
Sekizinci kusur, uygun fiyatlı konut yapımında birçok önemli konu için bilimsel kanıt ve pratik önlemlerin olmamasıdır. 2035 yılında konut tedarik ve güvenlik sistemini gerçekleştirme görevi oldukça zordur.
"Görüşler", inşaat hedefleri, arazi arzı ve finansmanı içeren bir dizi özel önlem ortaya koymaktadır.Bu hedef ve önlemlerin, özellikle kadroların genel eylemsizlik durumlarında, iyi bir başlangıç noktası olduğu söylenmelidir, bu hedefler ve önlemler ortaya konmalıdır. Katılıyorum. Ancak, mevcut ekonomik, sosyal ve mevcut hükümet çalışma mekanizmaları nedeniyle, bu hedeflere ulaşmak için bu önlemleri uygulamak çok zordur.
Örneğin, 2035'te 1 milyon set uygun fiyatlı konut toplamak çok zor.
"Görüşler" de belirlenen hedefe göre, 2035 yılına kadar Shenzhen, yetenekler için en az 1 milyon birim konut, uygun fiyatlı ticari konut ve kamuya ait kiralık konutlar inşa edecek ve yılda ortalama 60.000 birim olacak. 2015'ten önce Shenzhen, 420.000 set çeşitli politikayla ilgili uygun fiyatlı konut sağlamıştı; bunlardan 2005'ten 2010'a kadar her yıl ortalama 30.000 set uygun fiyatlı konut sağlanıyordu ve 2010'dan 2015'e kadar her yıl 20.000 set uygun fiyatlı konut sağlanıyordu. Onikinci Beş Yıllık Plan sırasında her yıl 20.000 set konut sağlama temelinde yaklaşık 20 yıl üst üste yaklaşık 60.000 set uygun fiyatlı konut sağlamak çok zor bir görev olmalıdır.
Başka bir örnek olarak, uygun fiyatlı konutların inşası ve dağıtımında şehirlerin ve ilçelerin sorumlulukları belirsizdir ve inşaat planı kurumsal garantilerden yoksundur. Sosyal konutların inşası ve dağıtımı aslında belediye yönetimi ile ilçe yönetimi arasındaki faiz örüntüsünü ayarlama meselesidir.Şehrin ve ilçenin mali sistemi ile hak ve çıkarlarını ayarlamaz ve sosyal konutların inşası ve dağıtımında iyi şehirlerin ve ilçelerin hak ve sorumluluklarını tanımlamaz. Sınırda, belediye yönetimi zor hedeflerin gerçekleştirilmesini zorla teşvik etmek için idari araçları kullanır.
2017'de Shenzhen'de uygun fiyatlı konut arzı
Veri kaynağı: Shenzhen Centaline Araştırma Merkezi
Shenzhen konut fiyatlarının gelecekteki trendi için üç olasılık
Gelecekte, Shenzhen emlak piyasası kademeli olarak iki tür piyasadan oluşan temel bir model oluşturmalıdır: biri düşük ve orta gelirli gruplar için kapalı işlem iç işlem pazarıdır ve uygun fiyatlı konutları hedef alır; diğeri ise yüksek gelirli veya yüksek gelirli gruplar içindir. Gruplar, ticari konutları hedefleyen ve emtia piyasası yasalarına göre çalışan açık bir ticaret pazarı. İki tür piyasa, farklı gelir gruplarına yöneliktir, farklı mekanizmalara göre çalışır ve birbirinden bağımsızdır, birleşik ve eksiksiz bir modern emlak piyasası sistemi oluşturur.
Gelecekte uzun bir süre, yukarıdaki iki tür gayrimenkul piyasasının geliştirilmesi ve iyileştirilmesi için ana aşama olacaktır. Bu dönemde, bir yandan uygun fiyatlı konut için iç pazar oluşmakta ve hala çok kusurludur; diğer yandan, on yıldan fazla süren sürekli ve hızlı gelişme ve hızlı fiyat artışlarının ardından, ticari konut pazarı da kritik bir pazar ayarlaması ve risk kontrolü içindedir. Pencere dönemi.
2018'den bu yana, özellikle 2018'in ikinci yarısından itibaren çeşitli faktörlerden etkilenen Shenzhen, tüm ülke gibi, 1998'deki Asya mali krizinden bu yana en zor dönemi yaşadı. İşletmelerin pazar ortamı kötüleşti, ekonomik zorluklar yoğunlaştı ve bir dizi küçük ve orta ölçekli işletme Kapatıldı, sakinlerin gelir seviyesi ve tüketim seviyesi keskin bir şekilde düştü ve ekonomik büyüme oranı rekor düşük seviyeye ulaştı.
Ekonomik durgunluk kaçınılmaz olarak emlak piyasası da dahil olmak üzere çeşitli pazarlar üzerinde önemli bir etkiye sahip olacaktır. Genel olarak, Shenzhen'in ekonomik kalkınma yörüngesine paralel olarak, 2018'in ikinci yarısından itibaren, emlak piyasası, özellikle konut fiyatları, tarihi değişimler geçirdi. 2018'in ilk yarısından önce, "birinci elden konut" ve "birincil konut" ve "birincil konut" ve "İkinci el konut" fiyatının alt üst olması fenomeni birdenbire ortadan kayboldu; emlak işlem hacmi keskin bir şekilde düştü, "ikinci el konut" piyasası işlem hacmi keskin bir şekilde küçüldü ve işlem fiyatı aslında önemli ölçüde düştü; yeni açılan ticari konut, merkez şehirde bile ciddi bir satılamaz fenomen gösterdi , Yeni ev satışlarının oranı genellikle üçte birden az, ofis binaları boş ve kiralar da düşüyor.
Shenzhen ticari konut piyasasının tamamında hızlı değişimler ve kargaşa yaşanıyor Çeşitli işaretler, konut fiyatlarının yükselişten düşmeye tarihsel bir dönüm noktası olduğunu gösteriyor. Bu nedenle, önümüzdeki birkaç yıl ve hatta daha uzun dönemlerde, Shenzhen'deki konut fiyatı eğiliminde üç eğilim olabilir ve bu da Shenzhen'in ekonomik ve sosyal gelişimi üzerinde buna bağlı olarak üç tür etki yaratacaktır:
İlk olasılık, hükümetin, idari başvurular ve onaylar yoluyla konut fiyatlarını sıkı bir şekilde kontrol etmek için idari önlemleri kullanmaya devam etmesidir; bu, Shenzhen'deki konut fiyatlarının uzun süre piyasa kurallarından sapmasına ve arz ile talep arasındaki ilişkiden sapmasına neden olur. Yalnızca konut fiyat artışlarını sıkı bir şekilde kontrol etmekle kalmaz, aynı zamanda konut fiyatlarındaki düşüşleri daha sıkı bir şekilde kontrol eder. Böylece, Shenzhen'in konut fiyatları, uzun süredir sağlamlaşmak için temelde yüksek bir seviyedeydi.
Shenzhen konut fiyatları gelecekte yüksek kalmaya devam edecek, katılaşma trend tablosu (yuan / metrekare)
Şunu da belirtmek gerekir ki, Ekim 2016'dan bu yana, Shenzhen Belediye Hükümeti, son iki yılda emlak geliştiricileri tarafından yeni evlerin satış süresinin ve fiyatının kontrolünü ve onayını benimsemiştir.Bu aynı zamanda hükümetin mevcut düşük ekonomik yönetim ve yönetişim yetenekleri ve hükümetin ulusal düzenlemenin idari hedefleriyle başa çıkmadaki çaresizliğidir. Bu hareket, objektif olarak konut fiyatlarında devam eden yükselişi kontrol altına alma etkisini oynadı.
Bununla birlikte, emlak piyasası arz ve talep arasındaki ilişkide büyük ayarlamalar geçirdiğinden, Shenzhen hükümeti, konut fiyatlarını düşürmek için hangi politikaları benimseyeceği konusunda ne zihinsel hazırlığa ne de düzenleme ve kontrol konusunda pratik deneyime, ne de özellikle etkili ekonomik araçlara sahip. Gelecekte ekonomik ortam kötüleşmeye devam edecek, sosyal tüketici talebi yetersiz kalacak ve arz-talep ilişkisi değişecek, Shenzhen Belediye Hükümeti için emlak piyasasının fiyatını korumak ciddi bir zorluktur. Özellikle Shenzhen'in ikinci el konut işlemleri tüm ticari konut piyasasının nispeten büyük bir bölümünü oluşturduğunda, hükümet dağınık alıcılar ve satıcılar arasında bire bir değişimle karşı karşıyadır ve yeni evler satan emlak şirketlerine benzer bir fiyat kontrol yöntemi benimseyemez.
Konut fiyatlarındaki önemli düşüş eğilimi karşısında, ulusal makro düzeyde paranın gevşetilmesi, ipotek faizinin düşürülmesi, emlak şirketleri için finansman kısıtlamalarının gevşetilmesi ve yerel yönetimler tarafından ev alımları için erişim koşullarının ve eşiklerin gevşetilmesi dışında konut fiyatlarındaki düşüşü önlemek için, Shenzhen hükümetinin alabileceği tek şey Etkili önlem yine de yeni inşa edilen ticari evlerin fiyatlarını onaylamak ve kontrol etmek için idari yöntemlerin kullanılması olabilir, ancak kontrol yönü büyük bir tersine dönmüştür, yani geçmişte geliştiricilerin satmasına izin verilmeyen ticari evlerin fiyatları artmış ve piyasadaki yeni ve ikinci el konutların fiyatları oluşmuştur. Ciddi tersine çevrilmiş fiyat bozulması fenomeni, emlak geliştiricilerin yeni ticari konut fiyatını düşürmelerine izin vermeyen idari onay ve emirlerin kullanımına kaymıştır.Bu, sadece piyasadaki birinci el ticari konut fiyatlarının düşmeyen bir modelini oluşturmakla kalmaz, aynı zamanda ikinci el konut işlemlerinin yüksek fiyatını doğrudan veya dolaylı olarak etkiler ve kontrol eder. Reddet.
Shenzhen, gelecekte emlak fiyatlarındaki düşüşü kontrol etmek için idari önlemler ve hatta fiyat kontrol yöntemleri kullanırsa, konut fiyatlarının rasyonel geri dönüşünü engellemek için fiyat kontrollerinin kullanılması yalnızca kısa vadeli yüzeysel istikrarı koruyacak ve aslında Shenzhen'deki anormal derecede yüksek konut fiyatlarını daha da derinleştirecektir. Amerika Birleşik Devletleri'nin çeşitli çelişkileri, yalnızca emlak balonunun gerçek fenomenini örtbas etmede rol oynadı. Bir dereceye kadar, bu yöntemin zehir içerek susuzluğu giderdiği söylenebilir.Anormal derecede yüksek konut fiyatı balonu gelecekte kapatılıp kontrol edilemediğinde, gelecekteki ekonomi ve toplum üzerinde daha büyük bir etkiye sahip olacaktır.
İkinci olasılık, anormal derecede yüksek konut fiyatlarının kısa vadede hızla piyasaya geri dönmesi ve emlak balonunun patlayarak son ekonomik kalkınmaya yıkıcı bir darbe almasıdır.
Hükümetin ve hayatın her kesiminin mevcut konut fiyatları anlayışından yola çıkarak, konut fiyatları çok yüksek ve belli bir derecede kabarcık oluşumu temelde bir fikir birliği oluşturdu. Ancak Shenzhen'deki konut fiyatlarının ne kadar geri döndüğünü ve ne kadar emlak fiyatlarının düştüğünü görmek, balonun ortadan kalkması için makul ... İleride fikir birliğine varmak zor.
Yabancı gayrimenkul geliştirme uygulamasına bakıldığında, gayrimenkulün rasyonaliteye dönüşünün derecesi ve durumu ile baloncukların ortadan kalkması da farklıdır. 1990'ların başında Japonya'nın ekonomik balonunun patlamasından sonra, ülke genelinde emlak fiyatları% 50 düştü ve bunların arasında Tokyo'daki emlak fiyatları daha da düştü; Hong Kong'daki 1997 Asya mali krizi sırasında konut fiyatları% 50'den fazla düştü ve 2008'deki ABD subprime mortgage krizi Salgından sonra, ABD emlak fiyatları yaklaşık% 15 düştü. Shenzhen'in ekonomik ve sosyal gelişmişlik düzeyi ve orta gelir grupları ve üstü grupların satın alınabilirliği açısından bakıldığında, Shenzhen'in konut fiyatlarının 2015 yılında ortalama seviyeye dönmesi makul olabilir. Yani, Shenzhen'in konut fiyatı 2017'de metrekare başına 54445 yuan'dan 2015'te metrekare başına 33406 yuan'a düştü, yaklaşık% 40'lık bir düşüş ve metrekare başına fiyat yaklaşık 20.000 yuan düşerek makul bir getiri olmalı.
Shenzhen konut fiyatları hızla gelecekteki trend tablosuna dönecek (yuan / metrekare)
Ekonomik gelişme perspektifinden bakıldığında, konut balonunun hızla patlaması ihtimali var.
2018'de Shenzhen'deki yeni evlerin ana işlem verileri
Veri kaynağı: Shenzhen Emlak Bilgi Ağı Veri Merkezi
2018'de Shenzhen'deki ikinci el konutların başlıca işlem verileri
Veri kaynağı: Shenzhen Emlak Bilgi Ağı Veri Merkezi
Not: İşlem verilerinin istatistiksel boyutu, konut, ticari, ofis binaları vb. Dahil olmak üzere ikinci el ticari konutlardır.
Shenzhen'deki konut fiyatları son zamanlarda gerçekten yaklaşık% 40 düşerse, yüksek konut fiyatlarına sahip "gri gergedan" gerçekten geldi ve konut fiyatı balonu gerçekten patlarsa, bunun ekonomi, toplum ve insanların yaşamları üzerinde ne gibi bir etkisi olur?
Gayrimenkul geliştirme tarihinde Shenzhen'de ve hatta tüm ülkede gayrimenkul balonunun patlamasına ilişkin bir emsal olmadığı için, Shenzhen'deki emlak balonunun patlamasının ekonomiye, topluma ve sakinlerin hayatlarına getireceği derin etkiyi ve zararı doğru bir şekilde tahmin etmek zordur. Ancak Japonya'nın 1990'ların başında emlak ekonomisi balonunun patlamasına dair geçmişi bize çok fazla ilham ve referans verebilir.
Shenzhen'in konut fiyatları keskin ve hızlı bir şekilde düştüğünde, ekonomi, toplum ve insanların yaşam standartları üzerindeki etkisi oldukça büyük olabilir. Ekonomik açıdan bakıldığında, ekonomik büyüme oranı önemli ölçüde düşecek, hükümetin mali geliri büyük ölçüde azalacak, ana finansman nesnesi gayrimenkul olan bir grup küçük ve orta ölçekli banka iflas edecek ve bir grup küçük ve orta ölçekli emlak şirketi kapanıp iflas edecek. Finansal sistemde sistemik risklerin oluşması kaçınılmazdır.Gayrimenkulden ipotekli yüksek borç oranlarına sahip küçük ve orta ölçekli işletmeler iflas yaşayacak, kapanma ve iflasla karşı karşıya kalacak; sosyal gelişme perspektifinden 2015 sonrası konut satın alan grup negatif öz sermaye haline gelecektir. Aileler için, yaşam standardı önemli ölçüde düşecek ve toplumun tüketim seviyesi önemli ölçüde düşecek, çoğu vatandaş önemli bir zaman, hatta zorluklar geçirmek zorunda kalacak.
Tabii ki, emlak balonunun patlaması Şenzenin ekonomik ve sosyal gelişimi ve uzun vadede insanların yaşamları üzerinde olumlu bir etkiye sahip olacaktır. Örneğin, Shenzhen'de daha sağlıklı bir ekonomik büyüme, daha sağlam bir mali gelir tabanı, reel ekonomi geliştirme ortamında belirli bir iyileşme, ekonomik yapının daha makul bir şekilde ayarlanması, finansal sistem risklerinin ortadan kaldırılması, daha istikrarlı bir finansal gelişme ve konut alımlarında orta gelirli veya yüksek gelirli grupların satın alınabilirliğini teşvik edebilir. Güç daha da artar ve bu böyle devam eder. Bununla birlikte, bu uzun vadeli olumlu etkiler, sonuçta, son ekonomik, sosyal ve insanların yaşamlarında ağır bir bedelle ödenmektedir.Ne hükümetin ne de toplumun sonuçları görmeye istekli olmadığı söylenmelidir.
Üçüncü olasılık, konut fiyatlarının kademeli olarak geri dönmesi ve konut balonunun kademeli olarak ortadan kalkmasıdır.Ne uzun vadeli yüksek konut fiyatları ne de "gri gergedan" konut fiyatları olmayacak, aşırı yüksek konut fiyatlarının getirdiği büyük riskler kalkınma ve istikrar sürecinde kademeli olarak ortadan kalkacaktır.
Shenzhen'in gelecekteki konut fiyatları yavaş yavaş trend haritasına dönecek (yuan / metrekare)
Yukarıdaki iki olasılıkla karşılaştırıldığında, hükümetin makro kontrolü ve piyasa mekanizmalarının rolü sayesinde, Shenzhen'in konut fiyatlarındaki düşüş oranı uygun şekilde kontrol edilecek ve Shenzhen pazarındaki ticari konut fiyatı 2022 yılına kadar yılda yaklaşık% 10-% 15 oranında azalacak. 2015 yılında konut fiyatlarını metrekare başına yaklaşık 33.406 yuan'a döndürmek ve geliştirme yoluyla gayrimenkul risklerini ve kabarcıklarını kademeli olarak çözmek ve serbest bırakmak ideal bir sonuç olabilir, böylece Shenzhen'in konut fiyatları "yumuşak bir iniş" elde edebilir, bu nedenle gelecekteki Shenzhen emlak piyasası haline gelmelidir Düzenlemenin yönü ve amacı.
Konut fiyatları art arda birkaç yıl boyunca her yıl% 10 ila% 15 oranında düştü ve bu durum Shenzhen'in ekonomik ve sosyal gelişimi üzerinde belirli bir etkiye sahip olabilir. Bununla birlikte, genel olarak, Shenzhenin konut fiyatları, onlarca yıllık ekonomik kalkınmanın biriktirdiği zenginlik ve oluşan büyük ekonomik ölçek nedeniyle her yıl düştü. % 10-% 15'in tolere edilebilir aralıkta olduğu söylenmelidir. Shenzhen'in GSYİH yapısının en önemli kısmı yüksek teknoloji, finans, lojistik ve diğer sektörlerdir. Gayri menkul büyük bir paya sahip değil; Shenzhen'in toplam mali geliri yaklaşık 1 trilyon yuan. Arazi geliri genellikle 100 milyar yuan'ın altındadır; 2017'de Shenzhen'deki gayrimenkul yatırımı toplam sosyal yatırımın% 40'ını oluşturuyordu.Konut fiyatlarındaki düşüş Şenzen'deki yatırım ölçeğini belirli bir şekilde etkileyecek, ancak Shenzhen'in kentsel inşaatında bir daralma durumuna yol açmayacak; Konut fiyatlarında% 10-% 15'lik bir düşüşten etkilenmiş ancak bazı büyük emlak şirketleri ile 2015'ten önce arazi edinmiş emlak şirketleri için etki kapanma ve iflas düzeyine ulaşmayacak; 2015'ten sonra piyasadan ticari konut satın alanlar Grup, negatif eşitliğin psikolojik baskısını ve bunun normal yaşam üzerindeki etkisini yavaş yavaş sürdürdü.
Aslında, Hong Kong'un ev fiyatları 2018'de art arda birkaç yıl arttıktan sonra, birçok ikinci el ev, özellikle küçük ve orta büyüklükteki evler, ev fiyatı düzeltmelerinin bir önceki yıla göre yaklaşık% 20'ye ulaştığını gördü. Hong Kong'un ekonomisi, toplumu ve vatandaşların yaşamları üzerindeki etkisi özellikle yoğun olmamıştır. Toplumda yaygın bir memnuniyetsizliğe neden olmadı.
Bu nedenle, genel olarak, konut fiyatlarını kademeli olarak rasyonel bir şekilde iade etmek için birkaç yıl kullanmak, Shenzhen'in ekonomisi ve toplumu üzerinde belirli bir etkiye sahip olacak, ancak Shenzhen üzerindeki etkisi, konut fiyatlarındaki keskin ve önemli düşüşten ve kısa vadeli konut balonları patlamasından daha az olacaktır. Uzun vadeli yüksek ve anormal konut fiyatlarının ekonomi ve toplum için getirdiği uzun vadeli riskten çok daha azdır.
(Yazar, Shenzhen Belediye Parti Komitesi Daimi Komitesi'nin eski üyesi ve Belediye Başkan Yardımcısı Xiong Pingping tarafından yeniden yazıldı ve editörlüğünü Caijing'den bir muhabir, Zhu Tao tarafından düzenlenen Xiong Pingping tarafından yapıldı)
Daha fazla okuma: Shenzhen'in konut sistemi reformlarından birini yeniden başlatmak: Yüksek konut fiyatı nereden geliyor?
