Eggshell Apartments'ın halka arzının ilk gününde hız treni: açılış şok oldu ve kapanış fiyatı trende aykırı yükseldi. Yatırımcılar "panik yapmayın" dedi
Metin | Şafak Ellie Kai Hao
Editör | Li Xiaoli
Piyasa önyargılı olarak yumurta kabuğu apartmanları hala piyasada.
Eggshell Apartments (DNK), 17 Ocak 2020 günü saat 21: 30'da (EST) resmi olarak New York Borsası'na 13,5 $ ihraç fiyatıyla indi. Piyasanın açılmasının ardından hisse fiyatında bir hız treni yaşandı. Piyasa açılır açılmaz Eggshell ihraç fiyatının altına düştü, bir zamanlar hisse başına 13 ABD dolarına, piyasa değeri 2.4 milyar ABD dolarının altına düştü, ancak ABD hisse senetlerinin kapanmasıyla Eggshell'lerin hisse fiyatı tamamen yukarı çekildi ve hisse senedi fiyatı kapanışta 13.5 ABD dolarına yükseldi. Herkes için mutlu bir durum. Listenin ilk gününün kapanışı itibarıyla Eggshell Apartments'ın piyasa değeri 2.478 milyar ABD doları oldu.
Akan kan, kayıplar, politika riskleri ... Bu, uzun vadeli kiralama sektöründeki insanların klişesidir. Qingke'nin listelemesinin düşük performansı nedeniyle, sektördeki insanlar yumurta kabuklarından pek bir şey beklemiyordu.
Yeterince, yumurta kabuğu bir sürpriz yaratmadı ve açılışta kırıldı. Ancak herkes bu sektöre tepeden bakıyor.
Tek ses, aslında sektördeki ana akımdır: Uzun vadede, uzun vadeli kiralama piyasası sınırsız hayal gücüne sahiptir.
Uzun solukluların gözünde yumurta kabuğunun şu anki performansı zayıflamaktadır. Joy Capital, Yumurta Kabuğunun bu gece ikincil pazara iniş performansını gördükten sonra ayağa kalktı ve destekledi - paniğe kapılmayın.
"Yüz milyonlarca gencin barınma ihtiyacı var. Hizmet iyi olduğu ve kalitesi mükemmel olduğu sürece, yumurta kabukları için hala beklentilerle doluyuz. Piyasa dalgalanmaları ve hisse senedi fiyatları normal. Yükseliş ve düşüşün bizimle pek ilgisi yok." Joy Capital, Liu Erhai, 2016 yılının başlarında yumurta kabuklarıyla temas halindeydi.
Bleeding neden hala halka açılmak istiyor? Uzun süreli kiralık daire yarışmacıları neyi görüyor?
Landlord Apartman Akademisi'nin kurucusu Quan Li, PropTech Araştırma Ajansına yapılan yatırımı analiz etti: İster yeşil bir konuk ister yumurta kabuğu olsun, pazara koşan markalı bir daire. Yatırım kurumları, Qingke ve Eggshell'i tanıtmanın anahtarıdır ve kurumların fonlarının kapalı bir dönemi vardır.
Örneğin, bir risk sermayesi kuruluşunun Y fonunun 2013'ten 2021'e kadar 8 yıllık bir kapalı dönemi vardır. Daha sonra fon 2021'de tasfiye edilecek, yani fonun varlıkları tasfiye edilip yerine getirilmelidir. Genellikle vakıf bir yıl öncesinden gerçekleştirilir.
Öte yandan, listeleme her derde deva olmasa da, en azından yumurta kabukları kendilerine düzenli bir finansman akışı sağladı.
İkinci olarak, yumurta kabuğu apartmanlarının ikincil pazardaki performansı, yatırımcıların ikincil pazardaki algısına, yumurta kabuğunun genlerine ve kurumsal yatırımcıların yumurta kabuğuna olan güvenine bağlıdır.
PropTech Araştırma Enstitüsünü WeChat genel hesabı takip edin ve broşürü hem Çince hem de İngilizce olarak almak için "yumurta kabuğu" anahtar kelimesini yanıtlayın.
01
Pazar önyargısı
Eggshell'in taşıdığı endüstri önyargıları nelerdir?
8.000'den 433.000'e, yumurta kabuğu apartmanların ölçeği, kuruluşundan bu yana geçen dört yılda yaklaşık 166 kat artmış ve% 2'lik pazar payı ile olmuştur. Sadece toplam oda sayısına bakıldığında, Eggshell'in sahip olduğu oda sayısı Qingke Apartmanı'nın neredeyse iki katı.
Ancak halka açılmadan önce, yumurta kabuğu genel ölçek için bir sürprizdi.
Eggshell Apartmanı'nın izahnamesine göre, Ekim ve Kasım 2019'da Eggshell Apartmanı yaklaşık 30.000 daire birimi ekledi ve listelemeden önce bir ölçek genişletme yaptı.
Büyüme, gelir artışı için etkilidir.
Touzhong.com-PropTech Araştırma Enstitüsü Çizimi
2017'de Eggshell Apartments'ın geliri 675 milyon yuan idi ve 2018'de 2.675 milyar yuan'a, tam dört kat artışla yükseldi. 2017 ile karşılaştırıldığında 2019'un ilk üç çeyreği 7,6 kat arttı.
Luckin iki yıl önce hızlı bir halka arz gerçekleştirdi ve Eggshell üç yıl sonra piyasaya çıktı, her ikisi de kârlı değildi ve ilk sırada yer aldı.
Bu agresif tek boynuzlu atlar için kâr ne zaman gündemde olacak?
Eggshell'i destekleyen Joy Capital'in kurucusu Liu Erhai şunları söyledi: "Eggshell söz konusu olduğunda, herkes karlı olabileceğinden şüphe duymuyor. Yatırımcılar olarak, 'nicelik olarak ne tür bir aşmanın başarılabileceğinden' bahsetmedik, ancak bir şeyle ilgileniyoruz. Markaya çok yakından odaklanıyorum, bu markadır.Sektörün değerlendirilmesi ve çeşitli boyutların incelenmesi, hizmet seviyenizin gerçekten birinci sınıf olduğunu gösteriyor.Bu bizim en önemli göstergemiz.Tabii ki, ölçek karşılaştırılabilir olmalı, ancak sadece ölçek arayamayız. Aynı zamanda hizmetin markasını ve kalitesini de iyileştirmeliyiz. Bu uzun vadeli bir strateji, yoksa uzun süre hayatta kalacağımızı düşünmüyorum. "
Uzun süreli kiralık daireler için ölçek sadece bir özellik, doluluk oranı son sözdür.
Eggshell Apartments'ın izahnamesi, Eggshell Apartmanlarının doluluk oranının 2019'da düşmeye devam ederek Kasım sonunda% 77,9'a ulaştığını gösteriyor. Nedeni ise, izahnamede bunun "mevsimsel faktörler ve satış ve pazarlama stratejilerindeki ayarlamalar" nedeniyle olduğu belirtildi. Karşılaştırıldığında, Qingke Apartmanı'nın doluluk oranı% 90'dır.
Zhuge Konut Veri Araştırma Merkezi'nde analist olan Chen Xiao, uzun vadeli kiralık daire endüstrisinin genel doluluk oranının genellikle% 80'in üzerinde olduğunu ve yumurta kabuğu dairelerin% 77,9'unun doluluk oranının sektörde düşük bir seviyede olduğunu söyledi.
Ancak, Eggshell Apartments'ın doluluk oranı Qingke Apartment tarafından açıklanan verilerden daha düşük olmasına rağmen, Eggshell Apartments'ın yenileme oranı son derece yüksektir. Şu anda, yumurta kabuğu apartman kiracılarının en son yenileme oranı% 52 ve sahiplerinin yenileme oranı% 72'dir.
Sektörün en büyük ölçeğine ve yüksek sözleşme yenileme oranına rağmen, Eggshell Apartmanları hala endüstrinin zarar verme döngüsünden kaçamıyor.
2019'un ilk üç çeyreğinde, Eggshell Apartments'ta 2,51 milyar yuan net zarar vardı.
Finansal veriler açısından Eggshell Apartments'ın performansı, özellikle anormal derecede yüksek maliyetler ve artan kayıplar pek güzel değil, ancak Eggshell Apartmanları stake etme hızını etkilemedi ve para yakmaya devam ediyorlar. Shell Apartmanlarının parası nereden geldi?
Kiracılardan alınan kira kredileri ve avans ödemeleri Eggshell Apartments için önemli fon kaynaklarıdır ve banka kredileri de Eggshell Apartments için finansman kanallarından biridir.
Yumurta kabuğu apartman broşürü, 2017'den 2019'un ilk üç çeyreğine kadar, finans kurumlarının yumurta kabuğu apartmanına gittikçe daha fazla kan gönderdiğini ve bu da yumurta kabuğu apartmanını nispeten nemli hale getirdiğini gösteriyor.
Touzhong.com-PropTech Araştırma Enstitüsü Çizimi
Ancak güzel günler uzun sürmedi Şu anda Eggshell Apartmanlarının ana finansman kanalları bloke ediliyor.
2017'de, düzenleyici makamlar nakit krediler ve rutin krediler konusunda ciddi şekilde kesinti yaptı; 2018'de, uzun vadeli kiralık daireler fon zincirini kırdı, sık sık fırtınalar, kiracılar mağdur oldu ve birçok yerde kira kredilerinin askıya alınmasını isteyen belgeler yayınladı; Uzun dönemli kiralık apartman daireleri için sermaye işbirliği yapan sadece bir avuç finans kurumu var ve uzun dönemli kiralık apartmanların finansmanının zorluğu gün geçtikçe artıyor.
Ayrıca 13 Aralık 2019 tarihinde yürürlüğe giren "Konut Kiralama Piyasası Düzeninin Düzeltilmesi ve Düzenlenmesine İlişkin Görüşler", konut kiralama şirketlerinin 2022 yılı sonuna kadar kira finansmanı yoluyla elde ettikleri ödeme tutarının şirketin kira gelirlerinin% 30'unu geçmemesini sağlamalarını şart koşmaktadır. Bu, genişleme için uzun vadeli kiralık apartman dairelerinde kontrolsüz "para tuzakları" nın barbar ekolojisini bir dereceye kadar kırar.
Tüm finansman kanallarının ablukasına maruz kalan deneyimli bir oyuncu olarak, Eggshell Apartmanı'nın "hazırda beklemesi" açıkça imkansızdır. İzahnamede, Eggshell Apartments yeni bir finansman yöntemi-tedarik zinciri mali finansmanı açıkladı, ancak Eggshell Apartments belirli bir oyun oynanışını açıklamadı.
Meslektaşlar, Eggshell tarafından yeni kazılan tedarik zinciri finansman kanallarını nasıl görüyor?
New Start Point Blue Collar Apartment CEO'su Sun Wenli, ister tedarik zinciri finansmanı olsun ister banka kredileriyle fon elde etmek olsun, aslında kârın özüne bağlı olduğuna ve bu şekilde kar miktarı veya kar marjının daha yüksek olabileceğine inanıyor. Bu temel sorun çözülemezse, dokuz kapaklı on şişe olabilir ve daha sonra sekiz kapaklı ve yedi kapaklı on şişe haline geldi ve sonunda ciddi sorunlara neden olmak kolaydır.
Son dört yılda uzun vadeli kiralama sektöründe bir gelişme olmadı mı?
Ülkedeki birçok ikinci ev sahibi arasında neden yumurta kabuğu listeleniyor? Eggshell'in uzun vadeli yatırımcıları neden ödüyor?
Eggshell, broşürde WeWork gibi bir teknoloji şirketinin hikayesini anlatıyor. Bu teknolojik hikaye için, Eggshell Apartmanlarındaki uzun vadeli yatırımcılar çok minnettar.
Gao Jing, Eggshell Apartments'ın kurucu ortağı ve CEO'su
02
Yumurta kabuğu genleri
Emlak çemberindeki insanlar, teknolojinin sadece hikaye anlatmak için kullanıldığına ve uzun vadeli kiranın özünün, ikinci ev sahibinin fiyat farkını kiraya vermesinin mantığı olduğu konusunda bir önyargıya sahiptir.
Ancak tüm işletmeler büyüdüğünde, her şey sayılara, modüllere ve algoritmalara ayrılacaktır.
18.7 günde, bu Eggshell tarafından prospektüste belirtilen, tedarik zinciri yönetimine dayalı optimize edilmiş yenileme dönemidir;
700 ürün, bu yumurta kabuğu dekorasyonunun SKU'su, içerik su ısıtıcılarından perdelere kadar tüm yönleri kapsıyor;
500m * 500m, Eggshell City'nin yer seçimi için temel modüldür;
100, burası yumurta kabuğu yer seçimi alanıdır;
% 95, bu yumurta kabuğu otomatik fiyatlandırma sisteminin doğruluk oranıdır;
50.000 takım, yumurta kabuklarının aynı anda yenilenebileceği daire sayısı.
Buna emlak çemberinin önyargısıyla bakarsak, daha yüksek bir değerleme elde etmek için Eggshell'in teknolojik anlamda dolu bir iş hikayesi anlattığını söyleyebiliriz.
Eggshell Apartment, bir teknoloji şirketinin imajını şekillendirmek için bir dizi AI karar verme motoru olan Danke Brain (Danke Brain) geliştirdi. Eggshell Apartment, deneyimli emlakçılarla bile bunun Danke Brain ile karşılaştırılamayacağını iddia ediyor.
Danke Brain'in iş sürecinin her adımıyla etkileşimi
(Kaynak: Prospectus)
Eggshell Apartman Dijital Şehir Sistemi
(Kaynak: Prospectus)
Yumurta kabuğu apartman dekorasyon ve tefrişat süreci yönetim sistemi
(Kaynak: Prospectus)
Ancak, büyük ölçekli yönetim perspektifinden önyargı kaldırılırsa, Nuomi.com'daki kurucu ekibin genlerinin çoğu ile birleştirilirse, yumurta kabuğu genleri gerçekten teknolojiye sahip olabilir.
Tek başına teknisyenlerin oranı açısından, bu bilim ve teknoloji hikayesi WeWork'ten daha iyi anlatıyor.
686 kişi, bu yumurta kabuğu teknisyenlerinin sayısı Karşılaştırıldığında, WeWork1000 mühendisleri 12.500 kişinin% 8'ini oluştururken, yaklaşık 700 mühendis% 13'ünü oluşturuyordu.
Finansal verilerden, yumurta kabuğu apartmanının teknoloji araştırma ve geliştirme desteğini de görebiliriz. 2019'un ilk Ekim ayında, Eggshell Apartments'ın teknoloji ve ürün geliştirme maliyetleri, teknik ekibin genişlemesi nedeniyle 2018'in aynı dönemine göre% 112 artışla 17,4 milyon RMB oldu. Ayrıca, Eggshell Apartments tarafından toplanan halka arz fonlarının% 30'u (yaklaşık 40 milyon ABD Doları), teknoloji araştırma ve geliştirme için de kullanılacak.
Eggshell'in yeni hikayesi, sermayeye onu kutsamaya devam etmesi için güven verebilir mi? Teknoloji hikayesi, "ikinci ev sahibinin" işinin ağırdan hafifliğe doğru değişmesi ve platform ve teknoloji meseleleriyle baştan sona oynaması gerektiği anlamına mı geliyor?
Liu Erhai bu konuyu nispeten net bir şekilde görüyor: "Yatırımcılar açısından, A turundan günümüze uzun vadeli yatırımcılar olduk. Kısa vadeli spekülasyonları düşünmedik ve biraz para kazandık. Bir kalkınma perspektifi kullanıyoruz. Uzun vadeli kiralamaya bakın. Kilo korkunç değil, ancak ilk günlerde bu beceriksiz ve sıkı işleri yapacak sabrınız yoksa, hafif bir model hayal edeceksiniz, marka yok, veri yok, yönetim deneyimi yok, başarılı bir vaka yok. Neden sen?"
Kanlı yumurta kabukları şüphesiz şanslılar, uzun soluklu bir yol izliyorlar ve acı testlerden geçmişler ... En korkunç şey, başkentin birdenbire gitmesi.
Yumurta kabuğunun arkasında sermaye uzun ömürlüdür.
Eggshell Apartmanı'nın kurucu ekibi
03
Sermaye güveni
Eggshell Apartment'ın üst yönetimi ve kurumsal hissedarlığı
(Kaynak: Prospectus)
Eggshell izahnamesine göre, yöneticilerin hissedarlık oranı açısından, Eggshell Apartmanı'nın tüm yöneticileri ve üst düzey yöneticileri, hisselerin yaklaşık% 50'sine sahiptir; aralarında en yüksek hissedarlık oranı, 15.7 hisse oranı ile Joy Capital'in ortağı Liu Erhai'dir. %, Shen Boyang, Gao Jing ve Cui Yan'ın üç yöneticisini geride bırakırken, Walden International'ın genel müdürü Li Wenbiao da hisselerin% 10.4'üne sahip.
Eggshell Apartmanı'na tüm yol boyunca eşlik eden bir risk sermayesi kuruluşu olan Joy Capital, 2017 yılında Eggshell Apartmanlarına önemli bir yatırım yaptı.
Kurumsal hissedarlık açısından bakıldığında, yumurta kabuğu apartman yatırım kuruluşları hisselerin% 70'inden fazlasına sahiptir. Özellikle, Tiger Global Fund, hisselerin% 20'sine sahiptir ve Eggshell Apartments'ın en büyük harici hissedarıdır. Joy Capital% 15,7, Walden Capital% 10,4, CMC Capital% 9,4 ve Ant Financial, % 7,8, Chunhua Capital% 6,9'a sahiptir.
İlk listelenen uzun vadeli kiralık daire Qingke Apartment ile karşılaştırıldığında, Eggshell Apartment'ın yatırım kurumu eskisinden çok daha yüksek bir paya sahiptir.
"Gao Jing'e sorduğumu hatırlıyorum, şirketin adı neden Eggshell? Yabancı bir ülkedeki herkese kendi hayallerini gerçekleştirmeleri için sıcak bir" kabuk "sağlamak." Kiracılar arasında yumurta kabuğu seçildi ve yumurta kabuğu bugün Amerika Birleşik Devletleri'nde başarıyla halka açılıncaya kadar koşucuya eşlik etti.
Neden yumurta kabuğu seçilmeli?
Joy Capital'in kurucusu Liu Erhai, China.com-PropTech Araştırma Enstitüsü ile yumurta kabuğu seçme deneyimini hatırladı:
2016'nın ikinci yarısında bir ara, Shen Boyang bana bir yumurta kabuğu meleği yaptığını söyledi. Ama Gao Jing ile tanışmadan önce bile, oldukça karışıktım: 8.000, çok az, sektörde çok fazla 8.000 var. Ancak şirketin verileri, Eggshell'in 8.000 odasının çoğunun Pekin'de olduğuna dair bana güven verdi. Aslında, bu kolay değil.
neden? Bir daire kiralayan başka bir ebeveynin ana kampı Pekin'de olduğu için - o sırada iki aile arasındaki uçurum çok fazlaydı, en az 20 kat olduğunu tahmin ettim.
Başkaları çok güçlü olduğunda, Gao Jing hala içeri girmeye cesaret etti ve iyi bir iş çıkardı.Bu, onun savaşmaya cesaret ettiğini ve savaşabildiğini gösterir ve aynı zamanda uzun vadeli kiralama işinin galip değil, hakim olabilecek tek iş olabileceğini gösterir. yemek.
Bu sırada, Tuhu otomobil sahibimizin CEO'su Gao Jing ve Chen Min'in eski meslektaşları olduğunu öğrendim. Chen Min, "Gao Jing çok yetenekli ve birçok açıdan mükemmel." Chen Min'in sözleri güvenimi güçlendirdi. Bu şekilde Gao Jing'den sohbet etmek için şirkete gelmesini istedim.
Yani Joy Capital'in Eggshell'e New York Borsası'ndaki zili çalması için eşlik ettiği bir sahne var.
Eggshell Apartment'ın kurucusu Gao Jing ve Joy Capital'in kurucusu Liu Erhai
Sadece Eggshell'i uzun süre takip etmekten mutluluk duymakla kalmaz, Yuanjing Capital, Eggshell için sürekli bir yatırım kurumudur.
Yuanjing Capital, 2018'de Eggshell Apartman Serisi B ve B + turlarına yatırım yapmaya devam etti ve endüstri ve endüstri kaynakları ile işbirliği yapmasına yardımcı olmaya devam etti ve Eggshell Apartment ile Ant Financial ve diğer endüstri devleri arasındaki stratejik işbirliğini teşvik etti. Eggshell Apartments'ın hissedarlarından biri olan Yuanjing, Çin'deki en büyük bağımsız marka uzun vadeli kiralık daire operatörü olarak Eggshell Apartments'ın büyümesine tanık oldu.
Yuanjing Capital'in bir ortağı olan Chen Hongliang, "Amerika Birleşik Devletleri'nde listelendiği için Yuanjing Family Enterprise Eggshell Apartment'ı tebrik ediyoruz. Gao Jing ve tüm yönetim ekibinin sürekli öğrenme ve çalıştırma planlama ve yürütme yeteneklerine tanık olduk. Ayrıca Eggshell'in devam edebileceğine inanıyoruz. Çin'de uzun vadeli kiralık dairelerin devam eden refahı ile büyümeye devam ediyor. "
Chen Hongliang, Çin'in kiralık konut pazarının büyük bir potansiyele ve hızlı büyümeye sahip olduğuna inanıyor.Hükümetin aynı anda kiralama ve satış uygulamasının makro rehberliği altında, Çin'deki uzun vadeli kiralık daireler için pazar alanı çok önemli.
"Geleneksel konut kiralama endüstrisindeki bazı eksikliklerin, derinlemesine dönüştürülmeyi hak eden büyük fırsatlara sahip olduğu konusunda iyimseriz. Son birkaç yılda yumurta kabuğu apartmanının geliştirilmesinde, veri yeteneklerinin ve yapay zeka sistemlerinin derinlemesine geliştirilmesi yoluyla, teknolojik güçlendirme yoluyla benzersiz bir şekilde gerçekleştirildi. Endüstrinin önde gelen rafine operasyonu, ev sahibinin "el değiştirmesi" ve kiracıların "çantalarla check-in yapmaları" ile buluşuyor, arz ve talebin her iki ucunda da "yeni bir kiralama" modeli oluşturuyor ve yeni şehirlere hızla genişlemeyi gerçekleştiriyor.
Yumurta kabuğundan sonra, uzun vadeli kiralama sektöründe üçüncü paya çıkma cesaretine sahip oyuncular var mı?
"2020'de apartman şirketlerinin daha zor olacağını düşünüyorum ve risk hala nispeten yüksek. Gök gürültüsü riski esas olarak bazı küçük şirketler, ancak şimdi büyük şirketler de nispeten riskli. Bu muhtemelen mevcut durumdur. Listeleme kısa vadeli olabilir. Sermaye akışı sorunu dahili olarak çözülür, ancak değerleme çok yüksek olmayacak ve listeleme dönemindeki baskı nispeten yüksek olacaktır.
Piyasada finansman şu anda kolay olmayabilir, mevcut durum budur. Ama gelecekte, daha çok fırsat olacağını düşünüyorum.Uzun vadede iyi. Kısa vadede herkes bu zor dönemi atlatmalı. Birincisi fazla arzı sindirmek, ikincisi ise tüm kaldıracı sindirmek, bu zaman alıyor. "
İsmini vermeyi reddeden kıdemli bir sektör içerisinden, yumurta kabuklarının en çok ihtiyaç duyduğu şeyin zaman olduğuna dikkat çekti.
PropTech Araştırma Enstitüsünü WeChat genel hesabı takip edin ve broşürü hem Çince hem de İngilizce olarak almak için "yumurta kabuğu" anahtar kelimesini yanıtlayın.
